信用卡逾期如何主动起诉？

[律师回复] 可以。准确的说应该是主张从日起至生效判决确定的履行之日止的利息损失。超过生效判决确定的履行之日后，在前述标准上加倍支付迟延履行的利息损失。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适氦鸡份课莓酒逢旬抚莫用法律若干问题的规定》第二十九条规定：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 逾期不还款的法律责任有哪些 1、最好继续使用这张卡。逾期后，最好的办法就是继续使用这张卡片，用新的正常的还款记录覆盖原有的负面记录，一般24个月后就会产生新的信用记录这样记录刷新后个人信贷等等都不会受到影响。 2、千万不要跑路。长期逾期，信用卡会利滚利并且还有高额滞纳金，如果跑路，银行会认定你恶意透支，会报警。 3、无力还款需及时说明。如果因为失业或者疾病导致无力按时还款，在最后还款期限到来之前，陈述自己经济状况，申明自己并非恶意欠款，可以申请延迟还款和利息优惠。 4、最好全额还款并说明。如果由于平时的大意导致忘记还款，发现逾期后一定要尽快全额还款，最好是全额，因为全额还款后打电话给银行说明并非恶意欠款请求消除逾期记录胜算最大。

[律师回复] 房贷逾期的主要影响有：
1.逾期一定会产生罚息和滞纳金，根据与银行签订的贷款合同进行处罚;
2.逾期还会影响个人征信，银行会把不良记录录入人民银行征信系统。
3.如果产生逾期还款，银行可根据贷款合同提前一次性收回全部房贷。

[律师回复] 可以解押的。物权法规定抵押权存续期间，督促及时行使权利。抵押权行使期间就是抵押权的存续期间，该期间经过将导致抵押权的消灭，这有利于督促债权人及时行使抵押权，避免权利长期不行使而给法律秩序造成的破坏。抵押权属从权利，受主债权影响而消灭。抵押权属担保物权，为主债权的从属性权利，应受主债权的诉讼时效影响。主债权因诉讼时效届满转变为自然债权，而丧失公力性保护，那么从属性权利也应受其影响，因逾期未行使归于消灭。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 开发商逾期交房业主要怎么维权呢 1、协商。双方依靠自身力量，相互妥协和让步，解决纠纷。该方法快捷简便、心平气和，但应以书面方式记载协商内容。 2、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。 3、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请强制执行。 4、诉讼。一方向提出请求，由裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。

[律师回复] 1、开发商晚交房，买受人可以要求其承担违约责任，支付违约金。
2、关于违约金的数额，一般情况下，双方有合同约定的，按照有约定按约定、没约定按法定的原则，以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的，按照同期银行贷款利率为准。
3、不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准，但合同上的违约金比例并不是固定不变的，可以以实际损失为标准进行适当调整。
4、依据法律相关规定规定:
（1）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;
（2）当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
（3）根据以上规定,如果房产公司的长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适（4）当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
（5）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;
（6）当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 当债务人不清偿债务的时候，那么就可以向债务人主张利息和违约金。那么利息和违约金是否可以同时主张，应当如何主张呢？这是许多的当事人非常关心的一个问题。应当说在借款合同纠纷中，无论约定的是违约金利息，还是其它的损失的赔偿，只要不超过法定的这个额数，都是可以得到法律支持的。如果出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者是其他的费用，那么在出具出具人的时候是可以主张逾期利息违约金和其它费用的，当然也可以一并主张，也可以单独主张，但所主张的费用总的不能超过借款本金的年利率的24，如果超过24的话，就不会再予以支持了。在借款合同中，借款双方当事人无论约定的是违约金还是利息还是资金的占用费或者是损失等等，只要不超过年利率的24，那么都会予以支持。

[律师回复] 您好，关于逾期利息和逾期付款违约金可否同时主张这个问题，我的解答如下, 当债务人不清偿债务的时候，那么就可以向债务人主张利息和违约金。那么利息和违约金是否可以同时主张，应当如何主张呢这是许多的当事人非常关心的一个问题。应当说在借款合同纠纷中，无论约定的是违约金利息，还是其它的损失的赔偿，只要不超过法定的这个额数，都是可以得到法律支持的。如果出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者是其他的费用，那么在出具出具人的时候是可以主张逾期利息违约金和其它费用的，当然也可以一并主张，也可以单独主张，但所主张的费用总的不能超过借款本金的年利率的24%，如果超过24%的话，就不会再予以支持了。在借款合同中，借款双方当事人无论约定的是违约金还是利息还是资金的占用费或者是损失等等，只要不超过年利率的24%，那么都会予以支持。

