商品房买卖合同解约双方有什么损失

[律师回复] 房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现,造成损失，可以去申请，让违约方应当予以赔偿。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《商品房买卖合同解释》第
8、
9、14条的规定，在六种情形下，商品房的购买者有权主张已付房款双倍的惩罚性赔偿责任。
需要注意三点：
1、消费者购买商品房受到欺诈的，不能依据《消费者权益保护法》第49条的规定主张双倍惩罚性赔偿；
2、该惩罚性赔偿仅适用于房地产开发企业与购房者之间的房屋买卖合同，如果房屋的出卖人不是房地产开发企业，则不适用；
3、该惩罚性赔偿的双倍，不是合同标的额的双倍，而是已付房款的双倍，这是其与《消费者权益保护法》第49条的不同之处。
购买商品房时的双倍惩罚性赔偿，规定于三个条文，共有三个阶段，六种情形：
1、合同订立后——《商品房买卖合同解释》第8条规定，具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2、合同订立时——《商品房买卖合同解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3、交房阶段——《商品房买卖合同解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

[律师回复] 《买卖合同司法解释》第三十条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。据此，买卖合同违约方主张降低对守约方的损失赔偿额，应当具备如下条件： （1）守约方因对方违约而受有损害。 （2）买卖合同双方对损害的发生均有过错；虽然是违约方的违约行为引起了损害的发生，但受害方（即守约方）的过错也是损害发生的（次要）原因，也即违约方的违约行为并非损害发生的唯一原因，受害方的过错行为也对损害的发生起到了一定的作用。 （3）双方的过错与损害均有因果关系。具备上述条件的，违约方主张降低损害赔偿数额的，人民法院应予支持。

[律师回复] 《买卖合同司法解释》第三十条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。据此，买卖合同违约方主张降低对守约方的损失赔偿额，应当具备如下条件： （1）守约方因对方违约而受有损害。 （2）买卖合同双方对损害的发生均有过错；虽然是违约方的违约行为引起了损害的发生，但受害方（即守约方）的过错也是损害发生的（次要）原因，也即违约方的违约行为并非损害发生的唯一原因，受害方的过错行为也对损害的发生起到了一定的作用。 （3）双方的过错与损害均有因果关系。具备上述条件的，违约方主张降低损害赔偿数额的，人民法院应予支持。

[律师回复] 固定卖方违约的证据,固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，难以强制执行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同。二，应责令双方继续履行。注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），仅交付定金，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同，如另一方坚决要求继续履行的，比如发送短信给或打电话录音等。如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，注意在快递单上写明快递品名；
（
2）要求解除合同并赔偿损失。三、要求继续履行根据《上海市高级人民关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，不要给卖方留下买方违约的把柄。房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，如果买房需要贷款买房的情况下，很难判决继续履行，则只能适用定金罚则。，这时买方有两个选择，择一行使，由卖方双倍返还定金：
（
1）要求继续履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，买方一定要固定催告的证据，应当赔偿损失。”实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务。因此，在司法实践中，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行，除符合《合同法》第一百一十条规定外一、首先

[律师回复] 1、卖方毁约的，买方可以要求赔偿损失，有约定的按照合同约定赔偿，没有约定的按实际造成的损失赔偿。双方应当按照买卖合同的约定履行自身的义务，单方毁约除损害赔偿外，守约方有权要求其继续履行合同。
2、法律依据：《民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 我国《买卖合同司法解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。据此可见，买卖合同中约定定金条款的，应当首先适用定金条款；如果守约方实际损失超过定金数额，请求违约方赔偿超过部分的，人民亦应支持。但同时需注意赔偿总额以不超过权利人的损失为限，防止权利人因赔偿而获得额外利益。

[律师回复] 我国《买卖合同司法解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。据此可见，买卖合同中约定定金条款的，应当首先适用定金条款；如果守约方实际损失超过定金数额，请求违约方赔偿超过部分的，人民亦应支持。但同时需注意赔偿总额以不超过权利人的损失为限，防止权利人因赔偿而获得额外利益。

