国有土地出让新规的相关规定有哪些

[律师回复] 最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对转让国有划拨土地使用权的立法精神。国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。也就是说，国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同，取得国有土地使用权，否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。最高人民法院的司法解释结合社会现状和审判实际，从尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用的目的出发，对当事人在向人民法院起诉前，已符合法律、行政法规规定的条件，又不存在合同法第52条规定的无效情形，就应当认定合同有效。简单来说，双方签订的原为无效的协议，在国家土地管理部门作出了办理出让手续或直接划拨等具有批准或认可意思表示的行政行为之后，人民法院在审理时不作无效认定。<br/>结合该司法解释，人民法院对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则如下：<br/>(1)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。<br/>(2)双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权，其有权依照法定程序转让国有土地使用权。<br/>(3)双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让方向国家土地管理部门交纳土地出让金，从国家土地管理部门获得出让土地使用权。受让方不是非基于原转让合同获得土地使用权，但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。<br/>(4)双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让人亦非基于原转让合同获得土地使用权，但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。

[律师回复] 可以转让除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件： <br/>1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件 <br/>（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权； <br/>（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； <br/>（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 <br/>2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件 <br/>（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； <br/>（2）领有国有土地使用证； <br/>（3）具有地上建筑物、其他附着物合 的产权证明； <br/>（4）经有批准权的人民政府审批。 <br/>以上是国有土地转让的相关规定

[律师回复] 在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指头次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。国有土地转让流程通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。<br/>按照我国土地所有权与使用权分离的原则，实行国有土地使用权出让、转让制度。<br/>一、土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。<br/>二、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、赠与的方式。<br/>三、土地使用权出租：指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。<br/>四、土地使用权抵押<br/>五、土地使用权终止

[律师回复] 第一章 总 则<br/> 第一条为了加强国有土地资产管理，维护土地市场秩序，促进经济建设和社会发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，结合本省实际，制定本办法。<br/> 第二条本省行政区域内的国有土地使用权(以下简称土地使用权)，依照本办法实行出让、转让、出租、抵押制度。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。<br/>　　农业、林业、水利系统的国有土地使用权出让用于非农业建设项目的，必须遵守相关的法律、法规。<br/> 第三条公民、法人、其他组织和外商、外资企业，均可依照国家法律、法规和本办法取得土地使用权，其合法权益受法律保护。