无证厂房遭遇强拆，梁红丽律师鏖战企业拆迁维权

疑难案件研讨，是在明所为更好的为委托人服务而创建的一项制度。

首先，疑难案件的研讨是各团队将代理过程中遇到的久拖不决的疑难案件在全所进行研讨，更好的为委托人服务的制度;其次，疑难案件研讨是集中全所智慧，充分发挥各团队优势，全面分析、研讨案情，为疑难案件寻找突破点的努力;第三，疑难案件研讨，是全所资深律师现身说法，集中为所里新晋律师、助理(包括行政、市场人员)进行法律培训，增进全所业务能力的制度。

1、【第七期疑难案例简介】

6月29日，北京在明律师事务所第六期疑难案件研讨会进行。

梁红丽律师对本期疑难案件的案情进行简要介绍：

委托人孙某是河北省廊坊市某电器厂的法定代表人，2007年承租某村农民闲置土地经营电器厂，并办理合法营业手续。

2011年，其厂房土地被廊坊开发区管委会置换给某地产公司。

地产公司要求电器厂腾退土地并对电器厂的经营进行骚扰与破坏。

委托人的案件属于典型的有营业执照、无土地使用权证的企业拆迁案件。

梁律师团队受理案件之时，委托人与地产公司的纠纷已经陷入僵局。

地产公司派员不断骚扰，在厂房门口倒了三大车渣土，将路堵住，使人不能通行，又将设置在院门外的电源闸盒关闭并派人高马大的社会人员看守，使得企业不能生产经营，双方不间断产生摩擦。

梁律师介入之后，采取了一系列措施。

首先，针对开发商对电器厂的破坏活动，向公安机关邮寄保护申请，并针对公安机关不出警以及怠于履行职责等不作为行为提起行政诉讼，公安机关迫于压力也开始积极组织双方进行协调;其次，对于违法实施阻碍、破坏经营的行为发出律师函，引起了该地产公司的重视，且派出两位股东与委托人协商，态势上有了很大的进展，补偿上也有了一定的提高;再者，针对地产公司的侵害行为提出了排除妨碍的民事诉讼。

另外，针对涉案地块的征地批文，也提出了行政复议申请，并且在阅卷中发现了重要的违法行为，同样为委托人争得了时间，并取得了谈判协商的支持。

经过梁律师的努力协调，地产公司与廊坊国土部门放弃了强行拆除委托人工厂的计划，并实质地提高了补偿条件。

但由于该地产公司的资金问题，项目停滞，因此委托人并未与某地产公司达成补偿安置协议。

10月，代理期限结束后半年，某日30多名陌生人员突然来到该厂强行拆除了委托人的电器厂，并将拆后现场未能保护的设施设备进行了哄抢，沉寂的案件再次升级亮起了红灯。

委托人紧急续约，并在律师的指导下重新启动了维权程序，督促公安机关尽快刑事立案。

目前，案件进展缓慢。

2、集思广益讨论环节，各律师发言

(一)聂荣律师建议：

首先，针对维权进展缓慢的现状，聂律师建议，就地产公司与廊坊开发区管委会签订的土地置换合同着手，调查其合法性，推动案件的进展。

土地置换应当属于土地出让的一种形式，可以地上附着物权利人的身份，从土地置换合同的签订与履行、土地出让金的交纳以及土地置换的审批环节，通过信息公开，寻找突破点。

第二，就陌生人员强拆、盗抢电器厂的行为，除了要求委托人与公安机关进行直接沟通，要求其刑事立案之外，建议律师深层介入，要求公安机关立案侦查，在其不立案的情况下，要求检察机关立案监督，通过刑事侦破案件，抓获嫌疑人，推进案件进展。

最后，聂律师建议，以委托人作为地上附着物的权利人的主体地位，要求征地机关对地上附着物进行补偿，并在征地机关作出相应答复之后，相机提起程序，推进案件的进展。

(二)闫会东律师建议：

因为电器厂所在土地始终没有用地手续，其权利主体的合法性存在问题，建议以民事诉讼的形式，即通过租地合同效力之诉要求法院确认委托人对厂区土地的使用权益，确定委托人对厂区地上物赔偿的权利主体资格。

(三)黄晓丽律师建议：

因为强拆盗抢厂房的主体始终不能确定，建议通过推动刑事立案，进而抓获嫌疑人促成谈判。

(四)韩海祥律师(实习)建议：

其北京的一起案件有着相似的情形，也是无证厂房被盗拆，即通过向当地行政机关申请拆迁信息的方式，确定盗拆主体以及过程，尝试以此回复提起程序。

3、第七期疑难案件研讨收获

首先，全所达成了一个相对一致的案件操作思路，即对于盗拆案件，督促公安机关刑事立案，通过抓获盗拆嫌疑人的形式促成谈判，是盗拆案件的有效办案手段。

对于当事人而言，现场报警、现场取证，最大限度的为警方办案提供线索，是维护权益的关键。

其次，农村地区的土地征收，存在大量的违法操作模式，即提供伪造的补偿安置协议，将死亡的人员列入安置补偿名单之中，伪造土地使用权人的签字或者未进行实地调查、公然制造伪造的征地调查文件等，这些内容是迫使相关部门推进补偿案件的有力因素。

委托人孙某的案件，即存在伪造补偿安置人员名义领取赔偿费用的情形，这也是直接迫使有关部门推进谈判的有效手段。

第三，改变“兵来将挡”的模式，主动以权利人的身份要求征收主体进行补偿，打破被动的补偿安置模式。

厂房作为地上附着物，委托人是地上附着物的所有人，理应得到该附着物的补偿。

在提出补偿的申请后，以对方的答复作为依据，并提起相应的法律程序。