房屋交付应该具备什么条件,哪些情况可以拒绝收房

[律师回复] 对于业主来说，开发商破产清算后的影响很大。下面我们来谈开发商破产清算后，对业主有什么影响?开发商破产清算后，到底是好事还是坏事? 开发商破产清算后，对业主的影响有什么? 开发商破产后，清算的时候资产会缩水，开发商没钱回购这些已办理按揭的房屋，就是开发商没钱给银行退放的款，除非烂尾楼被拍卖，然后就不会再成为烂尾楼，客户买的房子也会照样拿到手。 开发商破产清算后，业主怎么做? 房产属于不动产，采用登记公示主义原则，即根据主管部门登记事项确定其权利归属。由此，对于尚未建成的房产项目，虽然买受人已经签定了合同并办理了备案，但是其所有权并未转移至买受人，仍然属于开发商的财产，根据《中华人民共和国企业破产法(试行)的规定，该房产项目将被作为开发商的破产财产，偿还债务。 那么，买受人根据合同约定要求开发商承担返还房款以及赔偿损失等违约责任的权利，向开发商主张债权。 开发商破产，开发商或者债权人可以申请破产清算，成立清算小组，对公司的债权债务进行清理。债权人可以申报债权。 法律依据： 《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿： (一) 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金; (二) 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款; (三) 普通破产债权。 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。 破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

[律师回复] 律师解答：您好，很高兴能够为您解答这个问题。购房者拒绝收房的情形主要有两种： 1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立，购房者就可以拒绝收房。 2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。购房人要保护自己的合法权利，必须采取合法、有效的途径。当发生质量问题后，消费者应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或严重影响正常居住，还是一般的其他质量缺陷，以便采取相应的对策。若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。希望我的回答能够帮助到您，如果您还需要咨询其他法律问题的，随时可以电话联系我。

[律师回复] 律师解答：您好，很高兴能够为您解答这个问题。购房者拒绝收房的情形主要有两种： 1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立，购房者就可以拒绝收房。 2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。购房人要保护自己的合法权利，必须采取合法、有效的途径。当发生质量问题后，消费者应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或严重影响正常居住，还是一般的其他质量缺陷，以便采取相应的对策。若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。希望我的回答能够帮助到您，如果您还需要咨询其他法律问题的，随时可以电话联系我。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 交房如果出现质量问题，业主可拒绝收房，哪怕开发商提供了《竣工验收备案表》，也可以提出异议!如果没有《竣工验收备案表》，可以拒绝收房更加理所当然。
收房流程及收房注意事项
一、注意及时接收入住通知书
1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
特别提示：
1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。
2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1.《竣工验收备案表》――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3.《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建设工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.实测面积登记表
特别提示：
1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5.提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 哪些情况业主可以拒绝收房 买受人在收到出卖人的交房通知后，有下列情形之一的可以拒绝接收： 1、房屋未经竣工验收合格的; 2、交付时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的;道路、电梯、供水、供电、燃气等基础生活设施不具备基本使用条件的; 3、擅自变更商品房的户型、朝向、结构等未通知买受人的; 4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。 司法实践中，各级处理因房屋质量问题而引起的商品房买卖合同纠纷时，一般将房屋质量问题划分为三个层次： 1.明显的主体结构质量不合格。所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构问题当然也包括地基基础工程的质量问题。 2.属于可以保修的一般质量问题。这是指除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，经修复后不影响正常居住使用的房屋质量问题。 3.介于前面两种情形之间的一种情形，即“严重影响正常居住使用”。而对于“严重影响正常居住使用”的认定，在司法实践中属于法官根据生活常识自由裁量的范围，常常参考如下几个要素： 危害居住人的程度，如果已经危害居住人的生命安全，直接认定影响居住使用;如果危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。另外，即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形，例如大面积的渗漏导致居住人装修被破坏及其他财产损失的，也应当认定为达到严重影响居住的程度。 修复次数。如果多次修复未果，也可认定为严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。 应将房屋质量问题放置于房屋的整体价值及买受人的购买目的中进行综合的评判。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 双方在房屋租赁合同到期后，任何一方不愿意续租的，合同因履行期满而终止，此时承租人继续占有房屋就没有了合同依据，而是一种无权占有的行为，对房屋所有权人的占有权是一种侵犯，所以是一种侵权行为。　　原承租人继续占有房屋期间的房屋使用费不得因为租赁期限届满而免除，相反应当继续参照原租金的标准支付房屋使用费，如果出租人又将房屋租赁给他人的，新租金低于旧租金的，原承租人承担旧租金加上因出租人不能交房对新承租人承担的违约责任。　　如果新租金高于旧租金的，两次租金的差额部分是出租人的可得利益损失，应当由侵权人赔偿。同时，出租人对新承租人承担的交房不能的违约责任，也应当由侵权人承担。　　据此，如果承租人实在无法协商，可以以租赁合同纠纷、排除妨害纠纷、返还原物纠纷三种案由向提讼，要求承租人腾空房屋并赔偿我刚才所说的损失。

