在建工程抵押风险有哪些?

最新修订 | 2024-08-10
浏览10w+
卢滨律师律师
卢滨律师律师
执业认证 平台保障
咨询我
评分5.0分服务:285人
专家导读 在建工程抵押风险主要来自7个方面,分别是在建工程合法性的风险、工程的价值确定、审慎和履行合同的风险、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险、划拨土地上在建工程抵押的风险、房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险,以及在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险。
{ArticleTitle}

一、在建工程抵押风险有哪些?

在建工程抵押会面临的风险主要有7个:一是在建工程合法性风险,二是价值确定风险,三合同风险,四是在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险,五是划拨土地上在建工程抵押的风险,六是房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险,七是在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险。

二、抵押在建工程的相关法条有哪些?

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十一条 当事人仅以建设用地使用权抵押,债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的,人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的,人民法院不予支持。

当事人以正在建造的建筑物抵押,抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定,主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的,人民法院不予支持。

抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的,人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

《民法典》第四百零六条??抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十四条 动产抵押合同订立后未办理抵押登记,动产抵押权的效力按照下列情形分别处理:

(一)抵押人转让抵押财产,受让人占有抵押财产后,抵押权人向受让人请求行使抵押权的,人民法院不予支持,但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外;

(二)抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有,抵押权人行使抵押权的,租赁关系不受影响,但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外;

(三)抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产,人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施,抵押权人主张对抵押财产优先受偿的,人民法院不予支持;

(四)抵押人破产,抵押权人主张对抵押财产优先受偿的,人民法院不予支持。

工程在建的过程中少不了抵押贷款和融资,而这笔数目少则几千万,多则几个亿甚至几十亿,因此对于抵押权人来说,了解在建工程抵押风险是其必要且必须尽到的审慎义务,也就是在建工程合法性风险、价值确定、合同风险、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险、划拨土地上在建工程抵押的风险、房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险,以及在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险等。


立即免费测试 仅需1分钟
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
本文3.5k字,预估阅读时间12分钟
浏览全文
文章速读
问题没解决? 125200人选择咨询律师
3255位律师在线平均3分钟响应99%好评
在建工程抵押风险有哪些?
一键咨询
  • 盐城用户4分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    176****7704用户2分钟前提交了咨询
    常州用户3分钟前提交了咨询
    163****1406用户1分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    176****8340用户2分钟前提交了咨询
    徐州用户1分钟前提交了咨询
    徐州用户4分钟前提交了咨询
    167****8214用户2分钟前提交了咨询
    130****1802用户4分钟前提交了咨询
    136****6553用户3分钟前提交了咨询
    133****4268用户4分钟前提交了咨询
    无锡用户2分钟前提交了咨询
    151****5637用户4分钟前提交了咨询
  • 扬州用户4分钟前提交了咨询
    132****4474用户2分钟前提交了咨询
    无锡用户1分钟前提交了咨询
    南通用户4分钟前提交了咨询
    154****8811用户4分钟前提交了咨询
    174****0528用户2分钟前提交了咨询
    175****6463用户1分钟前提交了咨询
    148****8346用户3分钟前提交了咨询
    南京用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户1分钟前提交了咨询
    151****4321用户1分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    宿迁用户3分钟前提交了咨询
    174****7522用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户3分钟前提交了咨询

