商标评估法律依据的原则是什么?

[律师回复] 您好，现在村里拆的乱七八糟的、也没有水了、说供水设备坏了维修费让没拆迁的这些农户拿钱、没有达成就一直停水；评估房子的事上面也没有来人协商

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则：1．价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。2．供求原则房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。进行房地产评估时，必须充分考虑房地产的供求状况。由于房地产具有地理位置的固定性。地区性和个别性，这种供求状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产供求变化时，除了要分析一定时间内供求总量的变化外，还要分析供求结构的变化。此外，由于房地产在某地区、某城市的供给量是有限的，故分析房地产供求，应侧重于分析房地产需求的总量与结构。3．房地分离评估、综合计价原则该原则是指分别对房屋和土地进行评估，然后把房和地两个因素进行综合分析，最终以一个价格体出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定的。房屋价格与土地价格的形成不同。房屋价格是房屋商品价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同，有一套评估制度，须通过一定的估价程序后获得。4．依法原则房地产价格评估，要以有关法律为依据，如《城市规划法》规定了土地的用途、容积率，建筑物高度与建筑风格等，房地产评估就必须考虑这些规定。评估人员必须熟悉有关的法律、法规，才能做到依法评估，保证评估结果的实际可靠。5．替代原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。房地产价格也符合这一规律。在评估中，房地产价格可由效用均等的替代房地产来决定。由于房地产具有个别性特性，很难找到完全相同的房地产。但是，在同一市场上，同类型房地产的效用可以相互替代，如住宅与住宅，办公楼与办公楼。在选择比较对象时，应选择具有较大替代性的房地产，替代原则是市场比较法的理论基础。6．最有效使用原则房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格。对当前最有效使用的确定，往往是基于对未来效用的预测并与当前效用对比的结果。预测的准确性直接关系到这种判断的可靠性。7、边际收益先递增后递减原则进行房地产投资时，一种生产要素可变，其他生产要素不变财，开始时每增加投入一单位该生产要素，收益递增。但收益达到某一数值后，如果再追加投资该生产要素，每增加一单位投入，其收益则递减。理解此原则，即可找出房地产的边际有效使用点。8、评估时日原则房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。9．预测原则及变动原则对房地产价格的评估，重要的并非过去，而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定的。预期收益越大，房地产价格越高。预测原则与变动原则是相关联的。变动原则的含义：房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动，房地产价格也必然随之增减。进行房地产估价时，应密切关注各种因素的动态，并对这些因素变动造成的房地产价格的波动作出合理的判断。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则：1．价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。2．供求原则房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。进行房地产评估时，必须充分考虑房地产的供求状况。由于房地产具有地理位置的固定性。地区性和个别性，这种供求状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产供求变化时，除了要分析一定时间内供求总量的变化外，还要分析供求结构的变化。此外，由于房地产在某地区、某城市的供给量是有限的，故分析房地产供求，应侧重于分析房地产需求的总量与结构。3．房地分离评估、综合计价原则该原则是指分别对房屋和土地进行评估，然后把房和地两个因素进行综合分析，最终以一个价格体出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定的。房屋价格与土地价格的形成不同。房屋价格是房屋商品价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同，有一套评估制度，须通过一定的估价程序后获得。4．依法原则房地产价格评估，要以有关法律为依据，如《城市规划法》规定了土地的用途、容积率，建筑物高度与建筑风格等，房地产评估就必须考虑这些规定。评估人员必须熟悉有关的法律、法规，才能做到依法评估，保证评估结果的实际可靠。5．替代原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。房地产价格也符合这一规律。在评估中，房地产价格可由效用均等的替代房地产来决定。由于房地产具有个别性特性，很难找到完全相同的房地产。但是，在同一市场上，同类型房地产的效用可以相互替代，如住宅与住宅，办公楼与办公楼。