农村土地征收补偿的标准

关于农村征地拆迁的问题，一直让很多被征收的农民朋友很是困扰。

一来农村地区的法律意识及法律文化都不高，二来大部分的被征收农民朋友都普遍觉得征地拆迁对自己的补偿太低了，且在征收过程有很多让人接受不了的行政操作，但对此被征收人却无可奈何。

而这些归根结底还在于被征收农民并不清楚自己的土地房屋到底价值多少?征收方该按什么标准来补偿才能保障自己的利益不受损失。

针对这个问题，北京在明律师事务所的拆迁律师告诉你法定的、农民土地、房屋的征收补偿标准。

依据这个标准，被征收农民可以大概估算自己土地房屋的价值。

集体土地上土地的补偿价值标准总的依据规定在《中华人民共和国土地管理法》里。

即：

《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

”这里的土地，主要指耕地。

那我们首先来看看耕地的补偿标准：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

(1)土地补偿费：为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。

(2)安置补助费：每一个农业人口，为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6 倍;每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。

(3)附着物和青苗补助费：由省、自治区、直辖市规定。

另外，土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保

持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

其次：房屋的补偿标准：

房屋的补偿可参考适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿规定，即：对于房屋的征收拆迁，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

其遵循的补偿标准主要是：

(1)在有条件的情况下，可以优先采取宅基地迁建安置，另外对重建房屋的成本进行货币补偿。

(2)选择货币补偿方式的话，最低补偿标准是房屋的重置成新价加上宅基地的地价。

(3)选择产权调换方式的话，最低的补偿标准是按照1:3的比例进行置换，即拆一还一。

另外：因征收房屋造成搬迁的，要支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，要支付临时安置费或者提供周转用房。

而在此间造成停产停业损失也要进行补偿。

补偿标准根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

在此，房屋的补偿标准并没有确定统一具体的数额，但需要遵循“保证不能降低农民的原有生活水平” 的原则。

这里，在明拆迁律师要提醒大家的是：

在实践中，在明拆迁律师为被代理人代理拆迁案件的时候常使用“市场比较法”来衡量被征收人的房屋价值。

也就是通过参照适用被征收房屋周边市场的房屋价格来估算，这样才能保障不会降低农民的原有生活水平。

当然，这个“市场比较法”的估算需要专业的拆迁律师才能做。

事实上，在实际操作中，征收方通常估算房屋价值是采取“房屋重置价”来算。

房屋重置价，简单点说就是“一块地值多少钱，建起来的房子值多少钱，二者相加就是房屋的重置价格”。

很显然，征收方的“房屋重置价”计算出来的房屋价值会很明显的低于“市场比较法”计算出来的价值。

所以，被征收人在计算房屋价值的时候一定要注意选择最有利于自己的计算方法，然后根据相关标准来总的计算自己的房屋价值。