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二手房交易卖房违约怎么解决？
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2024-09-06
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王淳律师
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专家导读
买房者逾期付款，就应该向卖房者支付违约金;卖房者未能按合同规定的时间将房屋交给甲方，也应该向甲方支付违约金;可以按照约定的违约金要求赔付，另外购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房。
房屋在买卖的时候，有可能因为房屋在买卖期间涨价、跌价等原因，造成买房者或者卖房者违约，那如果碰到二手房交易卖房违约的话，就按下面方法来解决。
1、对于甲方也就是买房者来说，如果逾期付款，就应该向卖房者支付违约金。由于甲方未在规定的日期向乙方付款，就等于乙方在从甲方应该付款之日至实际付款之日的这段时间里为甲方垫付了甲方应该支付的款项，甲方在这段时间内占用了乙方的资金，当然除了应向乙方支付违约金之外，还应向乙方再支付由于占用资金而需支付的利息。
2、对于乙方也就是卖房者来说，如果未能按合同规定的时间将房屋交给甲方，也应该向甲方支付违约金。因为乙方的违约行为给甲方造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，由于乙方在合同规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了甲方的资金，还应向甲方再支付所占用资金的利息。
3、如果开发商违约，一般情况下，可以按照约定的违约金要求赔付，而维权的时候，则要等到侵害时间结束，也就是开发商通知购房者收房的时候为止。另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房。
二、违约需要赔偿多少违约金?
1、对购房者而言，逾期付款，应向卖房人支付违约金额。由于未在规定期向售房者付款，相当于售房者在为购房者提供贷款买房，购房者在此期间占用了售房者的资金，除了应向售房者支付违约金外，应向售房者再支付利息。
2、对售房者来说，如果未按规定将房屋交给购房者，应向购房者支付违约金。因售房者的行为给购房者造成了经济损失。除了支付违约金外，还应向购房者再支付利息。
以上就是关于二手房交易卖房违约怎么解决?违约需要赔偿多少违约金的全部内容了，如果大家在买房的过程中，遇到卖家想要违约不卖或者提高价格，大家也不要慌张。先根据自己已经签订好的合同去找相关专业的法律人员咨询，用法律的武器保护自己权益。如果自己违约的话，也要先想好违约可能出现的严重后果。
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二手房交易卖房违约怎么解决？
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买卖二手房交易流程
二手房交易流程包括登记咨询、调档查产权、验证勘查、签约付费、中保公证、过户交款、领证抵押等步骤。
买卖双方需遵循法律法规，通过中介机构完成相关手续，确保交易公正透明，最终完成过户并领取新房产证。
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房产纠纷
二手房交易卖房违约了
[律师回复] 需要看买卖合同对于违约是如何约定的。如果确定违约的话，是可以主张你的权利的。
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快速解决“房产纠纷”问题
二手房交易如何约定违约金，二手房买卖违约金
[律师回复] 二手房买卖合同违约金比例
《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
违约金的给付应该严格按照合同执行吗
违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。
《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
违约金的给付应该严格按照合同执行吗
违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。
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柳律师您好：我于2017年3月30日通过美南房屋中介购置芝罘区金沟寨房屋一套，并于当日签定购房合同且交给中介方定金3万元，4月26日交契税并交首付款28万，于当日同房主共同到芝罘区国土局办理土地出让金相关事宜，于6月20日交土地出让金及剩余房款，并交付甲乙双方的中介费1.86万，就剩了查档和过户手续。现在房主要反悔不买了，我该咋办？
[律师回复] 你好，你可以根据合同起诉对方主张违约责任。
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二手房买卖的交易流程
1.信息沟通阶段。2、产权调查阶段。3、商议交易的相关信息。4、交定金并签订房屋买卖合同。5、签订资金监管协议。6、办理网签手续。7、缴纳税费。8、银行贷款。9、办理产权转移过户手续。10、付清房款、办理物业交割手续。
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房产纠纷
二手房交易中卖方违约该如何办
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、卖方将房屋直接卖给第三人
卖方如果将房屋卖给了第三人但还未办理过户，那么买方可以优先过户，但如果已经办理了过户，那卖方就已经构成了恶意违约，致使双方无法达到合同目的，这时买方可以向提讼，要求解除合同，同时要求卖方根据房屋差价赔偿违约责任。
2、卖方不按时交付房屋
这种情况很多见，房屋如果已经办理了过户，那就只需按照合同约定的时间收房，如果卖方不交房，买方可以。但是如果双方还未过户，卖方却不按照合同约定交房，这时通常需要通过律师，发律师函催告，如果卖方依旧坚持不交房，买方再要求其交房。
3、卖家不签收定金
通常在房产买卖合同中约定有定金的数额，然而通常买家在将定金交给中介后，转交给卖家，卖家这时却不签收。不签收定金的话，卖家就构不成违约的条件，因为定金是实践合同，也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的，如果卖家不签收定金，买家要求双倍返还定金也是徒劳的。
4、卖方要求提高房价办理过户
在实际买卖过程中，很多卖方在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。在这种情况下，买方应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止卖方将房屋卖与第三人，同时要求判定卖方继续履行合同。
5、卖方直接毁约
如果合同中约定的违约成本过低，那么在房价上涨的过程中，卖方完全有理由在支付低额的违约金或者双倍返还定金后，就直接不再将房产进行出售，使买方遭受损失，这时买方只能在签订合同之前就针对此情况提出让卖方赔偿较多的违约金等条约。
1、卖方将房屋直接卖给第三人
卖方如果将房屋卖给了第三人但还未办理过户，那么买方可以优先过户，但如果已经办理了过户，那卖方就已经构成了恶意违约，致使双方无法达到合同目的，这时买方可以向提讼，要求解除合同，同时要求卖方根据房屋差价赔偿违约责任。
2、卖方不按时交付房屋
这种情况很多见，房屋如果已经办理了过户，那就只需按照合同约定的时间收房，如果卖方不交房，买方可以。但是如果双方还未过户，卖方却不按照合同约定交房，这时通常需要通过律师，发律师函催告，如果卖方依旧坚持不交房，买方再要求其交房。
3、卖家不签收定金
通常在房产买卖合同中约定有定金的数额，然而通常买家在将定金交给中介后，转交给卖家，卖家这时却不签收。不签收定金的话，卖家就构不成违约的条件，因为定金是实践合同，也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的，如果卖家不签收定金，买家要求双倍返还定金也是徒劳的。
4、卖方要求提高房价办理过户
在实际买卖过程中，很多卖方在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。在这种情况下，买方应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止卖方将房屋卖与第三人，同时要求判定卖方继续履行合同。
5、卖方直接毁约
如果合同中约定的违约成本过低，那么在房价上涨的过程中，卖方完全有理由在支付低额的违约金或者双倍返还定金后，就直接不再将房产进行出售，使买方遭受损失，这时买方只能在签订合同之前就针对此情况提出让卖方赔偿较多的违约金等条约。
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快速解决“房产纠纷”问题
买二手房交易中卖家违约怎么办
