房屋拆迁时如何认定同住人资格?

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的非居住房屋，一般情况下按照下列规定予以认定：
1、原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋。
2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。
3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。
4、原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

[律师回复] 您好，关于房屋拆迁该怎么认定非居住房这个问题，我的解答如下, 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的非居住房屋，一般情况下按照下列规定予以认定：
1、原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋。
2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。
3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。
4、原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋拆迁货币补偿协议范本 拆迁人(甲方)： 被拆迁人(乙方)： 为保护甲、乙双方权益，保障城市建设顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》和有关文件规定，甲、乙双方经协商，同意实行货币补偿，并达成如下协议： 一、拆迁依据 根据《房屋拆迁许可证》____________房__________拆许字( )第__________号，甲方因__________项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内__________居住的房屋。 二、被拆除房屋 乙方在拆迁范围内居住非成套/(成套)正式住宅房屋_______间，建筑面积__________㎡；非正式房屋_________间，建筑面积___________㎡。 乙方现有在册人口____________人，实际居住人口__________人，分别是____________。 三、补偿金额 甲方应支付乙方补偿款__________元，其中包括： 1.所有权补偿 经评估机构评估，被拆除房屋重置价格为___________元/㎡，被拆除房屋建筑面积为___________㎡，甲方应当给予所有权补偿款___________元。乙方附属物作价__________元。合计___________元。 2.使用权补偿 经有关部门批准，被拆除房屋所在地拆迁补偿价格为____________元/㎡，应补偿建筑面积为___________㎡，甲方应支付乙方房屋拆迁补偿款__________元。 四、补助费 甲方支付乙方拆迁补助费共计____________元，其中包括： 1.搬家补助费：____________元； 2.提前搬家奖励费：____________元； 3.其他补助费：______________元。 五、付款方式、期限 1.甲方应当在本协议签订之日起________日内，将被拆除房屋所有权补偿款、搬家补助费，共计__________元，一次性付给乙方。 2.甲方应在乙方完成搬迁后_________日内，将被拆除房屋使用权补偿款、提前搬家奖励费以及其他补助费，共计____________元，一次性付给乙方。 甲方延期支付上述补偿款、补助费的，应对滞交的部分按同期银行利率支付本金和利息。 六、乙方搬迁期限 乙方应在___________年______月______日前完成搬迁，并将原住房交甲方拆除。 乙方未按上款规定期限完成搬迁的，应按延期天数支付违约金每天__________元。 七、注销登记 乙方应将原住房产权证明或使用证明交甲方，统一办理注销登记手续。办理注销登记手续的有关费用由____________承担。 八、本协议一式三份，双方各持一份，报区县房屋拆迁主管部门一份备案。 九、本协议自签订之日起生效。 甲方(盖章)：　 乙方(签字或盖章)： 法定代表人：___________　委托代理人：_______________ 委托代理人：___________ _____年______月_____日 _______年________月_______日

[律师回复] 你好，武汉资深律师团可以协助您处理，如需帮助，可以详细沟通指导。

[律师回复] 您好，关于天津申办房屋拆迁资格证书这个问题，我的解答如下, 《房屋拆迁资格证书》是房屋拆迁主管部门颁发的，用于证明房屋拆迁单位具有拆迁资质的书面文件。持有《房屋拆迁资格证书》就具有承接房屋拆迁业务的资格，未经批准发给《房屋拆迁资格证书》的单位不得进行房屋拆迁。
房屋拆迁主管部门对已取得《房屋拆迁资格证书》的房屋拆迁单位实行年度考核。被考核的单位必须按照规定的考核内容和时限，如实提供材料。对于考核合格的，给予验证考核不合格的，由房屋拆迁主管部门责令其停业整顿或者吊销《房屋拆迁资格证书》。
《房屋拆迁资格证书》由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁主管部门统一印制，任何单位和个人都不得伪造、涂改或者转让。如有违反，房屋拆迁主管部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、吊销证书、没收非法所得、罚款等处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。违反规定造成经济损失的房屋拆迁单位或者责任人应当承担赔偿责任。
《房屋拆迁资格证书》遗失的，必须公开登报声明作废后，方可向原批准发给证书的房屋拆迁主管部门申请补发。