[律师回复] 律师解答：您好，很高兴能够为您解答这个问题。购房者拒绝收房的情形主要有两种：
1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立，购房者就可以拒绝收房。
2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。购房人要保护自己的合法权利，必须采取合法、有效的途径。当发生质量问题后，消费者应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或严重影响正常居住，还是一般的其他质量缺陷，以便采取相应的对策。若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。希望我的回答能够帮助到您，如果您还需要咨询其他法律问题的，随时可以电话联系我。

[律师回复] 律师解答：您好，很高兴能够为您解答这个问题。购房者拒绝收房的情形主要有两种：
1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立，购房者就可以拒绝收房。
2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。购房人要保护自己的合法权利，必须采取合法、有效的途径。当发生质量问题后，消费者应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或严重影响正常居住，还是一般的其他质量缺陷，以便采取相应的对策。若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。希望我的回答能够帮助到您，如果您还需要咨询其他法律问题的，随时可以电话联系我。

[律师回复] 律师解答：您好，很高兴能够为您解答这个问题。购房者拒绝收房的情形主要有两种： 1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立，购房者就可以拒绝收房。 2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。购房人要保护自己的合法权利，必须采取合法、有效的途径。当发生质量问题后，消费者应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或严重影响正常居住，还是一般的其他质量缺陷，以便采取相应的对策。若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。希望我的回答能够帮助到您，如果您还需要咨询其他法律问题的，随时可以电话联系我。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 哪些情况业主可以拒绝收房
买受人在收到出卖人的交房通知后，有下列情形之一的可以拒绝接收：
1、房屋未经竣工验收合格的;
2、交付时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的;道路、电梯、供水、供电、燃气等基础生活设施不具备基本使用条件的;
3、擅自变更商品房的户型、朝向、结构等未通知买受人的;
4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
司法实践中，各级处理因房屋质量问题而引起的商品房买卖合同纠纷时，一般将房屋质量问题划分为三个层次：
1.明显的主体结构质量不合格。所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构问题当然也包括地基基础工程的质量问题。
2.属于可以保修的一般质量问题。这是指除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，经修复后不影响正常居住使用的房屋质量问题。
3.介于前面两种情形之间的一种情形，即“严重影响正常居住使用”。而对于“严重影响正常居住使用”的认定，在司法实践中属于法官根据生活常识自由裁量的范围，常常参考如下几个要素：
危害居住人的程度，如果已经危害居住人的生命安全，直接认定影响居住使用;如果危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。另外，即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形，例如大面积的渗漏导致居住人装修被破坏及其他财产损失的，也应当认定为达到严重影响居住的程度。
修复次数。如果多次修复未果，也可认定为严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。
应将房屋质量问题放置于房屋的整体价值及买受人的购买目的中进行综合的评判。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据最新的《物业管理条例》以下8种情况可以拒交物业管理费
1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝交纳这段时间的物业费；
2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；
3、对于物业公司要求交纳供热、空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；
4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；
5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；
6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。
7、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；
8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。扩展资料：《物业管理条例》第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：（
一)遵守业主公约、业主大会议事规则；（
二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（
三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（
四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；（
五)按时交纳物业服务费用；（
六)法律、法规规定的其他义务。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 哪些情况下可以拒绝赡养老人
我国的《婚姻法》规定：“子女对父母有赡养扶助的义务，子女不履行赡养义务时，无劳动能力或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利”。
完整的赡养义务包括物质供养，精神慰藉，生活照料3个方面，子女不得以任何理由及借口予以免除。
案例
一：父母未尽抚养义务，子女可以拒绝赡养吗?
