国有土地出让程序是什么？

[律师回复] 转让国有土地应当提出转让申请；承办人进行审查了解；现场勘察，对照核实；审核评估报告与转让协议；填写转让审批表，进行审批；对补签出让合同及审批表编号；填写变更登记审批表进行变更登记。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。 2、审查 接到申请后，办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。 3、现场勘察 现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四邻、面积，必要时需经四邻签章认可。 4、地价评估，并提供报告书 审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。 5、填写转让审批表 认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。 6、审批 审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。 7、交纳有关税费 8、登记编号 审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。 9、土地使用权变更登记

[律师回复] 国有土地使用权直接转让<br/>　　<br/>（一）国有土地使用权转让条件。<br/>　　除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：<br/>　　<br/>1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；<br/>　　<br/>（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；<br/>　　<br/>（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。<br/>　　<br/>2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；<br/>　　<br/>（2）领有国有土地使用证；<br/>　　<br/>（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；<br/>　　<br/>（4）经有批准权的人民政府审批。<br/>　　<br/>3、法律依据：<br/>　　《房地产管理法》第 38 条、第 39 条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条<br/>　　<br/>（二）国有土地使用权转让程序<br/>　　<br/>1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；<br/>　　<br/>（2）向县以上国土部门提交转让申请；<br/>　　<br/>（3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价；<br/>　　<br/>（4）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；<br/>　　<br/>（5）登记发证。<br/>　　<br/>2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；<br/>　　<br/>（2）向县以上国土部门提交转让申请；<br/>　　<br/>（3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求；<br/>　　<br/>（4）受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家；<br/>　　<br/>（5）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；<br/>　　<br/>（6）登记发证。<br/>　　<br/>（三）国有土地使用权转让应注意事项<br/>1、必要的权属调查和资信能力调查。<br/>　　转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。<br/>　　转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。<br/>　　<br/>2、有关评估事宜咨询。<br/>　　根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。<br/>　　<br/>3、有关税费负担的咨询。<br/>　　转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。<br/>　　<br/>4、关于国有土地使用权转让担保问题。<br/>　　拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。<br/>　　国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。<br/>　　<br/>5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。<br/>　　因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。<br/>　　<br/>6、土地用途及相关用地条件的变更国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。<br/>　　<br/>7、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。<br/>　　根据有关法律规定，国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视<br/>8、应当关注的司法解释

[律师回复] 出让土地使用权转让需具备以下条件：<br/>（1）按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证；<br/>（2）按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。房屋已经建成的，应当取得房屋所有权证；<br/>（3）转让方如为国有企业的，需经企业主管部门批准同意；如为公司制企业的，需经董事会决议同意；如为共有产转让的，需经共有人达成一致意见；<br/>（4）没有法律、法规规定禁止或限制转让的情形，如权属有争议、土地使用权被查封等；<br/>（5）没有土地使用权出让合同约定禁止或限制转让的情形；<br/>（6）政府对拟转让地块无收购储备计划。在符合上述前提下，按规定办理出让土地转让及土地变更登记手续。<br/>土地转让手续：<br/>1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。<br/>2、审查<br/>接到申请后，办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。<br/>3、现场勘察<br/>现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四邻、面积，必要时需经四邻签章认可。<br/>4、地价评估，并提供报告书<br/>审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。<br/>5、填写转让审批表<br/>认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。<br/>6、审批<br/>审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。<br/>7、交纳有关税费<br/>8、登记编号<br/>审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。<br/>9、土地使用权变更登记

[律师回复] 国有土地挂牌出让程序主要有以下5种：<br/>1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。<br/>公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。<br/>邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。<br/>招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。<br/>2、属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行。<br/>(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的；<br/>(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。<br/>对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。<br/>3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。<br/>4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。<br/>因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。<br/>5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章；投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。<br/>招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以投标截止日前招标人收到标书方为有效。