[律师回复] 农村集体土地房屋征收标准：您好，爱土征地拆迁律师团为您解答如下：农村集体土地上的房屋补偿标准，国家没有统一的补偿标准，原则是不得降低原有生活水平，短期生活有改善，长远生活有保证。同时要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合政府的安置方式来区别计算。按照产权置换的，应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费；按照划地重建的，应该给予重置成新价补偿（本地修建原有规模房屋所需要的费用）、装修费和搬迁补助、过渡费；按照纯货币补偿的，应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。如果您觉得征收方补偿不公开，不透明，不合理，可以通过申请政府信息公开查看征收方的征地文件，通过行政复议或者行政诉讼维权。

[律师回复] 第三章拆迁补偿与安置
第二十六条对被拆迁房屋的用途和建筑面积的认定，以被拆迁房屋的房地产权证等有效房屋产权证明标注的用途和建筑面积为准。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用，关于滁州有证房屋拆迁赔偿价格，根据房屋所有权人的申请，经负责房屋产权登记的管理部门变更登记的，按改变后的用途认定。
第二十七条拆迁范围内的违法建设和超过批准期限的临时建筑，其所有人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁期限内自行拆除。拆除违法建设和超过批准期限的临时建筑，不予补偿、安置;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当按该建筑工程原实际造价给予30%—50%补偿，不予安置。
第二十八条拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换的方式。
除法律、法规另有规定的和本办法第三十五条第二款、第三十六条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十九条被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构以市政府公布的货币补偿基准价为依据，结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素评估确定。
市房屋拆迁管理部门应当会同物价、土地等部门，确定货币补偿基准价格(含各县、市)，报市政府批准后，于每年1月31日前公布。
第三十条被拆迁房屋的房地产市场评估价格实行公示制。房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据等主要情况在被拆迁地段公布，公布时间不得少于10日。
第三十一条拆迁当事人对评估结果有异议的，可以自收到评估结果之日起10日内向所在地房屋拆迁管理部门申请鉴定，房屋拆迁管理部门应当自收到鉴定申请之日起10日内组建房地产估价鉴定委员会进行鉴定。
前款规定的专家，由房屋拆迁管理部门从省人民政府建设行政主管部门建立的专家名册中采取随机方式抽取。
拆迁当事人申请鉴定的，以鉴定结论作为裁决机关裁决的依据;未申请鉴定的，以评估结果作为裁决机关裁决的依据;鉴定费用由鉴定申请人承担。
第三十二条被拆迁人属于生活特殊困难户，其被拆迁住宅房屋的人均建筑面积低于所在地市、县城市人均建筑面积的，实行产权调换时，拆迁人应当提供不低于所在地市、县城市人均建筑面积的房屋作为安置房。安置房价格高于被拆迁房屋价格的，被拆迁房屋和安置房不结算产权调换的差价。
前款规定的生活特殊困难户，是指按照国家和省有关规定享受最低生活保障待遇的城市居民户。
第三十三条实行房屋产权调换的，拆迁人应当向被拆迁人提供不少于被拆迁房屋原建筑面积的安置房，并由拆迁人与被拆迁人按照本办法第二十九条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。
第三十四条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置。新建安置房，应当符合设计规范要求，并经验收合格。不符合上述规定的，拆迁入不得擅自进行安置，并不得停止临时安置补助费的发放。
第三十五条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第三十六条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被折迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租。
第三十七条拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费。实行房屋产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人从拆迁人提供的周转房迁往安置房时，拆迁人应当再次支付搬迁补助费。
第三十八条在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转房的，拆迁人应当自搬迁之月起至被安置后的4个月内支付临时安置补助费;被拆迁人为房屋承租人安排过渡房屋的，拆迁人应支付给被拆迁人临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准由市政府另行制定，并于每年1月31日前公布。
第三十九条住宅过渡期不得超过18个月，非住宅过渡期不得超过24个月。
拆迁人逾期未安置的，自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费。
拆迁人提供周转房且超过过渡期限逾期未安置的，拆迁人应自逾期之月起按规定标准支付临时安置补助费。
第四十条拆除非住宅用房实行产权调换时，因拆迁造成停产、停业的，在过渡期限内，拆迁人应补偿被拆迁人或承租人停业补助费，具体标准由市政府另行制定，并于每年1月31日前公布。
第四十一条拆迁人补偿、安置被拆迁人后，被拆迁入应当将被拆迁房屋的房地产权证交给拆迁人，由拆迁人移送负责房屋产权登记的管理部门予以注销。
用货币补偿购买的房屋和产权调换的房屋与被拆迁房屋建筑面积相等部分，办理房地产权证时免缴有关税费。
第四章罚则
第四十二条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由市房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处已经拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第四十三条拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的由市房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;
(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;
(三)擅自延长拆迁期限的。
第四十四条接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第四十五条房地产评估机构未按照本办法规定对被拆迁房屋进行评估的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门责令重新评估，并可处1万元以上3万元以下的罚款;情节严重的，报请颁发资质证书的部门降低其资质等级或者取消其资质。
房地产评估机构有前款所列行为，对拆迁当事人造成财产损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十六条房屋拆迁管理部门有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)违反本办法的规定，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件;
(二)核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责;
(三)对依法应当查处的违法行为不予查处;
(四)违法作出拆迁裁决的;
(五)作为拆迁人或者接受委托实施拆迁的;
(六)违法实施强制拆迁的。
第四十七条辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁管理部门工作人员执行公务的，依照《治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

