土地使用权出让的原始取得方式是什么？

[律师回复] 根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。”

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地使用权的取得方式有哪些
从土地使用权取得的方式而言，分为两种：一种为无偿方式，在我们国家的土地管理制度体例现为划拨方式；另一种为有偿方式，包括土地使用权租赁、土地使用权作价出资及土地使用权出让。
一、项目用地的无偿取得
对于国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对于以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。在PPP项目的框架体系下，下述项目存在通过划拨方式取得项目用地的可能：
1、城市基础设施用地，包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道路广场、绿地；
2、非营利设施用地，包括学校教学、办公、实验、科研及校内文化体育设施，学校宿舍、训练基地，托儿所、幼儿园的教学、办公、园内活动场地，及特殊教育学校(盲校、聋哑学校、智力障碍者学校)康复、技能训练设施；
3、非营利性体育设施用地；
4、非营利性公共文化设施用地；
5、非营利性医疗卫生设施用地；
6、非营利性社会福利设施用地，如老年人社会福利设施等；
7、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；对于通过划拨方式供地的，划拨土地不得改变土地用途。建成的项目经依法批准可以抵押，土地使用权性质不变，待合同经营期满后，连同公共设施一并移交政府。在实现抵押权的情况下，实现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土地使用权的，应依法办理土地有偿使用手续。
二、项目用地的有偿取得
对于不符合划拨用地目录的项目，可以通过土地使用权租赁方式、土地作价出资方式及土地使用权出让方式取得项目用地。对于项目用地有偿方式取得而言，由于目前尚无明确的法律规定其操作流程，故对于该部分有待通过政策法规予以明确。
1、土地使用权租赁
对于土地使用权租赁而言，尚待解决的问题包括：土地使用权租金标准如何确定，合同法对于租赁期限最长不超过20年的要求与PPP协议期限之间如何匹配等问题。
2、土地使用权作价出资
对于该中方式而言，存在：土地使用权作价出资的计价标准如何确定，以及由于土地使用权价值一般较大，存在政府通过土地使用权作价出资后，其在项目公司的出资金额远大于其协议约定的出资金额，对于如何协调的问题。
3、土地使用权出让
按照《土地管理法》的规定，土地使用权出让分为协议出让和招拍挂方式出让两种，由于招拍挂方式最终不能确保PPP项目的社会投资人最终成为该项目用地的最终竞得人，故在土地使用权出让方式中，应仅限于土地使用权协议出让。而目前法律法规及相关规定对于协议出让的限制性条件较多，限制包括程序性限制及土地使用用途等的限制，故PPP项目中使用协议出让土地使用权的方式存在一定的障碍。
由于对项目用地的有偿取得的方式而言，目前政策法规层面并未进行详细规定、

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、土地使用权出让
2、土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
3、原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。
4、与当前土地使用权拥有者合作
由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司人股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。
土地使用权的取得方式土要有两种类型，即原始取得和传来取得。
(1)原始取得
土地使用权原始取得的方式主要是有偿出让和行政划拨。有偿出让是以来逐步形成的一种新的国有土地使用权取得方式。土地使用权成为生产要素，其意义十分重大。行政划拨是建国以来一直沿用的国有土地使用权取得方
式。自以来，特别是在实行国有土地有偿使用制度后，行政划拨方式只能适用于一定范围的用地项目。
(2)传来取得
土地使用权传采取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，更国有土地使用权的主体等方式。
转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为。转让的法律形式包括买卖、交换和赠与。
抵押权的实现是指依据抵押合同，按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押权人或依法拍卖给第三人。
民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于债务清偿。
私有房屋的宅基地位用权，可以通过继承方式取得。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 国有土地使用权有哪些取得方式
一、以出让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权
招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
(二)以协议方式取得国有土地使用权
(1)协议出让国有土地使用权范围
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
(2)禁止性规定
A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
B、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
二、以划拨方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
三、以转让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。
3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
5、 “房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

[律师回复] 对于以划拨方式取得国有土地使用权这个问题，解答如下,
1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地使用权的取得方式有哪些
从土地使用权取得的方式而言，分为两种：一种为无偿方式，在我们国家的土地管理制度体例现为划拨方式；另一种为有偿方式，包括土地使用权租赁、土地使用权作价出资及土地使用权出让。
一、项目用地的无偿取得
对于国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对于以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。在PPP项目的框架体系下，下述项目存在通过划拨方式取得项目用地的可能：
1、城市基础设施用地，包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道路广场、绿地；
2、非营利设施用地，包括学校教学、办公、实验、科研及校内文化体育设施，学校宿舍、训练基地，托儿所、幼儿园的教学、办公、园内活动场地，及特殊教育学校(盲校、聋哑学校、智力障碍者学校)康复、技能训练设施；
3、非营利性体育设施用地；
4、非营利性公共文化设施用地；
5、非营利性医疗卫生设施用地；
6、非营利性社会福利设施用地，如老年人社会福利设施等；
7、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；对于通过划拨方式供地的，划拨土地不得改变土地用途。建成的项目经依法批准可以抵押，土地使用权性质不变，待合同经营期满后，连同公共设施一并移交政府。在实现抵押权的情况下，实现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土地使用权的，应依法办理土地有偿使用手续。
二、项目用地的有偿取得
对于不符合划拨用地目录的项目，可以通过土地使用权租赁方式、土地作价出资方式及土地使用权出让方式取得项目用地。对于项目用地有偿方式取得而言，由于目前尚无明确的法律规定其操作流程，故对于该部分有待通过政策法规予以明确。
1、土地使用权租赁
对于土地使用权租赁而言，尚待解决的问题包括：土地使用权租金标准如何确定，合同法对于租赁期限最长不超过20年的要求与PPP协议期限之间如何匹配等问题。
2、土地使用权作价出资
对于该中方式而言，存在：土地使用权作价出资的计价标准如何确定，以及由于土地使用权价值一般较大，存在政府通过土地使用权作价出资后，其在项目公司的出资金额远大于其协议约定的出资金额，对于如何协调的问题。
3、土地使用权出让
按照《土地管理法》的规定，土地使用权出让分为协议出让和招拍挂方式出让两种，由于招拍挂方式最终不能确保PPP项目的社会投资人最终成为该项目用地的最终竞得人，故在土地使用权出让方式中，应仅限于土地使用权协议出让。而目前法律法规及相关规定对于协议出让的限制性条件较多，限制包括程序性限制及土地使用用途等的限制，故PPP项目中使用协议出让土地使用权的方式存在一定的障碍。
由于对项目用地的有偿取得的方式而言，目前政策法规层面并未进行详细规定、

