商铺转租可能承担哪些风险

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商铺转租可能产生的风险：
1、房屋出租人可以解除房屋租赁合同的风险。
2、出租人不同意转租商铺的，次承租人只能立即归还占用的房屋的风险。
3、次承租人对商铺或店面的装修应当拆除，而不能折价给出租人的风险。
《商品房屋租赁管理办法》第十条，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

[律师回复] 您好，关于商铺经营权的转让与商铺租赁有什么区别这个问题，我的解答如下, 【法律意见】
　　商铺出租只是单纯的房屋出租，房屋里面的东西是不包括在房屋租金里面的，而房屋转让则是要把房屋里面商品附带转让，当然需要承租方支付转让费的。
　　举个例子说明:
　　出租:一般是房东租房给租户，房东拥有该房屋的所有权或使用权，但房东不一定经营铺面，房东只按时收租金就行了。
　　转让:一般是某人找房东租房，用于经营自己的铺面，有一天不想再续租了，这时候房东再将铺面转让给租户，这个铺面口岸非常好，那么转给租户得收取费用(转让内容包含不限于装修、铺面内所有物品、铺面租金)，某人是没有该房屋所有权或使用权，只有经营权。
　　注意:租户在承接铺面时需要注意该店铺是否交纳租金、物管费用、口岸好坏、如果经营者拥有房屋所有权那么房屋是否作为抵押!.

[律师回复] 承租人在租赁合同期满后仍然要求继续承租该出租房并且拒不搬离该房屋，出租人却已经准备将房屋另作他，用不再出租时，要看租赁合同是否对续租问题进行了相关约定。
如果合同有约定，则遵从约定;合同没有约定的，则在租赁期满后承租人享有优先承租权，在同等条件下有优先承租该房屋的权利。
如果出租人将该房屋另作他用，不再进行出租的话，出租人有权要求与承租人终止房屋租赁关系，要求承租人在合理期限内搬离该出租房，并且按照双方的约定将房屋恢复原状或者达到约定的状态。
如果承租人拒不搬离该房，则出租人可以先与之协商;协商不成的，出租人可以向人民起讼，要求承租人返还房屋并支付逾期返还房屋阶段的房屋使用费。

[律师回复] 您好，针对您的商铺转租与承包的法律区别。问题解答如下, 　　商铺转租赁是指承租人在租赁期内将承租商铺出租给第三方的行为。简称转租。承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为。转租至少涉及三方（原出租人、原承租人和新承租人）和两份租约（原出租人和租约）。　　店铺承包准确的说应是“承包经营管理”，是指发包方与承包者间订立承包经营合同，将店铺的“经营管理权”全部或部分在一定期限内交给承包者，由承包者对企业进行经营管理，并承担经营风险及获取企业收益的行为。