60 多岁的何婆婆育有4个儿子，均已成家。，其丈夫去世后，何婆婆的4个儿子协商每人每年给其一定数量的粮物和现金，其中3个儿子都按约履行了义务，只有次子刘某某以自己幼时被送至亲戚家中至长大，父母没有抚养过他为由，拒绝履行义务，于是何婆婆将次子刘某某诉至。
遵义市红花岗区经审理后查明：刘某某与其兄弟间协商每年给何婆婆一定数量的粮物和现金，不违反法律规定和何婆婆的意愿，合法有效，应按约定履行义务，支持了何婆婆的诉请，判决被告刘某某立即将粮物和现金交与何婆婆。
法官解读：父母无力抚养幼年时的子女的，子女后应当履行赡养义务。虽然《婚姻法》为父母子女间规定了互相扶养的对等的权利义务，但这并不是说这两个权利是必须“等价交换”的，子女不能将父母是否对其履行了抚养教育义务作为自己履行赡养父母义务的前提。因此，子女对老年父母的赡养义务不得以此为由而解除。
案例
二：外嫁女儿也应承担赡养义务
李某某、郑某某这对老年夫妻有一个女儿李某，李某出嫁后无固定经济收入，对父母的赡养，李某一直以自己已经外嫁为由，拒绝履行义务。无奈之下，生活困难的李某某、郑某某将女儿告上了法庭。
遵义市红花岗区经审理后查明：原告李某某、郑某某现已年老，又无收入来源，被告李某作为子女负有在经济上接济，生活上直接照顾的责任，对原告的诉请予以支持，被告李某不仅是逃避法定义务，而且违反法律规定和公序良俗，应予以改正，判决被告李某每月按时支付给原告李某某、郑某某赡养费各250元，每月回家照看二老一次。
法官解读：没有经济收入的已嫁女儿有无赡养义务?出嫁女儿本人没有收入的，不能作为拒绝履行赡养老年父母义务的理由。因为她们从事的家务劳动与丈夫谋取生活资料的劳动具有同等价值，其丈夫劳动所得的收入属夫妻共同财产，夫妻双方对夫妻共同财产有平等的处分权，可从夫妻共同财产中支付赡养费。
案例
三：分不到家产,是否可以拒绝赡养老人?
