与村委会签订征地协议有效吗

[律师回复] 土地承包合同的无效情形无效的土地承包合同，是指不具有法律效力的土地承包合同。根据我国相关法律法规的规定，以下合同属于无效的土地承包合同：（
1）一方以欺诈、胁迫的手段订立土地承包合同，损害国家利益的；（
2）恶意串通，损害国爱、集体或者第三人利益的；（
3）以合法形式掩盖非法目的的；（
4）损害社会公共利益的；（
5）违反了不得收回、调整承包地等相关法律法规规定的。农村土地承包合同纠纷的效力之争，主要是争议承包合同的签订是否经过民主议定，即是否按照土地管理法、村民组织法以及相关法律法规规定的集体经济组织在对外发包土地时，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，未经此程序则合同无效。对于无效合同法律后果的处理，合同法第五十八条已做了规定，即合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在具体处理时应注意的是，在判决互相返还时，不能只判决承包人将其承包的土地返还给发包方，还应处理好属于承包人的财产。由于承包合同的特殊性，除生产工具可移动性的东西承包人可自行带走外，对处于生长期的作物具有不可移动的特点，还有与发展生产有关的基础设施如灌溉用的水井，进入承包地修建的道路、电路、方便承包人开发居住的房屋等均属不能移运的附着物，应作价补偿。如果一方有损失，则应根据引起合同无效的过错责任大小来承担赔偿责任。发包方不能利用无效合同获得被返还土地的同时，而无偿获得所有权属于承包人的地上附着物。此类纠纷的提起首先要审查主体资格，最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（以下简称《若干规定》）第二条已明确规定此类诉讼的主体资格，提讼的原告属发包方所属的半数以上村民，被告为发包方，承包人作为第三人。对于如何从证据的角度确认是否经过民主议定，如果召开全体村民参加的村民大会或以户为代表参加大会，制作会议纪要，那么，全体村民是否同意均签名摁手印所统计出来的人数是最直接的、无可争议的证据。而在审判实践中，不能把形式要件作为一个固定的模式来照搬硬套，还是要根据案件本身全面系统地进行审查，具体情况具体分析。对于居住分散地处偏僻或外出人员较多的地区，家庭只有老人和孩子，而老人也无参政意识不愿参加会议，集中起来开会确有不便也不容易，村组干部通过广播、集市或公告形式将承包的标的、条件公布于众，在招标期间集体成员对标的和发包条件未提出异议，就应视为一种认可。由此而形成的承包合同就应认定符合民主议定原则，确认合同有效。此种认识亦符合《若干规定》第二十五条第二款的规定，即自承包合同签订之日起超过或虽未超过一年，但承包人已实际作了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止承包合同的，人民不予支持。

[律师回复] 合同到期，村委会需要就现在收回土地的农作物做出赔偿

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　如果村委会出售的房屋是合法的，与村委会签的购房合同就有法律效力。　　《商品房销售管理办法》第七条规定，出售商品房现房需要具备以下条件：　　
(1)企业主体资格合法。现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。　　
(2)用地合法，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。　　
(3)规划、建设手续合法，持有建设工程规划许可证和施工许可证。　　
(4)符合工程质量标准，已通过竣工验收。　　
(5)保障被拆迁人的利益：拆迁安置已经落实。　　
(6)达到基本使用条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。　　
(7)物业管理方案已经落实。　　目前开发商销售现房不再需要办理《现售许可证》，但是所销售的现房需要满足以上七个条件。　　商品房现房购房者最关键是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”(“大产权”是指开发商取得的房屋所有权)。如果村委会销售的现房没有取得“大产权证”，那么需要特别注意，是否因为开发商开发的房子不具备上述条件而不能取得“大产权证”。　

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　如果村委会出售的房屋是合法的，与村委会签的购房合同就有法律效力。　　《商品房销售管理办法》第七条规定，出售商品房现房需要具备以下条件：　　
(1)企业主体资格合法。现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。　　
(2)用地合法，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。　　
(3)规划、建设手续合法，持有建设工程规划许可证和施工许可证。　　
(4)符合工程质量标准，已通过竣工验收。　　
(5)保障被拆迁人的利益：拆迁安置已经落实。　　
(6)达到基本使用条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。　　
(7)物业管理方案已经落实。　　目前开发商销售现房不再需要办理《现售许可证》，但是所销售的现房需要满足以上七个条件。　　商品房现房购房者最关键是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”(“大产权”是指开发商取得的房屋所有权)。如果村委会销售的现房没有取得“大产权证”，那么需要特别注意，是否因为开发商开发的房子不具备上述条件而不能取得“大产权证”。　

[律师回复] 土地法第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。土地法第六十二条第三款明文规定了宅基地是县政府审批批准，村委会可以为群众安排一处宅基地而后上报乡政府审核，村委会的权力仅限于此，村干部不要超出自己的工作范围，那样没意义。赠与无效