[律师回复] 解答如下, 根据合同提出违约金补偿、因买方原因不能办理过户手续、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种、逾期办理过户手续、逾期迁出户口：1；3.出卖人逾期交房；2.买受人逾期付款.买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；4.房屋质量问题的违约责任；5.房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；6.根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形；上面提到的1
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二手房交易中卖房人违约怎么办
[律师回复] 【案例】
为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。
祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。
刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。
经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。
经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。
首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。
其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。
最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。
【分析】
二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。
由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。
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二手房买卖合同违约金的标准，二手房交易违约金怎样算
[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求 20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
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二手房买卖的交易流程
平常的生活中，我们可能会遇到各种法律方面的问题，所以我们需要了解一些法律知识。针对二手房买卖的交易流程的问题，我们在下面的文章内容中整理了一些与此相关的法律知识，希望可以解答您的问题。
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房产纠纷
二手房交易中，卖方违约，卖方应该怎么维权
[律师回复] 【案例】
为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。
祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。
刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。
经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。
经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。
首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。
其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。
最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。
【分析】
二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。
由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。
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快速解决“房产纠纷”问题
二手房交易，卖方违约，合同约定的单方违约需要赔付房价20%的违约金。起诉能赢吗？我定金1万放在中介，房产证被房主带走了，能约束到他吗？房主现在不想卖房，也不想支付一毛钱的违约金，我很恼火。合同价46万，违约金就是9.2万，请问我打官司能胜吗？因为有人说违约只赔定金的2倍，也就是2万。我觉得2万不足弥补对我造成的损失，也起不到教训如此无耻的卖方，所以打官司的话我就要要求赔偿9.2万。或者，可以起诉他，让他继续履行合同吗？在这些过程中我要注意哪些细节？在什么节点起诉？哪些证据？房产证是女方名字，是女方签的字。但是男方知情。有证人。
[律师回复] 二手房交易，卖方违约，合同约定的单方违约需要赔付房价20%的违约金。肯定能赢。关于违约金《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此会结合具体案情，分析违约原因，根据合同定金等实情进行据实调解。 《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”
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二手房交易违约怎么处理，二手房交易违约怎么办理
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祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。
刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。
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经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。
首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。
其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。
最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。
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二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。
由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。
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怎样进行二手房买卖交易,二手房交易中有哪些陷阱
为了更好的应对生活中可能会发生的法律问题，我们需要学习一些相关的法律知识，为了帮助大家更好的了解一些相关的法律知识，本站整理了一些与怎样进行二手房买卖交易,二手房交易中有哪些陷阱相关的法律内容，我们一起来了解一下吧。
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房产纠纷
二手房交易时付了首付卖家违约怎么办
[律师回复] 解答如下, 根据合同提出违约金补偿、因买方原因不能办理过户手续、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种、逾期办理过户手续、逾期迁出户口：1；3.出卖人逾期交房；2.买受人逾期付款.买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；4.房屋质量问题的违约责任；5.房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；6.根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形；上面提到的1
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快速解决“房产纠纷”问题
律师，您好！二手房交易，我是卖方，买方违约，签订合同时，中介收取了买方5万元的定金，中介说含中介费19000元。现在中介说买方赔偿了中介2万元，那我的赔偿应该怎么算呢
[律师回复] 你好，合同中有无对一方违约的责任进行说明，有约定的从其约定，没有约定的，如果买方终止合同，之前交付的保证金无权要求退回。
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二手房交易中，房东违约怎么赔偿，二手房交易中房东违约
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 手房买卖中出卖人违约怎么办：
