承租房纠纷对出租人有关系吗

[律师回复] 您好，关于租房纠纷租房纠纷租房纠纷这个问题，我的解答如下, 该怎么避免租赁纠纷，具体如下所述：
1、查明出租人是否与房屋所有权证书上登记的产权人一致。如果出租人不是房屋产权人，则应要求其出示产权人同意由其作为代理人出租房屋的授权委托书。
2、如果出租人出租的是已交付但尚未办理产权证的商品房，应要求其提供商品房预售合同和房屋的交付使用证明。在商品房预售合同中一般会载明预售许可证号，承租人可以据此在当地的房地产交易官方网站上查验该房屋的其他四证取得情况，并重点关注该房屋的《建设工程规划许可证》，并要求出租人提供房屋交付使用时的《竣工验收备案表》。
3、如果出租人出租的是自行建造但尚未取得产权证的房屋，应要求其提供《建设工程规划许可证》。对于不能提供《建设工程规划许可证》的房屋则不能承租，对于提供了该证书的，也要核查是否系按照《建设工程规划许可证》的规定建设的房屋，若系超规划建设的房屋，则亦不能承租。
4、如果出租人出租的是自行建造的临时建筑，则应关注是否超建设范围或超使用期限。对于未经批准建设的临时建筑或超过批准内容建设的临时建筑，以及超过使用期限的临时建筑，则不能承租。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 公房承租人变更纠纷如何 1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明;如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料。 2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请人民采取财产保全措施。 3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向人民立案庭提交诉讼状和证据提讼。案件受理后，人民会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，人民将裁定案件按撤诉处理。提交之后就等着开庭诉讼。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 公房承租人变更纠纷如何 1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明;如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料。 2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请人民采取财产保全措施。 3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向人民立案庭提交诉讼状和证据提讼。案件受理后，人民会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，人民将裁定案件按撤诉处理。提交之后就等着开庭诉讼。

