江苏省高院关于物业纠纷的审理规定是怎样的？

一、江苏省高院关于物业纠纷的审理规定是怎样的?

《江苏省高院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》

第一条因物业服务人提供物业服务，业主支付服务费用而产生的物业服务合同纠纷案件适用本意见的规定。

本意见中的物业服务人包括提供物业服务的企业以及其他组织或者个人。

本意见中的业主，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定确定。

业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷， 不适用本意见。

第二条物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理;没有约定或者约定不明的，按照法律和行政法规的规定处理;法律、行政法规没有规定的，可以参照以下情况处理：

(一)商品房买卖合同及其附件中的有关约定;

(二)地方性法规、部门规章的相关规定;

(三)当地建设、房产行政主管部门的相关规定;

(四)当地物业服务行业的惯例，但该惯例明显不合理的除外。

已经竣工但尚未出售或者虽然出售但尚未交付物业买受人的物业，物业服务人要求建设单位交纳物业服务费用的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。

第三条业主将其物业转让后，物业服务合同自受让人占有、使用该物业时始，对受让人和物业服务人具有约束力。

第四条物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。

第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。

对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以照本意见最相类似的规定予以处理。

第六条业主擅自改变物业用途，致使物业服务成本增加，物业服务人要求业主增加物业服务费用的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。

第七条物业服务人以业主未给付物业服务费用为由，拒绝履行物业服务合同的，人民法院不予支持。但业主拖欠物业服务费用造成物业服务人不能正常运营的除外。

第八条业主拖欠物业服务费用，物业服务人停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主要求物业服务人承担损害赔偿责任的，人民法院应予支持。

业主拖欠水、电、气费用，物业服务人受水、电、气供应企业的书面委托，停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主起诉要求物业服务人承担赔偿责任的，人民法院不予支持。

第九条物业服务合同中约定的在拖欠物业服务费用时应当给付的滞纳金，应当视为违约金。当事人要求予以调整的，人民法院应予支持。

第十条物业服务合同中明确约定物业服务人具有协助管理物业管理区的公共秩序、安全防范、消防、交通等义务，包括安全监控、巡视、门岗、执勤等，物业服务人未能履行或者未能完全履行应尽义务，致使业主人身或者财产受到第三人侵害，业主起诉请求物业服务人承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

第十一条物业服务人将业主提供的物业服务用房出租或者用于经营，所获得的收益按照双方的约定确定其归属或者用途;没有约定或者约定不明确的，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护，剩佘部分按照业主大会或者业主的决定使用。

第十二条业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。

第十三条物业服务合同被确认无效后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主参照合同约定的物业服务费用标准给付相应的服务费用的，人民法院应予支持。造成损失的，有过错的一方应当予以赔偿;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第十四条为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。业主委员会承担的民事责任以及为诉讼所支出的费用，由全体业主承担。

业主委员会怠于起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的业主可以自己的名义起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼，业主大会议事规则或管理规约另有约定的除外。

没有成立业主委员会的，由全体业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。

因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。

第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之曰起计算。

第十六条业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为而发生的纠纷，应由当地政府房地产行政主管部门处理，当事人向人民法院提起民事诉讼的，不予受理。但法律另有规定的除外。

第十七条本意见自下发之日起施行。

本意见施行后受理和正在审理的第一、二审案件适用本意见的规定;在本意见施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本意见的规定。

本院以前有关规定与本意见相抵触的，不再适用。

本意见施行后，法律、行政法规和司法解释做出新规定的， 从其规定。

二、物业纠纷类型有哪些?

1、无物业服务合同的物业纠纷

有不少物业管理企业与业主委员会或业主之间未订立书面合同，在无合同约定并无规约可依的情况下，双方就十分容易发生纠纷，而且无法得到很好地解决，所以物业服务合同还是很重要的，业主需要重视签订物业服务合同，不要轻易忽略。

2、物业费用标准问题的纠纷

普通住宅的物业管理服务费是政府指导价，确立费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算，而其他住宅，必须经业主或业主委员会协议约定。但实际上，物业费用没有具体的标准，物业公司就会产生乱收费的现象，也就会产生纠纷。

3、业主拒交物业管理费的纠纷

业主拒绝交费可能是无理拒绝，也可能是物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定标准，还可能是因公共费用的分摊不合理，这就需要根据实际不同的情况进行处理。

4、物业管理企业违约的纠纷

物业管理企业的违约行为主要表现在对公用部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化等，这时物业管理企业需要依法承担违约责任。

5、物业纠纷处理方法不当

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。

不同省市的高级法院可能会结合当地的实际民情制定适宜于当地的法律规范。各地法院在受理物业纠纷等的纠纷案件之后，需要结合遵守当地的法律规定，否则若是适用错误的法律规范审理案件，将极有可能导致审理的结果无效。