商品房买卖中的欺诈如何认定？

[律师回复] 1、必须有欺诈的故意。
2、必须有实施欺诈的行为。
3、受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。
根据以上的分析，结合商品房买卖合同中的纠纷类型，买受人常常会遭到开发商以下的欺诈行为：
1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售；
2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴力；
3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的；
4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销量的房屋的；
5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的；
6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的；
7、采取雇用他人等方式进行欺骗性销售诱导的；
8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的；
9、在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该商品房抵押给第三人；
10、在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；
11、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售计许可证明的；
12、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
13、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 1、必须有欺诈的故意。
2、必须有实施欺诈的行为。
3、受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。
根据以上的分析，结合商品房买卖合同中的纠纷类型，买受人常常会遭到开发商以下的欺诈行为：
1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售；
2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴力；
3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的；
4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销量的房屋的；
5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的；
6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的；
7、采取雇用他人等方式进行欺骗性销售诱导的；
8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的；
9、在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该商品房抵押给第三人；
10、在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；
11、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售计许可证明的；
12、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
13、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] （一）经营者收购、销售商品和提供有偿服务的标价行为：
1、　标价签、价目表等所标示商品的品名、产地、规格、等级、质地、计价单位、价格等或者服务的项目、收费标准等有关内容与实际不符，并以此为手段诱骗消费者或者其他经营者购买的；
2、对同一商品或者服务，在同一交易场所同时使用两种标价签或者价目表，　以低价招引顾客并以高价进行结算的；
3、使用欺骗性或者误导性的语言、文字、图片、计量单位等标价，诱导他人与其交易的；
4、标示的市场最低价、出厂价、批发价、特价、极品价等价格表示无依据或者无从比较的；
5、降价销售所标示的折扣商品或者服务，其折扣幅度与实际不符的；
6、销售处理商品时，不标示处理品和处理品价格的；
7、采取价外馈赠方式销售商品和提供服务时，不如实标示馈赠物品的品类、数量或者馈赠物品为假劣商品的；
8、收购、销售商品和提供服务带有价格附加条件时，不标示或者含糊标示附加条件的；
9、其他欺骗性价格表示。
（二）经营者收购、销售商品和提供有偿服务的价格手段：
1、虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的；
2、收购、销售商品和提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履行的；
3、谎称收购、销售价格高于或者低于其他经营者的收购、销售价格，诱骗消费者或者经营者与其选行交易的；
4、采取掺杂、掺假，以假充真，以次充好，短缺数量等手段，使数量或者质量与价格不符的；
5、对实行市场调节价的商品和服务价格，谎称为政府定价或者政府指导价的；
6、其他价格欺诈手段。在遭受价格欺诈时，消费者一方面可向价格监管部门投诉、反映，要求对经营者的价格欺诈行为进行行政处罚；另一方面也可向法院起诉主张相应民事权益。

[律师回复] 关于商品房预售合同（解释第
2、6条）（一）、商品房预售许可证明对预售合同的影响
1、出卖人未取得商品房预售许可证明，而订立的预售合同无效。但起诉前取得的，可以认定有效。
2、应当注意的问题——该条解释与《城市房地产管理法》规定的商品房预售应具备的条件的关系《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应具备以下4个条件：
（1）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；
（2）、持有建设工程规划许可证；
（3）、投入资金达到工程总投资的25％，并已确定施工进度和竣工日期；
（4）、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而本条解释仅提到商品房预售许可证明。只需具备商品房预售许可证明，就可以认定预售合同有效。理由如下：《城市房地产开发经营管理条例》第24条、《城市商品房预售管理办法》规定，前三个条件是取得预售许可证明的先决条件，反过来说，开发商取得了预售许可证明就表明其已经具备了前三个条件。至于预售许可证明的取得存在瑕疵，（即开发商虽取得了预售许可证明，但不具备其他三个条件）可通过行政诉讼途径撤销之。因为，行政行为一旦作出，即具有推定的合法性，除非依法撤销。因此，在民事案件中法院只需在形式上审查出卖人是否取得了预售许可证明，不需审查其预售许可证明的实质性条件，那是行政审判的职能。
（二）、商品房预售合同的登记备案对预售合同的影响
1、商品房预售合同未登记备案的，照样有效。《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，预售人应持商品房预售合同向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案。登记备案是行政管理职能，与民事行为无关。
2、当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接收的除外。这一规定充分尊重了当事人的意思自治。
商品房买卖合同存在高院认定的欺诈情形这个问题可以参照上述的回答。

