房产买卖合同毁约主张过户可以吗？

[律师回复] 案例简介：卖家以配偶不同意主张合同无效前不久，B和A签订了《北京市存量房屋买卖合同》，B将其名下的房子卖给A，按照合同约定，A支付了30万的定金和150万的首付款之后，在过户之前，B突然提出房子卖不了了，原因是因为自己的妻子不同意出售这个房子，房子属于夫妻共同财产，对于卖房一事，其妻子事前不知道，张妻现在明确表示不同意出售房子。无奈之下，A向要求继续履行合同并办理过户手续，此时张妻也向主张合同无效。判决：共有人不同意并不影响合同的效力房屋出卖人的配偶以其不知情、不同意为由要求认定合同无效的，这个理由，我们前面也已经分析了，这样直接的后果就是被驳回。需要注意的是，不论是买房人还是卖房人或者卖房人配偶均不能主张无权处分的合同当然无效。律师说法：共有人不同意合同仍有效，但合同会发生履行障碍根据我国《物权法》第15条的规定，合同有效不一定能够引起物权变动。A要求B配合办理过户，由于B缺乏处分权，过户这个行为必须经过共有人的同意才能处分共有财产。所以A要求判决B配合办理过户的诉讼请求在法律上难以成立，一方面是因为该诉讼请求具有一定的人身依附性，很难作出人身依附性的判决。另一方面，因为共有人之一不同意处分共有财产，所以合同无法继续履行下去，缺乏法律依据。特别需要提醒买房人注意的是，此时，如果买房人有足够的证据其作为善意第三人，在签订购房合同时并不知道对方为无权处分，并且已经支付了房屋的价款，双方办理了过户手续，那么，此时买房人已经通过“善意取得”制度取得房屋所有权。不论卖方配偶以何种理由，均不能要回该房子。原因在于《婚姻法司法解释三》第11条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持”。买房人还需要注意的是在签订合同时，一定尽到自己的审查义务，一般在实际的买房过程中都是委托给中介来进行，如果这其中因为中介的疏忽大意导致“配偶同意出售说明书”中存在代签、错误等情况时，除了可以向中介主张责任外，如果卖方存在可能隐瞒或者在纠纷出现后伪造证据来拒绝履行合同的，买房人也可以有针对性采取我们上面给出的方法来维护自己的权益。

[律师回复] 固定卖方违约的证据,固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，难以强制执行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同。二，应责令双方继续履行。注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），仅交付定金，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同，如另一方坚决要求继续履行的，比如发送短信给或打电话录音等。如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，注意在快递单上写明快递品名；
（
2）要求解除合同并赔偿损失。三、要求继续履行根据《上海市高级人民关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，不要给卖方留下买方违约的把柄。房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，如果买房需要贷款买房的情况下，很难判决继续履行，则只能适用定金罚则。，这时买方有两个选择，择一行使，由卖方双倍返还定金：
（
1）要求继续履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，买方一定要固定催告的证据，应当赔偿损失。”实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务。因此，在司法实践中，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行，除符合《合同法》第一百一十条规定外一、首先

[律师回复] 固定卖方违约的证据,固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，难以强制执行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同。二，应责令双方继续履行。注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），仅交付定金，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同，如另一方坚决要求继续履行的，比如发送短信给或打电话录音等。如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，注意在快递单上写明快递品名；
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2）要求解除合同并赔偿损失。三、要求继续履行根据《上海市高级人民关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，不要给卖方留下买方违约的把柄。房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，如果买房需要贷款买房的情况下，很难判决继续履行，则只能适用定金罚则。，这时买方有两个选择，择一行使，由卖方双倍返还定金：
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1）要求继续履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，买方一定要固定催告的证据，应当赔偿损失。”实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务。因此，在司法实践中，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行，除符合《合同法》第一百一十条规定外一、首先

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2）要求解除合同并赔偿损失。三、要求继续履行根据《上海市高级人民关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，不要给卖方留下买方违约的把柄。房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，如果买房需要贷款买房的情况下，很难判决继续履行，则只能适用定金罚则。，这时买方有两个选择，择一行使，由卖方双倍返还定金：
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1）要求继续履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，买方一定要固定催告的证据，应当赔偿损失。”实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务。因此，在司法实践中，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行，除符合《合同法》第一百一十条规定外一、首先

