建设工程优先受偿权能对抗房屋买受人吗?

最新修订 | 2024-02-24
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专家导读 建设工程优先受偿权是不能对抗房屋买受人的。在我国的建筑工程施工纠纷的处理中,如果是建设工程的承包人主张其对于发包人所发包的建筑工程享有优先受偿权的,此时一般是应当予以支持的,但是也是存在例外的情形的。

建设工程优先受偿权能对抗房屋买受人吗?

建设工程优先受偿权不能对抗房屋买受人。法律规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此建设工程优先受偿权不能对抗房屋买受人。

在司法实践中,建设工程款的优先受偿权并不一定能对抗房屋买受人,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,工程款的优先权不得对抗买受人。

基于对消费者购房人生存权的保护,最高院认为在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。承包人的工程价款不仅包含劳动者的工资,还包括材料费、管理费等其他费用。因此,承包人的经营利益与用于自身居住使用的消费者购房人的利益是不完全对等的,承包人的工程价款优先受偿权不能凌驾于消费者生存权利之上。

发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

建设工程价款优先受偿权是指建设工程承包人就该建设工程修建过程中产生的债权对该建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利,是一种法定优先权,是法律为了保护承包人这一相对弱势的群体而创设的。

消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故在已经支付全部或大部分购房款的商品房消费者的权利与建设工程价款优先受偿权产生冲突时,应优先保护商品房消费者的权利。

在日常生活中,我国的建设工程施工的数量是逐年增加的,此时也就导致了工程款给付等工程纠纷的数量逐年增加,此时需要注意的是。对于承包建筑工程的人来说,此时其对于工程款是具有优先受偿权的,但是此时也是劣后于消费者的优先权的。


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一,《合同法》中有关从权利同时转让的规定中有“从权利专属于债权人自身的除外”的限制保证债权的转让有“保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的,保证人不再承担保证责任”的限制抵押债权的转让有“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的限制

