工程出了问题责任在谁？

[律师回复] 近年来，杭州在住房保障方面陆续推出了二十余项便民举措。其中，公租房房源调换为很多因房源区位、楼层等原因不能满足生活需求的家庭提供了便利。有换房意向的保障家庭，可以通过“自助换房信息大厅”的房源配对，来寻找更适合自己的房源。最近，为了切实解决“职住不平衡”等问题，进一步规范我市公共租赁住房房源互换管理工作，在原有的规范文件基础之上，房源调换又有了新的补充。想要换房的保障家庭来了解一下新的文件规定吧~01增加房源调换情形补充内容：已选定房源且选房结果公示结束后尚未签订租赁合同的（以下简称“未签订租赁合同”）市本级公共租赁住房保障家庭，因所在房源区位、楼层等原因不能满足生活需要的，可申请相互调换房源。补充说明：在2013年发布的《关于进一步规范杭州市本级公共租赁住房房源调换工作的通知（试行）》中，房源调换的情形仅规定为“已选定房源并签订租赁合同的市本级公共租赁住房保障家庭”。尽管没有明确规定，但在实际工作中，为了满足部分保障家庭的实际需要，有换房意愿且均未签订租赁合同的家庭实际上也被纳入了调换范畴。现在，“已选房但尚未签订租赁合同”的保障家庭被明确补充进房源调换的情形中。02房源调换范围扩大基于房源调换情形的增加，新的房源调换范围如下：1、调换房源双方承租的均为市本级公共租赁住房房源，且须为同一户型（居室数相同）。2、已签订租赁合同的市本级公共租赁住房承租家庭双方可进行房源调换，未签订租赁合同的承租家庭双方可进行房源调换，已签订租赁合同的承租家庭与未签订租赁合同的承租家庭间不可进行房源调换。03房源调换原则对“互不经济补偿”的进一步说明自愿平等、自由选择、互不经济补偿是房源调换的三大基本原则。在这基础之上，新文件补充了对违背“互不经济补偿”原则应承担后果的说明。具体如下：房源调换双方违反“互不经济补偿”原则的，市级住房保障管理部门将撤销其当次及今后再申请房源调换的资格，并将其行为通报市联合征信系统管理部门。04增加房源调换要求新文件增加了对申请调换家庭双方的承租状态和房屋现状的具体要求 。申请家庭若存在以下行为，房屋调换则不予同意。1.欠缴租金。2.改变房屋结构和装修现状。3.损坏房屋及附属设施设备等违反使用规定情形的。05增加“房源调换确认”流程未签订租赁合同的房源调换双方按调换后相应房源的交付要求办理租赁入住手续。已签订租赁合同的房源调换双方，应办理退房手续，且需对拟调换入住房源的装修及设施设备等状况确认具结。补充说明：以往的房源调换只有配对、申请、审核、公示、调换五个流程。在公示无异议后，房源调换双方即可办理调换手续。在新的文件规定出台后，经过公示的换房家庭还需通过网上或电话预约验房时间，在验房结束后方能办理换房手续。06增加房源调换限制新文件规定：已签订租赁合同的承租家庭剩余租赁期限不足六个月的，不可提交房源调换申请表。注：本通知自2017年10月15日起施行，本通知施行前已通过公共租赁住房（含廉租住房）自助换房信息大厅发布换房意向的承租家庭仍适用原有政策，新政策出台后提出换房意向的则需按照新的规定进行调换。

[律师回复] 下面就不动产登记怎么办理流程问题回答如下。　　1、共同申请与单方面申请的情形　　(1)因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。　　(2)属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：　　A、尚未登记的不动产首次申请登记的；　　B、继承、接受遗赠取得不动产权利的；　　C、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；　　D、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；　　E、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；　　F、申请更正登记或者异议登记的；　　G、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。　　2、去哪里办理不动产登记?　　当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。　　3、办理不动产登记要提交什么材料?　　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：　　(1)登记申请书；　　(2)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；　　(3)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；　　(4)不动产界址、空间界限、面积等材料；　　(5)与他人利害关系的说明材料；　　(6)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。　　不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。　　4、不动产登记机构怎么审查材料?　　(1)不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：　　A、属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；　　B、申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；　　C、申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；　　D、申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。　　不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。　　(2)不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：　　A、不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；　　B、有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；　　C、登记申请是否违反法律、行政法规规定。　　(3)属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：　　A、房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；　　B、在建建筑物抵押权登记；　　C、因不动产灭失导致的注销登记；　　D、不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。　　对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。　　不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。　　5、不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。　　6、登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。　　不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。　　7、什么情况下会不予登记?　　登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：　　(1)违反法律、行政法规规定的；　　(2)存在尚未解决的权属争议的；　　(3)申请登记的不动产权利超过规定期限的；　　(4)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

