不与中标物业签订合同的违约算违约吗?

最新修订 | 2024-02-29
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专家导读 房屋中标后不与物业签订合同算违约,虽然中标这个通知书不是跟合同一样,但是依然是具有法律效力的,所以不签订是要依法承担责任,想更改或者放弃项目,是要依法承担责任,是需要赔偿的。
不与中标物业签订合同的违约算违约吗?

一、不与中标物业签订合同的违约算违约吗?

算违约,根据《招标投标法》第45条:中标人确定后,招标人应当向中标人发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果的,或者中标人放弃中标项目的,应当依法承担法律责任。中标通知书相当于的对具体合同内容的确定,但不构成承诺的法律效力,所以此时由于任何一方无故不签订具体合同的,构成缔约过失责任

二、中标人未签订“中标合同”的法律责任探析

1、《招标投标法》第45条规定:“中标人确定后,招标人应当向中标人发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果的,或者中标人放弃中标项目的,应当依法承担法律责任。”

2、《招标投标法》第46条规定:“招标人与中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”

3、《招标投标法实施条例》第74条规定:“中标人无正当理由不与招标人订立合同,在签订合同时向招标人提出附加条件,或者不按照招标文件要求提交履约保证金的,取消其中标资格,投标保证金不予退还。对依法必须进行招标的项目的中标人,由有关行政监督部门责令改正,可以处中标项目金额10‰以下的罚款。”

以上法律规定仅规定了招标人与中标人应当按照招标文件和投标文件签订书面合同,中标人放弃中标项目的应当依法承担法律责任,中标人无正当理由不与招标人订立合同的,取消其中标资格,投标保证金不予退还。但是,上述法律规定并未明确规定中标人不与招标人签订“中标合同”的,应当承担何种法律责任,对此问题还需要依据现有的法律规定并结合司法实践进行分析论证。

房屋中标后不与物业签订合同算违约的,因为中标这个通知书虽然是没有违约的法律效力,不是跟合同一样,但是不签订还是要依法承担责任,算是违约,不仅要赔偿相应的金额,并且还不退还当时的保证金

