建筑施工合同违约责任如何约定

[律师回复] 建设工程施工合同违约责任的认定：
1、工期延误违约责任的认定处理
如工程未能在合同约定的期限内竣工，发包方会要求承包方承担工期违约责任，承包方会要求发包方赔偿其停工、窝工损失。审判实践中遇到的主要问题是：承包方因发包方在施工过程中未按合同约定支付工程进度款或提供原材料、设备、场地、技术资料而主张工期顺延权，即其针对发包方的先履行抗辩权能否得到支持?依照《合同法》第283条的规定，发包人在施工过程中未按合同约定支付工程进度款或提供原材料、设备、场地、技术资料等，承包人可以顺延工期，即享有工期顺延权。但是，当事人常常在合同中就上述情况约定了承包方应当办理工期顺延签证。如果在实际履行中承包方没有办理工期顺延签证，如何认定和处理?笔者认为：
(1)、发包方未按合同约定支付工程进度款，承包方未按合同约定办理工期顺延签证，发生纠纷后承包方主张工期顺延权的，不能简单地据此认定承包方丧失了工期顺延权。因这里主要是考虑到目前建筑市场发包方处于强势，承包方往往在施工过程中很难办到工期顺延的签证，在这种情况下，如果承包方能够举证证明其在办理签证的期限内向发包方提出了顺延工期的要求，或者其能举证证明发包方迟延支付工程款情节较为严重而影响了施工进度的，对其工期顺延权主张应予以支持。若承包方不能举证证明其提出过工期顺延的要求，且发包人迟延支付工程款情节较轻，并不必然导致工程进度延误的，则不认定承包方享有工期顺延权。此外，因发包方迟延支付工程进度款而认定承包方享有工期顺延权的，一般工期顺延的期限应当顺延至发包方付清进度款之日止。
(2)、发包方未按合同约定提供原材料、设备、场地、技术资料，承包方未按合同约定办理工期顺延签证，承包方在诉讼中主张工期顺延权的，一般应予支持。因为发包方未按合同约定提供施工所用原材料、设备、场地、技术资料，承包方就无法进行施工，必然导致工期延误，这属于承包方无法克服的情况，如不支持承包方的工期顺延权请求，既不符合客观情况，也有违公平。
2、工程质量责任认定的有关问题处理
一是发包人与承包人对工程质量是否合格或者对导致工程质量出现问题的原因及双方责任大小有争议的，如果不能依据双方提供的证据材料予以认定，则应委托有相应鉴定资质的鉴定机构进行鉴定。
二是因承包人的原因致使工程质量不符合约定的，依据《合同法》第281条的规定，发包人有权要求承包人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。承包人拒绝修理、返工、改建的，依据《司法解释》第11条的规定，发包人可以根据工程质量问题的严重程度，相应减少支付工程价款。
三是因发包人提供的原材料质量不合格，或提供的设备、技术资料等不符合合同约定，从而导致工程质量不合格或质量缺陷的，则依据《司法解释》第12条规定的精神，该工程质量责任应由发包人承担，发包人不得以此为由拒付或少付工程款。同时，发包人因其过错造成承包人停工、窝工等损失的，仍应承担相应的赔偿责任。承包人对导致质量问题有过错的，也要承担相应的过错责任。四是发包人擅自使用未竣工验收的工程，承包人仍应依照合同约定承担工程保修义务和责任。因为工程质量保修义务既是建设工程施工合同约定的义务，也是建筑法所规定的承包人的法定义务，其与发包人擅自使用未竣工验收工程并无必然联系，对于竣工验收合格的工程，承包人也要依照合同约定和法律规定承担工程质量保修义务和责任。
3、约定违约金数额过高的调整处理
《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于在建设工程施工合同纠纷中当事人违约行为的具体情况很复杂，因此，判断当事人在建设工程施工合同中约定的违约金是否过高，不可能有一个统一而具体的客观标准。在审判实践中，可以根据以下几个方面的因素进行综合审查判定：
(1)、违约金数额与当事人的实际损失之间的比例;
(2)、违约金数额与合同总价款、当事人未履行价款之间的比例;
(3)、当事人违约的原因及过错大小;
(4)、违约金数额与违约方所获得的合同利润之间的比例;
(5)、违约的时间长短。鉴于建设工程施工合同的标的物金额一般较大，现阶段建筑行业的利润率较低等实际情况，笔者认为，根据《合同法解释(二)》有规定，在无法确定非违约方当事人实际损失的情况下，如果合同约定的违约金超过了合同价款的10%，则可以确定该违约金过高，并予以适当调整。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 建设工程施工违约金约定，也应受合同法调整，一般不能超过标底额的30%。有的省（市、自治区）出台了地方法规进行了规定的，对所地省（市、自治区）具有约束力。
一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
二、当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条
第二款规定的“过分高于造成的损失”。