[律师回复] 我国《买卖合同司法解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。据此可见，买卖合同中约定定金条款的，应当首先适用定金条款；如果守约方实际损失超过定金数额，请求违约方赔偿超过部分的，人民亦应支持。但同时需注意赔偿总额以不超过权利人的损失为限，防止权利人因赔偿而获得额外利益。

[律师回复] 在合同中，经常会出现排除或者限制一方或双方责任的条款，称为免责条款。免责条款基于双方同意，但并不意味着它就一定有效。《合同法》第53条规定：“合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”这样的规定主要是鉴于在上述两种情况下，当事人的行为在本质上违反了法律关于任何人不得侵害他人的财产和人身的一般义务。当事人不能根据双方的协议免除责任。本纠纷中，李大妈、周大叔与张某之间事先达成口头合同，他们之间的买卖合同关系成立，但张某所说的“如糕点过期变质，后果概不负责”违反了《合同法》第53条的规定，属于无效的免责条款。张某不能因此免责。因此，李大妈、周大叔的损失应当由张某承担。同时，本纠纷还涉及违约责任和侵权责任的竞合，即行为人实施的行为违反了合同义务，构成违约；同时侵害了他人的人身权利，构成侵权。根据《合同法》第122条的规定以及相关民法原理，在侵权行为与违约行为竞合的情况下，当事人可以择一请求。因此，李大妈、周大叔既可以选择要求张某承担侵权责任，也可以要求张某承担违约责任。

[律师回复] 您好，关于买卖合同违约赔偿损失计算是什么这个问题，我的解答如下, 在买卖合同的履行过程中，违约的主要表现形式有两种：比如不交货、不付款、拒绝收货等,这种行为根本上了合同义务，称之为根本违约;另一种则是瑕疵履行，比如延期付款、延期交货、货物有瑕疵等。对于上述两种行为所产生的损失，违约方需要向守约方进行赔偿。　　赔偿损失的计算，根据《合同法》第113条的规定：违约方给守约方造成损失，包括合同履行后的可得利益以及实际损失。可得利益的计算前提是基于合同标的物市场价值在持续上涨的条件之上，如果合同标的物的市场价值在持续下跌，则不会产生可得利益。同时可得利益以及实际损失的计算必须在双方签订合同时可预见的范围之内。而且，守约方还须尽到避免损失扩大的义务。

[律师回复] 固定卖方违约的证据,固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，难以强制执行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同。二，应责令双方继续履行。注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），仅交付定金，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同，如另一方坚决要求继续履行的，比如发送短信给或打电话录音等。如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，注意在快递单上写明快递品名；
（
2）要求解除合同并赔偿损失。三、要求继续履行根据《上海市高级人民关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，不要给卖方留下买方违约的把柄。房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，如果买房需要贷款买房的情况下，很难判决继续履行，则只能适用定金罚则。，这时买方有两个选择，择一行使，由卖方双倍返还定金：
（
1）要求继续履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，买方一定要固定催告的证据，应当赔偿损失。”实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务。因此，在司法实践中，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行，除符合《合同法》第一百一十条规定外一、首先

[律师回复] 1、卖方毁约的，买方可以要求赔偿损失，有约定的按照合同约定赔偿，没有约定的按实际造成的损失赔偿。双方应当按照买卖合同的约定履行自身的义务，单方毁约除损害赔偿外，守约方有权要求其继续履行合同。
2、法律依据：《民法典》
第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

[律师回复] 违约金除了具有补偿性，还具有惩罚性功能，是对违约方违约行为的一种惩罚，目的是维护合同交易，提高合同的履约率，预防违约，与《合同法》的立法精神一致。《合同法》第二条的规定充分体现的是意思自治的原则，意识自治原则是最根本的原则，即合同双方按照自己的意愿进行缔约。《合同法》第六十条的规定充分体现的是诚实信用原则，即双方按照自己的承诺及时、有效的履行。合同双方当事人根据自己的意志进行缔约并明确双方的权利义务与违约责任（仅指违约金），一旦出现违约情形，应按照约定承担违约责任。合同约定了违约金后，如果守约方不能证明自己的实际损失，那么违约金便失去了参照的基础，有可能对另一方造成明显的不公平。《合同法》第一百一十四条和（最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二））第二十九条均规定违约金数额应以实际损失为参考，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等，凸显的是公平主义原则，用以平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突。但是，在缺少实际损失作参考的情况下，一味地追求公平原则而忽略意思自治和诚实守信原则，显然也违背合同法原则和立法目的。守约方能够证明对方存在违约行为时，虽未能证明没有损失违约金仍应支持，但需适当调整。