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第一百一十六条规定“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”。《中华人民共和国担保法》
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二,可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑,还具有惩罚性。即给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的,要双倍返还定金。定金作为法定的形式,法律有其具体的要求:
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本人是今年刚毕业的应届毕业生,与所在学校签订了一系列的毕业生就业协议书,想问一下签订学校违约金是多少?
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二、法律条款
根据2008年开始实施的劳动合同法的规定,在我国用人单位和劳动者只有在两种情形下约定违约金。这两种情形是:劳动合同法第22条:这一条的意思是,单位出钱送劳动者到专门的培训机构学习,劳动者答应学成之后,为单位服务若干年。而未满若干年,劳动者违约的,劳动者支付违约金。这笔违约金的计算方法是培训费除以约定的服务年限,乘以违约年限,是劳动者应当承担的违约金。第23条:劳动者为用人单位从事保密业务,在解除劳动合同后,劳动者答应一定年限内不到与原单位存在竞争的岗位上工作,单位支付保密费。如果劳动者违约,劳动者支付违约金。除了这两种情形外,任何其他形式的违约金都是违法。劳动合同法第25条:除本法第22条和第23条对顶的情形外,用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金。因此,如果你是刚刚毕业的大学生,除了公司答应你送你培训的违约金外,不用管其他的违约金。因为其他的违约金天然无效。
三、签订“三方协议”注意事项:
1.正确区分协议期、试用期和见习期这三个时期,这直接关系到毕业生的权益维护。
协议期:是从毕业生与用人单位签订就业协议书开始,一直持续到签订劳动合同之后或者双方终止协议为止。在协议期内,双方已经确定了工作意向,但未建立正式的劳动关系。
试用期:主要针对劳动合同,毕业生与用人单位签劳动合同的时间应在试用前,而不是试用合格后。过去一些单位为了逃避责任,在试用期内,往往不与毕业生签订劳动合同。一旦试用期满,就找种种借口辞退。根据有关规定,试用期与劳动合同的期限应一致。试用期,毕业生见习期为6个月至12个月,自报到之日起计算。
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6.现行的毕业生就业协议属于“格式合同”,但“备注”部分允许三方另行约定各自的权利义务。毕业生可将签约前达成的休假、住房、保险等福利待遇在备注栏中说明,如生生纠纷,可以及时向法庭举证,维护自己的合法权利。
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8.毕业生协议书通常备注事宜
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9.劳动合同内容:劳动合同期限;工作内容;劳动保护和劳动条件;劳动报酬;劳动纪律;劳动合同终止的条件;违反劳动合同的责任。
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定金是指合同当事人一方在合同订立时或合同履行前,为了保证合同履行而给付另一方一定款项的一种担保方式。《合同法》第一百一十五条规定:“债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金:收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。由此可见,定金的没收或者双倍返还也是一种违约责任。
在合同当事人既约定了合同的违约金,又同时约定了定金的情况下,当一方违约时就会发生违约金责任和定金责任竞合的情形。《合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据本条规定,约定违约金与定金不能同时并用,在一方违约时,对方可以从中选择其一适用。法律作这样的规定,既是基于我国违约责任补偿的属性,也是为了体现法律的公平原则,使得任何一方都不能因为对方的违约获取更高的利益。
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可通过债务转移方式处理。《合同法》第84条规定,“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意”,开发商将向买受人支付延期交房违约金的债务,转移给物业公司承担(即折抵一定时期的物业管理费)应经债权人(即买受人)同意。且司法实践中,一般也要经债务受让人——第三人(即物业公司)同意。因此三方最好签订债务转移协议,以防后患。
折抵一年以上物业费违法。相关规定禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商以延期交房的违约金抵销一年以上物业费,实际上是变相收取一年以上的物业费。
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一、物业管理与开发商卖房是两个法律关系,买受人有权拒绝抵销;

二、与开发商、物业公司达成的债务转移协议,最多只能折抵一年物业费,其余仍可要求支付违约金;

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二、空置房是否缴纳物业管理费
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已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
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1)标的物不符合质量要求的,既指不符合当事人在合同中的约定,也指不符合法律推定的质量要求,需注意数量不足一般不适用本规定,但在特殊情况下也可适用。

2)注意运用合同法第61条的规定,并了解各种责任形式的适用条件:
①修理,主要适用于买卖合同、承揽合同等合同中。承揽人应对工作物的瑕疵负责,并负修理义务;
②更换,其适用前提是合同的标的物是种类物。一般发生在买卖合同中,即以种类物为合同标的物的,在出卖人交付的标的物存在瑕疵的情况下,买受人可以请求出卖人另行交付无质量瑕疵的物。
③重作,主要发生在提供服务的合同中,如加工承揽合同。
④退货,意味着解除合同,应符合合同法第95条关于当事人的单方解除权的条件。只有在标的物的质量瑕疵影响到合同目的实现时,买方才可退货。
⑤如合同的标的物存在质量瑕疵,一方又已领受货物的,可以请求违约方依据瑕疵的程度减少价金或报酬。