[律师回复] 每个地方的补偿标准不一样，要根据房屋的结构以及装修程度等因素确定补偿金

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 基于对各地住改商补偿规定的研究，总结对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式： 一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定 拆迁办法中规定，拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。 二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策 规定，在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。 三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同 参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。 四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿 规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2020之前住改商。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。 五、采用混合标准 (一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。 (二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。

[律师回复] 您好，针对您的拆迁非居住房屋的补偿问题解答如下,
1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。
2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。
3、其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：
(1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
4、其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 基于对各地住改商补偿规定的研究，总结对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式： 一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定 拆迁办法中规定，拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。 二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策 规定，在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。 三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同 参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。 四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿 规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2020之前住改商。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。 五、采用混合标准 (一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。 (二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 被拆迁人的主体资格如何确认
1、主体的重要性
一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。拆迁协议中，主体是公民的其应当是完全民事行为能力人，主体是法人或者其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。
2、被拆迁人主体资格是否适格
仅仅根据以上的规定不能简单的确定被拆迁人的主体资格是否适格。在现实生活中会出现各种各样的情况。
所有资格的认定。在一般情况下，被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准，但是还有很多不同的情况出现。因财产分割导致的房屋产权或者附属物归属不明确的情况，以双方签订的书面协议为准;因房屋的原产权人死亡所引起房屋产权不明的，以被继承人之间订立的遗嘱或者继承人之间的财产分割书面协议为准，或者以生效的判决、裁定为准;因房屋买卖所引起的产权纠纷，以生效的房屋买卖合同为准，或者是的生效的判决、裁定为准;对于设定抵押权的房屋，抵押权人依在办理有关抵押房屋的过户手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人;改建、翻建、扩建或者新建的房屋，应经城市规划管理部门批准，但因有关的原因，产权没有在法定的期间各有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。
3、被拆迁人的认定标准
一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人：
(1)私有房屋的所有人。
所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。
(2)公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人。
国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。
(3)被拆迁房屋的代管人。
代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。
对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 如何认定被拆迁人的主体资格
在拆迁的过程中，除了拆迁人与被拆迁人的关系，在拆迁协议签订的过程中，被拆迁人的主体资格的认定也是十分重要的。
一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。拆迁协议中，主体是公民的其应当是完全民事行为能力人，主体是法人或者其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。
仅仅根据以上的规定不能简单的确定被拆迁人的主体资格是否适格。在现实生活中会出现各种各样的情况。
所有资格的认定。在一般情况下，被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准，但是还有有很多不同的情况出现。因财产分割导致的房屋产权或者附属物归属不明确的情况，以双方签订的书面协议为准;因房屋的原产权人死亡所引起房屋产权不明的，以被继承人之间订立的遗嘱或者继承人之间的财产分割书面协议为准，或者以生效的判决、裁定为准;因房屋买卖所引起的产权纠纷，以生效的房屋买卖合同为准，或者是的生效的判决、裁定为准;对于设定抵押权的房屋，抵押权人依在办理有关抵押房屋的过户手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人;改建、翻建、扩建或者新建的房屋，应经城市规划管理部门批准，但因有关的原因，产权没有在法定的期间各有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。
被拆迁人的认定标准
一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人：
(1)私有房屋的所有人。
所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。
(2)公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人。
国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。
(3)被拆迁房屋的代管人。
代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。
对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。
需注意的是，承租人或者房屋的使用人不是被拆迁人，但是他可以与被拆迁人一起成为拆迁安置协议的主体。