[律师回复] 就经营者对消费者提供商品或服务实施欺诈行为所作的惩罚性赔偿责任的规定，我国《消费者权益保护法》相对于《合同法》为特别法，应优先适用，实践中应把那些为生活消费而购买、获得、使用各种商品和服务的人界定为消费者。买受人购买的标的物系运输工具，其系用于从事货物运输经营活动而非生活消费，出卖人不应承担双倍赔偿责任。
在共同诉讼中对原告滥列当事人应有相应的法律规制。
惩罚性赔偿的适用应严格依照法律规定
我国《消费者权益保护法》第四十九条规定了惩罚性赔偿，即：“经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失、增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍”。《合同法》第一百一十三条规定：“经营者对消费者提供商品或服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”可见《消费者权益保护法》创设了惩罚性赔偿责任，而《合同法》第一百一十三条第二款将其规定为合同责任，即是说从受害人角度其可基于合同上的请求权而要求行为人承担惩罚性赔偿责任。但《消费者权益保护法》第四十九条规定的惩罚性赔偿的一个重要构成要件是受损害者只能是消费者，尽管理论和实务中对“消费者”的范围有不同理解，但从现行法律和司法解释可以看出，消费者是与生产者和销售者相对立的，实践中应把那些为生活消费购买、获得、使用各种商品和服务的人界定为生活消费者，而不能作无限制的扩大解释。

[律师回复] 合同法规定在下列情况下，当事人的解除权消灭：
1、法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
2、法律没有规定或者当事人没有约定解除权的行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

[律师回复]
首先，销售数额足够巨大的，或者说假冒的产品种类符合刑法分则第三章中具体规定的，或者造成了足够严重后果的，就构成犯罪。那就触犯了刑法。
其次，就算没有达到刑法的程度，销售假冒伪劣产品
首先属于欺诈行为，那就触犯了民法通则和合同法；
再次，根据假冒产品所属的种类不同，会触犯消费者权益保护法或者产品质量法（当然，如果产品的种类属于极个别的小众物品，既不属于消费型产品，也不属于投资型产品，消法和产品质量法都管不到，或者说有其他专门的单行法管的，那就会触犯专门的单行法，例如，农民购买的种子等农业生产的生产资料等，就有专门的单行法）
最后，要考虑到这个假冒伪劣商品有没有使用到别人专用的专利技术/实用新型设计/注册商标/著作权。如果在假冒的时候，有侵犯到这些权益的时候，还会触犯诸如《专利法》《著作权法》《商标法》等知识产权法律

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖欺诈行为司法认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。
上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。
实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定;而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。
根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：
即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但认定不难，在此不作论述。
对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容)，有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。
笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。
这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。
欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。