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建设工程承包人优先受偿权的成立要件包含什么
[律师回复] 建设工程承包人优先受偿权的成立要件有哪些
(一)程序要件
《合同法》第286条的规定,明确了承包人应首先给予发包人支付工程欠款的一定宽限期。只有在发包人在合理期限内仍未履行相应给付义务时,承包人才可与发包人协议将工程折价或申请强制拍卖。这里的合理期限应如何确定呢,笔者认为,这要根据具体案件中,拖欠工程价款的多少,发包人的给付能力,等情况酌情确定,但没有一个一般的标准很难让当事人掌握这个尺度,《建设施工合同示范文本》第33条规定的合理期限为56天(八周),参考《担保法》第八十七条2个月是一个相对合理的期限。
(二)、时效要件
《批复》第四条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此可见,建设工程承包人的优先权必须在法定的实效期内行使,超过了六个月该权利将因未在法定期间内行使而归于失效。这里的竣工之日应理解为实际竣工之日,合同约定的竣工之日与实际竣工之日不符的应如何应如何确认这个起始时间呢,如果实际竣工之日在约定竣工之日以后的,应以实际竣工之日为准,反之应以约定竣工之日为准(合同有特别约定的除外)。
(三)、实体要件
1、优先权的标的物须为发包人所有
建设工程承包人施工的标的物,不仅包括新建的建筑物,还包括在原建筑物上所作的增建或修缮等。同时,鉴于所有权与使用权的可相分离性,某一建筑物可能被所有权人以外的第三人(包括租赁人、典权人)实际使用并占有。而在承租人或典权人与建设工程承包人签订建设工程合同,要求承包人对已建成之工程进行局部性施工或修缮而产生工程欠款时,发包人是债务人,由于发包人对该建筑没有所有权,承包人显然不能对所建设的工程主张优先受偿权。即便是在该建筑之上所做的增建、修缮也不能改变该建筑的所有权,而此时的所有权人不是建设工程合同的当事人,其与工程承包人之间没有直接的法律关系,并不需要承担支付工程款的义务。如果要以其所有的不动产来担保此债权的实现,无形中把所有权人也追加为连带债务人,也有违债权相对性原则和法律保护善意当事人的原则。据此,承包人享有优先权的标的物,应仅限于发包人所有的建设工程。
2、建设工程价款应属合同之债
《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,┅┅承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。“合同法的这一规定,明确了只有在发包人未按照约定支付工程价款,产生违约行为时,承包人方可就承建工程折价或拍卖款优先受偿。即工程款这一债权须因建设工程合同所产生,工程欠款优先受偿的权利义务主体为发包人与承包人。
对于非因合同之债而生的债权,如侵权、无因管理等原因所生之债权,即使与建设工程相关,也不能在建设工程上享受优先受偿的权利。
3、建设工程的性质需是适合出售的
《合同法》第286条明确了承包人并非对所有的建设工程可以行使优先受偿权,而是对该优先受偿权的适用对象设置了前提条件,即“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外“,根据这一规定,只有按照建设工程的性质是适合出售给第三人的建设工程,承包人才可对其行使优先受偿权。至于哪些工程不适宜折价或拍卖,《合同法》未予明确。但应该理解为是具有特殊用途的,不适宜出售给第三人的建设工程,如公路、桥梁、防洪工程、市政设施等公共利益工程,以及政府办公楼等重要工程。当然为维护私法自治和充分保护建设工程承包人的利益,认定性质不宜出售的建设工程应予以严格限制。
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《批复》第四条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此可见,建设工程承包人的优先权必须在法定的实效期内行使,超过了六个月该权利将因未在法定期间内行使而归于失效。这里的竣工之日应理解为实际竣工之日,合同约定的竣工之日与实际竣工之日不符的应如何应如何确认这个起始时间呢,如果实际竣工之日在约定竣工之日以后的,应以实际竣工之日为准,反之应以约定竣工之日为准(合同有特别约定的除外)。
(三)、实体要件
1、优先权的标的物须为发包人所有
建设工程承包人施工的标的物,不仅包括新建的建筑物,还包括在原建筑物上所作的增建或修缮等。同时,鉴于所有权与使用权的可相分离性,某一建筑物可能被所有权人以外的第三人(包括租赁人、典权人)实际使用并占有。而在承租人或典权人与建设工程承包人签订建设工程合同,要求承包人对已建成之工程进行局部性施工或修缮而产生工程欠款时,发包人是债务人,由于发包人对该建筑没有所有权,承包人显然不能对所建设的工程主张优先受偿权。即便是在该建筑之上所做的增建、修缮也不能改变该建筑的所有权,而此时的所有权人不是建设工程合同的当事人,其与工程承包人之间没有直接的法律关系,并不需要承担支付工程款的义务。如果要以其所有的不动产来担保此债权的实现,无形中把所有权人也追加为连带债务人,也有违债权相对性原则和法律保护善意当事人的原则。据此,承包人享有优先权的标的物,应仅限于发包人所有的建设工程。
2、建设工程价款应属合同之债
《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,┅┅承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。“合同法的这一规定,明确了只有在发包人未按照约定支付工程价款,产生违约行为时,承包人方可就承建工程折价或拍卖款优先受偿。即工程款这一债权须因建设工程合同所产生,工程欠款优先受偿的权利义务主体为发包人与承包人。
对于非因合同之债而生的债权,如侵权、无因管理等原因所生之债权,即使与建设工程相关,也不能在建设工程上享受优先受偿的权利。
3、建设工程的性质需是适合出售的
