城镇居民在农村建房能获得合理的拆迁补偿吗

【基本案情】

委托人张文贵(化名)是山西省运城市万荣县的一名农村教师，执教三十年，桃李满天下，每年教师节来自各行各业学生的祝福让张老师倍感欣慰。

然而，正是这一让他骄傲的教师称谓却成为一场补偿不公的源头。

原来，张老师大学毕业后分配到县小学职教，户口也转为城镇非农户口。

工作多年后，张老师响应北庄村招商引资号召，拿出大半积蓄购买了北庄村五福市场的一块土地使用权，自建了一幢二层楼房，并将一楼的临街门面房对外出租，贴补家用。

房屋建成后不久，县政府也为张老师颁发了土地使用证。

2016年初，“北煤南运”之蒙西至华中地区铁路轨道建设途经万荣县，将张老师家200多平方米的房屋纳入征收范围。

因征收手续不完备，县政府仅凭一张薄薄的房屋登记表就开始征收，张老师指出后，征收办恼羞成怒，扬言张老师不是农村户口建房不合法，不接受目前的补偿政策就择日强拆!一直引以为傲的职业竟然成为了合法补偿的绊脚石?无奈之下，张老师向市里从事律师职业的老同学求助，老同学王律师告诉张老师征收维权牵涉过多，本地律师承办有很大风险，并主动向张老师推荐了一位北京的专业征收维权律师。

王律师推荐的北京征收拆迁专业律师就是北京在明律师事务所的纪召兵律师，纪律师曾在法庭中展现的专业、严谨素养让曾与之法庭对抗的王律师记忆犹新。

2016年7月张老师与纪律师及其团队成员青年律师肖卫红预约咨询后，深切感受到两位律师 “追求卓越、崇尚公正”的执业理念，毫不犹豫的签订了委托代理协议。

【办案掠影】

办案第一辑：律师函告可张可弛纪召兵、肖卫红两位律师接受委托后，迅速向县、乡两级征收部门发出律师函，律师函既告知律师接受委托人全权委托之事宜，也指出征收拆迁法定规范程序，更表明委托人希望依法征收、公平征收的决心，并以友好的态度给征收单位留下协商谈判的空间。

律师函是开启法律维权程序的第一把钥匙，是被拆迁人意愿的直观表现。

好的律师函应该可进可退、张弛有度，进可引出下一步法律程序，退可奠定友好协商基调。

尤其是在案件情况并不明朗的时候，切不可咄咄逼人或唯唯诺诺。

一切正如专业律师所料，律师函平稳发出后，既没遭到反弹引发强拆，也受到了征收部门的关注，律师函的披露、评价、震慑、预警作用显露无疑。

办案第二辑：信息公开可圈可点对于征收维权而言，高效准确的获取相关政府信息，是必须灵活运用的技能。

睿智的纪律师告诉张老师，国家对于公民房屋及土地进行的征收活动，应当严格根据《政府信息公开条例》《土地管理法》等规定，主动公开政府信息，以充分保障公民在征收中依法享有的知情权、参与权、监督权以及获得公平补偿的合法权益。

但遗憾的是，实践中能够严格按照法律进行信息披露的机关屈指可数，在这种不理想的环境里，就需要被征收人积极主动的维护自己的权利。

两位律师也果然展现了北京专业律师的素质，在短短3个小时内就准备出了9份信息公开申请文件。

在政府信息公开申请的过程中，肖律师耐心指导张老师具体实施，并对申请过程中需要注意的技巧和陷阱提前一一提示。

专业律师的保驾护航让政府信息公开申请顺利运行。

运城市国土资源局作出书面回复，称涉案地段土地征收仍处报批阶段。

运城市发改委也主动与张老师联系，详细了解被征收人诉求，并表示会重点研究处理。

办案第三辑：复议程序可敬可叹维权过程中，肖律师多次指导张老师形成良好的取证意识。

信息公开申请二十天后，除了运城市国土资源局、运城市发改委作出了回复，其他5家机关都没有任何书面回函，此时，肖律师的殷殷嘱托果然见效——根据收集保存的行政机关收到申请却超期不回复的证据打了一个漂亮的行政复议战!针对5个行政机关信息公开不作为提起了行政复议法律程序。

一时间，市、县多个行政部门都受到了来自上级行政复议机关的压力，其中万荣县政府在多方压力下，终于把一直藏着掖着的那份补偿安置方案书面公开。

张老师回想起当时的场景就觉得大快人心，曾经看都不让看一眼的补偿安置方案，通过法律程序的保障，竟然直接把备份送到了手里，这种转变不得不让人叹服法律的权威!就这样，在两位律师指导下，张老师的行政复议法律程序大获全胜，国土局、规划局、发改局等单位相继作出答复，张老师获得了建设项目的大量信息，为最终取得维权胜利赢取了重要筹码。

办案第四辑：协商一致可喜可贺征收维权不是僵化的信息收集，运用法律手段推进维权，并将取得的筹码用活用精才是法律程序的精髓。

随后几个月，两位律师一方面指导张老师与征收部门积极谈判，对律师筛选后的文件分别提起了行政复议，另一方面也针对维权过程中可能出现的停水停电及强拆的风险发送律师函予以预防，律师函对“采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁，以及采取株连式拆迁和突击拆迁等方式违法强制拆迁”的严重法律后果作出具体阐释，既让征收部门正确认识了我国房屋征收补偿法律制度的具体规定与立法精神，也让其切身感受到我国法律对于行政征收法定程序的切实规制及对违法后果的严厉打击。

2017年5月，巨大的压力迫使政府拿出最大诚意和谈，最终双方签订了房屋征收补偿安置协议，征收部门对张老师家的一楼门面房全部按照营业性用房标准予以补偿安置。

本案从委托到结束总共历时10个月，一句话概括就是兵不血刃，整个维权过程中没有展开一场行政诉讼。

但结果却让委托人非常满意，原因就在于律师对案件情况的准确把控。

征收项目多种多样，针对不同的类型，需要采取不同的策略。

比如房屋征收程序已经进入了补偿决定阶段，此时的维权必须通过对征收决定、征收补偿决定的诉讼展开，否则，征收补偿决定一旦超过起诉期限，则维权过程将极为艰难。

而具体到本案，因征收程序并未展开，征收对象范围较小，整个征收项目涉及的被征收人户数少，征收任务较紧且补偿要求差距不大，对于这种补偿争议则应该以谈判加法律预防的策略入手，尽可能多的获取有利信息，积极增加己方谈判筹码，尽可能减少被征收人的诉讼成本，在合法维权的前提下争取获得利益最大化。

英国政治家伯克说过，法律的基础有两个，而且只有两个，那就是公平和实用!作为专业律师，我们绝不会为了律师费、搞宣传或扬名立威而盲目引导维权人起诉、而是从最实用的角度入手，为委托人的维权之旅寻找有效、稳妥、快捷的公正之路。