[律师回复] 您好，关于建筑工程劳务施工违约金从多久算起这个问题，我的解答如下, 建筑工程劳务施工中，约定甲完成ABC三项工程的劳务，于2010年6月30日前完成。逾期未完成，每逾期一天支付违约金为合同总价的万分之五。甲只完成了A工程就于2010年6月1日违约撤场。建设方只能把BC两项目程由乙来完成，两项工程完成到了2010年9月31日。现怎么算甲的违约金从什么时候开始算到什么时候止(具体造成的损失不好估算)律师回答：由于2010年6月甲已经违约终止合同，所以甲只需支付终止的违约金，合同中的逾期一天支付违约金的万分之五已经不对甲产生法律效力。乙9月31号完成工程按乙和建设方签定的合同履行相关法律知识：《中华人民共和国建筑法》中有关内容的规定第三十九条建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施;有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。第四十条建设单位应当向建筑施工企业提供与施工现场相关的地下管线资料，建筑施工企业应当采取措施加以保护。第四十一条建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。第四十二条有下列情形之一的，建设单位应当按照国家有关规定办理申请批准手续：
(一)需要临时占用规划批准范围以外场地的;
(二)可能损坏道路、管线、电力、邮电通讯等公共设施的;
(三)需要临时停水、停电、中断道路交通的;
(四)需要进行爆破作业的;
(五)法律、法规规定需要办理报批手续的其他情形。

[律师回复] 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条：
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

[律师回复] 由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。

[律师回复] 建设工程合同的违约责任的内容主要包括工期延误违约责任的认定处理、工程质量责任认定的有关问题违约责任的处理以及约定违约金数额过高的调整的问题。

[律师回复] 法定违约金由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。
约定违约金
违约金是由当事人约定的，为约定违约金。约定违约金是一种合同关系，称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效，违约金合同无效。违约金合同是诺成合同，与定金合同不同，不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同，通常，违约行为发生，违约金合同生效;违约行为不发生，违约金合同不生效。违约的种类繁多，违约金合同则有概括性和具体性之分。概括性违约金合同，指当事人对违约行为不做具体区分，概括约定凡违约即支付违约金。具体性违约金合同，指当事人针对不同的违约行为所约定的违约金，如约定根本违约违约金、债务不履行违约金、债务部分履行违约金、债务迟延履行违约金。
惩罚性违约金。惩罚性违约金，是固有意义上的违约金，又称违约罚。此种违约金于违约时，债务人除须支付违约金外，其他因债之关系所应负的一切责任，均不因之而受影响。债权人除得请求违约金外，还可以请求债务履行或者不履行所生之损害赔偿。赔偿性违约金。
赔偿性违约金，是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又叫做损害赔偿额的预定。由于债权人于对方违约而请求损害赔偿时，须证明损害及因果关系。而此类举证，不但困难，且易产生纠纷，因而当事人为避免上述困难及纠纷，预先约定损害赔偿数额或者其计算方法，不失为良策，一方面可以激励债务人履行债务，另一方面，如发生违约，则其责任承担简单明了。此种损害赔偿的预定，也是一种违约金。此种违约金，如相当于履行之替代，则请求此种违约金之后，便不能够再请求债务履行或者不履行的损害赔偿。我国《合同法》第114条规定的违约金，属于赔偿性违约金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 《建设工程质量管理条例》对保修的规定为:在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限
1、基础设施工程、房屋的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年;
5、其他项目的保修期限由建设单位和施工单位在合同中约定。建设项目的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

