二手房交易中介费什么时候给

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖交失败，能否要求退还中介费用 司法程序对于中介费的认定处理主要有三种方式，除中介公司自身原因致使买卖双方没能履行合同完成交易外，其他两种情况当事人都可能涉及一定的劳务费用。 购房前需了解正常交易流程 “对于二手房购房者而言，要妥善保护自己在二手房买卖中的合法权益，首先得了解一套相对规范的交易流程。”李文华认为，首先买方需了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。如果卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金非商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。 买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审批。 在缴纳税费方面。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。之后，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。在买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 中介费、“劳务费”支付司法处理有三种 在一系列二手房买卖的交易流程中，老百姓通常有一个理解误区，认为只有履行完毕交房过户手续后才需要支付中介费，其实这种观点是不全面的，他表示，在中介费、“劳务费”的认定中，司法处理主要有三种， 一、中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，但值得注意的是，中介公司可以要求适当劳务费。 二、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，而非由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司仍然有权收取中介费，但应当酌情调低。 三、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，但由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司无权收取中介费。 “实际上，在 中介公司促成买卖双方签订买卖合同后，非中介公司自身原因，当事人都需要承担一定的费用，因此，买卖双方在签订买卖合同时，须慎而后行。” 李文华提醒，在现今交易量低迷的形势下，一些中介公司为了维持生计，达到赚取中介费的目的，常会采取一些策略变相“迫使”当事人支付中介费。 案例1 说服无明确购房意向的看房人签订意向性协议 市民王女士准备给儿子购置一套住房，某中介带王女士看房后采取软磨硬泡等各种方式说服王女士签订了购房意向书，签订后王女士即放弃购房。中介公司到要求中介费。 分析：由于王女士因中介公司软磨硬泡等各种方式签订购房意向书(无明确购房意向)，且王女士放弃购房，因此认为，属于中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，不过，作为中介公司仍可要求适当劳务费，也就是说，王女士须支付适当劳务费给中介公司。 案例2 跳过让买卖双方先签订意向书、进一步协商后再签订买卖合同的环节，而说服有意向的买卖双方直接签订买卖合同 市民王女士准备为儿子结婚购置一套住房，在中介带领看房后确定了购房意向，中介称不需要签订意向性协议、直接签订网上备案的《市房地产买卖合同》即可，并代为起草合同条款，后买卖双方协商同意不履行合同进行交易。中介公司到要求中介费。 分析：按流程，应先签订购房意向书，后“进一步协商，签订买卖合同”，中介公司却省去了“意向书”环节，直接要求购房者签订买卖合同，之后买卖双方却协商放弃买房 ，面对这种情况，由于已签订买卖合同，故仍支持中介费请求，但考虑到是当事双方协商放弃购房交易，因此，中介费须酌情调低。 案例3 对于被限购的看房人称有办法可以帮其购房并说服买卖双方签订买卖合同 李小姐准备新购置一套别墅 由于其丈夫已有一套住房被限购，担心无法购买，但中介称有办法可以操作并说服买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，但交易最终未能完成。中介公司至要求中介费。 分析：已限购的李小姐一家，在中介自称“有办法操作”的情况下与上家签订买卖合同，但最后，购房无法过户致使购房失败，从实质上看，这次在中介公司“劝说” 下的购房行为从开始到购房终止，中介公司都有主要责任，也就是说，虽然中介公司促成了买卖合同成立，但由于中介公司的原因导致未能履行合同，所以认定中介无权要求中介费。

[律师回复] 1、二手房按揭贷款的风险 在办理二手房按揭贷款的过程中，中介对银行承担着保证的责任，保证二手房交易的真实性，交易资料的合法与真实性，以及抵押合同未办理前借款人违约时的保证责任。所以，中介需要做到全面了解出售房产的相关资料，以及客户的还贷能力等问题，在没有百分之百把握之前不要轻易对于客户提出的贷款额度及年限等问题作出承诺。 2、虚报成交价引起的风险 有些人在进行二手房交易时会要求中介虚报成交价，主要分为“高报 ”与“低报”两种情况，“高报”是为了在向银行贷款时能够争取到更大金额的贷款，“低报”是为了逃避有关的税费。这时，中介在交易中起着见证的作用，对成交价也有见证的责任，因此都需要担负相关的法律责任，所以遇见这种情况应该向客户说明清楚并争取签订免责条款。 3、伪造签名的风险 有时由于一些经客户签名的文件因某种原因不符合有关部门的要求，中介可能会因为怕麻烦就直接伪造签名，结果后被相关部门退回，影响了交易进度，还引起了客户不满，从而造成客户在交易中途突然决定取消交易、不支付服务佣金等情况的出现。这样的方式不仅给自身造成困扰，也会给公司带来形象和利益上的损害，因此不适宜使用。 4、房源保管的风险 卖家在将房源委托中介公司进行销售或租赁时，会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用，这样一来，中介公司就要承担该房源的保管风险，如果该房源发生失窃或是被人为损坏等情况，所造成的损失都会由中介公司负责赔偿，尤其是一些价值不菲的房源，中介就需要承担更大的风险。因此，中介在接受房源的钥匙时，应针对房源保管的责任承担问题等，与卖家签订有关协议，尽量规避房源保管的风险。

[律师回复] 成交后需要支付中介费