[律师回复] 我国土地流转的方式主要有七种：转包、出租、互换、转让、抵押、入股和继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 国有土地使用权有哪些取得方式
一、以出让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权
招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
(二)以协议方式取得国有土地使用权
(1)协议出让国有土地使用权范围
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
(2)禁止性规定
A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
B、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
二、以划拨方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
三、以转让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。
3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
5、 “房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

[律师回复] 您好，针对您的国有土地使用权包含什么取得方式问题解答如下, 国有土地使用权有哪些取得方式
一、以出让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权
招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
(二)以协议方式取得国有土地使用权
(1)协议出让国有土地使用权范围
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
(2)禁止性规定
A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
B、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
二、以划拨方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
三、以转让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。
3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
5、 “房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

[律师回复] 您好，针对您的国有土地使用权包括哪些取得方式问题解答如下, 国有土地使用权有哪些取得方式
一、以出让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权
招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
(二)以协议方式取得国有土地使用权
(1)协议出让国有土地使用权范围
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
(2)禁止性规定
A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
B、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
二、以划拨方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
三、以转让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。
3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
5、 “房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

[律师回复] 需要缴纳税金
一、城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
二、契税转让土地使用权，以受让方为契税的纳税人，依3%~5%税率征收契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同的，应征收契税，
三、印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、耕地占用税如果贵司取得的土地属于耕地，还需要按照税法规定缴纳耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

[律师回复] 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。由此可知：我国的土地所有权有两种形式，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有，没有私有土地所有权。国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。土地使用权出让可以采取下列方式：
(一)协议；
(二)招标；
(三)拍卖。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年。总之，我国的土地没有私有化，任何一块土地都不属于任何单位与个人。土地使用权出让取得的只能是使用权。

[律师回复] 您好，针对您的出让方式取得的土地使用权可以抵押吗问题解答如下, 有偿取得的国有土地使用权可以依法抵押。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　以划拨方式取得土地使用权的房子，只要相关的证件齐全，是可以交易转让的。但是在交易转让的时候需要到有批准权的政府机构报审批。　　根据我国《城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

[律师回复] 您好，关于土地使用权取得方式出让的意思是什么这个问题，我的解答如下, 出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以支配和处置土地使用权。
对于经过公开征集，只有一个受让方的，也可以采用协议转让的形式完成土地使用权出让。
《房地产管理法》第二十六条，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

[律师回复] 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。ttttt

[律师回复] 国有出让土地的使用权转让条件
出让土地的使用权是指通过协议出让或招拍挂的形式与国家土地管理部门签订国有土地出让合同取得的土地使用权。根据现行的法律，出让土地的使用权是可以转让的，但转让必须符合法律的规定条件，我国房地产管理法第38条规定，以出让方式取得的土地使用权，其转让必须符合三个条件：
第
一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
第
二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;
第
三，建成的房屋必须有房屋所有权证书。
《房地产转让管理规定》第10条又将上述条件重复规定，这使得出让的国有土地使用权转让的法律条件有了明确的法律依据，凡是未交纳全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未达到法定投资条件的土地使用权的转让均认为无效，将发生转让合同无效的法律后果。设定转让条件的目的一是确保土地使用权转让的合法性，二是防止囤积土地和炒买炒卖行为。1995年5月6日《办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规范国有土地的交易活动，制止炒卖土地的内容同样是这一立法目的的考虑。

[律师回复] 需要缴纳税金
一、城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
二、契税转让土地使用权，以受让方为契税的纳税人，依3%~5%税率征收契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同的，应征收契税，
三、印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、耕地占用税如果贵司取得的土地属于耕地，还需要按照税法规定缴纳耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

[律师回复] 需要缴纳税金
一、城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
二、契税转让土地使用权，以受让方为契税的纳税人，依3%~5%税率征收契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同的，应征收契税，
三、印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、耕地占用税如果贵司取得的土地属于耕地，还需要按照税法规定缴纳耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

[律师回复] 国有出让土地的使用权转让条件
出让土地的使用权是指通过协议出让或招拍挂的形式与国家土地管理部门签订国有土地出让合同取得的土地使用权。根据现行的法律，出让土地的使用权是可以转让的，但转让必须符合法律的规定条件，我国房地产管理法第38条规定，以出让方式取得的土地使用权，其转让必须符合三个条件：
第
一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
第
二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;
第
三，建成的房屋必须有房屋所有权证书。
《房地产转让管理规定》第10条又将上述条件重复规定，这使得出让的国有土地使用权转让的法律条件有了明确的法律依据，凡是未交纳全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未达到法定投资条件的土地使用权的转让均认为无效，将发生转让合同无效的法律后果。设定转让条件的目的一是确保土地使用权转让的合法性，二是防止囤积土地和炒买炒卖行为。1995年5月6日《办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规范国有土地的交易活动，制止炒卖土地的内容同样是这一立法目的的考虑。