[律师回复] 在建设工程施工承包合同中，发包人的主要义务包括做好施工前的各项准备工作、为施工人提供必要的现场条件和配合承包人的工作、按照合同规定向施工人支付工程价款、进行必要的监督检查、组织竣工验收和竣工结算等。
　　如果合同约定由发包人提供场地、技术资料，而发包人未按约定的时间和要求提供这些条件，或发包人未按约定支付工程款，发包人应承担违约责任，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。在这里发包人承担违约责任的方式是赔偿损失，承包人有权要求工期和费用索赔。

[律师回复] 违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证（原址、选址建房意见书），在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。国家没有统一的定义，各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括：
1、未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；
2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；
3、擅自改变了使用性质建成的建筑物；
4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；
5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。扩展资料：当违章建筑遭受他人侵害时，侵害人是否学要负停止侵害、赔偿等责任，实务中有不同的意见。有一种意见认为国家（）保护的应当是合法权益，对违法的民事行为带来的权益，不应当保护。而违章建筑没有经过政府有关部门的批准，违反了《城市规划法》等相关法律法规的规定，对此产生的利益，国家不应该保护。这种观点是片面的。违章建筑虽然在未得到相关部门批准之前不是合法建筑，但违章建筑不是人人皆可毁损，对违章建筑只能通过法定程序由法律授权的相关部门处理。拆除、没收违章建筑是的法定职责，是履行行政职责的行政执法行为。除此之外，其他单位和个人擅自拆除、侵占或毁损违章建筑的做法显然是于法无据。从另外一个方面说，非法财产并不能因为其非法而可被他人任意剥夺，如果法律允许的话，则会造成私权的泛滥（比如抢夺他人占有的毒品、非法枪支也可以被允许了）。因此，擅自拆除、毁损或侵占他人占有的违章建筑也是违法行为，构成了民事侵权，对由此违法行为而给他人造成的经济损失，行为人当然应该承担民事责任。