二手房买卖中出卖人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为：
1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。
2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。违约金的上限是合同损失的百分之三十。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二手房买卖房东违约提前预防
1、首先得看你们当时签订的买房条款，是否涉及到违约金条款。
2、如果有详细的条款，你也同意不购买此房，可以按违约条款走。
3、如果没有具体的违约条款，需要与购房者沟通协商。同时也可咨询相关律师，对于违约的一个判定，最大程度挽回你本人的损失。
二手房买卖常见的违约情形：
1、出卖人将房屋直接卖给第三人
如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向提讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
2、出卖人要求提高房价办理过户
在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。
在这种情况下，买房人应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求判定出卖人继续履行合同。
3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效
在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。
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二手房交易，买家违约，出售的房子什么时候可以继续出售？可以要求冻结买家未付清的余款吗？
[律师回复] 你们的买卖合同上面对于违约责任是怎么约定分的？没看到买卖合同不好给更具体的建议，详情可以来电说明情况咨询
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二手房交易
1、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项2、买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案。3、买卖双方协商房屋的具体事项并写入合同，支付定金给中介公司。4、卖方同担保公司到公证处进行公证5、买方付钱。6、买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
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二手房交易过程中卖房人违约要怎么处理
[律师回复] 对于二手房交易过程中卖房人违约要怎么处理这个问题，解答如下, 【案例】
为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。
祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。
刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。
经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。
经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。
首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。
其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。
最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。
【分析】
二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。
由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。
为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。
祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。
刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。
经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。
经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。
首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。
其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。
最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。
【分析】
二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。
由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。
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快速解决“房产纠纷”问题
二手房交易过程中卖房人违约要怎么处理
[律师回复] 【案例】
为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。
祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。
刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。
经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。
经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。
首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。
其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。
最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。
【分析】
二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。
由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。
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二手房房产交易中的买卖违约情形有哪些
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房买卖常见的违约情形：
1、出卖人将房屋直接卖给第三人
如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向提讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
2、出卖人要求提高房价办理过户
在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。
在这种情况下，买房人应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求判定出卖人继续履行合同。
3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效
在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。
买卖合同违约后，该怎么办
二手房买卖中出卖人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为：
1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。
2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。
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买卖双方在进行二手房交易时,怎样约定违约金数额
[律师回复] 买卖双方在进行二手房交易时，很可能会因为这样那样的原因就发生违约行为，那就需要提前约定好违约金额和违约责任，那么违约金额到底该如何约定呢?要知道违约金额过高或者过低都是不适当的，所以该如何约定呢?