<br/>　　土地使用者开发、利用、经营土地的活动，必须遵守国家法律、法规，符合土地利用总体规划和城市规划，不得损害社会公共利益。<br/> 第四条县级以上人民政府对土地使用权的出让实行统一规划、统一出让、统一管理。<br/> 第五条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县土地管理、房产管理部门按照职责分工和本办法规定分别办理。<br/>　　县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止进行监督检查。<br/> 第六条土地使用权的出让、转让、出租、抵押均应签订书面合同。出让合同由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用权受让方签订；转让、出租、抵押合同由当事人双方签订。<br/> 第二章 土地使用权出让<br/> 第七条土地使用权的出让应编制年度计划，并纳入当年建设用地计划控制指标，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。<br/> 第八条土地使用权出让方案，由市、县土地管理部门根据土地使用权出让计划，会同城市规划、建设、房产管理等部门拟定，依照法律法规规定的审批权限，报经县级以上人民政府批准后，由所在市、县土地管理部门实施。<br/>　　土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、出让底价、出让方式等内容。<br/> 第九条土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：<br/>　　<br/>(一)普通标准住宅用地70年；<br/>　　<br/>(二)工业用地50年；<br/>　　<br/>(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；<br/>　　<br/>(四)商业、旅游、娱乐和别墅用地40年；<br/>　　<br/>(五)综合用地或者其他用地50年。<br/> 第十条政府出让土地的底价，按照基准地价、市场行情、地块用途、土地收益、地块的区位、地块的大小形状、国家和本省制定的产业政策、土地使用年限和其他因素评估。出让底价在出让前不得公开。<br/>　　土地使用权出让的基准地价，由市、县土地管理部门按不同的土地级别和用途，会同有关部门评估和测算，经同级人民政府审核，报上一级人民政府批准后公布。地价评估办法由省人民政府另行制定。<br/>　　基准地价可根据当地社会经济的发展和市场变化情况定期修定。<br/> 第十一条土地使用权出让，可依据不同情况，分别采取拍卖、招标的方式进行，也可以采用协议的方式进行。商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发等经营性的用地，应当采取拍卖、招标的方式出让。采用协议方式出让的，除国家另有规定的外，出让价格不得低于出让底价。<br/> 第十二条拍卖出让土地使用权程序：<br/>　　<br/>(一)出让方发布土地使用权拍卖公告；<br/>　　<br/>(二)竞买者在公开拍卖日五日之前，持身份证件，授权委托书和其他法定文件到指定地点报名登记并交付保证金，领取竞买牌号；<br/>　　<br/>(三)出让方按公告规定的时间、地点，组织公开拍卖，以应价高者为取得该宗土地使用权的受让方，并现场签订出让合同，交付不低于出让金总额5％的定金；<br/>　　<br/>(四)受让方从土地使用权出让合同签订之日起六十日内，交付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。<br/>　　受让方在签订拍卖出让合同时，不能当即交付定金的，视为违约，保证金不予退还，并应赔偿拍卖活动支出的全部费用和该宗土地三个月以内再行拍卖所得出让金低于前次拍卖的差额部分。<br/>　　竞买者最高应价低于拍卖底价的，拍卖主持人有权中止拍卖。<br/> 第十三条招标出让土地使用权程序：<br/>　　<br/>(一)出让方发布土地使用权招标出让公告或通知书；<br/>　　<br/>(二)投标者在规定时限内，持身份证件、授权委托书和其他法定文件到出让方领取招标文件，交付投标保证金；<br/>　　<br/>(三)投标者按照招标文件的规定制作标书，在规定的时限内密封投入指定的标箱或者送达指定的地点；<br/>　　<br/>(四)出让方会同有关部门及聘请的专家或专业技术人员组成评标小组，根据招标文件规定，主持开标、验标、评标和决标工作，确定中标者，签发决标书；<br/>　　<br/>(五)受让方接到中标通知书十五日内，持决标书与出让方签订土地使用权出让合同，六十日内按合同约定交付出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。<br/>　　受让方在规定的时限内不签订出让合同的，视为放弃中标权，所交付投标保证金不予退还。<br/>　　评估小组认为所有设计方案不符合要求或全部标价低于出让底价的，有权废标。<br/> 第十四条协议出让土地使用权程序：<br/>　　<br/>(一)用地人持申请用地报告和建设项目批准文件、建设用地规划许可证以及资信证明，向出让方提出申请；<br/>　　<br/>(二)出让方在接到申请之日起十五日内就协商事项书面通知申请人，并提供拟出让地块的有关资料；<br/>　　<br/>(三)经协商达成协议，出让方与受让方签订土地使用权出让合同，受让方交付不低于出让金总额5％的定金，六十日内按合同约定支付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。