[律师回复] 根据最高院2011年《最高人民法院关于修改lt;民事案件案由规定gt;的决定》（以下简称民事案件案由规定），建设工程合同纠纷属于第二级案由“合同纠纷”下的第三级案由，在建设工程合同纠纷案由下又包括9类四级案由：
（1）建设工程勘察合同纠纷；
（2）建设工程设计合同纠纷；
（3）建设工程施工合同纠纷；
（4）建设工程价款优先受偿权纠纷；
（5）建设工程分包合同纠纷；
（6）建设工程监理合同纠纷；
（7）装饰装修合同纠纷；
（8）铁路修建合同纠纷；
（9）农村建房施工合同纠纷。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　 （一）加强领导，周密部署。各地住房城乡建设主管部门要提高对建筑施工违法发包、转包、违法分包及挂靠等违法行为危害性的认识，加强组织，落实责任，精心安排，认真部署。　　 （二）全面检查，从严执法。各地住房城乡建设主管部门要遵循“全覆盖、零容忍、严执法、重实效”的原则，严格依照《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》（建市[2021]118号）进行处理。在自查自纠阶段，企业发现问题，并积极予以整改的，不予追究责任；对于自查自纠不积极，或发现问题后拒不整改的，要严厉处罚。在全面检查阶段，对所有在建的建筑工程项目，实行多次全面排查和重点抽查，对发现的问题，逐一限期整改，对整改不到位或情节严重的，要依法从严惩处。对电视电话会后新开工的项目出现违法违规行为的，要严格依照有关规定从重处理。　　 （三）形成合力，务求实效。各级住房城乡建设主管部门要统筹市场准入、施工许可、招标投标、合同备案、质量安全、行政执法等各个环节的监管力量，建立综合执法机制。要加强对建设单位、施工单位及相关人员法律法规教育，充分运用典型案例进行警示教育，增强自觉违法发包、转包、违法分包、挂靠等行为意识。　　 （四）信息公开，社会监督。要充分发挥建筑市场监管诚信信息平台和新闻媒体的作用，对被查处的违法行为单位和人员，一律在建筑市场监管与诚信信息平台和新闻媒体上公布，形成失信惩戒和社会监督机制。各地住房城乡建设主管部门应设立投诉举报电话和信箱，并向社会公布，对投诉举报事项要逐一登记，认真查处。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　 （一）加强领导，周密部署。各地住房城乡建设主管部门要提高对建筑施工违法发包、转包、违法分包及挂靠等违法行为危害性的认识，加强组织，落实责任，精心安排，认真部署。　　 （二）全面检查，从严执法。各地住房城乡建设主管部门要遵循“全覆盖、零容忍、严执法、重实效”的原则，严格依照《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》（建市[2021]118号）进行处理。在自查自纠阶段，企业发现问题，并积极予以整改的，不予追究责任；对于自查自纠不积极，或发现问题后拒不整改的，要严厉处罚。在全面检查阶段，对所有在建的建筑工程项目，实行多次全面排查和重点抽查，对发现的问题，逐一限期整改，对整改不到位或情节严重的，要依法从严惩处。对电视电话会后新开工的项目出现违法违规行为的，要严格依照有关规定从重处理。　　 （三）形成合力，务求实效。各级住房城乡建设主管部门要统筹市场准入、施工许可、招标投标、合同备案、质量安全、行政执法等各个环节的监管力量，建立综合执法机制。要加强对建设单位、施工单位及相关人员法律法规教育，充分运用典型案例进行警示教育，增强自觉违法发包、转包、违法分包、挂靠等行为意识。　　 （四）信息公开，社会监督。