3)符合合同法第111条规定的,因卖方的加害给付既成立违约行为,又成立侵权行为,买方可以选择侵权行为或违约行为为诉由,提讼请求损害赔偿。货物质量不符是违约吗答案是肯定的。货物质量不符的违约责任有哪些包括要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。这些问题在上文中都有十分详细的描述,希望这些内容能够给您带来帮助。实践中,对于买卖合同货物质量不符的情况时而发生,比如房屋买卖中的房屋质量存在问题、消费者购买商品后发现的商品质量问题等等。买卖合同中,买方如果发现货物质量不符时,要及时要求对方承担违约责任,维护自己的合法权益。在此过程中,如果您遇到了困难,不妨咨询合同纠纷方面的专家律师,以更好解决您所遇到的问题。
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如何区分预期违约与根本违约
[律师回复] 您好,关于如何区分预期违约与根本违约这个问题,我的解答如下,
一、预期违约与根本违约有什么区别
预期违约,是指在合同履行期到来之前的违约,分为明示的预期违约和默示的预期违约两种。明示的预期违约,是指在合同履行期限到来之前,一方当事人在无正当理由的情况下,向另一方当事人明确表示不履行主要债务。默示的预期违约,是指在合同履行期限到来之前,一方当事人虽然没有明确表示不履行债务,但以自己的行为或现状表明其将不会或不能履行债务。这种情形下行使解除权,由于判断对方是否预期违约具有很大主观性,因此,应该在有充分的证据证明对方将不履行合同的情况下,才能行使解除权。
根本违约:根本违约是指违约的后果已经妨害了合同目的实现,包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现两种情形。完全不履行构成根本违约,在瑕疵履行中采取修理、更换方式仍达不到合同目的的构成根本违约;迟延履行致使不能实现合同目的或迟延履行主要债务,经催告在合同履行期内仍未履行,构成根本违约;部分履行妨害合同目标的实现,构成根本违约。
二、构成根本违约的情形有哪些
1、迟延履行场合,迟延履行并非必然发生根本违约,但如果合同对履行期有明确的约定,而且履行期之约定在合同中显然处于重要地位时,则迟延履行通常会构成根本违约。对于并非特别强调履行期的合同,在迟延履行的情况下,只要迟延方当事人未在允许的额外期限届满前履行合同,亦可以此作为根本违约,非违约方当事人可解除合同。
2、履行不能场合,依大陆法系传统见解,履行不能得分为原始不能与嗣后不能,区分当事人是否有可归责性而分别可能发生合同无效或债务不履行责任。在当事人具有可归责性的场合,具有可归责性的当事人要承担履行不能之责任,又由于履行不能已使合同的整个目的落空,这种违约行为无疑应作为根本违约,非违约方当事人自得解除合同。
3、不完全履行场合,在不完全履行场合,通常债务人已履行给付义务,只不过是由于履行义务不完全,会发生违约责任与侵权责任竞合的问题,此时能否作为根本违约则是一个问题。检验的标准仍然要看是否因此而使债权人的合同目的落空,无法简单地一概而论;在债权人合同目的落空场合,或者说危及作为合同关系之基础的信赖关系时,则应作为根本违约,允许债权人解除合同;否则即不能作为根本违约。
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预期违约的规定,预期违约与实际违约的区别
[律师回复]
一、预期违约的规定预期违约预期违约按照违约行为发生的时间,可分为预期违约和届期违约。违约行为发生于合同履行期届至之前的,为预期违约。预期违约又作先期违约,包括明示毁约和默示毁约。当事人在合同履行期到来之前无正当理由明确表示将不履行合同,或者以自己的行为表明将不履行合同,即构成预期违约。(《合同法》第108条)合同法关于预期违约的规定:当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
二、预期违约与实际违约的区别预期违约的特征:预期违约属于合同履行前的违约,而不是合同在履行期限到来之后的违约,所以预期违约与实际违约的根本区别在于它们发生的时间的区别。正是由于预期违约发生在合同成立以后,履行期限到来之前,因此它具有以下特点:
1、预期违约表现为将来不履行合同义务,而不象实际违约表现为现实违反合同义务。当事人签订合同后,大多数都有一定的履行期限,在期限到来之前债权人不能请求债务人履行债务,所以合同履行期限前发生的违约是“可能的违约”。如果债务人以自己的行为表明不履行债务或明确表示不履行债务,即使这种行为发生在合同履行期之前,债务人的行为也会违反合同规定的义务,同时表明他根本漠视了其应负的合同债务,因此应构成违约。