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村集体土地被征收，国土资源行政主管部门应当依据本级人民政府发布的征收土地公告，组织勘测定界，与村民委员会、承包户对拟征收土地的权属、地类、面积以及地面附着物的权属、种类、数量等进行现场调查、清点、核实，填写土地征收勘测调查清单。土地征收勘测调查清单应当由参与现场调查、清点、核实的各方共同确认。农村集体经济组织、农民或者其他权利人对补偿标准和安置方式没有异议的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门与农村集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。土地征收补偿安置费的分配、使用方案，由村民会议或者被征收土地农村集体经济组织全体成员讨论决定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 村委哪有这么大的权利。
1、征收土地的权限：《土地管理法》第四十五条：征收下列土地的，由批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报备案。
2、征收土地的程序：《土地管理法》第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

[律师回复] 可以到乡或者镇政府反映，也可以诉讼

[律师回复] 根据国家的相关规定，小产权房不能作为抵押或上市专卖，其产权证不是由国家房管部门颁发，又没有相关法律条款进行保护，这个合同也是无效的。没有产权。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋。3、小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，银行贷款就无法批复购买小产权房因为没有国家相关部门批准的这一环节。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方，它就是合法建筑，存在安全隐患、小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，一些开发商为赚钱会偷工减料，所有即使购房人签订了购房合同，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，不受法律的保护，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，所以不可以办理抵押等他项权利，又叫“小产权房”、拆迁难补偿只要依法办理了相关审批手续，所以叫做“乡产权房”，未缴纳土地出让金等费用，还很有可能被拆除，小产权房只能在集体成员内部转让。这类房屋一般由土地所在村开发。5。4。
2，入住后的物业管理也极容易出现问题、置换、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的，而是由乡政府或村委会颁发。买小产权房的风险
1，房屋质量没人监督。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，这意味着你需要一次性付款买房，而且业主也不会得到拆迁安置补偿、质量难保证这些房屋价格便宜

[律师回复] 根据国家的相关规定，小产权房不能作为抵押或上市专卖，其产权证不是由国家房管部门颁发，又没有相关法律条款进行保护，这个合同也是无效的。没有产权。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋。3、小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，银行贷款就无法批复购买小产权房因为没有国家相关部门批准的这一环节。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方，它就是合法建筑，存在安全隐患、小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，一些开发商为赚钱会偷工减料，所有即使购房人签订了购房合同，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，不受法律的保护，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，所以不可以办理抵押等他项权利，又叫“小产权房”、拆迁难补偿只要依法办理了相关审批手续，所以叫做“乡产权房”，未缴纳土地出让金等费用，还很有可能被拆除，小产权房只能在集体成员内部转让。这类房屋一般由土地所在村开发。5。4。
2，入住后的物业管理也极容易出现问题、置换、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的，而是由乡政府或村委会颁发。买小产权房的风险
1，房屋质量没人监督。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，这意味着你需要一次性付款买房，而且业主也不会得到拆迁安置补偿、质量难保证这些房屋价格便宜

[律师回复] 根据国家的相关规定，小产权房不能作为抵押或上市专卖，其产权证不是由国家房管部门颁发，又没有相关法律条款进行保护，这个合同也是无效的。没有产权。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋。3、小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，银行贷款就无法批复购买小产权房因为没有国家相关部门批准的这一环节。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方，它就是合法建筑，存在安全隐患、小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，一些开发商为赚钱会偷工减料，所有即使购房人签订了购房合同，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，不受法律的保护，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，所以不可以办理抵押等他项权利，又叫“小产权房”、拆迁难补偿只要依法办理了相关审批手续，所以叫做“乡产权房”，未缴纳土地出让金等费用，还很有可能被拆除，小产权房只能在集体成员内部转让。这类房屋一般由土地所在村开发。5。4。
2，入住后的物业管理也极容易出现问题、置换、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的，而是由乡政府或村委会颁发。买小产权房的风险
1，房屋质量没人监督。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，这意味着你需要一次性付款买房，而且业主也不会得到拆迁安置补偿、质量难保证这些房屋价格便宜

[律师回复] 根据国家的相关规定，小产权房不能作为抵押或上市专卖，其产权证不是由国家房管部门颁发，又没有相关法律条款进行保护，这个合同也是无效的。没有产权。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋。3、小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，银行贷款就无法批复购买小产权房因为没有国家相关部门批准的这一环节。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方，它就是合法建筑，存在安全隐患、小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，一些开发商为赚钱会偷工减料，所有即使购房人签订了购房合同，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，不受法律的保护，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，所以不可以办理抵押等他项权利，又叫“小产权房”、拆迁难补偿只要依法办理了相关审批手续，所以叫做“乡产权房”，未缴纳土地出让金等费用，还很有可能被拆除，小产权房只能在集体成员内部转让。这类房屋一般由土地所在村开发。5。4。
2，入住后的物业管理也极容易出现问题、置换、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的，而是由乡政府或村委会颁发。买小产权房的风险
1，房屋质量没人监督。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，这意味着你需要一次性付款买房，而且业主也不会得到拆迁安置补偿、质量难保证这些房屋价格便宜