要充分发挥建筑市场监管诚信信息平台和新闻媒体的作用，对被查处的违法行为单位和人员，一律在建筑市场监管与诚信信息平台和新闻媒体上公布，形成失信惩戒和社会监督机制。各地住房城乡建设主管部门应设立投诉举报电话和信箱，并向社会公布，对投诉举报事项要逐一登记，认真查处。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　 （一）加强领导，周密部署。各地住房城乡建设主管部门要提高对建筑施工违法发包、转包、违法分包及挂靠等违法行为危害性的认识，加强组织，落实责任，精心安排，认真部署。　　 （二）全面检查，从严执法。各地住房城乡建设主管部门要遵循“全覆盖、零容忍、严执法、重实效”的原则，严格依照《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》（建市[2021]118号）进行处理。在自查自纠阶段，企业发现问题，并积极予以整改的，不予追究责任；对于自查自纠不积极，或发现问题后拒不整改的，要严厉处罚。在全面检查阶段，对所有在建的建筑工程项目，实行多次全面排查和重点抽查，对发现的问题，逐一限期整改，对整改不到位或情节严重的，要依法从严惩处。对电视电话会后新开工的项目出现违法违规行为的，要严格依照有关规定从重处理。　　 （三）形成合力，务求实效。各级住房城乡建设主管部门要统筹市场准入、施工许可、招标投标、合同备案、质量安全、行政执法等各个环节的监管力量，建立综合执法机制。要加强对建设单位、施工单位及相关人员法律法规教育，充分运用典型案例进行警示教育，增强自觉违法发包、转包、违法分包、挂靠等行为意识。　　 （四）信息公开，社会监督。要充分发挥建筑市场监管诚信信息平台和新闻媒体的作用，对被查处的违法行为单位和人员，一律在建筑市场监管与诚信信息平台和新闻媒体上公布，形成失信惩戒和社会监督机制。各地住房城乡建设主管部门应设立投诉举报电话和信箱，并向社会公布，对投诉举报事项要逐一登记，认真查处。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　 （一）加强领导，周密部署。各地住房城乡建设主管部门要提高对建筑施工违法发包、转包、违法分包及挂靠等违法行为危害性的认识，加强组织，落实责任，精心安排，认真部署。　　 （二）全面检查，从严执法。各地住房城乡建设主管部门要遵循“全覆盖、零容忍、严执法、重实效”的原则，严格依照《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》（建市[2021]118号）进行处理。在自查自纠阶段，企业发现问题，并积极予以整改的，不予追究责任；对于自查自纠不积极，或发现问题后拒不整改的，要严厉处罚。在全面检查阶段，对所有在建的建筑工程项目，实行多次全面排查和重点抽查，对发现的问题，逐一限期整改，对整改不到位或情节严重的，要依法从严惩处。对电视电话会后新开工的项目出现违法违规行为的，要严格依照有关规定从重处理。　　 （三）形成合力，务求实效。各级住房城乡建设主管部门要统筹市场准入、施工许可、招标投标、合同备案、质量安全、行政执法等各个环节的监管力量，建立综合执法机制。要加强对建设单位、施工单位及相关人员法律法规教育，充分运用典型案例进行警示教育，增强自觉违法发包、转包、违法分包、挂靠等行为意识。　　 （四）信息公开，社会监督。要充分发挥建筑市场监管诚信信息平台和新闻媒体的作用，对被查处的违法行为单位和人员，一律在建筑市场监管与诚信信息平台和新闻媒体上公布，形成失信惩戒和社会监督机制。各地住房城乡建设主管部门应设立投诉举报电话和信箱，并向社会公布，对投诉举报事项要逐一登记，认真查处。