[律师回复] 你发了解除合同通知书，对方收到之日就算是合同解除了。你说的据说部门是听谁说的？不明白什么意思。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 出现租房纠纷的处理办法：
1、租房纠纷协商解决
房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决，可以寻求一位无利害关系的人在场作为见证人。
2、租房纠纷协商不成的，请求调解
租房纠纷协商不成的，可以向居民自治组织或者是居委会请求调解，也可以找房管所相关工作人员解决。
3、租房纠纷协商不成的，提起民事诉讼或者申请仲裁解决
租房纠纷协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。
仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定仲裁协议，则不能提起仲裁。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 承租合同纠纷有哪些内容
1、承租人不经出租人同意，擅自将租赁物转租他人或进行非法活动
转租是指承租人将租赁物又出租给第三人的行为。我国《合同法》规定，承租人转租租赁物必须经出租人同意，未经出租人同意而擅自转租，出租人解除合同(当然也可以不解除合同)的，承租人应当承担由此产生的法律责任。出租人同意有两个方面的内容：其
一，出租人对承租人选择的次承租人表示同意;其
二，出租人对承租人与次承租人达成的协议表示同意。出租人不同意的，则转租行为无效。
转租的法律效果是：承租人与次承租人发生债的法律关系，次承租人与出租人无关;既使次承租人违约，承租人也应向出租人履行义务，而不应以转租为借口，逃避责任。
租赁合同通常都规定承租人使用租赁物的用途，承租人必须按照合同规定的用途去使用租赁物。但实践中，有些承租人并不依合同规定使用租赁物，而是用于非法活动，例如，用租用的放像机放映淫秽录像，用租用的船只进行活动等。对此种违约行为，出租人有权解除合同，并且要没收承租人非法所得，追究其行政或刑事责任。
另外，经出租人同意将租赁物转租第三人使用的，当第三人对租赁物造成损失时，根据《合同法》规定，承租人也应当向出租人负责赔偿损失。
2、承租人擅自改变租赁物的现状
租赁合同是转让财产使用权的合同，而并非转让财产所有权。承租人对承租的财产只享有临时的占有权和使用权，而并不享有所有权，所以，他无权对财产进行处分，否则，就是侵犯了出租人的财产所有权，要对此负法律责任。就承租人在租赁关系中一般应享有的权利而言，其对于出租人交付其占有、使用的租赁物无权拆解、改善或者增设他物。倘若其未经出租人同意而擅自对租赁物拆改或者增设他物，不仅所需费用由其自行承担，而且因此导致租赁物价值降低或者遭受损害的，承租人还应负赔偿责任。对于承租人擅自拆改(或者增设他物)的租赁物，出租人有权要求承租人恢复到拆改前的状态。
实践中，如果承租人以添附的方式增加了出租物的价值和用途，应依法予以允许，并应征得出租人同意，由出租人支付相应开支。
3、承租人不按合同规定支付租金
租赁合同是双务有偿合同，承租人按合同规定向出租人支付租金是承租人的基本义务之
一，体现了租赁合同的本质特征。承租人违反此义务。当然要负违约责任。实践中，承租方违反此义务的情形经常发生，主要有以下两种情形：
(1)承租人不按合同规定的时间交付租金。租金的支付时间，当事人宜在合同中明确规定。若支付时间未明确时，则按照惯例，短期租赁的，一般在租赁期完毕时支付租金;长期租赁的，按年、月或季度分次支付租金。承租人不按合同的规定交付租金，主要表现为迟延交付。对此，承租人应承担违约责任。
(2)承租人不按合同规定的标准交付租金。根据我国合同法规定：“租金的标准，国家有统一规定的，按统一规定签订;没有统一规定的，由双方当事人协商确定。”租赁合同签订后，承租人不得无故降低租金的支付标准。否则，应承担违约责任。但是，在实践中，如果出租财产的一部份甚至全部因不能归咎于承租人的原因灭失，承租人可就灭失的部分请求减少租金。
4、承租人逾期不返还租赁财产
租赁合同是转让财产使用权的合同，而并非转移财产的所有权。所以，当财产租赁合同届满时，承租人应按合同规定返还租赁物，这也是承租人的基本义务，否则，应负违约责任。另外，如果给出租人造成损失的，还应赔偿损失。
应注意的是，承租人返还出租物的原则是返还原物，但并不要求原状返还。如果承租人在租赁期间对出租财产尽到了正常使用和善意保管义务，那么，在返还出租物时，即使出租物已显得老旧且被磨损，出租人也不得要求承租人赔偿。在返还原物时，如果承租人对出租物进行了改建、改装，承租人应予以恢复原状，但出租人允许的改建、改装，承租人可以不予恢复。

[律师回复] 您好，可根据合同约定要求对方按时支付，如拒绝支付可向承租人发送律师函，责令限期支付，仍未支付的可通过起诉要求对方支付拖欠房租及违约金。

[律师回复] (1)因中介机构职员的过错给承租人造成的损失
　　中介公司的职员因过错给承租人造成了损失，承租人可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主，不得以职员个人责任为由推脱，中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。
　　
(2)因中介的过错给承租人造成的损失
　　如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息，作出了违法的行为，给承租人造成了经济损失，那么中介机构应当承担民事或者行政责任，甚至刑事责任。对于给承租人造成的损失，中介机构应当予以赔偿。如果中介机构在提供服务的过程中有欺诈行为，承租人可以要求中介机构双倍赔偿。参考法条：《消费者权益保护法》第四十九条。

[律师回复] 对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况，如果出租人事先征得了单位（房屋的所有权人）的同意，那么出租人就有权承租人，要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自转租，那么出租人就只能请求判决合同无效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用费了。　　对于出租人已经购买的公房，因为出租人是房屋的所有人，所以，他当然有权提讼，要求承租人履行合同，支付租金和违约金，并且赔偿损失。　　参考法条：《合同法》第五十八条。