年过八旬的刘某某、危某某夫妇一直住在海龙镇某村，二老将自己的房屋和土地分给了4个儿子，其目的是让4个儿子轮流赡养，现二老年岁已高，房间搬来搬去生活不便，故想收回自己的四间房屋居住。
而老四在二老的房屋上加盖了一层，辩称：“房子是我建的，不是父母的房子”，不愿意归还，导致二老无房居住。其他三个儿子则以二老没有分家、分地为借口，也不履行赡养义务。于是，二老请求责令四个儿子履行赡养义务，并归还住房。
遵义市红花岗区经审理查明上述事实后，根据《婚姻法》
第二十一条
第三款“子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或者生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利”的规定，判决4个儿子每月15日前向二老支付赡养费各100元，每年稻谷收割后一个月内向二老提供稻谷各250斤;判决老四将其一楼面向房屋右侧起的
第一通间和第二通间的前半部分交付给二老居住。
法官解读：“赡养父母不能以‘分家析产’为条件”。子女赡养父母是法定义务，不受父母有无财产、是否分过家以及分家是否公平的影响。
案例
四：子女再多也要分摊赡养扶助义务
李某某、邹某某夫妇二人年纪较大，加上眼睛的视力问题，已基本丧失劳动能力，又年老多病，需经常花费医疗。育有的5个子女，均已各自生活，但很少顾及二老的起居，未尽赡养义务，对二老经常不管不问，二老多次到医院接受治疗，他们更是避之不及。为此，二老曾多次寻求村委会、镇政府的帮助，但一直未得到解决。一气之下二老一纸诉状将5个子女全部告上了法庭。
遵义市红花岗区经审理后查明：二老年迈且生活困难，作为二老的5个子女，对二老均具有赡养义务，同时结合二老当地生活水平、日常用药等开支以及5个子女的经济收入状况，应由5个子女尽赡养义务和分摊日常医疗费，判决每人每月各自分摊二老生活费和日常医疗费用300元。
法官解读：子女怎样分担赡养扶助义务?父母有多个子女的，应当共同承担赡养扶助父母的义务;每位子女承担义务的多少，应当根据各个子女的生活、经济条件进行协商;子女不能以父母对其年幼时的关心、疼爱程度或者结婚时资助的多少作为砝码来衡量赡养扶助义务的多少;当父母由于生病，生活不能自理时，子女除应分担为其治病所需的医药费、手术费、住院费等外，还应承担照顾、护理父母的义务。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 哪些情况业主可以拒绝收房 买受人在收到出卖人的交房通知后，有下列情形之一的可以拒绝接收： 1、房屋未经竣工验收合格的; 2、交付时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的;道路、电梯、供水、供电、燃气等基础生活设施不具备基本使用条件的; 3、擅自变更商品房的户型、朝向、结构等未通知买受人的; 4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。 司法实践中，各级处理因房屋质量问题而引起的商品房买卖合同纠纷时，一般将房屋质量问题划分为三个层次： 1.明显的主体结构质量不合格。所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构问题当然也包括地基基础工程的质量问题。 2.属于可以保修的一般质量问题。这是指除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，经修复后不影响正常居住使用的房屋质量问题。 3.介于前面两种情形之间的一种情形，即“严重影响正常居住使用”。而对于“严重影响正常居住使用”的认定，在司法实践中属于法官根据生活常识自由裁量的范围，常常参考如下几个要素： 危害居住人的程度，如果已经危害居住人的生命安全，直接认定影响居住使用;如果危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。另外，即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形，例如大面积的渗漏导致居住人装修被破坏及其他财产损失的，也应当认定为达到严重影响居住的程度。 修复次数。如果多次修复未果，也可认定为严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。 应将房屋质量问题放置于房屋的整体价值及买受人的购买目的中进行综合的评判。

[律师回复] 您好，可以拒绝。应当是在验收合格后交房。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 双方在房屋租赁合同到期后，任何一方不愿意续租的，合同因履行期满而终止，此时承租人继续占有房屋就没有了合同依据，而是一种无权占有的行为，对房屋所有权人的占有权是一种侵犯，所以是一种侵权行为。原承租人继续占有房屋期间的房屋使用费不得因为租赁期限届满而免除，相反应当继续参照原租金的标准支付房屋使用费，如果出租人又将房屋租赁给他人的，新租金低于旧租金的，原承租人承担旧租金加上因出租人不能交房对新承租人承担的违约责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 哪些情况下可以拒绝赡养老人
我国的《婚姻法》规定：“子女对父母有赡养扶助的义务，子女不履行赡养义务时，无劳动能力或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利”。
完整的赡养义务包括物质供养，精神慰藉，生活照料3个方面，子女不得以任何理由及借口予以免除。
案例
一：父母未尽抚养义务，子女可以拒绝赡养吗?