[律师回复] 对于商铺租赁合同怎么约定转让这个问题，解答如下, 商铺租赁合同如何约定转让
法律规定，租赁合同中，非经出租人同意，承租人不得将租赁物转租给他人。如果你有转租的打算，必须提前写明出租人同意在租赁期间允许承租人转让，否则转让时就必须经出租人同意。
转租程序大概为：
（1）征求出租人意见，了解能否转租；
（2）若能，寻找次承租人并与之签定房屋租赁合同;若不能，可以通知出租人解除房屋租赁合同并返还多余的租金。
（3）由于你们与出租人之间是不定期租赁合同，在与次承租人签定租赁合同时，可以考虑将你们与出租人之间的租赁合同解除作为合同终止的条件之
一，写入合同中。
转让费的具体策略
（1）承租前应打电话联络店主询问转让店面的大致状况，要和收取转让费的前经营者谈好条件，比如续约时间有多长，合同到期后是否可以继续续约等。还可多找几个有经验的朋友一起去看看，以此得到商圈评估。
（2）承租时对不实的转让借口要特别注意;一定要与房东确认租期，水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新。
（3）要和房东处好关系，最好能提前了解房东是哪类人，是不是好说话等等。决定要签约时，一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等，最好与房东、转让者一起签订转让协议，将资产清单、售让权利范围写清楚。有些房东在出租门面时，会禁止承租者转租，如果租到这类商铺，会产生许多麻烦。建议租店面时，应与房东、承租者三方协商，查看店铺相关证件，并签订转让协议。并另外与业主签订新的店面租赁合同。
商铺租赁合同分两种
1、租赁合同是物产有限时间的使用权转移，租赁合同会约定使用期限的范围;合同中会约定一次性租赁费或按时间节点多次支付租赁费。
2、转让合同是物产所有权转移，转让合同会约定物产所有权在某个时间节点上权属移交。合同中会约定一次性转让费或按时间节点分期支付转让费。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商铺租赁合同如何约定转让
法律规定，租赁合同中，非经出租人同意，承租人不得将租赁物转租给他人。如果你有转租的打算，必须提前写明出租人同意在租赁期间允许承租人转让，否则转让时就必须经出租人同意。
转租程序大概为：
（1）征求出租人意见，了解能否转租；
（2）若能，寻找次承租人并与之签定房屋租赁合同;若不能，可以通知出租人解除房屋租赁合同并返还多余的租金。
（3）由于你们与出租人之间是不定期租赁合同，在与次承租人签定租赁合同时，可以考虑将你们与出租人之间的租赁合同解除作为合同终止的条件之
一，写入合同中。
转让费的具体策略
（1）承租前应打电话联络店主询问转让店面的大致状况，要和收取转让费的前经营者谈好条件，比如续约时间有多长，合同到期后是否可以继续续约等。还可多找几个有经验的朋友一起去看看，以此得到商圈评估。
（2）承租时对不实的转让借口要特别注意;一定要与房东确认租期，水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新。
（3）要和房东处好关系，最好能提前了解房东是哪类人，是不是好说话等等。决定要签约时，一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等，最好与房东、转让者一起签订转让协议，将资产清单、售让权利范围写清楚。有些房东在出租门面时，会禁止承租者转租，如果租到这类商铺，会产生许多麻烦。建议租店面时，应与房东、承租者三方协商，查看店铺相关证件，并签订转让协议。并另外与业主签订新的店面租赁合同。
商铺租赁合同分两种
1、租赁合同是物产有限时间的使用权转移，租赁合同会约定使用期限的范围;合同中会约定一次性租赁费或按时间节点多次支付租赁费。
2、转让合同是物产所有权转移，转让合同会约定物产所有权在某个时间节点上权属移交。合同中会约定一次性转让费或按时间节点分期支付转让费。

[律师回复] 您好，针对您的商铺出租转让纠纷能怎么处理问题解答如下, 商铺出租转让纠纷有两种情形，
第一种是商铺的所有权人直接将商铺出租转让给承租人，这种情况比较简单，主要在签订租赁合同时明确约定双方的权利义务以及违约责任，倘若发生纠纷，则根据合同约定进行协商或是向人民提讼。
第二种情形是商铺的承租人将商铺再次转让给次承租人，那么对于这种情况就比较复杂了，
首先应当判断承租人转租该商铺有没有经得出租人的同意，如过未经得出租人同意的，出租人可以解除合同，这样对承租人和次承租人均可能造成较大的损失，但是出租人知道承租人转租后在六个月内没有提出异议的，视为其同意转租;
其次，如果承租人转租租赁的商铺是经得出租人同意的，则次承租人和承租人应严格按照原租赁合同约定的权利义务和租赁期限进行转租。当然，发生纠纷的，也可以依据租赁合同及转租合同的约定进行协商和向人民提讼。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给
第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》 第二百二十五条
在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民不予支持。

[律师回复] 你好，可处理，准备以下材料：
1，状，弄清楚对方的基本登记信息，可以自己写也可以找律师代写；并按对方当事人人数复印副本；
2，准备证据，你的身份证原件及复印件一份、和对方发生纠纷的所有对你有利证据及复印件、及其他可能对你有帮助的证据及证人名单等
3，带上诉讼费；到立案庭立案。
第一百零九条 应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。
书写状确有困难的，可以口头，由人民记入笔录，并告知对方当事人。
第一百一十条 状应当记明下列事项：
（一）当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；
（二）诉讼请求和所根据的事实与理由；
（三）证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复]
1、法律未对免租或免租的期间作出规定，免租期间的长短可由双方根据实际情况自由约定，为避免发生纠纷时难以举证，双方在签订合同之时应明确约定免租期的起始日期或顺延事由，于公平原则而言，免租期不宜太长。
2、如果合同约定了免租期，那么不得收取租金。如果合同没有约定免租期，免租期不是必须的，也可以不必约定免租期直接按照房租进行收费。
3、如果对方约定了免租期，那么免租期收费的行为违反合同约定，您可以以合同的约定形成抗辩。可以不缴纳免租金。但该行为不属于欺诈。