[律师回复] 在约定的违约金低于造成损失时，合同法规定当事人可以请求法院予以增加，而不是应当请求法院增加，即请求法院增加违约金只是赋予当事人的一项权利，只是一种方式而不是唯一的方式，当事人还是可以通过其它的请求方式来达到诉讼目的的。
通过违约金与损失赔偿金同时主张，应当说是除增加违约金外一种较理想的主张方式，只是不应当既主张增加违约金又要求赔偿损失。
但同时主张违约金和损失赔偿时，现实中是有可能存在法官依自由裁量权直接否掉的可能，如在西安未央法院（2017）陕0112民初10273号判决中，对于原告崔某申请评估房屋差价损失一节，法官即认为双方在合同中约定有违约条款，兼顾合同履行情况及原告实际损失，对其评估申请不予准许。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 根据《物业管理条例》 第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从该条款来看，首先明确了合同约定的效力，同时补充了已竣工尚未交给物业买受人情形下，物业服务费用由建设单位交纳的规则。该条款以“交给”作为分界岭，然而“交给”一词并不是一个法律用语，其准确的含义应当是“交付”。就该条款，各地纷纷通过规定的形式进行了补充和细化，以几个城市为例： 《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 《杭州市物业管理条例》 第三十八条规定：物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。 《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。 通过上述条款可以看到各地司法实践中普遍认可了“交付”作为分界岭这一方式，认定房屋是否“交付”顺理成章便成了判断物业费承担主体的关键所在。“交付”标志到底是什么呢？从常理判断，交钥匙或者交房卡后，房屋买受人才能进入房间，因此，司法实践中常常会采取“交钥匙”作为一手房的交付标志。但是如果房屋买受人延期收房或者拒绝收取钥匙，将会造成开发商的风险。因此，实践中为规避上述问题的产生，开发商往往会在商品房预售合同中增加一条：逾期不办理房屋验收交接手续，经书面催告一次仍未来交验的，催告书约定的验收交接日之 第二日起该房屋视为转移，相关风险责任由买受人承担。这一条款意味着，只要在庭审过程中提交了《商品房交付通知书》以及催告证明，即可向房屋买受人主张物业费。 商品房预售合同属于开发商拟定并反复使用的格式合同，这种约定是否完全有效呢？其实，判断该条款是否可以直接适用需要分成两类情况进行讨论： 第一种情况是房屋买受人在没有任何理由不收房的，这种情况下应当判定业主主观上存在“恶意”，进而直接适用商品房预售合同的约定，该房屋视为转移，并由买受人承担物业费；第二种情况是房屋存在质量问题，那么就需要判定该房屋存在质量问题的严重程度，是否符合交付标准。如果房屋符合交付标准，例如已经取得《住宅交付使用许可证》，或者虽然存在质量问题但不影响实际居住使用的，仍然应当认定由买受人承担物业费，反之，则应当由开发商承担物业费。 在司法实践中，物业公司打“交付”类官司常常受阻，认为房屋是否交付属于商品房买卖合同纠纷，应当先由开发商同买受人打违约官司后，物业公司再行。在这种情形下，我们建议在前期物业服务合同中对物业费起算点进行明确约定，即按照收房通知书约定的日期起算物业费，以便于在审理过程中可以直接援引相关条款，并将“交付”作为一种案件事实的认定，以减少不必要的麻烦和损失。此外，虽然我国不是判例法国家，但是各地中院判决也会对当地基层产生一定的影响，所以适当提供一份已经生效的判决给法官作为参考，也不失为一种好的方式。