[律师回复] 在当前建筑市场不景气的环境下，施工企业为了承揽工程，通过各种途径开拓市场，寻找业务，不乏有通过第三人介绍工程，支付介绍费来承揽业务的施工企业存在。在司法实践中，“工程介绍费”（业内也称居间费、咨询费等）是否应该支付，一直存在诸多争议，我个人认为，要从工程介绍费的性质来看，介绍费应该属于《合同法》第426条规定的居间合同性质。所谓居间合同是指当事人双方约定，一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订立合同提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。我国对居间人的从业资格法律没有明确规定，但在2004年8月28通过的《经纪人管理办法》（国家工商行政管理总局令第14号）第二条“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织”。该《办法》中确实将工程中的居间人纳入了《经纪人管理办法》的调整范围，但《办法》第十条第二款规定“法律、行政法规规定经纪执业人员执业资格的，经纪执业人员应当取得资格”。建设工程中，法律和行政法规并没有规定工程居间人的资格限制，且该《办法》仅是部门规章，不影响合同的效力。既然工程居间人的准入门槛无限制，就要探讨居间的内容。我认为应该从工程是否属于招投标项目来区分。如果工程为非招投标工程，那么，该居间行为就合理合法，应该支付。如果该工程为招投标工程，就比较复杂。我国的《招标投标法》应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。在大型的工程项目中，虽然有严格的招投标程序保障公平公正，但在招投标的中间环节中介绍居间斡旋也在发挥巨大的作用。如果居间人通过各种渠道让施工企业中标并签订施工合同，居间人的义务也就完成，施工企业是否应该支付居间费或者咨询费？就工程介绍费，《最高人民法院关于承包单位介绍工程索要信息费如何处理问题的复函》（（1990）民他字第31号）指出“一九八七年二月十日城乡建设环境保护部、国家工商行政管理局所颁发的《关于加强建筑市场管理的暂行规定》第七条已明确规定：“承发包工程必须严格遵守国家政策、法规，严禁行贿受贿、索取回扣、弄虚作假。不准任何单位或个人私自介绍工程收取工程‘介绍费’。”胡拴毛向梁宝堂索要“信息费”的行为违反了上述规定，其诉讼请求应予驳回。同时，根据《民法通则》第六十一条第二款和第一百三十四条第三款的规定，胡拴毛已经取得的部分“信息费”可予以收缴”。根据1991年《建筑市场管理规定》（建法[1991]798号）第五条“任何单位和个人都不得在承发包活动中行贿受贿或收受“回扣”，不得以介绍工程任务为手段收取费用”；第三十三条“原城乡建设环境保护部、国家工商行政管理局1987年2月10日发布的《关于加强建筑市场管理的暂行规定》同时废止”。有人认为，从上述的相关规定来看，任何单位和个人都不得收取工程介绍费。 但是从《建筑市场管理规定》第三条“凡从事上述发包和承包活动的单位和个人，均须遵守本规定”来看，上述禁止性规定仅适用用从事发包和承包活动的单位和个人。行业外的人员并没有禁止。退一步说，即时该规定适用任何人，但其法律位阶属部门规章，并不能导致居间合同无效。工程介绍费的标准法律没有明确规定，一般只要是双方的真实意思表示即可。但考虑到建设工程领域的实际情况，哪些工程介绍费动辄就是按照工程总造价的3%-5%的比例支付，明显有失公平合理的原则，该介绍费甚至已经超过了建筑行业的平均利润，如果按照该比例支付，势必会导致工程偷工减料，给工程质量造成严重影响。因此介绍费可以根据居间人的实际成本及合理利润进行支持。