在选择比较对象时，应选择具有较大替代性的房地产，替代原则是市场比较法的理论基础。6．最有效使用原则房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格。对当前最有效使用的确定，往往是基于对未来效用的预测并与当前效用对比的结果。预测的准确性直接关系到这种判断的可靠性。7、边际收益先递增后递减原则进行房地产投资时，一种生产要素可变，其他生产要素不变财，开始时每增加投入一单位该生产要素，收益递增。但收益达到某一数值后，如果再追加投资该生产要素，每增加一单位投入，其收益则递减。理解此原则，即可找出房地产的边际有效使用点。8、评估时日原则房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。9．预测原则及变动原则对房地产价格的评估，重要的并非过去，而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定的。预期收益越大，房地产价格越高。预测原则与变动原则是相关联的。变动原则的含义：房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动，房地产价格也必然随之增减。进行房地产估价时，应密切关注各种因素的动态，并对这些因素变动造成的房地产价格的波动作出合理的判断。

[律师回复]
1、《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条 国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。
　　
2、企业改制资产评估依据《中华人民共和国企业国有资产法》第三十九条 本法所称企业改制是指：
　　
（一）国有独资企业改为国有独资公司；
　　
（二）国有独资企业、国有独资公司改为国有资本控股公司或者非国有资本控股公司；
　　
（三）国有资本控股公司改为非国有资本控股公司。
　　
3、若您所指的企业改制并非《中华人民共和国企业国有资产法》第三十九条规定，则请参照《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条 企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：
　　
（一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；
　　
（二）以非货币资产对外投资；
　　
（三）合并、分立、破产、解散；
　　
（四）非上市公司国有股东股权比例变动；
　　
（五）产权转让；
　　
（六）资产转让、置换；
　　
（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；
　　
（八）以非货币资产偿还债务；
　　
（九）资产涉讼；
　　
（十）收购非国有单位的资产；
　　（十一）接受非国有单位以非货币资产出资；
　　（十二）接受非国有单位以非货币资产抵债；
　　（十三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

[律师回复]
一、工程质量标准有几个验收评定等级
国家颁发的《建筑安装工程质量检验评理标准》规定，分项、分部、单位工程质量均分为“合格”与“优良”两个等级
1、合格
(1)保证项日必须符合相应质量检验评定标准的规定;
(2)基本项目抽检的处(件)，均应符合相应质量检验评定标准的合格规定;
(3)允许偏差项日抽枪的点数中，建筑工程有70%及其以上、达筑设备安装工程80%及其以上的实测值在相应质量检验评定标准的允许偏差范围内，其余的超允许偏差的实测值也应基本达到相应质量检验评定标准的规定。
2、优良
(1)保证项目：必须符合相应质量检验评定标准的规定。
(2)基本项目：一个分项工程的检验项目含有几个，其中的每一个可称其为子项。 每个子项所抽检的处(件)均应符合相应的质量检验评定的合格标准规定，且其中50%及其以上的处(件)达到优良标准要求，该子项即评为优良，一个分项工程所含的子项全部合格，且其中有50%及其以上的子项达到优良标准者，该分项工程的基本项目即为优良。
(3)允许偏差项目抽检的点数中，有90%及其以上的实测值应在相应质量检验评定标准的允许他差范围内。
二、分部工程的质量等级应符合以下规定
1、合格分部工程中所含分项工程的质量全部达到合格的标准。
2、优良 分部工程中所含分项工程的质量在全部达到合格标准的基础上，其中有50%及其以上的分项工程为优良，且建筑设备安装工程中指定的主要分项工程必须达到优良。指定的主要分项工程是：
(1)建筑采暖卫生与煤气分部工程中的锅炉安装、煤气调压装置分项工程;
(2)建筑电气安装分部工程中的电力变压器安装、成套配电柜(盘)及动力开关柜安装、电缆线路分项工程;
(3)通风与空调分部工程中的有关空气洁净的分项工程;
(4)建筑电梯安装分部工程中的安全保护装置、试运转分项工程。
三、建筑安装工程承包印花税的相关内容
(一)建筑安装工程承包印花税税率
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：建筑安装工程承包合同的印花税税率是万分之三。
2、印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。
(二)建筑安装工程承包合同的印花税计税依据含增值税
在按合同金额计征印花税的情形下，建筑安装工程承包合同的印花税计税依据是否含增值税按以下三种情况处理：