60 多岁的何婆婆育有4个儿子，均已成家。，其丈夫去世后，何婆婆的4个儿子协商每人每年给其一定数量的粮物和现金，其中3个儿子都按约履行了义务，只有次子刘某某以自己幼时被送至亲戚家中至长大，父母没有抚养过他为由，拒绝履行义务，于是何婆婆将次子刘某某诉至。
遵义市红花岗区经审理后查明：刘某某与其兄弟间协商每年给何婆婆一定数量的粮物和现金，不违反法律规定和何婆婆的意愿，合法有效，应按约定履行义务，支持了何婆婆的诉请，判决被告刘某某立即将粮物和现金交与何婆婆。
法官解读：父母无力抚养幼年时的子女的，子女后应当履行赡养义务。虽然《婚姻法》为父母子女间规定了互相扶养的对等的权利义务，但这并不是说这两个权利是必须“等价交换”的，子女不能将父母是否对其履行了抚养教育义务作为自己履行赡养父母义务的前提。因此，子女对老年父母的赡养义务不得以此为由而解除。
案例
二：外嫁女儿也应承担赡养义务
李某某、郑某某这对老年夫妻有一个女儿李某，李某出嫁后无固定经济收入，对父母的赡养，李某一直以自己已经外嫁为由，拒绝履行义务。无奈之下，生活困难的李某某、郑某某将女儿告上了法庭。
遵义市红花岗区经审理后查明：原告李某某、郑某某现已年老，又无收入来源，被告李某作为子女负有在经济上接济，生活上直接照顾的责任，对原告的诉请予以支持，被告李某不仅是逃避法定义务，而且违反法律规定和公序良俗，应予以改正，判决被告李某每月按时支付给原告李某某、郑某某赡养费各250元，每月回家照看二老一次。
法官解读：没有经济收入的已嫁女儿有无赡养义务?出嫁女儿本人没有收入的，不能作为拒绝履行赡养老年父母义务的理由。因为她们从事的家务劳动与丈夫谋取生活资料的劳动具有同等价值，其丈夫劳动所得的收入属夫妻共同财产，夫妻双方对夫妻共同财产有平等的处分权，可从夫妻共同财产中支付赡养费。
案例
三：分不到家产,是否可以拒绝赡养老人?
年过八旬的刘某某、危某某夫妇一直住在海龙镇某村，二老将自己的房屋和土地分给了4个儿子，其目的是让4个儿子轮流赡养，现二老年岁已高，房间搬来搬去生活不便，故想收回自己的四间房屋居住。
而老四在二老的房屋上加盖了一层，辩称：“房子是我建的，不是父母的房子”，不愿意归还，导致二老无房居住。其他三个儿子则以二老没有分家、分地为借口，也不履行赡养义务。于是，二老请求责令四个儿子履行赡养义务，并归还住房。
遵义市红花岗区经审理查明上述事实后，根据《婚姻法》
第二十一条
第三款“子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或者生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利”的规定，判决4个儿子每月15日前向二老支付赡养费各100元，每年稻谷收割后一个月内向二老提供稻谷各250斤;判决老四将其一楼面向房屋右侧起的
第一通间和第二通间的前半部分交付给二老居住。
法官解读：“赡养父母不能以‘分家析产’为条件”。子女赡养父母是法定义务，不受父母有无财产、是否分过家以及分家是否公平的影响。
案例
四：子女再多也要分摊赡养扶助义务
李某某、邹某某夫妇二人年纪较大，加上眼睛的视力问题，已基本丧失劳动能力，又年老多病，需经常花费医疗。育有的5个子女，均已各自生活，但很少顾及二老的起居，未尽赡养义务，对二老经常不管不问，二老多次到医院接受治疗，他们更是避之不及。为此，二老曾多次寻求村委会、镇政府的帮助，但一直未得到解决。一气之下二老一纸诉状将5个子女全部告上了法庭。
遵义市红花岗区经审理后查明：二老年迈且生活困难，作为二老的5个子女，对二老均具有赡养义务，同时结合二老当地生活水平、日常用药等开支以及5个子女的经济收入状况，应由5个子女尽赡养义务和分摊日常医疗费，判决每人每月各自分摊二老生活费和日常医疗费用300元。
法官解读：子女怎样分担赡养扶助义务?父母有多个子女的，应当共同承担赡养扶助父母的义务;每位子女承担义务的多少，应当根据各个子女的生活、经济条件进行协商;子女不能以父母对其年幼时的关心、疼爱程度或者结婚时资助的多少作为砝码来衡量赡养扶助义务的多少;当父母由于生病，生活不能自理时，子女除应分担为其治病所需的医药费、手术费、住院费等外，还应承担照顾、护理父母的义务。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 没有赡养义务的人可以拒绝赡养。有赡养义务的人任何情况都要进行赡养。《婚姻法》