[律师回复] 固定卖方违约的证据,固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，难以强制执行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同。二，应责令双方继续履行。注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），仅交付定金，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同，如另一方坚决要求继续履行的，比如发送短信给或打电话录音等。如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，注意在快递单上写明快递品名；
（
2）要求解除合同并赔偿损失。三、要求继续履行根据《上海市高级人民关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，不要给卖方留下买方违约的把柄。房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，如果买房需要贷款买房的情况下，很难判决继续履行，则只能适用定金罚则。，这时买方有两个选择，择一行使，由卖方双倍返还定金：
（
1）要求继续履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，买方一定要固定催告的证据，应当赔偿损失。”实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务。因此，在司法实践中，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行，除符合《合同法》第一百一十条规定外一、首先

[律师回复] 您好，很高兴回答您提出的商品房买卖违约责任不公平的问题。购房者在签订合同时可能遇到过类似这样的约定：“买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。如果购房者付款不及时，要向开发商支付总房款的1%作为违约金。”这样的房屋买卖合同明显对开发商有利，因为总房款与已付房款通常相差较多，开发商违约只须按已付房款计算违约金，而购房人违约则要按总房价计算违约金，这明显对购房人不公平，违约赔偿比例相差悬殊。对此，购房者与开发商是平等的民事主体，买卖双方应该平等协调。如果双方未能达成一致意见签订正式合同，开发商应退还购房者定金。有的开发商在买房的时候给出种种诱惑，引诱消费者去买房，并且只能按照他们的合约来，这样很多消费者虽然知道违约责任不公平也仍然签约。因此，提醒您，买房是大笔金额的往来，千万不要因一时小利而忽略以后的危机。希望我的回答对您会有所帮助，如果您看过我的回答之后仍然有不清楚的地方，可以随时来电与我联系。

[律师回复] 《买卖合同司法解释》第三十条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。据此，买卖合同违约方主张降低对守约方的损失赔偿额，应当具备如下条件：
（1）守约方因对方违约而受有损害。
（2）买卖合同双方对损害的发生均有过错；虽然是违约方的违约行为引起了损害的发生，但受害方（即守约方）的过错也是损害发生的（次要）原因，也即违约方的违约行为并非损害发生的唯一原因，受害方的过错行为也对损害的发生起到了一定的作用。
（3）双方的过错与损害均有因果关系。具备上述条件的，违约方主张降低损害赔偿数额的，人民法院应予支持。

[律师回复] 具体是什么合同？本次疫情可能可以构成不可抗力的

[律师回复] 律师解答：您好，很高兴能够回答您的这个问题。一般来说，出租人的义务主要有：
1、出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。
2、出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的标的物须合于约定的用途。
3、出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。修缮租赁房屋是出租人的义务，如果出租人不履行维修义务，则可能承担的法律责任包括以下两类：
1、如房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。在租赁关系存续期间出租人未履行维修义务的，承租人可以催告其于一定期限内履行此义务，出租人仍不履行的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
2、出租人不及时修复租赁房屋，致使该房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任，承租人可以选择侵权或者违约责任主张权利。希望我的回答可以帮助到您，如果您好需要咨询其他法律问题的话，随时可以电话联系我。

[律师回复]
1、侵权损害赔偿一定要的损失。
2、《侵权责任法》第15条第1款规定：“承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。”
3、根据上述规定，承担民事责任并不一定要有损失，但是承担赔偿责任一定要有损失，因为“赔偿”就是“赔偿损失”，所以，侵权损害赔偿一定要有损失，否则也就不存在赔偿。