抵押物拍卖后的租赁合同还有效吗？

[律师回复] 对于承租人擅自抵押租赁物合法吗这个问题，解答如下, 在融资租赁交易结构中，租赁物的所有和占有发生了实际分离。出租人享有对租赁物的所有权，而承租人享有对租赁物的占有和使用权，但因租赁物脱离出租人的实际控制，租赁物被承租人擅自出卖、设立抵押或用于再次融资租赁的风险已然存在，为此，考虑到平衡出租人享有的所有权与善意第三人的利益，2014年3月1日开始实施的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(“《融资租赁司法解释》”)明确了承租人擅自处分租赁物的处理规则。
承租人擅自出卖租赁物或在租赁物上设立抵押，属于承租人的无权处分行为，根据《融资租赁司法解释》第九条、《物权法》第一百零六条的规定，拥有租赁物所有权的出租人有权追回租赁物，但如果第三人为善意、已支付合理的价格，并且做出了相应的物权转让公示行为，则第三人取得租赁物的所有权或抵押权，而作为原所有权人的出租人仅能向无权处分的承租人请求赔偿损失，该种情形下，出租人享有的物权保护被法律强制变更为债权救济。

[律师回复] 根据《中华人民共和国担保法》第四十八条抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。也就是说如果抵押在承租之后，抵押不影响承租人的权利。
租了一间房子，租期从3月到3月。半年后，房东说他急需用钱，要把我租的这间房抵押给李某。后来李某看房时告诉我，早在初房东就把这间房抵押给他了，现在房东到期还不了钱，他要接手房子，让我快点搬走。对这样的问题，我该怎么办
房屋所有权人可以对房屋行使充分的处分权，因此你的房东将房屋出租、抵押都是可以的，但要符合法律规定，也要遵守他所签订的合同。你的房东究竟是什么时候把你承租的房屋抵押给他人，对你来说比较重要。你可以看看他与李某之间借款合同中对房屋抵押的约定，也可以到房地产交易中心查询一下你的房东将这间房屋抵押有没有登记，是什么时候登记的。
如果是按房东所说，他是在和你签订租赁合同后才把房屋抵押给李某，那么抵押人将已出租的财产抵押，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。在这种情况下，李某无权要求你搬出，你可继续居住直到租期届满。
如果是按李某所说，房东在和你签合同前就把房屋抵押，按照规定，房东应在签合同时把抵押情况书面告知你，否则要承担因此给你造成的损失。根据法律规定，房主将已抵押出去的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对新的房主不具有约束力。在这种情况下，新的房屋所有人有权要求你搬出。由于是房东违反了和你之间的租赁合同，你可以要求房东承担违约责任，赔偿你的损失。如果双方协商不成，你可提起仲裁或诉讼，保护自己的合法权益。

[律师回复] 对于租赁抵押物的承租人是否享有优先购买权这个问题，解答如下, 所谓承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。其特征：　　（1)基于法律的规定；　　（2)是一种物权性质的请求权；　　（3)是一种附条件的形成权。即优先购买人依自己一方的意思，形成以出租人与第三人同等条件为内容的契约，无须出租人的承诺；　　（4)具有专属性。此权利仅属于承租人本身。

[律师回复] 您好，针对您的抵押后租赁的房屋被法院拍卖要怎样处理问题解答如下, 如果租客明确自己不购买该房即放弃优先购买权的情况下，可以卖房。但租赁合同需要继续执行。如果承租人不按合同付你租金，或者有其他违约行为，可以解除合同。
有下列情形之一的，承租人可以提前解除租赁合同：
(1)出租人交付的房屋不符合合同约定的装饰标准、使用用途的;
(2)出租房屋出现重大损毁，有倾倒危险，出租人经承租人催告，拒不进行修缮的;
(3)承租人已自建房屋或购置房屋，确实无须再继续租赁他人房屋的;
(4)承租人迁离租赁房屋所在地区的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、申请。由抵押人或抵押人将法人单位隶属关系、申请抵押贷款原因、用途、拟贷款金额及抵押土地的情况提出局面申请，抵押双方并进行意向性洽谈。
2、审查。对提交的局面申请和权属证明材料进行审查，符合抵押条件的，进行实地勘察，发给《抵押贷款申请表》、《土地登记申请书》、《土地使用权抵押合同》等材料。
3、地价评估。由地价评估中介机构提供地价评估报告，并由县土地管理局核定出让金额。
4、签定合同。抵押人持地价评估报告与抵押权人签定抵押合同(包括抵押物清单)、借款合同和土地使用权抵押合同。
5、抵押登记。抵押当事人在合同签定后，共同到地籍科办理抵押登记。对于手续完备、资料齐全、符合要求的，经局领导审查同意，在《土地登记卡》上进行登记，同时在土地证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》。
6、抵押注销登记。抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自解除或终止合同之日起规定期限内到地籍科办理注销抵押登记手续。