《合同法》第286条明确了承包人并非对所有的建设工程可以行使优先受偿权,而是对该优先受偿权的适用对象设置了前提条件,即“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外“,根据这一规定,只有按照建设工程的性质是适合出售给第三人的建设工程,承包人才可对其行使优先受偿权。至于哪些工程不适宜折价或拍卖,《合同法》未予明确。但应该理解为是具有特殊用途的,不适宜出售给第三人的建设工程,如公路、桥梁、防洪工程、市政设施等公共利益工程,以及政府办公楼等重要工程。当然为维护私法自治和充分保护建设工程承包人的利益,认定性质不宜出售的建设工程应予以严格限制。
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如何实现建设工程价款优先受偿权
随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着如何实现建设工程价款优先受偿权的问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
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建设工程纠纷
建设工程承包人优先受偿权的成立要件包括什么
[律师回复] 建设工程承包人优先受偿权的成立要件有哪些
(一)程序要件
《合同法》第286条的规定,明确了承包人应首先给予发包人支付工程欠款的一定宽限期。只有在发包人在合理期限内仍未履行相应给付义务时,承包人才可与发包人协议将工程折价或申请强制拍卖。这里的合理期限应如何确定呢,笔者认为,这要根据具体案件中,拖欠工程价款的多少,发包人的给付能力,等情况酌情确定,但没有一个一般的标准很难让当事人掌握这个尺度,《建设施工合同示范文本》第33条规定的合理期限为56天(八周),参考《担保法》第八十七条2个月是一个相对合理的期限。
(二)、时效要件
《批复》第四条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此可见,建设工程承包人的优先权必须在法定的实效期内行使,超过了六个月该权利将因未在法定期间内行使而归于失效。这里的竣工之日应理解为实际竣工之日,合同约定的竣工之日与实际竣工之日不符的应如何应如何确认这个起始时间呢,如果实际竣工之日在约定竣工之日以后的,应以实际竣工之日为准,反之应以约定竣工之日为准(合同有特别约定的除外)。
(三)、实体要件
1、优先权的标的物须为发包人所有
建设工程承包人施工的标的物,不仅包括新建的建筑物,还包括在原建筑物上所作的增建或修缮等。同时,鉴于所有权与使用权的可相分离性,某一建筑物可能被所有权人以外的第三人(包括租赁人、典权人)实际使用并占有。而在承租人或典权人与建设工程承包人签订建设工程合同,要求承包人对已建成之工程进行局部性施工或修缮而产生工程欠款时,发包人是债务人,由于发包人对该建筑没有所有权,承包人显然不能对所建设的工程主张优先受偿权。即便是在该建筑之上所做的增建、修缮也不能改变该建筑的所有权,而此时的所有权人不是建设工程合同的当事人,其与工程承包人之间没有直接的法律关系,并不需要承担支付工程款的义务。如果要以其所有的不动产来担保此债权的实现,无形中把所有权人也追加为连带债务人,也有违债权相对性原则和法律保护善意当事人的原则。据此,承包人享有优先权的标的物,应仅限于发包人所有的建设工程。
2、建设工程价款应属合同之债
《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,┅┅承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。“合同法的这一规定,明确了只有在发包人未按照约定支付工程价款,产生违约行为时,承包人方可就承建工程折价或拍卖款优先受偿。即工程款这一债权须因建设工程合同所产生,工程欠款优先受偿的权利义务主体为发包人与承包人。
对于非因合同之债而生的债权,如侵权、无因管理等原因所生之债权,即使与建设工程相关,也不能在建设工程上享受优先受偿的权利。
3、建设工程的性质需是适合出售的
《合同法》第286条明确了承包人并非对所有的建设工程可以行使优先受偿权,而是对该优先受偿权的适用对象设置了前提条件,即“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外“,根据这一规定,只有按照建设工程的性质是适合出售给第三人的建设工程,承包人才可对其行使优先受偿权。至于哪些工程不适宜折价或拍卖,《合同法》未予明确。但应该理解为是具有特殊用途的,不适宜出售给第三人的建设工程,如公路、桥梁、防洪工程、市政设施等公共利益工程,以及政府办公楼等重要工程。当然为维护私法自治和充分保护建设工程承包人的利益,认定性质不宜出售的建设工程应予以严格限制。
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建设工程承包人优先受偿权的成立要件包括哪些
[律师回复] 建设工程承包人优先受偿权的成立要件有哪些
(一)程序要件
《合同法》第286条的规定,明确了承包人应首先给予发包人支付工程欠款的一定宽限期。只有在发包人在合理期限内仍未履行相应给付义务时,承包人才可与发包人协议将工程折价或申请强制拍卖。这里的合理期限应如何确定呢,笔者认为,这要根据具体案件中,拖欠工程价款的多少,发包人的给付能力,等情况酌情确定,但没有一个一般的标准很难让当事人掌握这个尺度,《建设施工合同示范文本》第33条规定的合理期限为56天(八周),参考《担保法》第八十七条2个月是一个相对合理的期限。
(二)、时效要件
《批复》第四条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此可见,建设工程承包人的优先权必须在法定的实效期内行使,超过了六个月该权利将因未在法定期间内行使而归于失效。这里的竣工之日应理解为实际竣工之日,合同约定的竣工之日与实际竣工之日不符的应如何应如何确认这个起始时间呢,如果实际竣工之日在约定竣工之日以后的,应以实际竣工之日为准,反之应以约定竣工之日为准(合同有特别约定的除外)。
(三)、实体要件
1、优先权的标的物须为发包人所有
