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杭州物业纠纷律师怎么处理？

最新修订 | 2024-02-20

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卞晓飞律师

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专家导读杭州物业纠纷律师需要为当事人提供法律方面的服务，也就是通过起诉的方式来进行解决，但是律师是需要书写民事起诉状并且完成立案的手续的。之后在开庭审理阶段的话，律师也是需要出庭为当事人进行辩护的。

一、杭州物业纠纷律师怎么处理?

杭州物业纠纷律师需要为当事人提供法律方面的服务，不需要书写起诉状，然后帮助当事人立案。

(一)物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种，也常用到的：

1、当事人各方自选协商和解;

2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。

3、当事人之间约定仲裁;

4、司法诉讼。

以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

(二)纠纷的调解，物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

(三)物业管理民事纠纷的仲裁

1、可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

2、仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示;

2、仲裁事项;

3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。

二、物业管理纠纷处理的程序是什么?

物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;

7、当事人向法院申请执行。

在我们的现实生活当中，一旦有物业方面的纠纷，那么就应当严格按照法律当中规定的程序来进行处理，如果说当事人也害怕，因为自己不懂法律，所以会出现一些问题，那么也可以委托律师代为办理。

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[律师回复] 上诉人
上诉请求：
撤销吴川市人民法院(2013)湛吴法刑初字第158号刑事判决(以下简称“原判决”)，改判宣告上诉人无罪。
上诉理由：
一、上诉人何某某无诈骗的主观故意和行为，原判决忽略上诉人供述以及其他证人证言之间存在矛盾之处，主要凭上诉人何某某的供述认定其具有诈骗的主观故意和行为是认定事实错误。
(一)、从主观上看，何某某没有非法占有为目的。
非法占有目的是指行为人意图非法地改变公私财产的所有权。审判实践中一般是根据现有证据对“非法占有目的”进行推定：最高人民法院于1996年12月颁布的《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》(以下简称《解释》)及2001年1月印发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》也全面肯定了刑事推定在诈骗罪的非法占有目的司法认定中的运用。对非法占有目的的认定，不能过分强调何某某的讯问笔录这一点，而应综合考虑书证与其他证据，这样才能排除因不确定因素导致冤假错案的可能性。根据诈骗犯罪的特点，在诉讼证明和司法认定非法占有目的过程中，一般是根据行为人有无履约能力、行为人有无采取诈骗的行为手段、行为人有无履行协议的实际行动、行为人的履行态度是否积极等行为要素来认定。就本案来说，何某某不具有非法占有目的。理由是：
1、何某某有履约能力。履约能力应当包括现实性和可能性两种情况。何某某儿子何某某与李某某于2005年12月20日(2011年6月9日)签订《立断卖宅基地契约》约定“何某某全家同意”把110平方米宅基地转让给李某某。此契约完全可以履行，即何某某有履约能力，并且积极履行。