2、预期违约是对期待债权的侵害而不是现实的债权的侵害。由于合同规定了履行期限,在履行期到来之前,债权人不得违反合同请求债务人提前履行债务,以提前实现自己的债权,所以在履行期限届至以前,债权人享有的债权只是期待权而不是现实债权,对债务人来说,这种期限也体现为一种利益即期待利益,该利益应当为债务人享有。实际违约侵犯的是已到履行期的债权。
3、预期违约的主张人可以是合同的任何一方当事人。其主张的唯一条件就是对方当事人具有法律规定的将不能履行合同或者将不履行合同的危险,如特定物买卖合同的出卖人在合同履行期届至前将标的物转卖给第三人,或买受人在付款期到来之前转移财产和存款以逃避债务,对方当事人可以主张其承担预期违约责任。
4、在补救方式上与实际违约也有差别。预期违约是一种可选择的违约救济手段,在一方当事人明确表示违约情况下,当事人一方可以直接解除合同,使合同关系消灭,并可要求预期违约方承担损害赔偿责任;也可以等待合同履行期的到来,在另一方当事人实际违约时,依照实际违约请求对方当事人承担违约责任。在默示预期违约时,一方当事人可以中止履行合同(如果已有合同义务的履行时),要求预期违约方提供充分的保证,如果在合理的期限内默示违约方未能提供充分担保的,另一方当事人可以解除合同,并可以要求损害赔偿。
5、预期违约是一种可能违约。由于预期违约发生在合同履行期限届至前,因此是否履行合同取决于一方当事人的行为。如果一方当事人严格履行合同,则预期违约缺乏实际存在的基础,也有一种可能是因一方当事人最终仍不履行合同而转为实际违约,因而预期违约并不必然承担违约责任。而实际违约一般必然承担责任。根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为致使该合同的目的不能实现根本违约的构成要件是一般违约的构成要件加上因违约行为导致的合同目的不能实现其法律效果是当一方根本违约时另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。
根本违约与预期违约的区别,构成根本违约的
[律师回复] 一、根本违约与预期违约的区别预期违约,是指在合同履行期到来之前的违约,分为明示的预期违约和默示的预期违约两种。明示的预期违约,是指在合同履行期限到来之前,一方当事人在无正当理由的情况下,向另一方当事人明确表示不履行主要债务。默示的预期违约,是指在合同履行期限到来之前,一方当事人虽然没有明确表示不履行债务,但以自己的行为或现状表明其将不会或不能履行债务。这种情形下行使解除权,由于判断对方是否预期违约具有很大主观性,因此,应该在有充分的证据证明对方将不履行合同的情况下,才能行使解除权。根本违约:根本违约是指违约的后果已经妨害了合同目的实现,包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现两种情形。完全不履行构成根本违约,在瑕疵履行中采取修理、更换方式仍达不到合同目的的构成根本违约;迟延履行致使不能实现合同目的或迟延履行主要债务,经催告在合同履行期内仍未履行,构成根本违约;部分履行妨害合同目标的实现,构成根本违约。 二、构成根本违约的情形有哪些 1、迟延履行场合,迟延履行并非必然发生根本违约,但如果合同对履行期有明确的约定,而且履行期之约定在合同中显然处于重要地位时,则迟延履行通常会构成根本违约。对于并非特别强调履行期的合同,在迟延履行的情况下,只要迟延方当事人未在允许的额外期限届满前履行合同,亦可以此作为根本违约,非违约方当事人可解除合同。 2、履行不能场合,依大陆法系传统见解,履行不能得分为原始不能与嗣后不能,区分当事人是否有可归责性而分别可能发生合同无效或债务不履行责任。在当事人具有可归责性的场合,具有可归责性的当事人要承担履行不能之责任,又由于履行不能已使合同的整个目的落空,这种违约行为无疑应作为根本违约,非违约方当事人自得解除合同。 3、不完全履行场合,在不完全履行场合,通常债务人已履行给付义务,只不过是由于履行义务不完全,会发生违约责任与侵权责任竞合的问题,此时能否作为根本违约则是一个问题。检验的标准仍然要看是否因此而使债权人的合同目的落空,无法简单地一概而论;在债权人合同目的落空场合,或者说危及作为合同关系之基础的信赖关系时,则应作为根本违约,允许债权人解除合同;否则即不能作为根本违约。
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