(一)如果建筑安装工程承包合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据;
(二)如果建筑安装工程承包合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据;
(三)如果建筑安装工程承包合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额(即含税金额)作为印花税的计税依据。
(三)印花税如何交纳
印花税实行的是“三自”缴纳方式，印花税暂行条例中仅对纳税时间作了规定，并没有对纳税地点进行明确，这说明印花税注重的是合同是否贴花，而不强调在哪里贴花。条例第十四条规定的“合同在签订时贴花”的“签订时”不是一个点的概念，而是一个时间段的意思。例如，北京的某企业上午在上海签订了一份应税合同，下午将此合同带回北京贴花，这也应理解为“签订时贴花”。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则：1．价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。2．供求原则房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。进行房地产评估时，必须充分考虑房地产的供求状况。由于房地产具有地理位置的固定性。地区性和个别性，这种供求状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产供求变化时，除了要分析一定时间内供求总量的变化外，还要分析供求结构的变化。此外，由于房地产在某地区、某城市的供给量是有限的，故分析房地产供求，应侧重于分析房地产需求的总量与结构。3．房地分离评估、综合计价原则该原则是指分别对房屋和土地进行评估，然后把房和地两个因素进行综合分析，最终以一个价格体出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定的。房屋价格与土地价格的形成不同。房屋价格是房屋商品价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同，有一套评估制度，须通过一定的估价程序后获得。4．依法原则房地产价格评估，要以有关法律为依据，如《城市规划法》规定了土地的用途、容积率，建筑物高度与建筑风格等，房地产评估就必须考虑这些规定。评估人员必须熟悉有关的法律、法规，才能做到依法评估，保证评估结果的实际可靠。5．替代原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。房地产价格也符合这一规律。在评估中，房地产价格可由效用均等的替代房地产来决定。由于房地产具有个别性特性，很难找到完全相同的房地产。但是，在同一市场上，同类型房地产的效用可以相互替代，如住宅与住宅，办公楼与办公楼。在选择比较对象时，应选择具有较大替代性的房地产，替代原则是市场比较法的理论基础。6．最有效使用原则房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格。对当前最有效使用的确定，往往是基于对未来效用的预测并与当前效用对比的结果。预测的准确性直接关系到这种判断的可靠性。7、边际收益先递增后递减原则进行房地产投资时，一种生产要素可变，其他生产要素不变财，开始时每增加投入一单位该生产要素，收益递增。但收益达到某一数值后，如果再追加投资该生产要素，每增加一单位投入，其收益则递减。理解此原则，即可找出房地产的边际有效使用点。8、评估时日原则房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。9．预测原则及变动原则对房地产价格的评估，重要的并非过去，而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定的。预期收益越大，房地产价格越高。预测原则与变动原则是相关联的。变动原则的含义：房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动，房地产价格也必然随之增减。进行房地产估价时，应密切关注各种因素的动态，并对这些因素变动造成的房地产价格的波动作出合理的判断。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则：1．价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。2．供求原则房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。进行房地产评估时，必须充分考虑房地产的供求状况。由于房地产具有地理位置的固定性。地区性和个别性，这种供求状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产供求变化时，除了要分析一定时间内供求总量的变化外，还要分析供求结构的变化。此外，由于房地产在某地区、某城市的供给量是有限的，故分析房地产供求，应侧重于分析房地产需求的总量与结构。3．房地分离评估、综合计价原则该原则是指分别对房屋和土地进行评估，然后把房和地两个因素进行综合分析，最终以一个价格体出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定的。房屋价格与土地价格的形成不同。