名义产权人借名买房后能否再出售?

最新修订 | 2024-03-04
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专家导读 借名买房后只要房屋产权清楚,并不影响房屋的正常销售,但是根据借名买房协议约定内容,房屋应当属于借名人所有,房屋产权却登记在购房人名下,如果购房人未经借名人同意擅自将房屋出售,可能造成房产归属纠纷问题,这么做需要依法承担违反借名买房协议的违约责任。

名义产权人借名买房后能否再出售?

一、名义产权人借名买房后能否再出售?

借名人与购房人经过协商一致,签订借名买房协议由购房人登记房屋产权,借名人实际出资购买的商品房,按照法律规定应当支持房屋产权归借名人所有,在未进行房屋产权转移登记之前,购房人未经借名人同意擅自将房屋出售,属于违反借名买房协议的违约行为,获得的购房款也属于不当得利,这么做显然是不对的。

二、借名买房的裁判要旨

1.借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效,借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,不能排除人民法院对该房屋的执行。

2.在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下,借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下,但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权,在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

3.借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房,有违公序良俗原则,故借名买房合同应认定为无效,但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力,并通过生效判决的执行完成了不动产登记,成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实,已从根本上改变了房屋的权属关系,申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋,缺乏理据,不应支持。

综上所述,借名买房实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人,同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据,若因房产归属和出售问题发生纠纷,当事人可以凭书面证据以法律手段保护自己的权利。

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第二百六十六条 【诈骗罪】诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。本法另有规定的,依照规定。
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借用他人名义买房可以吗,借用他人名义买房风险
[律师回复] 借用他人名义买房是指,一方当事人以另一方当事人的名义购买房屋并实际占有和使用,而另一方当事人则实际被登记为房屋产权人的做法。在高房价时代,这种做法屡见不鲜,如有些人会为了享受首套房的优惠折扣而借用他人名义买房。但是这样的关系很容易混淆谁才是房屋的真正产权人,并且产生很多法律风险。
一、名义产权人反悔名义产权人反悔的话,如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
二、银行贷款合同解除如果银行查明实际购房人与借款人不是同一个人,也可以依据相关贷款合同,提前解除合同。这样我们也就无法取得贷款,购买房屋就存在问题。
三、名义产权人陷入债务等纠纷在名义产权人领取房产证之后,到将房屋产权过户给出资人之前,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖,或者名义产权人发生意外,可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。
四、过户产生的税费即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
五、名义产权人私下卖房如果名义产权人偷偷的出售该房产,购买(第三人)因基于对房产登记的信任,购买了此房产,真正出资购房人可能以后无法追回此房产。因此,法律不提倡这种违法的借用关系,这对双方当事人来说都是十分冒险的事情,此类纠纷也随着房产新政的出台而有所增加,所以在这里提醒大家尽量不要使用他人的名义购房,为了眼前的利益使用他人的名义购房,不仅会使自己买房后面临诸多的烦恼,更容易出现房财两空的严重后果。如果我们在生活中遇到了类似的问题,可以具体咨询专业律师,维护自身合法权益。
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