超过合同多少天未交房算违约？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、如果合同未约定违约金,那违约金怎么算合同中未商定违约金准则的，按合同法限定，守约方能够要求赔偿事实上损失。事实上损失由守约方举证，这个损失要根据守约方的事实上情况确定，包括因另一方违约做法导致的财产减少，也包括合同履行后可得到的利益。《合同法》第113条限定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定，给另一方导致损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所导致的损失，包含合同履行后能够得到的利益，但不得超出违背合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违背合同可能导致的损失。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。二、法定违约金由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。1)有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如，《加工承揽合同条例》第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。2)有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。

[律师回复] 我国的违约责任补偿性质为主，惩罚性质为辅。即使你们的合同中约定对方违约不能退回押金且用押金做违约金，真到实践中时，对方还是可以主张违约金约定过高，请求法院减少，若你不能提出自己损失的证据，还是赔不了几文。根据合同法114条，民法通则112条，违约金的适用必须事先约定。虽然你们的租赁合同未约定违约责任，但可以通过协商，可退回一部分押金给对方一部分做违约金

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如果合同没有约定违约金计算方式，可以达成补充协议。不能补充的，若双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效，开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。开发商延期交房违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款。但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。其次，需要确定的是开发商延期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定;没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率标准计算。最后，需要认定的是开发商延期交房时间，开发商未能按期交房应承担违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期，直至开发商通知验收的日期，由此不难得出最终的违约金，即：已付房款×利率×逾期时间。