[律师回复] 如果租客明确自己不购买该房即放弃优先购买权的情况下，可以卖房。但租赁合同需要继续执行。如果承租人不按合同付你租金，或者有其他违约行为，可以解除合同。
有下列情形之一的，承租人可以提前解除租赁合同：
(1)出租人交付的房屋不符合合同约定的装饰标准、使用用途的;
(2)出租房屋出现重大损毁，有倾倒危险，出租人经承租人催告，拒不进行修缮的;
(3)承租人已自建房屋或购置房屋，确实无须再继续租赁他人房屋的;
(4)承租人迁离租赁房屋所在地区的。

[律师回复] 尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定，出租房屋应当进行备案登记，但是根据合同法及其司法解释的规定，不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不是法律和行政法规，对其的违反，只构成行政违规，而不能据此认定合同无效。
城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
根据上述规定可知，我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。
根据司法解释第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于管理的需要，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。

[律师回复] 抵押物已登记的先于未登记的受偿，顺序相同的登记的优先分配，该抵押物已登记的；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，按照债权比例清偿。法律依据中华人民共和国担保法第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的：
（一）抵押合同以登记生效的，按照合同生效时间的先后顺序清偿；未登记的、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿，按照本条第
（一）项规定清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿，按照抵押物登记的先后顺序清偿，拍卖。其他人按比例分配

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁权能抵押吗
房屋出租只是对房屋使用权的限制，并没有禁止设立抵押权。抵押的风险及法律后果是“债务人不履行债务时抵押物将被拍卖及折价偿债”。
相关法律知识
2000年12月《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。即抵押不破租赁。
我国2007年通过的《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”

[律师回复] 解答如下, 抵押合同是债务人以财务作为抵押向债权人抵押担保而签订的合同，也是债权人在债务人不能履行还款义务时用来维护合法权益的重要保障。
因此，除极少数抵押物外，法律对抵押合同实行登记生效制度。中国《担保法》规定：土地使用权用权、房产、林木、运输工具、企业设备作为抵押物应到有关部门办理登记手续。
办理抵押物登记的部门如下：
(1)以无地上定着物的土地使用权用权抵押的，为该发土地使用权证书的土地管理部门;
(2)以城市房地产或者乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;
(3)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;
(4)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输业的登记部门;
(5)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
此规定表明，凡以上述物品作为抵押物的，物抵合同的登记是合同成立的法定程度和必要条件，应登记而未登记的合同抵押不生效。对于法律未明确要求登记的，则不经登记合同也能成立。
《中华人民共和国物权法》第十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

[律师回复] 尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定，出租房屋应当进行备案登记，但是根据合同法及其司法解释的规定，不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不是法律和行政法规，对其的违反，只构成行政违规，而不能据此认定合同无效。
城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
根据上述规定可知，我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。
根据司法解释第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于管理的需要，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 租赁期间，抵押人将房屋做抵押时须告知承租人，然后所做的抵押是有效的。根据最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”

[律师回复] 解答如下, 住房抵押贷款申请资料：房产证(房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的)；权利人及配偶的身份证；权利人及配偶的户口本；权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)；收入证明(这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。)；如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证；如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单；...

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、申请。由抵押人或抵押人将法人单位隶属关系、申请抵押贷款原因、用途、拟贷款金额及抵押土地的情况提出局面申请，抵押双方并进行意向性洽谈。
2、审查。对提交的局面申请和权属证明材料进行审查，符合抵押条件的，进行实地勘察，发给《抵押贷款申请表》、《土地登记申请书》、《土地使用权抵押合同》等材料。
3、地价评估。由地价评估中介机构提供地价评估报告，并由县土地管理局核定出让金额。
4、签定合同。抵押人持地价评估报告与抵押权人签定抵押合同(包括抵押物清单)、借款合同和土地使用权抵押合同。
5、抵押登记。抵押当事人在合同签定后，共同到地籍科办理抵押登记。对于手续完备、资料齐全、符合要求的，经局领导审查同意，在《土地登记卡》上进行登记，同时在土地证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》。
6、抵押注销登记。抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自解除或终止合同之日起规定期限内到地籍科办理注销抵押登记手续。

[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。
正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。
《中华人民共和国合同法》第六十八条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。
正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。
《中华人民共和国合同法》第六十八条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

