回迁房的补偿与交易

回迁房就是开发商征收土地时，以回迁的方式补偿给被拆迁人的住房;商品房是由开发商自己出售的房屋。

理论上，大凡楼盘都是征地拆迁而来，因此每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价，而外观上，许多回迁房的楼盘设计与装修的质量也会略低于甚至明显低于同一地块上的商品房。

回迁房，商品房需要在房管局登记入册，由此回迁房和商品房的流转方式也都大体一样。

没出房产证，回迁的被拆迁人(一般被叫做回迁民)手持的是拆迁补偿合同。

在20多年前的住房标准下，两居室以56平方米为标注，三居室以80平方米为标准，但是随着经济的发展，这些规定早已不适应市场的发展，所以这个标准已不再执行。

对于危房改造回迁的房屋，按照原住房面积标准进行安置，有些地方会规定原住房面积不足40平方米的按照40平方米计算。

如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。

回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。

回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。

对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。

综上，回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。

其实区别只在于开发商的销售目的，法律性质上说，只要回迁房没有被政府定性为保障性住房、廉租房，一般来说和商品房没有区别。

有些开发商以“楼盘属于回迁房”为理由，虽然已经交付了回迁房房产，但迟迟不给被拆迁人办理房管局登记，实际是站不住脚了。

这种情况下，被拆迁人可以进行一次确权诉讼，强制要求开发商过户登记。

如果回迁房，跟商品房都办理完毕房产证，那交易都一样。

如果没出房产证的，回迁民手持的仅仅是合同，无论是对被拆迁人来说，还是对想购买回迁房的二手房买家来说，都有一定的风险。

但回迁房一般来说都比商品房要便宜，对于许多被拆迁人来说回迁房可能也并不是实际住房，这种情况下往往会放松警惕缺乏维权欲求。

其实我们还是建议尽早办理过户，毕竟铁打的楼盘流水的开发商，许多开发商售楼完毕就解散了企业，到这时想要维权就只能自己去房管局、国土局等各个部门间咨询办理，耗时耗力，更无法求取开发商支付违约金。

回迁房买卖注意事项回迁房也是可以进行流转买卖的，在二手市场上，回迁房约占整个二手市场的10%。

而这些回迁房总体分两种情况：

一种是业主已经持有房产证;

另一种是业主只持有回迁协议而未取得房产权证的。

作为第1种情况，即业主已经取得该商品小区的房产证

这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。

因此有房产证的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者注意防范其中的法律风险。

这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手房买卖交易时是不能在房地产交易所做公证过户和登记的。

因为该类回迁协议只是业主与发展商之间的合同法意义上的商业协议，此协议并没有得到房管局的认可，法律上说即是没有民法典上的效力。

因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待房产证出来后才能做真正的过户交易。

许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。

部分的回迁房存在尚未有房产证的问题，或者当取得真正的房产证时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。

因此，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。