[律师回复] 首先需要解除合同

[律师回复] 您可以寻求法律途径加快解决速度

[律师回复] 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

[律师回复] 借款人在借款合同期限届满不能归还借款的，应当承担违约责任。现行《合同法》中并没有对违约金责任形式所适用的合同范围做出限制。而且违约金条款属于当事人意思自治范畴，当事人依据私法自治原则同时约定利息和违约金，应当承认其法律效力。违约金和利息两种责任形式在借款合同中是并行不矛盾的，违约金和借款合同的性质决定了借款合同中违约金条款是有效的。 那么，民间借款合同中约定违约金数额过高应如何调整？在司法实践中，双方当事人约定的违约金数额一般都比较高，如本案中被告便提出本金５万的３０％作为违约金过高，那么是否可以调整？违约金过高或过低的，当事人可以依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，当事人提出调整请求的，法院可以做适当的调整。法院不宜依职权进行干预，主动调整违约金。当然法官在审理过程中可以向承担高额违约金的借款人行使释明权，由其对自身利益进行判断后决定是否提出违约金的调整请求。

[律师回复] 违约金作为逾期付款时的违约责任，应当根据合同的相关约定，才可以向对方主张，如果事前没有约定，则不能要求对方承担逾期付款违约金。

[律师回复] 固定卖方违约的证据,固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，难以强制执行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同。二，应责令双方继续履行。注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），仅交付定金，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同，如另一方坚决要求继续履行的，比如发送短信给或打电话录音等。如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，注意在快递单上写明快递品名；
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2）要求解除合同并赔偿损失。三、要求继续履行根据《上海市高级人民关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，不要给卖方留下买方违约的把柄。房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，如果买房需要贷款买房的情况下，很难判决继续履行，则只能适用定金罚则。，这时买方有两个选择，择一行使，由卖方双倍返还定金：
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1）要求继续履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，买方一定要固定催告的证据，应当赔偿损失。”实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务。因此，在司法实践中，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行，除符合《合同法》第一百一十条规定外一、首先

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 买房交易中一方违约的，双方可先行协商，协商不成的，可以直接。具体的过程： (1)写诉状。民事状是启动法律程序的一个重要法律文书。恰当的诉讼请求，以及事实与理由的陈述和法律依据，都是决定官司胜败的重要因素。所以，写诉状要有好的构思和设计，否则，不仅会影响诉讼结果，有时还会造成费用的损失。 (2)立案。首先要选择一个有管辖权的，也就是房屋所在地区的基层然后递交诉状和证据及其他相关材料。拿到受理通知书后，等待传票通知开庭。 (3)开庭。开庭程序主要包括法庭调查和法庭辩论。法庭调查阶段的举证、质证是专业性很强的诉讼行为。辩论阶段是充分阐述支持自己主张的事实理由和法律依据的时候。其目的是说服法官和对方当事人认可自己的观点。辩论结束后等待判决。 (4)判决。开完庭后作出判决是的工作。当事人在拿到判决书后，如不服判决要及时上诉启动二审程序。否则，一审判决生效，双方争议的问题要按照判决履行。 (5)执行。判决生效后，如当事人不在判决确定的期限内主动履行义务，另一方当事人应及时申请执行。拒不履行判决可以采取拘留、罚款措施，严重的可以追究刑事责任。法律依据：《民事诉讼法》第一百二十条应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。书写状确有困难的，可以口头，由人民记入笔录，并告知对方当事人。第一百二十一条状应当记明下列事项: (一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式; (二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息; (三)诉讼请求和所根据的事实与理由; (四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复] 卖房遇到对方违约的情况，买卖双方先进行协商，协商不成可以向法院起诉，要求违约方承担违约责任。 1、卖房人毁约，要承担三种违约结果：一是继续履行合同；二是采取措施补救；三是赔偿缺失。 2、两种情况下，法院不能强制过户 首先，看房屋有无抵押，有抵押的房屋须在征得抵押权人（通常是银行）同意的情况下才能过户。 其次，经济适用房、央产房等上市受限的房屋不能过户。