[律师回复] 对于承租人擅自转租产生纠纷如何处理这个问题，解答如下, 根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响;而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止呢?答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租合同解除权。
另一个问题是承租人与出租人之间的法律关系问题。承租人自行转租，本质上为违约行为，此时，采限制主义和区别主义立法模式的国家或地区均允许出租人解除租赁合同。若依严格主义解释，只要承租人有自行转租的行为存在，出租人即有权解除合同。如此，对出租人利益的保护的确十分有利。
再者，承租人自行转租，是否构成侵权行为，亦值得探讨。当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。上述观点值得商榷。因为出租是物之所有权人(仅讨论所有人以自有物出租这种情形)通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金以为其他权能移转之代价，当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加、受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因此，出租人的所有权难说受到了侵害。因此，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。
另外，承租人自行转租时，其收取的租金是否为不当得利。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为占有、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益(尤其是次承租人的利益)，与不当得利的构成相去甚远。

[律师回复]
一、承租人装修纠纷如何处理承租人装修纠纷如何处理是出租人和承租人都比较关心的问题，下面根据出租人是否同意承租人进行装修分两种情况进行分析：
（一）承租人得到出租人书面同意的
1、租赁合同是正常履行期满解除的，装修物一般将不予返还。而且此时，承租人再要求返还装修利益，法律是不会支持的。因为承租人已经充分享受了装修物带来的利益。
2、租赁合同是非正常解除时，将结合双方对于合同解除有无过错来决定装修物的归属及补偿。若提前解除是由于承租人违约，出租人将取得装修的价值，对于承租人的损失不予补偿。反之，合同的提前解除是由于出租人违约造成，不能拆除的装修将归出租人所有，但出租人应对承租人所受的实际损失给予货币补偿。
3、对于不可抗力或双方协商一致解除合同的情况，装修物的归属将根据民法的公平原则进行处理。
（二）承租人装修未经过出租人同意。根据《物权法》及《合同法》的相关规定，未经财产所有权人同意，即在他人的财产进行添附行为，属于侵权行为，侵权人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。因此，对于未经出租人同意的承租人装修行为，出租人可以要求承租人恢复原状或是赔偿损失。如果出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求出租人补偿自已装修所损失的利益。
二、承租人可以要求出租人补偿吗近年来，因装修租赁房屋，出租人与承租人的纠纷渐渐增多。在这些纠纷中，承租人可以要求出租人补偿吗一直是争议的焦点之一。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，是否补偿装修款，主要看承租人的装修是否取得了出租人的同意。
（一）未经出租人同意承租人未经出租人同意而擅自装修承租房屋，构成侵权，应当承担侵权责任。在这种情况下，不仅不能要求出租人补偿装修款，而且对于因此造成的损失，应该对出租人承担赔偿责任。
（二）承租人的装修取得了出租人同意的，根据不同情形分别处理
1、对于未形成附合的装饰装修物，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
2、对于装饰装修物已形成附合的，承租人经出租人同意装饰装修的，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

[律师回复] 解答如下, 房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承，使用权房、小产权房以及他人名下房产不能主张继承。当继承发生时，对于共有房产需要析产，即析出被继承人名下房产份额，然后再继承。如果有遗嘱或者遗赠的，先按照遗嘱或者遗赠办理;遗嘱或者遗赠无效或者未处理部分房产按照法定继承办理。
一、房产继承公证程序先联系房产所在地公证处进行预约，所有的继承人均需到场，如果是国外或者外地的继承人无法到场的，公证委托当地亲友代为办理。房产继承公证一般需要提供以下证件材料：
1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明或者提供被继承人医学死亡证明;
2、到死者所在单位或者派出所开具继承人身份证明;
3、继承人的身份证明;
4、被继承的房产证或其他证明文件。
5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。
二、房产诉讼继承程序根据民事诉讼法相关规定，房产继承诉讼管辖地确定为不动产所在地，即被继承房产所在地管辖。继承人是多人的，一部分继承人作为原告，另一部分继承作为被告参与诉讼。房产继承诉讼一般需提供以下证件材料：
1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明或者提供被继承人医学死亡证明;
2、到死者所在单位或者派出所开具亲属关系证明;
3、继承人的身份证复印件，如果是外籍继承人需要提供经过公证书予以认证;
4、被继承的房产证或其他证明文件。
5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。如果继承人之间对于房产过户没有异议可以形成调解书，如果无法对于房产的继承达成一致的，由判决。
三、两种继承方式进行分析及比较一般来说，如果继承人之间没有纠纷，法律文件齐全，急需办理继承手续的，可以优先选择继承公证办理房产继承手续。公证继承的好处是出证时间会比较快。如果继承人之间分歧较大，无法协商一致;或由于继承人年老体弱、居住在国外、外地等情况，自行去派出所或者单位取证困难的，建议聘请律师通过诉讼途径解决。如果继承人之间没有纠纷，对于取得继承的法律文件也不迫切的，还是建议通过诉讼途径办理。现在上海的很多有诉前调解程序，办理流程顺利的话一般在一个月到二个月之间也能办理完结，调解结案的话，诉讼费用可以减半收取。