[律师回复] 您好，针对您的出借人可以既主张违约金又主张逾期利息吗问题解答如下, 若借贷双方只约定了逾期还款违约金，未约定逾期利息，出借人能否既主张违约金又主张逾期利息。法律对此没有明确约定。但综合实践情况来看，在借贷双方只约定了逾期还款的违约金。
对逾期利息未做约定的情况下，若出借人不仅主张违约金还同时主张逾期利息的，一般情况下会予以支持，但在最终结果的认定上应当参照相关规定，即逾期利息和违约金总计不超过年利率百分之二十四。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中第二十六条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 严格的说，没有按照合同的约定履行义务就是违反约定，所以如果开发商符合交付条件而买受人没有按约去收房，买受人就构成了违约。违约所要承担的责任一方面要看法律的规定，另一方面则要看合同的约定。如果业主月开发商约定的违约金，一方只要有违约行为的也会交付违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《物业管理条例》 第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从该条款来看，首先明确了合同约定的效力，同时补充了已竣工尚未交给物业买受人情形下，物业服务费用由建设单位交纳的规则。该条款以“交给”作为分界岭，然而“交给”一词并不是一个法律用语，其准确的含义应当是“交付”。就该条款，各地纷纷通过规定的形式进行了补充和细化，以几个城市为例： 《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 《杭州市物业管理条例》 第三十八条规定：物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。 《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。 通过上述条款可以看到各地司法实践中普遍认可了“交付”作为分界岭这一方式，认定房屋是否“交付”顺理成章便成了判断物业费承担主体的关键所在。“交付”标志到底是什么呢？从常理判断，交钥匙或者交房卡后，房屋买受人才能进入房间，因此，司法实践中常常会采取“交钥匙”作为一手房的交付标志。但是如果房屋买受人延期收房或者拒绝收取钥匙，将会造成开发商的风险。因此，实践中为规避上述问题的产生，开发商往往会在商品房预售合同中增加一条：逾期不办理房屋验收交接手续，经书面催告一次仍未来交验的，催告书约定的验收交接日之 第二日起该房屋视为转移，相关风险责任由买受人承担。这一条款意味着，只要在庭审过程中提交了《商品房交付通知书》以及催告证明，即可向房屋买受人主张物业费。 商品房预售合同属于开发商拟定并反复使用的格式合同，这种约定是否完全有效呢？其实，判断该条款是否可以直接适用需要分成两类情况进行讨论： 第一种情况是房屋买受人在没有任何理由不收房的，这种情况下应当判定业主主观上存在“恶意”，进而直接适用商品房预售合同的约定，该房屋视为转移，并由买受人承担物业费；第二种情况是房屋存在质量问题，那么就需要判定该房屋存在质量问题的严重程度，是否符合交付标准。如果房屋符合交付标准，例如已经取得《住宅交付使用许可证》，或者虽然存在质量问题但不影响实际居住使用的，仍然应当认定由买受人承担物业费，反之，则应当由开发商承担物业费。 在司法实践中，物业公司打“交付”类官司常常受阻，认为房屋是否交付属于商品房买卖合同纠纷，应当先由开发商同买受人打违约官司后，物业公司再行。在这种情形下，我们建议在前期物业服务合同中对物业费起算点进行明确约定，即按照收房通知书约定的日期起算物业费，以便于在审理过程中可以直接援引相关条款，并将“交付”作为一种案件事实的认定，以减少不必要的麻烦和损失。此外，虽然我国不是判例法国家，但是各地中院判决也会对当地基层产生一定的影响，所以适当提供一份已经生效的判决给法官作为参考，也不失为一种好的方式。

[律师回复] 逾期交房要给业主违约金。如果当事人在买卖合同中约定了违约金的，或者虽然没有约定，当事人协商以违约金作为违约责任的承担方式的，则要给业主违约金。如果当事人未对违约金的支付达成一致意见，则可以协商确定其他的违约责任的承担方式。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