抵押担保·推荐文章

为你推荐
淮安180****4905用户2分钟前已获取解答
沭阳134****7391用户2分钟前已获取解答
徐州134****7507用户2分钟前已获取解答
在建工程抵押的风险
随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着在建工程抵押的风险的问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
10w+浏览
债权债务
在建工程抵押会面临什么风险
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在建工程抵押可能存在的风险:<br/>1、在建工程合法性风险。<br/>根据相关法律法规,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权,同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》,在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人,贷款人只能是金融机构(一般是银行),贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。<br/>2、价值确定风险。<br/>在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权,而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。<br/>3、合同风险。<br/>建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同还应当载明以下内容:<br/>(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;<br/>(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;<br/>(3)已投入在建工程的工程款;<br/>(4)施工进度及工程竣工日期;<br/>(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同,很可能导致在建工程抵押合同无效。<br/>4、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。<br/>2002年6月20日,最高人民在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。根据《合同法》及该解释,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,抵押权人的优先受偿权很可能处于“有名无实”的境地。在实践中,甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实,导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。<br/>5、划拨土地上在建工程抵押的风险。<br/>由于在建工程的抵押包含其所占范围内的土地使用权,因此如果土地为划拨用地,根据法律规定,一是以划拨土地上的在建工程抵押必须经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准,否则抵押无效;二是拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出金的款额后(一般不低于标定地价的40%),抵押权人有优先受偿权。因此,划拨土地上在建工程抵押很可能面临未经批准而抵押无效或实现抵押权时价值所剩无几的风险。<br/>6、房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险。<br/>尽管法律明文规定“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”,但通过诉讼程序解决这类纠纷,时间成本和执行难度都较大。<br/>7、在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险。<br/>根据《税收征收管理办法》,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的,抵押权人 在处置抵押物时就要受到限制,税务机关有权先于抵押权人处置并就处置价款优先受偿,收税后的剩余部分,抵押权人才可以受偿。如果抵押权人私自处置抵押物进行受偿,税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。<br/>8、土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险。<br/>根据相关法律规定及实践,在在建工程形成之前,以净土地抵押登记,在建工程开始形成之后,土地使用权应连同在建工程转为在建工程抵押。这要求必须对原登记的土地办理抵押合同及登记注销手续,并新签订在建工程抵押合同,且重新办理登记手续。此时,如果操作不当,将会使抵押权人的抵押权落空:<br/>首先,作为抵押物的土地使用权如果已被或其他司法部门查封的,此时银行若到登记机关注销了原登记,却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记。<br/>其次,土地使用权虽然没有被查封,但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内,抵押物突然被查封,此时,在建工程抵押权登记也无法办理。
464浏览
在建工程抵押登记风险
10w+浏览2024-10-23
在建工程抵押是否包含土地,在建工程抵押的风险
随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着在建工程抵押是否包含土地,在建工程抵押的风险问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
10w+浏览
债权债务
在建工程抵押的风险是什么
10w+浏览2024-10-02
在建工程抵押风险有哪些?
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与在建工程抵押风险有哪些,抵押在建工程的相关法条有哪些?相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
10w+浏览
债权债务
在建工程抵押会面临哪些风险?
10w+浏览2024-02-20
在建工程抵押的风险是什么
1、合同风险。建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同的内容较多,很有可能签订无效合同。2、价值确定风险。在建工程抵押权范围不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。
10w+浏览
债权债务
你好,最近我想清楚一个工程,但是我不知道有什么风险?所以想咨询一下,有关在建工程抵押的风险是什么?
[律师回复] <br/>1、在建工程合法性风险。<br/>  根据相关法律法规,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权,同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国担保法gt;若干问题的解释》,在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人,贷款人只能是金融机构(一般是银行),贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。<br/>  <br/>2、价值确定风险。<br/>  在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权,而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。<br/>  <br/>3、合同风险。<br/>  建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同还应当载明以下内容:<br/>  <br/>(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;<br/>  <br/>(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;<br/>  <br/>(3)已投入在建工程的工程款;<br/>  <br/>(4)施工进度及工程竣工日期;<br/>  <br/>(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同,很可能导致在建工程抵押合同无效。
400浏览
在建工程抵押会面临哪些风险
10w+浏览2024-10-27
在建工程抵押的风险是什么呢?
目前,虽然我严格的规则,在建工程抵押权人与抵押贷款的抵押贷款押人必须同意,但对贷款和其他原因,也有开发商在建项目的银行申请按揭贷款,在预售期房同时又与另一个银行抵押贷款合作协议、重复抵押的现象出现。
10w+浏览
债权债务
在建工程抵押会面临什么风险
10w+浏览2024-02-20
律图 > 法律知识 > 债权债务 > 抵押担保 > 在建工程抵押风险有哪些?
仅需1分钟,快速了解自身风险
立即试试 限时免费
顶部
温馨提示
浏览更多,不如直接问律师
律图法律咨询 24h在线
18万+

认证律师

15亿+

普法人次

9

最快响应

无锡188****8257用户1分钟前已提交咨询
镇江177****5682用户3分钟前已获取解答
常州180****8852用户4分钟前已提交咨询
立即咨询(问题解决率99%) 推荐使用

继续换一换