<br/> 第十五条出让成交后，保证金和定金可抵充出让金。竟买未成或未中标者所交保证金，出让方应在决标或拍卖之日后七日内原数退还。<br/> 第十六条受让方因故不能按期交付出让金的，经出让方同意可以延期交付。但延长期不得超过三个月。延长期内受让方按同期人民银行的贷款利率向出让方支付利息。<br/> 第十七条出让合同的一方不按合同约定交付出让金或提供土地使用权的，另一方有权解除合同，并有权请求违约赔偿。<br/> 第十八条出让合同签订后，受让方必须按合同约定的时限、条件和用途开发利用土地。受让方在出让期内，需要改变出让合同约定的土地用途的，应当经土地管理部门和城市规划部门审查同意，并报原批准用地的人民政府批准后，依照本办法有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记手续。<br/>　　受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，县级以上土地管理部门可以征收相当于土地使用权出让金总额20％以下的土地闲置费；连续二年未动工开发的，依法无偿收回其土地使用权。<br/> 第十九条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准后重新签订出让合同，交付出让金，并办理登记手续。不再申请续期或续期申请未获批准的，出让期届满时其土地使用权终止并由国家无偿收回。<br/>　　 根据国家利益和社会公共利益的需要，土地使用权可以依照法律程序提前收回，但应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。<br/> 第三章 土地使用权转让、出租、抵押<br/> 第二十条通过出让取得的土地使用权具备下列<br/>(一)、<br/>(二)、<br/>(三)、<br/>(四)项条件的可以转让(包括出售、交换、赠与)；具备下列<br/>(一)、<br/>(二)、<br/>(三)项条件的可以出租、抵押。<br/>　　<br/>(一)持有县级以上人民政府颁发的《国有土地使用证》，有地上建筑物、其他附着物的，还应有相应的权属证书；<br/>　　<br/>(二)已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投资额(不包括出让金)或建筑总面积的20％以上；属成片开发经营的土地，形成了建设用地必备的基础设施和其他条件；<br/>　　<br/>(三)符合法律法规的规定和土地使用权出让合同的约定；<br/>　　<br/>(四)享受减免地价的用地，经土地管理部门批准，并补足了出让金。<br/> 第二十一条土地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押；地上建筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。地上建筑物和其他附着物作为动产转让、出租、抵押的除外。<br/>　　土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。土地使用权出租、抵押后，出租人或抵押人必须继续履行土地使用权出让合同约定的义务。<br/>　　土地使用权抵押时，必须先经有法定评估资格的地价评估机构评估地价，并报县级以上土地管理部门确认后，方可签订抵押合同。土地使用权抵押金额不得超过评估地价的65％。依照本办法<br/> 第二十二条第十三条规定程序取得的土地使用权除外。享受减免地价的，抵押金额不得超过已交出让金总数。同一宗土地使用权不得重复抵押。<br/> 第二十二条土地使用权转让、出租年限，不得超过土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限；土地使用权抵押年限，必须少于土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限。<br/> 第二十三条土地使用权转让、出租、抵押时，应按下列规定办理登记手续：<br/>　　<br/>(一)土地使用权转让时，双方应在签订转让合同之日起二十日内，持原出让合同、转让合同、《国有土地使用证》、缴纳土地增值税凭证，向当地市、县土地管理部门申请办理变更登记，更换《国有土地使用证》；<br/>　　<br/>(二)出租土地使用权的，出租人、承租人双方应于租赁合同签订之日起二十日内到土地所在地的市、县土地管理部门办理出租登记。出租期满或者解除租赁关系，出租人、承租人双方应当在二十日内到原登记机关办理注销出租登记；<br/>　　<br/>(三)土地使用权抵押，应在签订抵押合同之日起二十日内，由抵押人和抵押权人双方，持《国有土地使用证》、土地使用权出让合同、担保合同或载有抵押条款的经济合同、土地使用权抵押申请书，向所在地的市、县土地管理部门办理抵押登记。<br/>　　地上建筑物、其他附着物所有权随同转让、出租、抵押的，还必须向房产管理部门申请办理权属变更登记。<br/> 第二十四条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；转让土地使用权增值的，转让方应按照规定缴纳土地增值税。<br/> 第二十五条土地使用权转让、出租后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照本办法第 十八条的规定办理。