[律师回复] 对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况，如果出租人事先征得了单位（房屋的所有权人）的同意，那么出租人就有权承租人，要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自转租，那么出租人就只能请求判决合同无效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用费了。　　对于出租人已经购买的公房，因为出租人是房屋的所有人，所以，他当然有权提讼，要求承租人履行合同，支付租金和违约金，并且赔偿损失。　　参考法条：《合同法》第五十八条。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 承租合同纠纷有哪些内容
1、承租人不经出租人同意，擅自将租赁物转租他人或进行非法活动
转租是指承租人将租赁物又出租给第三人的行为。我国《合同法》规定，承租人转租租赁物必须经出租人同意，未经出租人同意而擅自转租，出租人解除合同(当然也可以不解除合同)的，承租人应当承担由此产生的法律责任。出租人同意有两个方面的内容：其
一，出租人对承租人选择的次承租人表示同意;其
二，出租人对承租人与次承租人达成的协议表示同意。出租人不同意的，则转租行为无效。
转租的法律效果是：承租人与次承租人发生债的法律关系，次承租人与出租人无关;既使次承租人违约，承租人也应向出租人履行义务，而不应以转租为借口，逃避责任。
租赁合同通常都规定承租人使用租赁物的用途，承租人必须按照合同规定的用途去使用租赁物。但实践中，有些承租人并不依合同规定使用租赁物，而是用于非法活动，例如，用租用的放像机放映淫秽录像，用租用的船只进行活动等。对此种违约行为，出租人有权解除合同，并且要没收承租人非法所得，追究其行政或刑事责任。
另外，经出租人同意将租赁物转租第三人使用的，当第三人对租赁物造成损失时，根据《合同法》规定，承租人也应当向出租人负责赔偿损失。
2、承租人擅自改变租赁物的现状
租赁合同是转让财产使用权的合同，而并非转让财产所有权。承租人对承租的财产只享有临时的占有权和使用权，而并不享有所有权，所以，他无权对财产进行处分，否则，就是侵犯了出租人的财产所有权，要对此负法律责任。就承租人在租赁关系中一般应享有的权利而言，其对于出租人交付其占有、使用的租赁物无权拆解、改善或者增设他物。倘若其未经出租人同意而擅自对租赁物拆改或者增设他物，不仅所需费用由其自行承担，而且因此导致租赁物价值降低或者遭受损害的，承租人还应负赔偿责任。对于承租人擅自拆改(或者增设他物)的租赁物，出租人有权要求承租人恢复到拆改前的状态。
实践中，如果承租人以添附的方式增加了出租物的价值和用途，应依法予以允许，并应征得出租人同意，由出租人支付相应开支。
3、承租人不按合同规定支付租金
租赁合同是双务有偿合同，承租人按合同规定向出租人支付租金是承租人的基本义务之
一，体现了租赁合同的本质特征。承租人违反此义务。当然要负违约责任。实践中，承租方违反此义务的情形经常发生，主要有以下两种情形：
(1)承租人不按合同规定的时间交付租金。租金的支付时间，当事人宜在合同中明确规定。若支付时间未明确时，则按照惯例，短期租赁的，一般在租赁期完毕时支付租金;长期租赁的，按年、月或季度分次支付租金。承租人不按合同的规定交付租金，主要表现为迟延交付。对此，承租人应承担违约责任。
(2)承租人不按合同规定的标准交付租金。根据我国合同法规定：“租金的标准，国家有统一规定的，按统一规定签订;没有统一规定的，由双方当事人协商确定。”租赁合同签订后，承租人不得无故降低租金的支付标准。否则，应承担违约责任。但是，在实践中，如果出租财产的一部份甚至全部因不能归咎于承租人的原因灭失，承租人可就灭失的部分请求减少租金。
4、承租人逾期不返还租赁财产
租赁合同是转让财产使用权的合同，而并非转移财产的所有权。所以，当财产租赁合同届满时，承租人应按合同规定返还租赁物，这也是承租人的基本义务，否则，应负违约责任。另外，如果给出租人造成损失的，还应赔偿损失。
应注意的是，承租人返还出租物的原则是返还原物，但并不要求原状返还。如果承租人在租赁期间对出租财产尽到了正常使用和善意保管义务，那么，在返还出租物时，即使出租物已显得老旧且被磨损，出租人也不得要求承租人赔偿。在返还原物时，如果承租人对出租物进行了改建、改装，承租人应予以恢复原状，但出租人允许的改建、改装，承租人可以不予恢复。