[律师回复] 一.首先你要明白执行回转的意思:执行回转是指是在执行完毕后，因据以执行的法律文书被依法撤销，由执行人员采取措施，强制一方当事人将执行所得的利益退还给原来被执行人，恢复到执行程序开始前的状况的一种制度。　　二.民事诉讼法》第214条及《规定》第109条对执行回转作了明确规定，执行回转必须具备三个条件：　　
1.执行程序已经进行完毕。这是产生执行回转的形式要件。如果是在执行进行过程中，发现执行根据有错误，执行人员可以报院长批准中止执行，也就不会产生执行回转的问题。　　
2.执行根据被依法撤销。这是产生执行回转的实质要件。执行程序的发生以有执行根据为前提，即是强制实现执行根据中所确定的当事人之间权利义务关系的程序。正确的执行根据在执行完毕后，是不会产生执行回转的，而一旦执行根据有错误，依法定程序被撤销，执行根据中所确定的权利义务即失去了其合法根据。那么，将错误的执行根据执行完毕，自然就会产生执行回转的问题。　　
3.根据新的生效法律文书执行。执行中，据以执行的法律文书被撤销或者变更，人民应根据新的生效法律文书执行回转。上述三个条件必须同时具备。如不满足此条件则不能执行回转.符合则产生执行回转　　三.你说的这种情况依照最高人民法院《关于人民执行工作若干问题的规定(试行)》第40条规定，人民有权对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施；但财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

[律师回复]
一、抵押权与租赁权冲突怎么处理租赁权与抵押权的冲突问题，原则上依据二者成立时间的先后确定二者之间的冲突问题。如果租赁权成立在先，抵押权成立在后，则依据《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，租赁权可以对抗抵押权，也即在实现抵押权时，对租赁合同不产生影响。如果抵押权成立于租赁权之前的，抵押权则可以对抗租赁权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押物的受让人可以终止租赁关系，租赁关系因受让人终止租赁合同而结束。这时，“买卖不破租赁”的原则不再适用。当然，如果承租人因租赁关系终止而遭受损失的，承租人的损失可以按照《担保法司法解释》第66条第2款规定确定损失的承担人，即如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知了承租人该财产已抵押，抵押权实现后造成的损失由承租人自己承担。
二、设立抵押权时应注意什么
1、设立抵押与发生债权同时进行。在发生债权的同时，就设立抵押权，避免发生债权在先，设立抵押在后，这样可以防止债务人有多个债权人时，被其他债权人认为抵押权人与债务人恶意串通的嫌疑。如果债权发生在前已经既成事实，那么，债权人在设立抵押权时，应充分考察债务人是否有多个债权人，债权是否已经届满，若债务人将该财产抵押给一个债权人时，是否会导致债务人履行能力的丧失，等等。如果可能会构成恶意抵押的要件，则我们建议，债权人就不要接受抵押，不如直接行使诉权，提讼或者申请仲裁，并申请财产保全。
2、房地产抵押时，分别到房屋管理部门和土地管理部门办理抵押登记手续。在现有的法律框架下，房地产的房屋管理部门和土地管理部门分别隶属于不同的行政部门，为避免抵押人将同一房地产分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人在设立抵押时，就应当要求抵押人将房屋和房屋所占用的土地一并抵押给抵押权人。尽管这样的建议有些保守，但从谨慎角度出发，避免房屋与土地的重复抵押是非常有效的。待今后象上海、广东省等地方房地统一到一个行政部门管理时，这个问题会迎刃而解，但在现有行政管理体制下，此乃权宜之计。

[律师回复] 可以直接申请参与分配未经抵押权人同意，在执行程序开始后、扣押，但抵押权人有权优先受偿，可以拍卖抵押物、担保物权的债权人、冻结的财产有优先权。对人民法院查封，可以向人民申请参与分配，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条被执行人为公民或者其他组织，主张优先受偿权

[律师回复] 您好，关于房屋租赁合同可以做抵押吗这个问题，我的解答如下, 抵押贷款的贷款条件：
有合法的身份
有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录按揭合同可以抵押借款有合法有效的购房合同以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30的首付款
已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内
能够提供贷款行认可的有效担保
贷款行规定的其他条件。
按揭是指银行房屋贷款合同。如果想在银行贷款，则只有购房合同是办不了抵押的，因为你还没拿到产权证。
但理论上，期房预抵押是可以办理登记的，但一般都是在与开发商、购房者、银行三方协议约束下办理的按揭。
《中华人民共和国担保法》第三十四条
下列财产可以抵押：
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物
(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产
(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物
(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产
(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权
(六)依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。