[律师回复]
一、商品房买卖中遇开发商欺诈怎么办合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实，以达到获利目的。按照消费者权益保护法的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额，增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。开发商在售房中存在欺诈行为，是否也适用上述规定以增加开发商的赔偿责任，在实践上司法界对此一直存在很大分歧。多数人认为购房是一种合同行为，应适用合同法，而不适用消费者权益保护法；另少数人认为购房也是一种消费行为，应适用消费者权益保护法的规定。房地产开发企业在销售时存在下列情形的，购房者可要求解除合同，并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。
1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但现实生活中因购售双方在信息上的不对等，商品房销售中的欺诈行为远不止上述三种情形，所以万望有识之士再接再厉，为争取购房者作为消费者的地位而努力，以尽可能多的保护购房者的利益。在此需提醒购房者的是，因适用双倍赔偿原则的情形只有上述规定的三种，所以购房者在购房时仍不可大意，在购房时仍应按本书前面章节讲述的方法对项目进行法律审查，以免上当受骗后，无法进行索赔。
二、如何解决购房纠纷解决合同纠纷的解决有四种途径，即协商、调解、仲裁和诉讼。其中通过合同当事人根据法律和合同的有关规定自行协商解决，或者通过调解即由根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决，这两种方式最省事、最简便易行。其次，依据合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议，解决纠纷的方式，较之向来讲，也利于案件的迅速解决和减少解决费用。当然通过诉讼解决虽然耗时长、费用高，但这却是解决合同纠纷的一种最重要、最权威的途径。在商品房买卖中购房者与开发商本身就处于不平等的地位，开发商如果利用其所掌握的信息来隐瞒购房者或者是对其进行一定的欺诈，购房者都无法避免。所以购房者可以向专业的房产律师咨询下，开发商在商品房买卖中的欺诈行为有哪些，以便看看自己是否受到开发商的欺诈，最主要的是应该明白遇到开发商欺诈该怎么处理，向这些类似的房产纠纷又该如何解决，以便快速的帮您维权。

[律师回复] 1、虚假广告宣传误导消费者。《广告法》规定广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项的，应当认定为欺诈。
2、商品房开发证照不全且没有告知消费者的。商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书后才能开工建设销售，证照不全的建设项目因其不合法，通常不能为购房者办理权属证书，不仅直接导致购房者的购房目的不能实现(无法取得房屋所有权证书和所有权)，而且对社会稳定和房地产市场的发展危害甚大。
3、房屋面积缩水，短斤少两。考虑到建设工程施工过程的复杂性，《商品房销售管理办法》已经设定的3%的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，应当认定为构成欺诈。
4、商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷。

[律师回复]
一、商品房买卖中遇开发商欺诈怎么办合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实，以达到获利目的。按照消费者权益保护法的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额，增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。开发商在售房中存在欺诈行为，是否也适用上述规定以增加开发商的赔偿责任，在实践上司法界对此一直存在很大分歧。多数人认为购房是一种合同行为，应适用合同法，而不适用消费者权益保护法；另少数人认为购房也是一种消费行为，应适用消费者权益保护法的规定。房地产开发企业在销售时存在下列情形的，购房者可要求解除合同，并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。
1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但现实生活中因购售双方在信息上的不对等，商品房销售中的欺诈行为远不止上述三种情形，所以万望有识之士再接再厉，为争取购房者作为消费者的地位而努力，以尽可能多的保护购房者的利益。在此需提醒购房者的是，因适用双倍赔偿原则的情形只有上述规定的三种，所以购房者在购房时仍不可大意，在购房时仍应按本书前面章节讲述的方法对项目进行法律审查，以免上当受骗后，无法进行索赔。
二、如何解决购房纠纷解决合同纠纷的解决有四种途径，即协商、调解、仲裁和诉讼。其中通过合同当事人根据法律和合同的有关规定自行协商解决，或者通过调解即由根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决，这两种方式最省事、最简便易行。其次，依据合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议，解决纠纷的方式，较之向来讲，也利于案件的迅速解决和减少解决费用。当然通过诉讼解决虽然耗时长、费用高，但这却是解决合同纠纷的一种最重要、最权威的途径。在商品房买卖中购房者与开发商本身就处于不平等的地位，开发商如果利用其所掌握的信息来隐瞒购房者或者是对其进行一定的欺诈，购房者都无法避免。所以购房者可以向专业的房产律师咨询下，开发商在商品房买卖中的欺诈行为有哪些，以便看看自己是否受到开发商的欺诈，最主要的是应该明白遇到开发商欺诈该怎么处理，向这些类似的房产纠纷又该如何解决，以便快速的帮您维权。