第二十一条　父母对子女有抚养教育的义务；子女对父母有赡养扶助的义务。　　父母不履行抚养义务时，未成年的或不能生活的子女，有要求父母付给抚养费的权利。　　子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。
第二十八条　有负担能力的祖父母、外祖父母，对于父母已经死亡或父母无力抚养的未成年的孙子女、外孙子女，有抚养的义务。有负担能力的孙子女、外孙子女，对于子女已经死亡或子女无力赡养的祖父母、外祖父母，有赡养的义务。
第三十条　子女应当尊重父母的婚姻权利，不得干涉父母再婚以及婚后的生活。子女对父母的赡养义务，不因父母的婚姻关系变化而终止。
第四十八条　对拒不执行有关扶养费、抚养费、赡养费、财产分割、遗产继承、探望子女等判决或裁定的，由人民依法强制执行。有关个人和单位应负协助执行的责任。《老年人权益保障法》
第十四条赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务的人。赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务。
第十九条赡养人不得以放弃继承权或者其他理由，拒绝履行赡养义务。赡养人不履行赡养义务，老年人有要求赡养人付给赡养费等权利。赡养人不得要求老年人承担力不能及的劳动。第二十条经老年人同意，赡养人之间可以就履行赡养义务签订协议。赡养协议的内容不得违反法律的规定和老年人的意愿。基层群众性自治组织、老年人组织或者赡养人所在单位监督协议的履行。第二十一条老年人的婚姻自由受法律保护。子女或者其他亲属不得干涉老年人离婚、再婚及婚后的生活。赡养人的赡养义务不因老年人的婚姻关系变化而消除。第二十三条老年人与配偶有相互扶养的义务。由兄、姐扶养的弟、妹成年后，有负担能力的，对年老无赡养人的兄、姐有扶养的义务。第二十四条赡养人、扶养人不履行赡养、扶养义务的，基层群众性自治组织、老年人组织或者赡养人、扶养人所在单位应当督促其履行。《继承法》第十二条丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为
第一顺序继承人。没有民事行为能力的人除外。《民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：
(一)祖父母、外祖父母;
(二)兄、姐;
(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提讼的，由人民裁决。没有
第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。第十七条无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：
(一)配偶;
(二)父母;
(三)成年子女;
(四)其他近亲属;
(五)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提讼的，由人民裁决。没有第一款规定的监护人的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。

[律师回复] 您好！关于您所说的问题，回答如下，仅供参考。
1、您的问题是托收承付的拒绝付款问题。
2、根据中国人民银行《支付结算办法》第一百九十三条的规定：下列情况付款人在承付期内，可向银行提出全部或部分拒绝付款：
（一）没有签订购销合同或购销合同未订明托收承付结算方式的款项。　　
（二）未经双方事先达成协议，收款人提前交货或因逾期交货付款人不再需要该项货物的款项。　　
（三）未按合同规定的到货地址发货的款项。　　
（四）代销、寄销、赊销商品的款项。　　
（五）验单付款，发现所列货物的品种、规格、数量、价格与合同规定不符，或货物已到，经查验货物与合同规定或发货清单不符的款项。　　
（六）验货付款，经查验货物与合同规定或与发货清单不符的款项。　　