[律师回复] 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

[律师回复] 若借贷双方只约定了逾期还款违约金，未约定逾期利息，出借人能否既主张违约金又主张逾期利息。法律对此没有明确约定。但综合实践情况来看，在借贷双方只约定了逾期还款的违约金。
对逾期利息未做约定的情况下，若出借人不仅主张违约金还同时主张逾期利息的，一般情况下会予以支持，但在最终结果的认定上应当参照相关规定，即逾期利息和违约金总计不超过年利率百分之二十四。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中第二十六条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《物业管理条例》 第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从该条款来看，首先明确了合同约定的效力，同时补充了已竣工尚未交给物业买受人情形下，物业服务费用由建设单位交纳的规则。该条款以“交给”作为分界岭，然而“交给”一词并不是一个法律用语，其准确的含义应当是“交付”。就该条款，各地纷纷通过规定的形式进行了补充和细化，以几个城市为例： 《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 《杭州市物业管理条例》 第三十八条规定：物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。 《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。 通过上述条款可以看到各地司法实践中普遍认可了“交付”作为分界岭这一方式，认定房屋是否“交付”顺理成章便成了判断物业费承担主体的关键所在。“交付”标志到底是什么呢？从常理判断，交钥匙或者交房卡后，房屋买受人才能进入房间，因此，司法实践中常常会采取“交钥匙”作为一手房的交付标志。但是如果房屋买受人延期收房或者拒绝收取钥匙，将会造成开发商的风险。因此，实践中为规避上述问题的产生，开发商往往会在商品房预售合同中增加一条：逾期不办理房屋验收交接手续，经书面催告一次仍未来交验的，催告书约定的验收交接日之 第二日起该房屋视为转移，相关风险责任由买受人承担。这一条款意味着，只要在庭审过程中提交了《商品房交付通知书》以及催告证明，即可向房屋买受人主张物业费。 商品房预售合同属于开发商拟定并反复使用的格式合同，这种约定是否完全有效呢？其实，判断该条款是否可以直接适用需要分成两类情况进行讨论： 第一种情况是房屋买受人在没有任何理由不收房的，这种情况下应当判定业主主观上存在“恶意”，进而直接适用商品房预售合同的约定，该房屋视为转移，并由买受人承担物业费；第二种情况是房屋存在质量问题，那么就需要判定该房屋存在质量问题的严重程度，是否符合交付标准。如果房屋符合交付标准，例如已经取得《住宅交付使用许可证》，或者虽然存在质量问题但不影响实际居住使用的，仍然应当认定由买受人承担物业费，反之，则应当由开发商承担物业费。 在司法实践中，物业公司打“交付”类官司常常受阻，认为房屋是否交付属于商品房买卖合同纠纷，应当先由开发商同买受人打违约官司后，物业公司再行。在这种情形下，我们建议在前期物业服务合同中对物业费起算点进行明确约定，即按照收房通知书约定的日期起算物业费，以便于在审理过程中可以直接援引相关条款，并将“交付”作为一种案件事实的认定，以减少不必要的麻烦和损失。此外，虽然我国不是判例法国家，但是各地中院判决也会对当地基层产生一定的影响，所以适当提供一份已经生效的判决给法官作为参考，也不失为一种好的方式。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 开发商逾期交房,业主怎么维权
1、要求开发商承担违约责任。
法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付、执行定金罚则及其他补救措施。示范文本第九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理：
(1)延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。
(2)逾期不超过一定期限(如60日或90日等)，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之 (一般约定万分之二或三)的违约金，合同继续履行。
2、逾期违约金的确定。
依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据法律规定判断，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
3、开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用。
开发商经常辩称延期交房违约金过高而请求减少，因为合同法规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但是根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。