[律师回复] 《商品房销售明码标价十要十不准》要求，房地产企业必须在取得房屋预售许可证10日内制作好公示牌并公示，不准故意拖延时间;公示牌要用语规范、字迹清晰、内容真实明确，不准字迹不清或概念模糊;要在售房大厅醒目位置放置公示牌，不准故意放在偏僻、不易看到的地方;公示牌内容要全面，包括商品房价格、项目信息、前期物业收费标准、机动车停车收费标准，不准缺款漏项;要一次性公开全部销售房源，不准遗漏房源、捂盘惜售、囤积房源;要按规定实行“一套一标”，对已售房源要明确标示，并标示实际成交价格，不准超成交价标示，诱骗消费者购买;备案价格和明码标价要两价统一，不准前后不一;要认真落实“一价清”政策，不准在房价之外收取任何其他费用;要履行价格承诺，不准虚假折扣、虚假优惠、虚假信息，欺诈、误导消费者;要公开透明、诚信经营，不准虚高备案价、超备案价销售，实施价格欺诈。
根据《中华人民共和国价格法》、《商品房销售明码标价规定》等相关法律法规，商品房经营者如被查实存在价格违法行为，将依法受到处罚。在售房源未明码标价的，可按照未售房源套数处以最高5000元/套的罚款;已售房源标价不符合规定的，可按照已售房源套数处以最高3000元/套的罚款;误导性标价、虚假折扣、虚假优惠等构成价格欺诈的，可处以最高50万元的罚款。
国家发改委官网近日发布《禁止价格欺诈行为的规定》不得使用“原价”、“原售价”、“成交价”等类似概念，误导消费者认为该商品在本经营场所已有成交记录。如下：
第三方网络交易平台在网站首页或者其他显著位置标示的某网络商品经营者所销售的商品价格低于该网络商品经营者在商品详情页面标示的价格的;
第三方网络交易平台声称网站内所有或者部分商品开展促销活动，但网络商品经营者并未实际开展促销活动的;
第三方网络交易平台提供的标价软件或者价格宣传软件等强制要求网络商品经营者进行虚假的或者引人误解的价格标示的，这三种情形应当认定第三方网络交易平台构成价格欺诈行为的主体。
电商业涉嫌价格欺诈行为主要有以下几种情况。
第一种为虚构原价格。实际上某商品本来就应该以打折后的价格销售，所谓的原价格根本不存在，属于电商在虚构误导消费者。
第二种是限量低价。即以少量低价产品作为噱头，号称零元起、一元起、零元购，实际上只销售两三台，消费者根本无法买到。
第三种是有价无货。即标一个非常低的价格，当消费者选购商品时显示有货，但是当用户下单后，却显示无货，实际上这种手段是误导消费者，把他们从其他平台吸引过来。
第四种是先涨价再打折。即宣传打两折、三折，其实是先把价格涨上来，然后再降价。事实上，这些网站向消费者宣传的所谓打折价、抄底价其实和平常销售的价格差不多。

[律师回复] 诈骗罪量刑参考标准
【三年以下有期徒刑、拘役、管制、单处罚金法定基准刑参照点】
（一）诈骗不足4000元的，为罚金刑；4000元以上不足5000元的，为管制刑；5000元的，为拘役三个月，每增加1670元，刑期增加一个月；1万元的，为有期徒刑六个月，每增加1000元，刑期增加一个月；
（二）有第一百三十一条规定的情形之一，拟处拘役刑的，升格为有期徒刑；拟处管制、罚金刑的，升格为拘役刑。
【三年以上十年以下有期徒刑法定基准刑参照点】
诈骗4万元的，为有期徒刑三年，每增加2000元，刑期增加一个月。
【十年以上有期徒刑法定基准刑参照点】
诈骗20万元的，为有期徒刑十年，每增加4000元，刑期增加一个月。
【重处情形规定】
有下列情形之一的，重处10%：
（一）诈骗集团的首要分子或者共同诈骗犯罪中情节严重的主犯；
（二）惯犯或者流窜作案，危害严重的；
（三）诈骗法人、其他组织或者个人急需的生产资料，严重影响生产或者造成其他严重损失的；
（四）诈骗救灾、抢险、防汛、优抚、救济、医疗等款物，造成严重后果的；
（五）挥霍诈骗的财物，致使诈骗的财物无法返还的；
（六）使用诈骗的财物进行违法犯罪活动的；
（七）导致被害人死亡、精神失常或者其他严重后果的；
（八）被告人曾因犯罪被判刑或因诈骗被行政处罚的；
（九）诈骗作案10次以上的。
【缓刑适用限制】
有下列情形之一的，不适用缓刑：
（一）未退赃或退赔的；
（二）未主动接受财产刑处罚的；
（三）有第一百三十一条规定的情形之一的