建设工程承包人施工的标的物,不仅包括新建的建筑物,还包括在原建筑物上所作的增建或修缮等。同时,鉴于所有权与使用权的可相分离性,某一建筑物可能被所有权人以外的第三人(包括租赁人、典权人)实际使用并占有。而在承租人或典权人与建设工程承包人签订建设工程合同,要求承包人对已建成之工程进行局部性施工或修缮而产生工程欠款时,发包人是债务人,由于发包人对该建筑没有所有权,承包人显然不能对所建设的工程主张优先受偿权。即便是在该建筑之上所做的增建、修缮也不能改变该建筑的所有权,而此时的所有权人不是建设工程合同的当事人,其与工程承包人之间没有直接的法律关系,并不需要承担支付工程款的义务。如果要以其所有的不动产来担保此债权的实现,无形中把所有权人也追加为连带债务人,也有违债权相对性原则和法律保护善意当事人的原则。据此,承包人享有优先权的标的物,应仅限于发包人所有的建设工程。
2、建设工程价款应属合同之债
《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,┅┅承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。“合同法的这一规定,明确了只有在发包人未按照约定支付工程价款,产生违约行为时,承包人方可就承建工程折价或拍卖款优先受偿。即工程款这一债权须因建设工程合同所产生,工程欠款优先受偿的权利义务主体为发包人与承包人。
对于非因合同之债而生的债权,如侵权、无因管理等原因所生之债权,即使与建设工程相关,也不能在建设工程上享受优先受偿的权利。
3、建设工程的性质需是适合出售的
《合同法》第286条明确了承包人并非对所有的建设工程可以行使优先受偿权,而是对该优先受偿权的适用对象设置了前提条件,即“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外“,根据这一规定,只有按照建设工程的性质是适合出售给第三人的建设工程,承包人才可对其行使优先受偿权。至于哪些工程不适宜折价或拍卖,《合同法》未予明确。但应该理解为是具有特殊用途的,不适宜出售给第三人的建设工程,如公路、桥梁、防洪工程、市政设施等公共利益工程,以及政府办公楼等重要工程。当然为维护私法自治和充分保护建设工程承包人的利益,认定性质不宜出售的建设工程应予以严格限制。
建设工程优先权行使期限怎么算?
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bygoogle=widow.
ds
bygoogle||[]).push({});建设工程承包人的优先权虽然具有担保物权的性质,但在本质上仍属于债权,不论担保物权还是债权都应受到时间的限制。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第四条规定:“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”,该条款明确了承包人行使优先权的期限,从而保证了承包人行使优先权的需要。但笔者认为,该期限起算日的设定标准既与相关法律冲突,又不利于保证承包人实现优先权。《批复》规定的起算日存在两大问题《批复》规定的起算日存在
第一个问题是与合同法
第二百八十六条规定有冲突。合同法
第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民将该工程依法拍卖,建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”该条款规定行使优先权的时间条件是:未按约定支付价款;在合理的期限内催告,发包人逾期不支付。从这两点可见,优先权行使的期限是工程价款到期并经承包人依法催告,而竣工之日仅意味者承包人完成了约定的工程事项,并不代表工程价款到期。《批复》规定的起算日存在第二个问题是不利于保护承包人取得工程价款。建设工程合同与其他合同相比,较为复杂,在工程竣工后,需经验收、结算等程序方能确定实际工程价款,如简单地规定起算日为竣工之日,必然剥夺承包人行使优先权的时间,使其客观上无法行使优先权。从优先权的性质分析起算日设定标准优先权属于法定抵押权,理由是:建设工程属于不动产,符合抵押权的客体是不动产的要求;建设工程不需移转占有,符合抵押权不移转占有的要求;发包人逾期不支付价款时,承包人可以就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。而法定抵押权成立应具备以下条件:必须是已竣工的建设工程;所担保的主债权必须是基于建设工程承包合同所生债权;必须是发包人在未约定期限内支付工程价款;约定抵押权标的物限于建设工程本身。从法定抵押权成立的条件看,承包人行使法定抵押权的前提是建设工程合同所形成的债权到期,即法定抵押权成立的时间是债权到期且发包人未给付工程款。而《批复》规定的竣工之日只是债权到期的前提条件,该日并非债权到期之日。若以竣工之日作为起算点计算,则形成优先权尚未成立之时就开始计算优先权的行使期限,显然与优先权的性质冲突。故从优先权的性质看,优先权起算日应从债权到期之日起计算。从优先权期限的性质分析优先权起算日标准优先权期限性质属于除斥期间,即在法律规定的权利有效期间内,当期间届满该权利当然消灭。除斥期间是一种特殊权利行使期限或责任免除期限,是法律容忍债权人不积极行使权利的最长期限。由于除斥期间届满直接导致债权人失权,故在确定除斥期间起止时间时应充分保证债权人权益,笔者认为除斥期间起始的前提是债权人能够行使权利,如担保法中规定的保证期间起算点是主债务履行期届满之日,而非主债务履行期限中。若优先权期限起算点设定在工程价款到期前,此时,承包人尚无权向发包人主张工程价款,更无权行使优先权,显然侵害了承包人的权利。故优先权期限作为一种除斥期间,其起算点必须设定在工程价款到期之日。优先权起算日具体设定的设想对约定付款期限的。发包方与承包方在建设工程中明确约定工程价款付款期限的,或者事后就付款期限达成协议的,优先权起算日应设定为付款期限届满之日。对未约定付款期限的,优先权起算日应从工程价款结算之日起计算。在工程结算前,由于工程价款数额不确定,承包人无法向发包人主张相应工程价款,更无法行使优先权。而在工程价款结算后,工程价款已经明确,依据合同法的规定,履行期限不明确的,承包人可以随时要求履行。但由于优先权行使期限不确定,会导致在相关不动产上难以设定他项权利。故应将优先权起算日确定为工程决算之日,即能督促承包人及时行使优先权,又能维护市场交易秩序,保护其他债权人的合法利益。
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