[律师回复] 您好，针对您的业主逾期收房物业费该怎样算问题解答如下, 根据《物业管理条例》
第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从该条款来看，首先明确了合同约定的效力，同时补充了已竣工尚未交给物业买受人情形下，物业服务费用由建设单位交纳的规则。该条款以“交给”作为分界岭，然而“交给”一词并不是一个法律用语，其准确的含义应当是“交付”。就该条款，各地纷纷通过规定的形式进行了补充和细化，以几个城市为例：
《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
《杭州市物业管理条例》
第三十八条规定：物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。
《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
通过上述条款可以看到各地司法实践中普遍认可了“交付”作为分界岭这一方式，认定房屋是否“交付”顺理成章便成了判断物业费承担主体的关键所在。“交付”标志到底是什么呢？从常理判断，交钥匙或者交房卡后，房屋买受人才能进入房间，因此，司法实践中常常会采取“交钥匙”作为一手房的交付标志。但是如果房屋买受人延期收房或者拒绝收取钥匙，将会造成开发商的风险。因此，实践中为规避上述问题的产生，开发商往往会在商品房预售合同中增加一条：逾期不办理房屋验收交接手续，经书面催告一次仍未来交验的，催告书约定的验收交接日之
第二日起该房屋视为转移，相关风险责任由买受人承担。这一条款意味着，只要在庭审过程中提交了《商品房交付通知书》以及催告证明，即可向房屋买受人主张物业费。
商品房预售合同属于开发商拟定并反复使用的格式合同，这种约定是否完全有效呢？其实，判断该条款是否可以直接适用需要分成两类情况进行讨论：
第一种情况是房屋买受人在没有任何理由不收房的，这种情况下应当判定业主主观上存在“恶意”，进而直接适用商品房预售合同的约定，该房屋视为转移，并由买受人承担物业费；第二种情况是房屋存在质量问题，那么就需要判定该房屋存在质量问题的严重程度，是否符合交付标准。如果房屋符合交付标准，例如已经取得《住宅交付使用许可证》，或者虽然存在质量问题但不影响实际居住使用的，仍然应当认定由买受人承担物业费，反之，则应当由开发商承担物业费。
在司法实践中，物业公司打“交付”类官司常常受阻，认为房屋是否交付属于商品房买卖合同纠纷，应当先由开发商同买受人打违约官司后，物业公司再行。在这种情形下，我们建议在前期物业服务合同中对物业费起算点进行明确约定，即按照收房通知书约定的日期起算物业费，以便于在审理过程中可以直接援引相关条款，并将“交付”作为一种案件事实的认定，以减少不必要的麻烦和损失。此外，虽然我国不是判例法国家，但是各地中院判决也会对当地基层产生一定的影响，所以适当提供一份已经生效的判决给法官作为参考，也不失为一种好的方式。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 根据《物业管理条例》 第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从该条款来看，首先明确了合同约定的效力，同时补充了已竣工尚未交给物业买受人情形下，物业服务费用由建设单位交纳的规则。该条款以“交给”作为分界岭，然而“交给”一词并不是一个法律用语，其准确的含义应当是“交付”。就该条款，各地纷纷通过规定的形式进行了补充和细化，以几个城市为例： 《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 《杭州市物业管理条例》 第三十八条规定：物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。 《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。 通过上述条款可以看到各地司法实践中普遍认可了“交付”作为分界岭这一方式，认定房屋是否“交付”顺理成章便成了判断物业费承担主体的关键所在。“交付”标志到底是什么呢？从常理判断，交钥匙或者交房卡后，房屋买受人才能进入房间，因此，司法实践中常常会采取“交钥匙”作为一手房的交付标志。但是如果房屋买受人延期收房或者拒绝收取钥匙，将会造成开发商的风险。因此，实践中为规避上述问题的产生，开发商往往会在商品房预售合同中增加一条：逾期不办理房屋验收交接手续，经书面催告一次仍未来交验的，催告书约定的验收交接日之 第二日起该房屋视为转移，相关风险责任由买受人承担。这一条款意味着，只要在庭审过程中提交了《商品房交付通知书》以及催告证明，即可向房屋买受人主张物业费。 商品房预售合同属于开发商拟定并反复使用的格式合同，这种约定是否完全有效呢？其实，判断该条款是否可以直接适用需要分成两类情况进行讨论： 第一种情况是房屋买受人在没有任何理由不收房的，这种情况下应当判定业主主观上存在“恶意”，进而直接适用商品房预售合同的约定，该房屋视为转移，并由买受人承担物业费；第二种情况是房屋存在质量问题，那么就需要判定该房屋存在质量问题的严重程度，是否符合交付标准。如果房屋符合交付标准，例如已经取得《住宅交付使用许可证》，或者虽然存在质量问题但不影响实际居住使用的，仍然应当认定由买受人承担物业费，反之，则应当由开发商承担物业费。 在司法实践中，物业公司打“交付”类官司常常受阻，认为房屋是否交付属于商品房买卖合同纠纷，应当先由开发商同买受人打违约官司后，物业公司再行。在这种情形下，我们建议在前期物业服务合同中对物业费起算点进行明确约定，即按照收房通知书约定的日期起算物业费，以便于在审理过程中可以直接援引相关条款，并将“交付”作为一种案件事实的认定，以减少不必要的麻烦和损失。此外，虽然我国不是判例法国家，但是各地中院判决也会对当地基层产生一定的影响，所以适当提供一份已经生效的判决给法官作为参考，也不失为一种好的方式。