[律师回复] 价格欺诈是可以报警的，但是这属于一般的民事纠纷，可以由民警调解处理。
关于价格欺诈的法律规定
一、《价格法》第十四条第四项规定，经营者不得利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。这种价格违法行为通常称作价格欺诈行为，又称欺骗性价格表示，是指经营者利用虚假或者使人误解的价格条件，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为。
二、国家计委出台《禁止价格欺诈行为的规定》自2002年1月1日起施行，认定以下13种价格行为为价格欺诈行为：
1、标价签、价目表等所标示商品的品名、产地、规格、等级、质地、计价单位、价格等或者服务的项目、收费标准等有关内容与实际不符，并以此为手段诱骗消费者或者其他经营者购买的。
2、对同一商品或者服务，在同一交易场所同时使用两种标价签或者价目表，以低价招徕顾客并以高价进行结算的。
3、使用欺骗性或者误导性的语言、文字、图片、计量单位等标价，诱导他人与其交易的。
4、标示的市场最低价、出厂价、批发价、特价、极品价等价格表示无依据或者无从比较的。
5、降价销售所标示的折扣商品或者服务，其折扣幅度与实际不符的。
6、销售处理商品时，不标示处理品和处理品价格的。
7、采取价外馈赠方式销售商品和提供服务时，不如实标示馈赠物品的品名、数量或者馈赠物品为假劣商品的。
8、收购、销售商品和提供服务带有价格附加条件时，不标示或者含糊标示附加条件的。
9、虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的。
10、收购、销售商品和提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履行的。
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1、谎称收购、销售价格高于或者低于其他经营者的收购、销售价格，诱骗消费者或经营者与其进行交易的。
1
2、采取掺杂、掺假，以假充真，以次充好，短缺数量等手段，使数量或者质量与价格不符的。
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3、对实行市场调节价的商品和服务价格，谎称为政府定价或者政府指导价的。
三、价格欺诈行为的法律责任
根据《价格违法行为行政处罚规定》 第七条规定，对经营者的价格欺诈行为，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款;情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。”

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 以欺骗手段卖出产品一般属于欺诈行为，不是犯罪。只有符合诈骗条件的，才能涉嫌诈骗罪。根据《中华人民共和国刑法》
第二百六十六条规定，诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。诈骗罪侵犯对象不是骗取其他非法利益。其对象，也应排除金融机构的贷款。因本法已于
第一百九十三条特别规定了贷款诈骗罪。通常认为，该罪的基本构造为：行为人以不法所有为目的实施欺诈行为→被害人产生错误认识→被害人基于错误认识处分财产→行为人取得财产→被害人受到财产上的损失。

[律师回复] 1、必须有欺诈的故意。此为认定欺诈的主观要件。所谓欺诈的故意，是指一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使对方陷于错误认识，而希望或放任这种结果的发生的心理状态。
2、须有欺诈行为。此为认定欺诈的客观要件。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表现于外部的行为，包括作为和不作为。作为的欺诈表现为故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况是他人作出错误意思表示的行为。
不作为的欺诈，也即沉默是否构成欺诈，我国法律没有明文规定，但学界较为一致的观点认为，可借鉴外国国外立法的规定，有条件地承认沉默可以构成欺诈，只要一方当事人存在义务相另一方当事人陈述某种事实真相。
3、受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。
4、法律依据：
《民法典》第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十九条
第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