[律师回复]
一、承租人装修纠纷如何处理承租人装修纠纷如何处理是出租人和承租人都比较关心的问题，下面根据出租人是否同意承租人进行装修分两种情况进行分析：
（一）承租人得到出租人书面同意的
1、租赁合同是正常履行期满解除的，装修物一般将不予返还。而且此时，承租人再要求返还装修利益，法律是不会支持的。因为承租人已经充分享受了装修物带来的利益。
2、租赁合同是非正常解除时，将结合双方对于合同解除有无过错来决定装修物的归属及补偿。若提前解除是由于承租人违约，出租人将取得装修的价值，对于承租人的损失不予补偿。反之，合同的提前解除是由于出租人违约造成，不能拆除的装修将归出租人所有，但出租人应对承租人所受的实际损失给予货币补偿。
3、对于不可抗力或双方协商一致解除合同的情况，装修物的归属将根据民法的公平原则进行处理。
（二）承租人装修未经过出租人同意。根据《物权法》及《合同法》的相关规定，未经财产所有权人同意，即在他人的财产进行添附行为，属于侵权行为，侵权人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。因此，对于未经出租人同意的承租人装修行为，出租人可以要求承租人恢复原状或是赔偿损失。如果出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求出租人补偿自已装修所损失的利益。
二、承租人可以要求出租人补偿吗近年来，因装修租赁房屋，出租人与承租人的纠纷渐渐增多。在这些纠纷中，承租人可以要求出租人补偿吗一直是争议的焦点之一。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，是否补偿装修款，主要看承租人的装修是否取得了出租人的同意。
（一）未经出租人同意承租人未经出租人同意而擅自装修承租房屋，构成侵权，应当承担侵权责任。在这种情况下，不仅不能要求出租人补偿装修款，而且对于因此造成的损失，应该对出租人承担赔偿责任。
（二）承租人的装修取得了出租人同意的，根据不同情形分别处理
1、对于未形成附合的装饰装修物，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
2、对于装饰装修物已形成附合的，承租人经出租人同意装饰装修的，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

