拆迁中常见问题整理

[律师回复] 1、宅基地区位补偿价严重偏低
《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定：宅基地区位补偿价按下列公式计算：宅基地区位补偿价＝（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积／户均宅基地面积。当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定，参考周边普通商品住宅均价，宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害被拆迁人合法权益。
2、评估方法错误
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定：市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

[律师回复] 现在是遇到具体的补偿问题了吗？可以详聊一下，给您做解答

[律师回复] 有关拆迁是发生过不少矛盾纠纷，为了规范拆迁行为，2020年公布的《新城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁中房屋被征收人可以选择产权调换，也可以选择房屋货币补偿。后者的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置的补偿、因拆迁造成的停产停业损失补偿等。这些补偿的总额标准不得低于被征收房屋的当时市场价格。假如户主对被征收的房屋价值评估持异议的，还可以向房地产价格评估机构申请复核评估。条例还规定，房屋征收部门与被征收人就相关问题达成一致后需要订立补偿协议。一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼。新的拆迁条例明令禁止以中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法暴力方式迫使被征收人搬迁，也禁止开发商参与搬迁活动。这就保证了被拆迁人的最大利益。据此，你尽可放心。

[律师回复] 1、办理用地申请。用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区县国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。
2、拟定征地方案。行政主管部门收到用地单位提出的用地申请后，应自申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 无证擅自实施拆迁的处罚违反城市房屋拆迁管理条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。非法获取房屋拆迁许可证的处罚拆迁人违反城市房屋拆迁管理条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。吊销房屋拆迁许可证的情形拆迁人违反城市房屋拆迁管理条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;
(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;
(三)擅自延长拆迁期限的。委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的，如何处理可由拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。拆迁人违法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，如何处理由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%--3%的罚款。拆迁范围如何确定拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红线范围确定。为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的，拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。房屋拆迁许可证审批后拆迁管理部门同时要作哪些工作
(1)及时将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆迁公告的形式对被拆迁人予以公布;
(2)应当就暂停办理新建、改建、扩建房屋、改变房屋和土地用途、房屋出租、营业执照等事项，及时通知房产、工商等部门;
(3)拆迁人督促被拆迁人作好法规、政策宣传工作。房屋拆迁许可审批手续需要多长时间房屋拆迁管理部门应当自收到单位申请之日起30日内，对申请审查完毕;符合条件的，颁发房屋拆迁许可证;不符合条件的，书面告知理由。

[律师回复] 1、建设项目用地批准文件及申报材料
建设项目“一书两证”(建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)
2、征地批文及申报材料
“一书四方案”(建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案)、征地调查确认表、土地利用总体规划图、土地利用现状图、勘测定界技术报告书和勘测定界图、征地红线图等。
3、决定及方案
拟征地公告、征收土地公告、征收决定及补偿方案、补偿决定，征地补偿安置方案。
4、拆迁方可能发出的限期拆除通知书、决定书，断水断电通知等等。
拆迁机构不得以暴力、断电、停水、停气等方式威胁建筑的所有权人同意或者是签署拆迁同意书，如果采取上述措施的，被拆迁户有权向人民法院进行起诉，如果是行政机关组织的，可以申请国家赔偿，但是如果是民间拆迁机构组织的，则只能申请拆迁赔偿。

[律师回复] 您好，需要根据当地政策及合同约定等综合分析，如引起纠纷，可以通过诉讼的方式主张应有份额，可以咨询律师后处理

[律师回复] （一）采用心理战术逼迫被拆迁人签字
在实际拆迁中，拆迁方常以政策作为挡箭牌，以“少补”或“不补偿”作为威胁，逼迫被拆迁人签字，被拆迁方的口头威胁与政策不等于法律，在遇到此类状况时，一定果断选择维权。
（二）合同约定不够具体明确
拆迁补偿协议
（三）拆迁方未当场签字盖章合同被篡改
　拆迁人经常以需要将被拆迁人签好字的合同带回盖章为由，承诺会在签字盖章后将完整的协议交给被拆迁人。待协议交回被拆迁人手上时，这份经双方签字盖章的合同条款可能跟自己当初签订的有所出入，补偿标准条款已经被拆迁人修改。
（四）房屋评估有猫腻
根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。

[律师回复] 什么情况？

[律师回复] 房屋拆迁补偿有货币补偿和房屋产权调换两种方式。
【法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

[律师回复] 1、采用心理战术逼迫被拆迁人签字
在实际拆迁中，拆迁方常以政策作为挡箭牌，以“少补”或“不补偿”作为威胁，逼迫被拆迁人签字，被拆迁方的口头威胁与政策不等于法律，在遇到此类状况时，一定果断选择维权。
2、合同约定不够具体明确
拆迁补偿协议
3、拆迁方未当场签字盖章合同被篡改
拆迁人经常以需要将被拆迁人签好字的合同带回盖章为由，承诺会在签字盖章后将完整的协议交给被拆迁人。待协议交回被拆迁人手上时，这份经双方签字盖章的合同条款可能跟自己当初签订的有所出入，补偿标准条款已经被拆迁人修改。
4、房屋评估有猫腻
根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。

[律师回复] 正规的商用性质的房屋，按商铺补偿。住宅改为非住宅(住改非)，有营业执照的，可以高于住宅，但一般不会和周边商铺一样高。门面房补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。除此之外，各地为了鼓励被征收人在公开签约期限内签约，还会设定各种签约奖、搬迁奖等。在实践中，被征收人与征收方争议较大的主要是被征收房屋价值的补偿和停产停业损失补偿，一些压低被征收房屋价值补偿的手段包括：将被征收房屋的部分面积认定为违建，以重置成新价作为货币补偿的补偿标准，压低房屋装修补偿等等，被拆迁人遇到类似情况，一定要特别注意。如果您还有征地拆迁的问题可以拨打我们的热线电话进行咨询。

[律师回复] 你好，向当地拆迁办进行确认

[律师回复] 拆迁安置问题，百姓意见一致要求原拆原建或者就地安置，要看是否符合条件

[律师回复] 您好，可以帮您解答拆迁问题，详细情况建议直接打我电话进行免费咨询，我会给您详细的解决建议

[律师回复] 具体

[律师回复] 您这边是遇到征地拆迁难题了呢？可以拨打我们的热线电话进行免费咨询？

[律师回复] 可以对房屋价格进行评估

[律师回复] 您可以根据您房屋的具体情况结合上诉补偿标准估算自己房屋的补偿款，如果征收方给您太低，不合理的话，您也可以运用法律途径来维护合法权益。

[律师回复] 你好，全国没有统一标准，房屋拆迁需要结合房屋结构、地域位置、建造年限等因素综合评估。具体问题可来电咨询。