[律师回复] 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

[律师回复] 您好，关于商铺出租转让纠纷应该如何处理这个问题，我的解答如下, 商铺出租转让纠纷有两种情形，
第一种是商铺的所有权人直接将商铺出租转让给承租人，这种情况比较简单，主要在签订租赁合同时明确约定双方的权利义务以及违约责任，倘若发生纠纷，则根据合同约定进行协商或是向人民提讼。
第二种情形是商铺的承租人将商铺再次转让给次承租人，那么对于这种情况就比较复杂了，
首先应当判断承租人转租该商铺有没有经得出租人的同意，如过未经得出租人同意的，出租人可以解除合同，这样对承租人和次承租人均可能造成较大的损失，但是出租人知道承租人转租后在六个月内没有提出异议的，视为其同意转租;
其次，如果承租人转租租赁的商铺是经得出租人同意的，则次承租人和承租人应严格按照原租赁合同约定的权利义务和租赁期限进行转租。当然，发生纠纷的，也可以依据租赁合同及转租合同的约定进行协商和向人民提讼。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给
第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》 第二百二十五条
在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民不予支持。

[律师回复] 您好，关于商铺租赁合同应该如何约定转让这个问题，我的解答如下, 商铺租赁合同如何约定转让
法律规定，租赁合同中，非经出租人同意，承租人不得将租赁物转租给他人。如果你有转租的打算，必须提前写明出租人同意在租赁期间允许承租人转让，否则转让时就必须经出租人同意。
转租程序大概为：
（1）征求出租人意见，了解能否转租；
（2）若能，寻找次承租人并与之签定房屋租赁合同;若不能，可以通知出租人解除房屋租赁合同并返还多余的租金。
（3）由于你们与出租人之间是不定期租赁合同，在与次承租人签定租赁合同时，可以考虑将你们与出租人之间的租赁合同解除作为合同终止的条件之
一，写入合同中。
转让费的具体策略
（1）承租前应打电话联络店主询问转让店面的大致状况，要和收取转让费的前经营者谈好条件，比如续约时间有多长，合同到期后是否可以继续续约等。还可多找几个有经验的朋友一起去看看，以此得到商圈评估。
（2）承租时对不实的转让借口要特别注意;一定要与房东确认租期，水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新。
（3）要和房东处好关系，最好能提前了解房东是哪类人，是不是好说话等等。决定要签约时，一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等，最好与房东、转让者一起签订转让协议，将资产清单、售让权利范围写清楚。有些房东在出租门面时，会禁止承租者转租，如果租到这类商铺，会产生许多麻烦。建议租店面时，应与房东、承租者三方协商，查看店铺相关证件，并签订转让协议。并另外与业主签订新的店面租赁合同。
商铺租赁合同分两种
1、租赁合同是物产有限时间的使用权转移，租赁合同会约定使用期限的范围;合同中会约定一次性租赁费或按时间节点多次支付租赁费。
2、转让合同是物产所有权转移，转让合同会约定物产所有权在某个时间节点上权属移交。合同中会约定一次性转让费或按时间节点分期支付转让费。

[律师回复] 你还不如只把剩余部分转租出去。这涉及到一房数租问题（其实还涉及转租问题，因为你没有提我就不说了）。在这件事中，你属于承租人，你分租出去的承租人是转租人
，你准备把整个商铺转租出去的承租人是转租人
b，转租人已经通过有效合同合法占有了该分租部分，在租赁期间内你再把该分租部分转租给b的属于一房数租，虽然按照区分原则与b之间的租赁合同有效，但b不能取得该分租部分的占有，也就是说你实际是不能把已经转租给的部分再转租的给b，如果你和b有写把分租部分在租赁期间租给b的，你在与b的租赁合同中你属于违约，应承担给b的违约金；若因为你与b的租赁问题对的租赁产生影响的，你对违约，应当支付给的违约金