[律师回复]
1、违法分包的定义
《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》（以下简称“《认定查处办法》”）规定，违法分包是指施工单位承包工程后违反法律法规规定或者施工合同关于工程分包的约定，把单位工程或分部分项工程分包给其他单位或个人施工的行为。

2、违法分包的具体情形
《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》、《认定查处办法》分别规定和总结了违法分包行为的具体情形。
《建设工程质量管理条例》第七十八条规定，违法分包，是指下列行为：

（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；

（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；

（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；

（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。
《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》第十四条的规定违法分包有以下两种：

（一）分包工程发包人将专业工程或者劳务作业分包给不具备相应资质条件的分包工程承包人的；

（二）施工总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，分包工程发包人将承包工程中的部分专业工程分包给他人的。
《认定查处办法》第九条规定，存在下列情形之一的，属于违法分包：

（一）施工单位将工程分包给个人的；

（二）施工单位将工程分包给不具备相应资质或安全生产许可的单位的；

（三）施工合同中没有约定，又未经建设单位认可，施工单位将其承包的部分工程交由其他单位施工的；

（四）施工总承包单位将房屋建筑工程的主体结构的施工分包给其他单位的，钢结构工程除外；

（五）专业分包单位将其承包的专业工程中非劳务作业部分再分包的；

（六）劳务分包单位将其承包的劳务再分包的；

（七）劳务分包单位除计取劳务作业费用外，还计取主要建筑材料款、周转材料款和大中型施工机械设备费用的；

（八）法律法规规定的其他违法分包行为。
以上是建筑施工违法分包的法律依据，请采纳。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、这个需要具体问题具体分析，并不是所有的违章建筑都不能给予拆迁补偿，也就是说建筑违章，但建筑材料是违章建筑人的合法财产，既在拆迁补偿中要注意区分违章建筑和建筑使用的材料。 根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。违章建筑人对违章建筑使用的材料享有合法的财产权。因此，拆迁人在拆除违章建筑时依法不给予补偿，并不意味着对拆除违章建筑使用的材料也不给予补偿。 2、建筑违章但土地具有合法的使用权或产权也要给予适当的补偿，如果因拆迁造成土地使用收益损失应予以适当补偿。 在拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑范围内的土地使用权。违章建筑按照有无土地适用权的标准基本上可以分为两类：一类是取得土地使用权的违章建筑，一类是未取得土地使用权的违章建筑。如果违章建筑具有合法的土地使用权，即使在拆迁时不就拆除违章建筑本身补偿违章建筑人，也必须考虑土地使用权对违章建筑人的财产利益。如果土地使用权是通过划拨方式得来的，拆迁人可以不补偿使用该土地的违章建筑人；但是如果土地使用权是通过出让方式得来，违法建筑人缴足了土地出让金但出让年限还未到期时，拆迁人应当就拆除违章建筑给违章建筑人造成的土地使用收益的损失予以适当补偿。 3、在拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑内的财产。 违章建筑内的财产可以于违章建筑存在，系违章建筑人的合法财产，依法应当受到保护。拆迁人在拆除违章建筑的过程中，不得侵犯违章建筑人的违章建筑内的合法财产权益，否则应当承担法律责任。 4、在拆迁补偿中，要注意区分拆迁补偿款和拆迁补助费。 虽然我国《城市拆迁管理条例》明确规定：拆除违章建筑不予补偿，但是这只能说明违章建筑人不能获得拆迁补偿款，拆迁人仍要依法向违章建筑人支付拆迁补助费。拆迁补助费包括搬迁补助费和临时安置补助费等其它费用。拆迁人不得因违章建筑拒绝向违章建筑人支付搬迁补助费和临时安置补助费等费拆迁补助费的请求。 拆迁补偿是指拆迁人依法拆迁，应当给付被拆迁人和房屋承租人的补偿；拆迁赔偿是指拆迁人在拆迁过程中，由于拆迁程序和手段违法，侵害了被拆迁人和房屋承租人的合法权益时应当依法赔偿损失。本文的拆迁赔偿仅限于讨论对违章建筑人的拆迁赔偿。 5、在拆迁补偿中，要注意转化的违章建筑的特殊情况。 所谓转化的违章建筑，主要是指因为超过批准期限，由临时建筑转化成的违章建筑。转化的违章建筑和批准期限内的临时建筑的区分点就是批准期末，批准期初至批准期末为合法建筑，超过批准期末，仍未拆除的，为违章建筑。笔者认为，并非所有的转化的违章建筑，在拆除时，都不予补偿。如果存在以下两种情况： (一)不可抗力阻碍临时建筑在批准期限内拆除的； (二)临时建筑不被拆除是为了保护另外一个更大的利益，致使超过批准期限仍未拆除的。在这两种情况下，拆迁人拆除违章建筑时，应当按照国家或者地方的标准补偿违章建筑人。 比如，违章建筑的承租人履行了一般情况下的注意义务，仍然对其承租的房屋系违章建筑不知情，拆迁人如果拆除该违章建筑，应当依法对该房屋承租人补偿安置。从法理的角度分析，任何人不应当由于第三人的原因丧失其合法权益。拆迁人不能由于违章建筑人的过错拒绝对对违章建筑使用人补偿安置。 《城市房屋拆迁管理条例》 第二十二条：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

[律师回复] 解答如下,
(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。
(4)擅自将临时建筑设成为永久性建筑。
由于违章建筑具有不合法的特征，所以处理违章建筑也有自身的特征，建章建筑通常情况下是指违反法律和政策的规定，由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物，通常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。

[律师回复] 以违法建筑为标的的租赁合同，不因标的违法而被一概认定为无效。
现行法律并未规定以违法建筑为标的的租赁合同均无效。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定以未按建设工程规划许可或未按规划许可内容建设的房屋、未经批准或未按批准内容建设的临时建筑、超期的临时建筑为标的的租赁合同无效，但如在一审庭审辩论终结前对许可审批程序予以补救，可认定有效。
因此，对于法律没有对合同效力明确规定的违法建筑租赁合同，合同效力认定应按照《合同法》规定予以认定，依法审查是否具备合同约定的成立及生效要件，是否属于《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，综合认定合同效力。