[律师回复]
一、商品房欺诈纠纷，什么是商品房买卖欺诈什么行为是商品房买卖中的欺诈行为，必须严格按照欺诈的法律构成要件来认定。传统民法认为，欺诈是指当事人一方故意编造虚假事实或歪曲事实，使表意人陷入错误，违背真实意思而做的意思表示。构成商品房欺诈须具备四大构成要件：
1、须有隐瞒真相，制造假象的欺诈行为；
2、欺诈行为使当事人陷入错误；
3、须有欺诈故意；
4、实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。
二、没有房屋预售许可证开发商是欺诈吗，怎么处理按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如，购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万，银行按揭贷款80万，如果发现开发商没有取得商品房预售许可证，则可以要求开发商返还房款100万及利息，而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。

[律师回复]
一、哪些属于商品房欺诈行为构成欺诈须具备四大构成要件：
（
1）须有隐瞒真相，制造假象的欺诈行为；
（
2）欺诈行为使当事人陷入错误；
（
3）须有欺诈故意；
（
4）实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。在商品房市场中，与开发商相对应，广大消费者仍处于弱势。目前，比较普遍的商品房欺诈行为包括：“五证全无”的开发商欺诈消费者，致使消费者无法办理产权证，以及开发商向消费者隐瞒商品房被抵押、被查封的事实，向消费者兜售等，均可按照购房价款全额计算惩罚性赔偿。而对于价值数十万元的商品房，如果开发商仅对精装修的地板材质作了虚假陈述，或者为占便宜而多计算了平方米数，应认定为欺诈，应按消费者所付地板价款或者多计面积的价款计算惩罚性赔偿。
二、遭遇商品房欺诈如何维权我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择：
1、如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；
2、如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；
3、如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。

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一、哪些属于商品房欺诈行为构成欺诈须具备四大构成要件：
（
1）须有隐瞒真相，制造假象的欺诈行为；
（
2）欺诈行为使当事人陷入错误；
（
3）须有欺诈故意；
（
4）实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。在商品房市场中，与开发商相对应，广大消费者仍处于弱势。目前，比较普遍的商品房欺诈行为包括：“五证全无”的开发商欺诈消费者，致使消费者无法办理产权证，以及开发商向消费者隐瞒商品房被抵押、被查封的事实，向消费者兜售等，均可按照购房价款全额计算惩罚性赔偿。而对于价值数十万元的商品房，如果开发商仅对精装修的地板材质作了虚假陈述，或者为占便宜而多计算了平方米数，应认定为欺诈，应按消费者所付地板价款或者多计面积的价款计算惩罚性赔偿。
二、遭遇商品房欺诈如何维权我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择：
1、如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；
2、如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；
3、如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。

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一、哪些属于商品房欺诈行为构成欺诈须具备四大构成要件：
（
1）须有隐瞒真相，制造假象的欺诈行为；
（
2）欺诈行为使当事人陷入错误；
（
3）须有欺诈故意；
（
4）实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。在商品房市场中，与开发商相对应，广大消费者仍处于弱势。目前，比较普遍的商品房欺诈行为包括：“五证全无”的开发商欺诈消费者，致使消费者无法办理产权证，以及开发商向消费者隐瞒商品房被抵押、被查封的事实，向消费者兜售等，均可按照购房价款全额计算惩罚性赔偿。而对于价值数十万元的商品房，如果开发商仅对精装修的地板材质作了虚假陈述，或者为占便宜而多计算了平方米数，应认定为欺诈，应按消费者所付地板价款或者多计面积的价款计算惩罚性赔偿。
二、遭遇商品房欺诈如何维权我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择：
1、如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；
2、如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；
3、如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。