2、何某某无采取诈骗的行为手段。何某某向李某某提供的1989年12月25日由村长何某某代表吴川县大山江乡何屋底农工商合作社、何屋底村民委员会签订《补偿住宅基地协议书》、2005年12月20日何某某与何某某签订《立断卖宅基地契约》、何某某儿子何某某与李某某于2005年12月20日(2011年6月9日)签订《立断卖宅基地契约》均是真实的，无虚构成份。
3、何某某的所作所为均证明其有追求李某某实现用地的意图。一是倒签转让日期是为了方便办证。何某某儿子何某某与李某某本来于2011年6月9日签订《立断卖宅基地契约》，却将日期写为2005年12月20日。其目的就是为了便于李某某办理国有土地使用权登记。如何某某在公安补充侦查卷第10页供述称：“邱某某提出推前日期证明是历史遗留问题，方便办证”。此说法印证吴府函[2006]165号《关于同意完善历史遗留用地手续和清理闲置土地的批复》的有关规定。二是提供空白证明、规划申请书均是为李某某方便办证。公安二卷第82页《吴川市建设用地规划申请书》、第8
6、87页《同意征地证明》，这是何某某向李某某提供，何某某知道。其目的不但不是为了诈骗，反而是何某某方便李某某办证的善意行为。
综上所述，何某某不具有非法占有目的，无诈骗的主观故意。
(二)、从客观方面看，何某某没有实施虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取李某某财物的行为。
起诉书指控何某某、何某某虚构两块宅基地诈骗李某某466000元无事实依据。本案侦查证据显示，涉案的二份《立断卖宅基地契约》真正是于2005年12月20日所订立，涉案的土地来源实真实，并无虚构情节。
1、涉案的二份《立断卖宅基地契约》真正是于2005年12月20日所订立，何某某供述称其倒签日期与事实不符。涉案何某某与何某某儿子何某某、何某某儿子何某某签订的二份《立断卖宅基地契约》的签订时间，应以何某某的证言为准。因为何某某是该二份《立断卖宅基地契约》签订主体之一，而何某某、何某某则不是该二份《立断卖宅基地契约》签订主体，对于该二份《立断卖宅基地契约》是何时签订这个问题，应当以何某某的证言为准。何某某证言：“……于2005年12月20日，我将我的三小块地皮作如下处置：东面的一小块留给我自己，中间的转让给何某某的儿子何某某，西面的转让给何某某的儿子何某某……在二份《立断卖宅基地契约》上的卖宅基地人‘何某某’三个字都是我亲笔签名的……”由此可见，何某某在供述中所称的二份《立断卖宅基地契约》的署名时间并非如其供述中所称的“我和何某某把签订《立断卖宅基地契约》的时间刻意推前到2005年12月20日”，而是该《立断卖宅基地契约》是真正于2005年12月20日所订立。所以，何某某并没有虚构二份《立断卖宅基地契约》的订立时间。
2、涉案土地来源真实。涉案土地属于何屋底村集体土地，1989年以抵债方式转让给何某某。如1989年12月25日由村长何某某代表吴川县大山江乡何屋底农工商合作社、何屋底村民委员会签订《补偿住宅基地协议书》：“监于何屋氏宗族何屋村与康氏东海村于1989年为大镜坡的地皮发生争议纠纷，事拖多年未能平静。为此，何屋底村民委员会决定向法提出起诉，因当时村里资金短缺，起诉不能正常运转，特向属何屋底村卅世宗族村民何某某借有人民币壹万元作起诉使用。经村委会研究决定，给何某某规划位于上高坡宅基地一块，面积330平方米，作为借钱补偿使用，其四至是：何某某宅基地距离5米路;南村空地3米巷;西至村空地;北至15米路。此宅基地作为何某某永久使用。他人不得侵占。特立此据。注总长度为36.6米，南北长11米。”公安二卷54页何某某陈述：“当时何某某借钱给村，也是为了村好，加上何某某也是村中村民。于是我就同意规划一块地给何某某。记得当时我写了一份《补偿住宅基地协议书》，协议书的内容大概就是由于村借何某某一万元人民币，因没钱还，经村委会研究同意在上高坡新小学(即现在的沿江小学分校)门口对面的坡规划一块面积330平方米的坡地补偿给何某某，从而抵消一万元人民币。我写完《补偿住宅基地协议书》，并盖‘吴川县大山江乡何屋底农工商合作社章’后，我就将该协议书交给何某某。”何某某取得该土地后将其中的二块分别转让给何某某之子何某某和何某某之子何某某，并签订了合同。2005年12月20日何某某分别与何某某、何某某签订的二份《立断卖宅基地契约》。