对于前期物业服务合同到期怎么办?

最新修订 | 2024-03-03
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卞晓飞律师
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专家导读 前期物业服务合同到期的,可以按照合同中约定的处理方式处理即可,可以解除合同,也可以根据实际续签合同,具体情况下可以由物业公司与业主委员会来协商进行处理,避免法律适用错误。
对于前期物业服务合同到期怎么办?

一、前期物业服务合同到期怎么办?

前期物业服务合同到期的,可以根据双方协商情况处理即可。

1、国务院《物业管理条例》中规定,业主通过业主大会共同决定选聘和解聘物业服务企业;业主委员会执行业主大会的决定事项代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

2、业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

3、前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止

二、物业合同期满续签合同有什么要求?

1、按照《业主大会规程》成立业主大会

2、由业主大会按照《物业管理条例》解聘、选聘物业服务企业。

3、按照《物业管理条例》第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

4、《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则

(二)制定和修改管理规约

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员

(四)选聘和解聘物业服务企业

(五)筹集和使用专项维修资金

(六)改建、重建建筑物及其附属设施

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。情况是顺延,直到业主委员会新签订物业服务合同止。

在司法实践中,前期的物业服务合同到期了以后,不一定必须要解除的,如果物业公司和业主这方面双方都在这段时间磨合得比较好的话,那等到前期的物业合同到期了,业主和物业公司经过业主大会过协商以后,重新续签一份新的服务合同即可。

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(一)制定和修改业主大会议事规则
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
(六)改建、重建建筑物及其附属设施
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民予以撤销。
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更次,你收集的证据必须有一定的连续性,因为仅凭一天、两天的照片证据不能证明长期不达标,是不会仅凭这一两天的证据判决减免物业费的,必须是收集尽量多的证据,形成一条证据链条,才能认定服务长期不达标,才能依据证据裁决业主减免相应的物业费。
最后,是物业对你家服务不达标的证据,之所以将收集这部分证据放在
最后,是因为这部分证据不太容易收集,因为,物业公司是不给业主们开具报修证明的,也就是说你无法拿到你曾经向物业公司报修过需要维修、维护故障的证明,也就无法证明你报修的故障物业并没有为你家提供相应的服务,就算是你有你家房屋存在需要维修、维护问题的证据,但是没有你家曾经向物业公司报修过的证据,往往物业公司会在法庭上面狡辩称他们不知道你家的问题。
总之,要想保护业主的合法权益,必须注意经常性的收集保存不达标的证据,最好是寻找一些可以长期留存业主们上传照片的网站,让证据从时间上固定下来。例如,焦点房地产网站在全国各地都有分站,针对每个住宅小区都开设了相对应的业主,业主们可以即时将各种证明服务不达标的证据照片上传到里面,让证据在时间上固定下来,当业主们物业公司服务不达标的时候,随时可以利用这些照片和这个网站作为证据,焦点房地产网站的业主有一个特别好的优点,就是可以常年留存业主们上传的照片,不像有些网站的业主,对业主们上传的照片留存时间很短。
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2)房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后,仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的;

3)商品房预售合同中有关物业服务的约定,有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的;

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6)物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的;

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