<br/> 第二十六条抵押人到期未能清偿债务或者在抵押期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规的规定和抵押合同的约定处分抵押财产，并依照规定办理过户登记。<br/>　　抵押权因债务清偿或其他原因而灭失的，抵押双方从抵押权终止之日起二十日内到原登记机关办理注销抵押登记。<br/> 第四章 划拨土地使用权的转让、出租、抵押<br/> 第二十七条土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等征地费用后将该宗国有土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。通过此种方式取得的国有土地使用权，即为划拨土地使用权。<br/> 第二十八条符合下列条件的，经县级以上土地管理部门审查同意，报同级人民政府批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：<br/>　　<br/>(一)土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人；<br/>　　<br/>(二)领有国有土地使用证；<br/>　　<br/>(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；<br/>　　<br/>(四)依照本办法<br/> 第三十条 规定补办了出让手续；<br/>　　<br/>(五)符合法律、法规规定的其它条件。<br/>　　未按前款规定办理审批手续的，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。<br/> 第二十九条下列行为属于划拨土地使用权转让：<br/>　　<br/>(一)出售、交换、赠与划拨土地使用权的；<br/>　　<br/>(二)以划拨土地使用权入股、投资或合作开发房地产的；<br/>　　<br/>(三)企业因被兼并土地使用权发生转移的；<br/>　　<br/>(四)转让地上建筑物、其他附着物连同转让划拨土地使用权的；<br/>　　<br/>(五)以其他方式转让划拨土地使用权的。<br/> 第三十条划拨土地使用权转让、出租、抵押时，必须办理出让手续，由受让方、划拨土地使用权出租方、抵押方与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交出让金后，依照本办法第三章规定办理。法律、行政法规另有规定的从其规定。<br/> 第三十一条划拨土地使用权补交出让金，应当区别土地的不同用途，按宗地当时评估地价的一定比例收取，最低不得低于评估地价的40％。<br/> 第五章 法律责任<br/> 第三十二条违反本办法规定，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由县级以上土地管理部门没收非法所得。并可处以非法所得50％以下的罚款。<br/> 第三十三条违反本办法规定，擅自改变土地用途的，由县级以上土地管理部门责令限期补办批准手续，重新签订出让合同，并可处以土地使用权价款5％以上10％以下的罚款；在规定期限内拒不补办批准手续或经审查不允许改变土地用途的，无偿收回土地使用权，没收在土地上的投资。<br/> 第三十四条违反本办法规定转让、出租、抵押土地使用权的，其转让、出租、抵押行为无效，由县级以上土地管理部门没收非法所得，并可处非法所得50％以下的罚款。<br/> 第三十五条违反本办法规定转让、出租、抵押土地使用权或地上建筑物、其他附着物不履行登记手续的，分别由县级以上土地管理部门，房产管理部门责令限期补办登记手续，并可处以土地使用权价款或房屋价款1％以上5％以下的罚款。<br/> 第三十六条违反本办法规定，非法转让、倒卖土地使用权，非法批准占用土地或者非法低价出让国有土地使用权情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任，对未构成犯罪的负有直接责任的国家工作人员，依法给予行政处分。<br/> 第三十七条当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院起诉，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。<br/> 第三十八条土地、房产管理部门工作人员在土地使用权、房屋所有权出让、转让、出租、抵押活动中，贪污受贿、徇私舞弊、敲诈勒索、挪用、截留出让金的，由所在单位或上级机关按有关规定追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。<br/> 第六章 附 则<br/> 第三十九条依照本办法规定应收取的土地使用权出让金，统一由市、县人民政府土地管理部门收缴，全部上交财政，主要用于城市建设和土地开发。<br/> 第四十条本办法施行中的具体应用问题，由省人民政府负责解释。<br/> 第四十一条本办法自公布之日起施行。

[律师回复] 草案明确以下几种情况土地将被收回<br/>承包方连续两年以上弃耕抛荒承包地的，发包方可以收取一定的费用，用于土地耕作；<br/>连续三年以上弃耕抛荒承包地的，发包方可以依法定程序收回承包地，重新发包；<br/>土地经营权流转后第三方擅自改变承包地农业用途、弃耕抛荒两年以上、给承包地造成严重损害或严重破坏承包地生态环境的，发包方或承包方有权要求终止土地经营权流转合同，收回土地经营权。