（七）货款已经支付或计算有错误的款项。　　不属于上述情况的，付款人不得向银行提出拒绝付款。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买受人在收到出卖人的交房通知后，有下列情形之一的可以拒绝接收： 1、房屋未经竣工验收合格的; 2、交付时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的;道路、电梯、供水、供电、燃气等基础生活设施不具备基本使用条件的; 3、擅自变更商品房的户型、朝向、结构等未通知买受人的; 4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。 司法实践中，各级处理因房屋质量问题而引起的商品房买卖合同纠纷时，一般将房屋质量问题划分为三个层次： 1.明显的主体结构质量不合格。所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构问题当然也包括地基基础工程的质量问题。 2.属于可以保修的一般质量问题。这是指除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，经修复后不影响正常居住使用的房屋质量问题。 3.介于前面两种情形之间的一种情形，即“严重影响正常居住使用”。而对于“严重影响正常居住使用”的认定，在司法实践中属于法官根据生活常识自由裁量的范围，常常参考如下几个要素： 危害居住人的程度，如果已经危害居住人的生命安全，直接认定影响居住使用;如果危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。另外，即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形，例如大面积的渗漏导致居住人装修被破坏及其他财产损失的，也应当认定为达到严重影响居住的程度。 修复次数。如果多次修复未果，也可认定为严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。 应将房屋质量问题放置于房屋的整体价值及买受人的购买目的中进行综合的评判。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、已经登记结婚并同居生活的。 这种情形下一般不予返还，无论是理论上、司法解释的规定上、司法实践上还是风俗习惯上，认识是一致的，本文不再赘述。 2、男女双方未办理结婚登记手续而同居生活时间较长的，一般应当以两年以上。 男女双方未办理结婚登记手续而同居生活两年以上。对该种情况确定不予返还，主要理由： 首先，在当地广大农村地区，一贯将举行结婚仪式并共同生活视为男女结婚的标志。双方一旦结婚，就成为了一家人，婚约就自然的过渡到婚姻阶段，订立婚约的目的包括给付彩礼的目的都已经实现。接受彩礼的女方在人们的心目中，就由一个大姑娘变为了媳妇，其道德评价就会降低。根据习俗，在这种情况下，彩礼一般就不再返还; 其次，两年的限制主要是基于诉权的时限原则。男女双方缔结婚姻，都是希望长期共同生活，如果双方不办结婚登记同居生活时间较短，双方订立婚约的目的没有实现，那么彩礼还是需要返还的。同居生活的时间限制，主要还是参照诉讼时效的规定来确定。 3、男女双方未办理结婚登记手续而同居生活期间生育子女的。 男女双方同居生活虽然没有办理结婚登记手续，但是双方的“婚姻”生活因生育子女，而更加牢固，因生育子女而更能成为一个名符其实的家庭。如果双方解除这种所谓的“婚姻”关系，将会给女方造成更大的伤害。因此，确定这种情况下彩礼不再返还。 4、男女双方未办理结婚登记手续而同居生活，所接受的彩礼确已用于共同生活的。 一方面接受的彩礼已经在共同生活中花费掉，其权利的客体已经不存在，属于返还不能;另一方面彩礼用于共同生活，事实上已经与“夫妻”共同财产相混同，也不应当返还。这种情况在司法实践中应从以下几个方面掌握：首先要求“确已”用于共同生活。这就要求接受彩礼的一方，要提供确实充分的证据加以证实，避免依此为借口拒绝返还彩礼;其次女方在“结婚”前购买的嫁妆，双方共同使用，不能视为用于共同生活。因为女方的嫁妆是其“婚前”财产，在双方共同生活期间，男方也有其婚前财产用于共同生活，都不能使用该项规定;另外，共同生活的界定，主要限制在家庭成员因生活、生产需要并实际支出，比如男女一方或双方患病花费、共同经营投资等。 5、在婚约存续期间，婚约当事人死亡的。 因为男女双方订立婚约后，就以未婚夫妻的名义交往，在交往过程中，双方都在为将来缔结婚姻做着准备，其中一方因病或其他意外事故死亡，也会给对方带来很大的痛苦。这种情况下婚约的解除并不是当事人的意愿，如果在将彩礼予以返还，就有点不近人情，与风俗习惯相违背。这里需要注明的是，在死亡前已经的应予除外。