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 依据我国相关法律的规定，村委会是没有权直接提留征地补偿款的，村委会提留征地补偿款的，要经全体村民表决同意后才能提留。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。
《中华人民共和国村民委员会组织法》
第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准
(二)从村集体经济所得收益的使用
(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案
(四)土地承包经营方案
(五)村集体经济项目的立项、承包方案
(六)宅基地的使用方案
(七)征地补偿费的使用、分配方案
(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产
(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。

[律师回复] 您好，关于村委会不按规定给征地款如何解决这个问题，我的解答如下, 村委会不按规定给征地款如何处理
如果村委会不按规定发放土地征收补偿款，违规侵占挪用土地补偿款的，村民可以向公安机关报案。
《土地管理法》第四十九条规定：被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
《土地管理法》第七十九条规定：侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

[律师回复] 您好，针对您的村委会不按规定给征地款怎样处理问题解答如下, 村委会不按规定给征地款如何处理
如果村委会不按规定发放土地征收补偿款，违规侵占挪用土地补偿款的，村民可以向公安机关报案。
《土地管理法》第四十九条规定：被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
《土地管理法》第七十九条规定：侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

[律师回复] 您好，针对您的委托合同口头签订有法律效力吗问题解答如下, 对方口头授权委托人在协议书上签字压手印，需要事后对方签字，否则一旦对方反悔，难以举证，维护自己的合法权益。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

[律师回复] 对于委培生签订的合同有法律效应吗？这个问题，解答如下, 一般来说，在中介处签订合同多发生在购房的情形下，那么中介签订的合同有效吗合同要有效力，必须满足法律规定的条件。
1.当事人具有相应的订立合同的能力。所谓相应的订立合同的能力，是指合同主体据以订立合同并承担合同义务的主体资格。
2.意思表示真实。
3.不违反法律和社会公共利益。
各中介的合同不太一样，通过中介买房一般会有两个合同。即“买卖居间合同”合同的主体是卖方、买房及中介，和“房屋买卖合同”合同的主体是卖方和买方，
在中介处签的合同是居间合同，肯定是有法律效力的，但“居间合同”主要约定是保证中间方的利益，就是谁违约谁就要赔中介费，“房屋买卖合同”里约定买卖双方谁违约谁就要负违约责任，违约责任合同条款里肯定都有约定的。
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 加盖公章的空白合同书应视为授权委托书。授权委托书是证明代理人及其代理权限的书面文件。我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
所谓“有理由相信”是指被代理人及行为人客观的共同行为使善意相对人从一般的认识上能够判断出它们之间具有代理关系，具有客观性和直观性的特征。比如行为人持有被代理人的空白盖章合同书行为人以被代理人的名义行为，被代理人应当知晓但未明示声明反对行为人曾经凭借被代理人的授权，与相对人就某一特定事项作出代理行为，代理人被取消代理权后，被代理人未明示通知相对人，代理人仍以被代理人的名义就该事项与相对人进行行为等情况。

[律师回复] 您好，关于村委拒不发放征地补偿款,该如何维权这个问题，我的解答如下, 村委拒不发放征地补偿款,该如何维权
依据我国相关法律的规定，集体土地征收补偿款是由全体村民决定分配的，如果村委不发放补偿款的，村民可以向土地管理部门投诉。
相关法律规定
《中华人民共和国土地管理法》
第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
第七十九条 侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
土地补偿程序
1、征地补偿安置方案公告
县或市级国土资源局根据省或征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：
被征用土地的位置、地类、面积;
地上附着物和青苗的种类、数量;
需要安置的农业人口的数量;
土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
农业人员的具体安置途径;
其他有关征地补偿、安置的具体措施。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。
县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
2、报批征地补偿安置方案
县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
3、批准征地补偿安置方案
市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
4、土地补偿登记
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
5、实施补偿安置方案和交付土地
按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
土地补偿费归集体支取，由村委会代表领取。如何分配由村民大会讨论决定，依据村民民主议事规则，经2/3以上多数通过分配方案即可。
安置补助费归土地承包人，由承包人直接领取补偿费。
青苗补助费和地上附着物补助费归青苗和地上附着物所有人，由所有人领取补偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 村委会不按规定给征地款如何处理
如果村委会不按规定发放土地征收补偿款，违规侵占挪用土地补偿款的，村民可以向公安机关报案。
《土地管理法》第四十九条规定：被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
《土地管理法》第七十九条规定：侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。