何某某、何某某受让该土地后再转让给李某某并签订了转让契约。何某某儿子何某某、何某某儿子何某某分别与李某某于2005年12月20日(2011年6月9日)签订《立断卖宅基地契约》。这些都是客观存在的事实，毫无虚构成份。对此，湛吴公补侦字[2013]第00005号《补充侦查报告书》也确认：“经查证，地皮是何屋底村于1989年12月25日以补偿的形式规划给何某某，之后何某某将该地皮分为三小块，并于2005年12月20日将其中的二小块地皮，以每小块16万元人民币的价格，分别转让给何某某的儿子何某某(笔误，应是何某某)和何某某的儿子何某某(笔误，应是何某某)，但该地皮无法办证布建。”何某某的询问笔录、何某某询问笔录均可证实。
3、李某某的委托代理人邱某某和李某某均在涉案土地上勘察确认位置。本案证人邱某某是何屋底小学校长，大学文化。他既有较强的法律意识，又非常了解涉案土地性质和位置，而且是李某某的全权委托代理人。已给予其被代理人李某某充分的咨询意见。如公安二卷28页邱某某陈述：“当时李某某委托我与何某某、何某某二人面商量买这块地时，我为了落实是否有这块二块地，我叫何某某、何某某二人带我到现场看过这二块地的具体位置，当时何某某、何某某二人带我到沿江小学分校(即庐江小学)门口对面的地方，指着二块地皮说，这二块地皮就在这个位置。”
由此可见，被告何某某在转让土地给李某某过程中，每一个环节都是真实无误的，不存在实施虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取李某某财物的行为。至于不能即时登记办理国有土地使用证，那是行政登记的问题，不属于诈骗。因为任何一幅土地都存在实现登记办证的可能性，只是办理的手续简易程度不同而已。
二、上诉人何某某与李某某的纠纷属于民事纠纷，公诉机关作为刑事公诉案件起诉是错误的，原判决没有纠正此问题是错上加错。
一方面，如上所述，何某某转让给李某某的土地虽属于何某某名下，但实际上属于何某某全家所有，该土地来源合法，其以233000元转让给李某某明显低于当时市场价，这是充份考虑到登记办理的难度而作出的让步。李某某在委托代理人邱某某的帮助下，受让该幅土地，是李某某真实意思表示。不应当因办证难而认为何某某诈骗。现实中，这类土地转让办证的例子不胜枚举。如果李某某认为土地转让契约无效则可通过诉讼，由人民法院确认为无效。而事实上，李某某于2012年9月28日已以何某某、何某某为被告向吴川市人民法院提起建设用地使用权转让纠纷一案，案号为(2012)湛吴法塘民初字第32号。另一方面，何某某转让给何某某之子何某某的土地并签订合同，虽未付清转让款，但合同已成立生效，何某某和何某某一家享有合同项下的权利。根据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”故何某某以何某某名义将合同项下的土地转让给李某某符合法律。因此，本案属于民事纠纷。公诉机关作为刑事案件起诉追究何某某诈骗显然错误。
三、公诉机关提供的指控何某某有罪证据均是言词证据，证明效力低于书证和与书证相互印证的何某某、何某某等人证言。
公诉机关提供在侦查阶段讯问何某某供述和辩解，以及询问何某某等人、李某某、邱某某等人的陈述，均与本案有关的《补偿住宅基地协议书》、《立断卖宅基地契约》等书证相佐，不能相互印证，而该书证与何某某、何志强、何某某、何某某等人的证言相互印证。因此，何某某供述和辩解，以及何某某等人等人的陈述虚假，不能证明何某某有罪;而《补偿住宅基地协议书》、《立断卖宅基地契约》等书证与何某某、何志强、何某某、何某某等人的证言相互印证，足以证明何某某无罪。
综上所述，原判决认定何某某构成诈骗罪是认定事实不清，证据不足。李某某借用刑事司法手段，来解决民事纠纷问题显然误是导司法机关，原判决没有纠正是错上加错。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》有关规定，请求上级法院支持上诉人的上诉请求，依法改判，宣告何某某无罪!
此致
湛江市中级人民法院
上诉人
二0一四年六月日
以上便是杭州金融财产纠纷案刑事上诉状的相关内容

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