买卖房屋后没办理登记,拆迁时补偿谁

最新修订 | 2024-09-20
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若是房屋被规划到征收拆迁区域内时,征地拆迁公告发布之日便是拆迁补偿对象的确定之日,此时房屋的所有权人依旧是卖房人,所以卖房人才有权利签署拆迁补偿协议,拆迁补偿的款项也是发放给卖房人的。
买卖房屋后没办理登记,拆迁时补偿谁
买卖房屋后没办理登记,拆迁时补偿谁

买房是现如今人们依旧津津乐道的话题,对于无房家庭来说买房是人生中第一大目标。房屋买卖中所涉及到的法律问题及权利义务关系都纷繁复杂,即使慎之又慎,也有可能在关键时刻出差错。在房屋买卖的案件中也出现过钱房交接完毕但并未办理房屋登记的情况,不断的交涉和拖延过程甚至能持续几年之久,而在这几年的时间内涉案房屋若是被规划在了征收拆迁区域内,到底谁有权利作为被拆迁人拿到补偿款呢?

首先,我们先分析一下房屋的权属问题。房屋买卖双方虽然按照合同约定已经完成了交付房屋以及付清购房款的义务,在形式上该房屋买卖合同已经实际履行,但是通常情况下房屋买卖合同中均会对房款付清后再进行的房屋过户登记约定时限,并且卖方必须配合买方进行过户登记。若是卖方拖延办理过户登记则涉嫌违约,若是合同中并未约过户登记相关事项,卖方也拒绝过户登记的,买方可以通过向法院提起诉讼的方式要求卖方配合办理过户登记手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。房屋属于不动产,在未经过户登记的前提下,房屋的所有权人依旧是卖方,买房人目前对房屋只享有使用权而没有所有权,房屋的所有权并未发生转移。因此若是房屋被规划到征收拆迁区域内时,征地拆迁公告发布之日便是拆迁补偿对象的确定之日,此时房屋的所有权人依旧是卖房人,所以卖房人才有权利签署拆迁补偿协议,拆迁补偿的款项也是发放给卖房人的。

在这种情况下,买房人花大价钱买了房,本应得到该房屋的所有权利,但是因为卖房人违约,致使买房人不能切实履行其本应享有的房屋处分权,即享受房屋征收拆迁补偿的权利,对于买房人来说明显是不公平的,买房人能否主张其应当享有的权利呢?

根据最高人民法院的判例可知,法律规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。此时,即使买房人的买房合同签订在先,也因为政府的征收拆迁行为,导致该不动产物权消灭,无法完成过户登记并取得房屋的所有权。法律规定了出卖人负有及时转移标的物的所有权的义务,因卖房人的原因导致房屋所有权并为转移,由因政府规划的征收拆迁而导致不能再办理房屋登记的情况下,买房人对于该房屋而言可以选择撤销购房合同并要求卖房人赔偿损失,或者可以主张取得该房屋产权消灭而取得的拆迁补偿款,符合法律规定和权利义务相一致原则,应予支持。

若是您在征地拆迁的过程中,也遇到了相类似的法律问题,应当尽早做出相应对策,及时聘请专业律师提起诉讼,拿起法律的武器维护您的合法权益。


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国家为了公共利益的需要,依照法律规定的程序,将集体所有土地转为国有土地,并依法给予被征用土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置所需的费用就是征地拆迁补偿费。
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2.其他土地征用及青苗补偿标准依据。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定;被征收土地上的青苗和地上附着物(含房屋、电力水利、通讯设施等拆迁)补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
  
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一、注意对拆迁人的资格、建设项目的合法性、拆迁;第
二、应与拆迁人签订一份内容详尽,公平合理的房屋;标准;
6、拆迁安置房屋产权的现状,安置房产权登记;第
三、房屋拆迁补偿中还应注意以下问题;第
四、房屋拆迁安置中应注意的问题:
1、

房屋拆迁中被拆迁人应注意些什么?
房屋拆迁,是指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要,根据城市规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件,由取得房屋拆迁许可证的单位依法对建设用地范围内的现在房屋予以拆除,对房屋的所有人或使用人进行迁移安置,并对其遭受的经济损失给予适当补偿的一系列法律行为。其中,依法取得拆迁许可证,拆除他人房屋的单位称为拆迁人,被拆迁房屋的所有人称为被拆迁人。
房屋拆迁安置补偿政策性较强,情况也较为复杂,因此,拆迁中极易产生纠纷,被拆迁人在拆迁中往往处于弱势地位,若不了解相关的法律、政策,运用法律武器来维护自己的合法权益,其合法权益往往得不到保障。房屋拆迁中涉及的问题很多,归纳起来主要应注意以下几点:

一、注意对拆迁人的资格、建设项目的合法性、拆迁程序的合法性进行审查。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁人只有取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市县人民政府拆迁管理部门提交建设项目批准文件:建设用地规划许可证,国有土地使用权批准文件等证明项目合法性的资料和拆迁计划、拆迁方案,办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等材料。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁人应当与被拆迁人签订补偿和安置协议。拆迁人不具务以上条件的,被拆迁人可拒绝搬迁。

二、应与拆迁人签订一份内容详尽,公平合理的房屋拆迁安置补偿合同。房屋拆迁安置补偿合同是指房屋拆迁和被拆迁人为了明确双方的权利和义务而签订的协议。房屋拆迁是对房屋使用人而言的,房屋拆迁补偿是指房屋拆迁人对被拆除房屋的所有人给予的物质补偿。其补偿形式分为产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合三种。 房屋拆迁补偿合同一般应具备以下基本条款:
1、当事人的名称;
2、建设单位、《房屋拆迁许可证》批准文号;
3、被拆除房屋的现状,包括房屋结构、用途、建筑、使用、居住面积、产权人;居住正式户口的人的自然情况等);
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10、拆迁过渡方式、过渡期限及过渡费;1
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4、合同生效的条件;1
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三、房屋拆迁补偿中还应注意以下问题。一是拆除出租住宅房屋,应当实行产权调换,并维持租赁关系,租赁合同根据需要可以相应修改。二是拆除有产权纠纷房屋的,拆迁人应事先报批,同时应作好勘察记录,并向公证机关办理证据保全。三是对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的,由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的,由抵押人和抵押权人重新设定抵押权或者由抵押人清偿债务后,方可给予补偿。

四、房屋拆迁安置中应注意的问题:
1、安置对象。安置对象是被拆除房屋的使用人,指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者有正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。
2、安置地点。房屋拆迁可以采取原地安置和异地安置两种方式。一般情况下,如果建设用地是住宅用地,所建房屋的性质与原房屋一致时,应实行原地安置,如果建设用地不是住宅用地,或者所建房屋性质与原房屋性质不一致时,只能采取异地安置。对从居住好的地段迁入居住差的地段的被拆除房屋使用人,可以适当增加安置面积。
3、安置标准。拆除非住宅用房屋,按原建筑面积安置。拆除住宅房屋由省级人民政府根据当地实际情况,按原建筑面积,也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。对按原面积安置住户有困难的被拆迁房屋使用人,可以要求增加安置面积。
4、安置补助费。包括三种,一是搬家补助费,由拆迁人一次性支付;二是临时安置补助费,即在规定的过程期限内,被拆除房屋使用人自行安排住处的,应当给付临时安置补助费;三是停产、停业损失补助费,拆除非住宅房屋造成停产、停业并引起经济损失的,由拆迁人向被拆迁人支付此费用。

五、房屋拆迁纠纷的处理问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定,拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁
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一、新居工程分户登记所需提交的要件:
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2)集体土地:原农房宅基地使用证(或宅基地批建手续);
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6、房屋初始登记记录单;
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二、农村新型社区分户登记所需提交的要件:
1、拆迁补偿安置协议或合同;
2、完税凭证或证明;
3、原农房宅基地使用证(或宅基地批建手续);
4、权利(申请)人身份证明、户口簿,未成年人提交户口簿;(核原件、收复印件)
5、权利(申请)人所在的集体经济组织成员证明;
6、安置房套型平面图(安置房平面图应具有地址与房号并经安置双方确认);
7、房屋初始登记记录单;
8、其他必要材料。办理流程
1、持应提交要件受理窗口(二楼受理窗口)申请办理,符合受理条件的领取房屋登记受理单——在房屋登记受理单指定的时间到二楼发证窗口领取缴费通知单缴费窗口缴费——返回原发证窗口领取房屋所有权证。
2、不符合受理条件的申请人返回原受理窗口领取退件告知单,按要求备齐要件后,另行申办.(备注:城市房屋拆迁交换,若被拆房屋产权证未办理注销登记,应一并提交办理。)办理时限7个工作日(集体件不超过《登记办法》规定时限)。费用情况登记费:农民拆迁安置住宅:10元/件、城镇拆迁安置住宅:80元/件、非住宅:550元/件;手续费:拆迁交换住宅3元/平方米(由取得方缴纳),拆迁购买住宅6元/平方米〈失去方和取得方各交一半〉;拆迁交换非住宅400元×面积×0.35%〈由取得方缴纳〉,拆迁购买非住宅0.7%×成交价〈失去方和取得方各交一半〉);契税、维修资金由相关部门核收。办公时间法定工作日上午9:00—12:00;下午13:00—17:00联系电话办公地点成都市三友路217号二楼邮编:610015
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