[律师回复] 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

[律师回复] 借款人在借款合同期限届满不能归还借款的，应当承担违约责任。现行《合同法》中并没有对违约金责任形式所适用的合同范围做出限制。而且违约金条款属于当事人意思自治范畴，当事人依据私法自治原则同时约定利息和违约金，应当承认其法律效力。违约金和利息两种责任形式在借款合同中是并行不矛盾的，违约金和借款合同的性质决定了借款合同中违约金条款是有效的。 那么，民间借款合同中约定违约金数额过高应如何调整？在司法实践中，双方当事人约定的违约金数额一般都比较高，如本案中被告便提出本金５万的３０％作为违约金过高，那么是否可以调整？违约金过高或过低的，当事人可以依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，当事人提出调整请求的，法院可以做适当的调整。法院不宜依职权进行干预，主动调整违约金。当然法官在审理过程中可以向承担高额违约金的借款人行使释明权，由其对自身利益进行判断后决定是否提出违约金的调整请求。

[律师回复]
一、违约金，是指法律规定或当事人在合同中约定，一方当事人违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
《合同法》第一百一十四条第二款规定，若约定的违约金低于或过分高于造成的实际损失时，当事人可以向法院或仲裁机构请求对违约金数额进行增减。同时，最高人民法院合同法解释(二)第二十九条也规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，允许债务人以造成的损失为基础请求法院对约定的违约金进行增减。这一条款更明确要求案件审判中应将违约金同损害赔偿联系起来，应当以当事人的实际损失为基础来衡量是否支持违约金条款。民事诉讼中，对于当事人主张的利息应区分是利息损失还是利息收益。商品房买卖合同解除后，购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补实际损失，可依当事人申请对违约金作出适当调整。
二、买卖合同违约金和利息能否同时主张
在《借款协议》中约定违约金，主要是为了约束借款人及时还款，以防止因不按时还款，给债权人造成其它的损失。如果借贷合同或者协议上写明逾期还款违约方须支付违约金的，逾期利息和逾期违约金可以同时主张;如果借贷合同或者协议上没有“逾期还款须支付违约金”条款的，只能主张逾期利息，不能主张违约金。我国法律有“谁主张，谁举证”的规定，对于借贷合同或者协议上没有约定的，主张者无法举证，所以只好不提，因为提了也是白提。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 买房交易中一方违约的，双方可先行协商，协商不成的，可以直接。具体的过程： (1)写诉状。民事状是启动法律程序的一个重要法律文书。恰当的诉讼请求，以及事实与理由的陈述和法律依据，都是决定官司胜败的重要因素。所以，写诉状要有好的构思和设计，否则，不仅会影响诉讼结果，有时还会造成费用的损失。 (2)立案。首先要选择一个有管辖权的，也就是房屋所在地区的基层然后递交诉状和证据及其他相关材料。拿到受理通知书后，等待传票通知开庭。 (3)开庭。开庭程序主要包括法庭调查和法庭辩论。法庭调查阶段的举证、质证是专业性很强的诉讼行为。辩论阶段是充分阐述支持自己主张的事实理由和法律依据的时候。其目的是说服法官和对方当事人认可自己的观点。辩论结束后等待判决。 (4)判决。开完庭后作出判决是的工作。当事人在拿到判决书后，如不服判决要及时上诉启动二审程序。否则，一审判决生效，双方争议的问题要按照判决履行。 (5)执行。判决生效后，如当事人不在判决确定的期限内主动履行义务，另一方当事人应及时申请执行。拒不履行判决可以采取拘留、罚款措施，严重的可以追究刑事责任。法律依据：《民事诉讼法》第一百二十条应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。书写状确有困难的，可以口头，由人民记入笔录，并告知对方当事人。第一百二十一条状应当记明下列事项: (一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式; (二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息; (三)诉讼请求和所根据的事实与理由; (四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复] 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

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[律师回复] 根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释相关规定，违约金通常不超过给守约方造成的损失30%。因此你所说的情形，如果主张的违约金尚不足实际损失30%，可以同时主张利息。

[律师回复] 在《借款协议》中约定违约金，主要是为了约束借款人及时还款，以防止因不按时还款，给债权人造成其它的损失。如果借贷合同或者协议上写明逾期还款违约方须支付违约金的，逾期利息和逾期违约金可以同时主张如果借贷合同或者协议上没有“逾期还款须支付违约金”条款的，只能主张逾期利息，不能主张违约金。我国法律有“谁主张，谁举证”的规定，对于借贷合同或者协议上没有约定的，主张者无法举证，所以只好不提。