[律师回复] 原告：____ ，性别：____ ， ____年 ____ 月出生，籍贯：____
　　家庭住址： ________ 工作单位：________ 联系电话：________
　　被告：____， ____，____年 ____月出生，籍贯： ____ 家庭住址：____ 工作单位：____联系电话：____________诉讼请求：____________
　　
1、 判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告。
　　
2、 判令被告按现有市场价向原告支付从 年 月至被告归还房产之日的拖欠租金；
　　
3、依法判决原告不返还被告保证金 元。
　　
4、判令诉讼费用由被告承担。
　　事实与理由：
　　____年 ____ 月____日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于郊外的 房屋，面积____ 平方米（房产证号 ____________），租赁期共____个月，自____年____ 月 ____日起至____年____月____日止。月租金____元，年租金总____元整。甲方向乙方收取房屋保证金 ____元。合同约定，租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋：
　　
1、未经甲方同意转租，转借，拆改变动房屋结构；
　　
2、利用承租房屋存放危险物品或进行非法活动；
　　
3、预期缴纳按约定应当由乙方交纳的各类费用；
　　
4、下期房屋租金未提前一个月支付。
　　可是在原告将房屋租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，拖欠房屋租金。____ 年____月，被告拖欠一个月工资，后来又补上了。
　　____年____月，又拖欠两个月的租金，原告多次协调追讨都被被告以各种借口拒之门外，甚至还对原告态度粗暴。
　　原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第5条第4款之约定，行使单方解约权，告知被告1个月后将收回该房产。但被告在接到通知1个月后，拒不搬出。时至今日，仍拒不将房产交还原告，租金自____年____月至今一直未缴纳。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响;而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止呢?答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租合同解除权。
另一个问题是承租人与出租人之间的法律关系问题。承租人自行转租，本质上为违约行为，此时，采限制主义和区别主义立法模式的国家或地区均允许出租人解除租赁合同。若依严格主义解释，只要承租人有自行转租的行为存在，出租人即有权解除合同。如此，对出租人利益的保护的确十分有利。
再者，承租人自行转租，是否构成侵权行为，亦值得探讨。当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。上述观点值得商榷。因为出租是物之所有权人(仅讨论所有人以自有物出租这种情形)通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金以为其他权能移转之代价，当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加、受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因此，出租人的所有权难说受到了侵害。因此，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。
另外，承租人自行转租时，其收取的租金是否为不当得利。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为占有、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益(尤其是次承租人的利益)，与不当得利的构成相去甚远。

[律师回复]
一、承租人装修纠纷如何处理承租人装修纠纷如何处理是出租人和承租人都比较关心的问题，下面根据出租人是否同意承租人进行装修分两种情况进行分析：
（一）承租人得到出租人书面同意的
1、租赁合同是正常履行期满解除的，装修物一般将不予返还。而且此时，承租人再要求返还装修利益，法律是不会支持的。因为承租人已经充分享受了装修物带来的利益。
2、租赁合同是非正常解除时，将结合双方对于合同解除有无过错来决定装修物的归属及补偿。若提前解除是由于承租人违约，出租人将取得装修的价值，对于承租人的损失不予补偿。反之，合同的提前解除是由于出租人违约造成，不能拆除的装修将归出租人所有，但出租人应对承租人所受的实际损失给予货币补偿。
3、对于不可抗力或双方协商一致解除合同的情况，装修物的归属将根据民法的公平原则进行处理。
（二）承租人装修未经过出租人同意。根据《物权法》及《合同法》的相关规定，未经财产所有权人同意，即在他人的财产进行添附行为，属于侵权行为，侵权人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。因此，对于未经出租人同意的承租人装修行为，出租人可以要求承租人恢复原状或是赔偿损失。如果出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求出租人补偿自已装修所损失的利益。
二、承租人可以要求出租人补偿吗近年来，因装修租赁房屋，出租人与承租人的纠纷渐渐增多。在这些纠纷中，承租人可以要求出租人补偿吗一直是争议的焦点之一。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，是否补偿装修款，主要看承租人的装修是否取得了出租人的同意。
（一）未经出租人同意承租人未经出租人同意而擅自装修承租房屋，构成侵权，应当承担侵权责任。在这种情况下，不仅不能要求出租人补偿装修款，而且对于因此造成的损失，应该对出租人承担赔偿责任。
（二）承租人的装修取得了出租人同意的，根据不同情形分别处理
1、对于未形成附合的装饰装修物，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
2、对于装饰装修物已形成附合的，承租人经出租人同意装饰装修的，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

[律师回复] 您好，针对您的公房承租人变更纠纷如何起诉问题解答如下, 公房承租人变更纠纷如何
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明;如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请人民采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向人民立案庭提交诉讼状和证据提讼。案件受理后，人民会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，人民将裁定案件按撤诉处理。提交之后就等着开庭诉讼。

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