一、参照合同标的
合同中的标的物不同，违约金的设定标准就会有所不同。如果合同的标的属于特种物的，违约金标准可以采取较高的标准;如果合同的标的属于种类物的，违约金标准可以采取较低的标准;如果合同标的属于具有精神意义的物，则可对违约金的标准更开放一些。
二、以本金为限予以调整
对于各类经济合同在何种场合应当如何偿付违约金这点问题，实际上有着一定的规范的。虽然违约一方有责任给未违约一方支付违约金，但是为了防止当事人滥用自行约定的权利，违约金的数额一般都不能够超过合同未履行部分的价金总额，所以违约金可以根据此标准进行调整。
三、参照违约方的过错程度
由于违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度，对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚，才能更加具有针对性，因此在具体判断违约责任的时候，应当考查合同双方在违约中存在的过错，以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下，未违约的一方可以适当得要求较高标准的违约金，保持对恶意违约方的惩罚，如果当违约方因其它特殊原因造成违约时应当着重体现补偿性，减少惩罚性。
四、参照未违约一方的实际损失
违约金的最低限度为守约方因对方违约造成的实际损失，包括直接损失和履行利益的损失来设定。对于一般的合同，应该以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。对于其他合同类型的处理，可参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准的基础上，借鉴民间借贷中四倍的最高额限定标准予以调整。对于违约行为自履行义务开始之日发生并处于连续状态的，违约金的最高限度应当以标的数额为基数。对于部分违约的情况，违约金应当以未履行部分的标的额为基数。
一、参照合同标的
合同中的标的物不同，违约金的设定标准就会有所不同。如果合同的标的属于特种物的，违约金标准可以采取较高的标准;如果合同的标的属于种类物的，违约金标准可以采取较低的标准;如果合同标的属于具有精神意义的物，则可对违约金的标准更开放一些。
二、以本金为限予以调整
对于各类经济合同在何种场合应当如何偿付违约金这点问题，实际上有着一定的规范的。虽然违约一方有责任给未违约一方支付违约金，但是为了防止当事人滥用自行约定的权利，违约金的数额一般都不能够超过合同未履行部分的价金总额，所以违约金可以根据此标准进行调整。
三、参照违约方的过错程度
由于违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度，对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚，才能更加具有针对性，因此在具体判断违约责任的时候，应当考查合同双方在违约中存在的过错，以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下，未违约的一方可以适当得要求较高标准的违约金，保持对恶意违约方的惩罚，如果当违约方因其它特殊原因造成违约时应当着重体现补偿性，减少惩罚性。
四、参照未违约一方的实际损失
违约金的最低限度为守约方因对方违约造成的实际损失，包括直接损失和履行利益的损失来设定。对于一般的合同，应该以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。对于其他合同类型的处理，可参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准的基础上，借鉴民间借贷中四倍的最高额限定标准予以调整。对于违约行为自履行义务开始之日发生并处于连续状态的，违约金的最高限度应当以标的数额为基数。对于部分违约的情况，违约金应当以未履行部分的标的额为基数。
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