[律师回复] 建筑施工工程承包合同范本
发包方 (以下简称甲方) ：___________
承包方 (以下简称乙方)：___________
为了明确责任，按质、按量、按时完成任务，依据《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规和政策的规定，结合本工程具体情况，经双方协商，签订如下条款，共同遵守。
第一条 工程概况
一、工程名称：___________
二、工程地点：___________
三、工程范围和内容：___________
四、工程总造价：___________
五、质量等级：___________
六、工程工期：___________
第二条 承包方式
本工程采取下列第 项方式承包。
1、按施工图预算加签证、加政策性调整结算;
2、包工不包料;
3、包工包料。
如采取全部包干金额，一般不得调整。但遇设计变更或政策性调整引起设备、材料价格的调整及人力不可抗拒的自然灾害，可调整合同工程价格。
第三条 价款支付与结算
一、工程款支付方式：
二、由于工程设计变更而引起的工程量增减，价格按相关定额进行增减，按实结算。
三、工程结算依据
第四条 工程变更
本工程在施工中，任何一方不得任意变更设计。如确需变更时，双方协商，签证协议后方可变更。
第五条 工程验收
一、工程竣工后，双方组织有关人员及时验收。
二、工程竣工验收后，甲方方可使用。未经验收而使用则视为合格工程。
第六条 保修条件及期限
保修期______个月，在规定的保修期内，凡因施工造成的质量事故和质量缺陷应由乙方无偿保修(因甲方使用不当及人为损坏，不在无偿保修范围内)
第七条 双方责任
一、工程开工前，应交给乙方施工图纸 份，地质勘察报告 份，并组织原设计单位向乙方进行技术交底和图纸会审。
二、做好施工区域内“三通一平”(水通、电通、路通、场地平)及地下原有管道、电路及其他障碍物的清理迁移工作。
三、确保乙方施工中的工作、生活环境，协助乙方协调当地群众关系。
一、根据甲方按合同提供的建设工程文件、图纸、资料和有关规定等，及时编制施工方案，做好各项施工准备工作;
二、负责施工现场布置，指定电源、水源、道路和材料堆放位置;
三、严格按照施工图和技术说明书进行施工，确保工程质量。按合同规定时间，如期完工并交付验收，如遇不可抗拒因素，合同工期顺延。
第八条 违约责任
乙方的责任：
一、工程质量不符合合同规定的，负责无偿修理或返工。由于修理或返工造成逾期交付的，偿付逾期违约金。
二、工程未按合同规定的工期交付使用的，每逾期1天，按工程造价万分之 付违约金。
甲方的责任：
一、未能按照合同的规定履行自己应付的责任，除竣工日期得以顺延外，还应赔偿乙方由此造成的实际损失;
二、工程中途停建、缓建或由于设计变更以及设计错误造成的返工，应采取措施弥补或减少损失。同时，赔偿乙方由此造成的停工、窝工、返工、倒运，人员和机械设备调迁，材料和构件积压的实际损失;
三、工程未经验收，甲方提前使用或擅自动用，由此而发生的质量或其他问题，由甲方承担责任;
四、乙方验收通知书送达3日后不进行验收的，按规定偿付逾期违约金;
五、不按合同规定拨付工程款，按银行有关逾期付款方法规定的延付金额每日万分之 偿付乙方赔偿金。
第九条 安全、文明施工
乙方应按有关规定，采取严格的安全防护措施，承担由于自身安全措施不力造成事故的责任和因此发生的费用。非乙方责任造成的伤亡事故，由责任方承担责任和有关费用。
乙方应文明施工，加强建设工程施工现场管理，保障施工顺利进行。
第十条 附则
一、双方协商同意的有关修改建筑设施变更文件、洽商记录、会议记要以及资料图表等，也是本合同的组成部分;
二、甲方指定 为工地代表;乙方指定 为工地代表。
三、本合同未尽事宜，双方另行解决。
四、本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。
甲方(签章)乙方(签章)
开户银行：___________开户银行：___________
帐号：___________帐号：___________
电话：___________ 电话：___________
年、月、日