[律师回复] 问题是继承方面的吗

[律师回复] 您好，针对您的房屋拆迁资格证书应该如何管理问题解答如下, 《房屋拆迁资格证书》是房屋拆迁主管部门颁发的，用于证明房屋拆迁单位具有拆迁资质的书面文件。持有《房屋拆迁资格证书》就具有承接房屋拆迁业务的资格，未经批准发给《房屋拆迁资格证书》的单位不得进行房屋拆迁。
房屋拆迁主管部门对已取得《房屋拆迁资格证书》的房屋拆迁单位实行年度考核。被考核的单位必须按照规定的考核内容和时限，如实提供材料。对于考核合格的，给予验证;考核不合格的，由房屋拆迁主管部门责令其停业整顿或者吊销《房屋拆迁资格证书》。
《房屋拆迁资格证书》由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁主管部门统一印制，任何单位和个人都不得伪造、涂改或者转让。如有违反，房屋拆迁主管部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、吊销证书、没收非法所得、罚款等处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。违反规定造成经济损失的房屋拆迁单位或者责任人应当承担赔偿责任。
《房屋拆迁资格证书》遗失的，必须公开登报声明作废后，方可向原批准发给证书的房屋拆迁主管部门申请补发。

[律师回复] 农村集体土地房屋征收标准：您好，爱土征地拆迁律师团为您解答如下：农村集体土地上的房屋补偿标准，国家没有统一的补偿标准，原则是不得降低原有生活水平，短期生活有改善，长远生活有保证。同时要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合政府的安置方式来区别计算。按照产权置换的，应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费；按照划地重建的，应该给予重置成新价补偿（本地修建原有规模房屋所需要的费用）、装修费和搬迁补助、过渡费；按照纯货币补偿的，应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。如果您觉得征收方补偿不公开，不透明，不合理，可以通过申请政府信息公开查看征收方的征地文件，通过行政复议或者行政诉讼维权。

[律师回复] 你好，因各地情况不一，拆迁赔偿政策标准也不同，可先了解当地贴出相关公告等，拆迁原则是不应低于被拆迁前生活水平以及参照周边房价物价等，若遇到赔偿不合理时，可先积极进行协商，协商不成的，先别签字，可通过诉讼进行维权，如需更多帮助，欢迎直接来电详谈。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 基于对各地住改商补偿规定的研究，总结对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式： 一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定 拆迁办法中规定，拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。 二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策 规定，在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。 三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同 参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。 四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿 规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2020之前住改商。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。 五、采用混合标准 (一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。 (二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的非居住房屋，一般情况下按照下列规定予以认定： 1、原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋。 2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。 3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。 4、原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

[律师回复] 您好，针对您的要如何认定被拆迁人的主体资格问题解答如下, 如何认定被拆迁人的主体资格
在拆迁的过程中，除了拆迁人与被拆迁人的关系，在拆迁协议签订的过程中，被拆迁人的主体资格的认定也是十分重要的。
一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。拆迁协议中，主体是公民的其应当是完全民事行为能力人，主体是法人或者其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。
仅仅根据以上的规定不能简单的确定被拆迁人的主体资格是否适格。在现实生活中会出现各种各样的情况。
所有资格的认定。在一般情况下，被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准，但是还有有很多不同的情况出现。因财产分割导致的房屋产权或者附属物归属不明确的情况，以双方签订的书面协议为准;因房屋的原产权人死亡所引起房屋产权不明的，以被继承人之间订立的遗嘱或者继承人之间的财产分割书面协议为准，或者以生效的判决、裁定为准;因房屋买卖所引起的产权纠纷，以生效的房屋买卖合同为准，或者是的生效的判决、裁定为准;对于设定抵押权的房屋，抵押权人依在办理有关抵押房屋的过户手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人;改建、翻建、扩建或者新建的房屋，应经城市规划管理部门批准，但因有关的原因，产权没有在法定的期间各有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。
被拆迁人的认定标准
一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人：
(1)私有房屋的所有人。
所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。
(2)公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人。
国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。
(3)被拆迁房屋的代管人。
代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。
对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。
需注意的是，承租人或者房屋的使用人不是被拆迁人，但是他可以与被拆迁人一起成为拆迁安置协议的主体。