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 投资商铺的风险有哪些
商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。
商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。
A、关注商业地段
李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。
B、关注经营定位
投资场内商铺，
首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;
其次场内商铺在产权分离之后，一般都以收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。
C、关注销售模式
前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;
其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。
D、关注经营管理
商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统
一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
E、关注政府规划
政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。可是凡事总有意外，我们在关注规划带来的利好消息时，还要关注规划对商铺造成的不利影响，比如说市场整体搬迁、马路拓宽等都会对商铺造成不利影响。对于投资者来说，要提前了解到这些信息，当然有不小的难度，但是有很多规划其实在实施之前的两三年内就会被披露出来，因此当投资者了解到这些信息后，及时补救也不晚。
F、关注产品本身
商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种种限制，影响着商铺的业态构成，影响到商家的真正使用。产品也是商铺质量之本。另外对风水、发展商的品牌实力等都要有一定的考虑。
总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。

[律师回复] 你好，为了更好解答你的提问，希望了解更多详细情况后给予您帮助。

[律师回复] 房租转租的风险：
1、租金无法收取。
2、房屋不当使用。
3、连带法律责任。
4、租客“恶意添附”。
5、电话成为“吸血鬼”。
6、灭失风险不得不防。
《合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险。购买小产权房会面临以下风险：
一、没有房产证、产权证小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不能在房管局备案。因此，无法拥有房产证。办理产权证，需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法办理产权证。
二、无法进行银行贷款和抵押贷款若需要购买小产权房，则是需要一次清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。
三、小产权房交易难小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。
四、拆迁补偿难，质量没保证。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险。购买小产权房会面临以下风险：
一、没有房产证、产权证小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不能在房管局备案。因此，无法拥有房产证。办理产权证，需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法办理产权证。
二、无法进行银行贷款和抵押贷款若需要购买小产权房，则是需要一次清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。
三、小产权房交易难小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。
四、拆迁补偿难，质量没保证。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 投资商铺的风险有哪些
商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。
商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。
A、关注商业地段
李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。
B、关注经营定位
投资场内商铺，
首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;
其次场内商铺在产权分离之后，一般都以收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。
C、关注销售模式
前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;
其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。
D、关注经营管理
商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统
一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
E、关注政府规划
政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。可是凡事总有意外，我们在关注规划带来的利好消息时，还要关注规划对商铺造成的不利影响，比如说市场整体搬迁、马路拓宽等都会对商铺造成不利影响。对于投资者来说，要提前了解到这些信息，当然有不小的难度，但是有很多规划其实在实施之前的两三年内就会被披露出来，因此当投资者了解到这些信息后，及时补救也不晚。
F、关注产品本身
商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种种限制，影响着商铺的业态构成，影响到商家的真正使用。产品也是商铺质量之本。另外对风水、发展商的品牌实力等都要有一定的考虑。
总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。

[律师回复] 您好，关于投资商铺的风险包含什么这个问题，我的解答如下, 投资商铺的风险有哪些
商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。
商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。
A、关注商业地段
李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。
B、关注经营定位
投资场内商铺，
首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;
其次场内商铺在产权分离之后，一般都以收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。
C、关注销售模式
前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;
其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。
D、关注经营管理
商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统
一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
E、关注政府规划
政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。可是凡事总有意外，我们在关注规划带来的利好消息时，还要关注规划对商铺造成的不利影响，比如说市场整体搬迁、马路拓宽等都会对商铺造成不利影响。对于投资者来说，要提前了解到这些信息，当然有不小的难度，但是有很多规划其实在实施之前的两三年内就会被披露出来，因此当投资者了解到这些信息后，及时补救也不晚。
F、关注产品本身
商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种种限制，影响着商铺的业态构成，影响到商家的真正使用。产品也是商铺质量之本。另外对风水、发展商的品牌实力等都要有一定的考虑。
总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。