房屋价格是房屋商品价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同，有一套评估制度，须通过一定的估价程序后获得。4．依法原则房地产价格评估，要以有关法律为依据，如《城市规划法》规定了土地的用途、容积率，建筑物高度与建筑风格等，房地产评估就必须考虑这些规定。评估人员必须熟悉有关的法律、法规，才能做到依法评估，保证评估结果的实际可靠。5．替代原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。房地产价格也符合这一规律。在评估中，房地产价格可由效用均等的替代房地产来决定。由于房地产具有个别性特性，很难找到完全相同的房地产。但是，在同一市场上，同类型房地产的效用可以相互替代，如住宅与住宅，办公楼与办公楼。在选择比较对象时，应选择具有较大替代性的房地产，替代原则是市场比较法的理论基础。6．最有效使用原则房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格。对当前最有效使用的确定，往往是基于对未来效用的预测并与当前效用对比的结果。预测的准确性直接关系到这种判断的可靠性。7、边际收益先递增后递减原则进行房地产投资时，一种生产要素可变，其他生产要素不变财，开始时每增加投入一单位该生产要素，收益递增。但收益达到某一数值后，如果再追加投资该生产要素，每增加一单位投入，其收益则递减。理解此原则，即可找出房地产的边际有效使用点。8、评估时日原则房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。9．预测原则及变动原则对房地产价格的评估，重要的并非过去，而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定的。预期收益越大，房地产价格越高。预测原则与变动原则是相关联的。变动原则的含义：房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动，房地产价格也必然随之增减。进行房地产估价时，应密切关注各种因素的动态，并对这些因素变动造成的房地产价格的波动作出合理的判断。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则：1．价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。2．供求原则房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。进行房地产评估时，必须充分考虑房地产的供求状况。由于房地产具有地理位置的固定性。地区性和个别性，这种供求状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产供求变化时，除了要分析一定时间内供求总量的变化外，还要分析供求结构的变化。此外，由于房地产在某地区、某城市的供给量是有限的，故分析房地产供求，应侧重于分析房地产需求的总量与结构。3．房地分离评估、综合计价原则该原则是指分别对房屋和土地进行评估，然后把房和地两个因素进行综合分析，最终以一个价格体出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定的。房屋价格与土地价格的形成不同。房屋价格是房屋商品价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同，有一套评估制度，须通过一定的估价程序后获得。4．依法原则房地产价格评估，要以有关法律为依据，如《城市规划法》规定了土地的用途、容积率，建筑物高度与建筑风格等，房地产评估就必须考虑这些规定。评估人员必须熟悉有关的法律、法规，才能做到依法评估，保证评估结果的实际可靠。5．替代原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。房地产价格也符合这一规律。在评估中，房地产价格可由效用均等的替代房地产来决定。由于房地产具有个别性特性，很难找到完全相同的房地产。但是，在同一市场上，同类型房地产的效用可以相互替代，如住宅与住宅，办公楼与办公楼。在选择比较对象时，应选择具有较大替代性的房地产，替代原则是市场比较法的理论基础。6．最有效使用原则房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格。对当前最有效使用的确定，往往是基于对未来效用的预测并与当前效用对比的结果。预测的准确性直接关系到这种判断的可靠性。7、边际收益先递增后递减原则进行房地产投资时，一种生产要素可变，其他生产要素不变财，开始时每增加投入一单位该生产要素，收益递增。但收益达到某一数值后，如果再追加投资该生产要素，每增加一单位投入，其收益则递减。理解此原则，即可找出房地产的边际有效使用点。8、评估时日原则房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。9．预测原则及变动原则对房地产价格的评估，重要的并非过去，而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定的。预期收益越大，房地产价格越高。预测原则与变动原则是相关联的。变动原则的含义：房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动，房地产价格也必然随之增减。进行房地产估价时，应密切关注各种因素的动态，并对这些因素变动造成的房地产价格的波动作出合理的判断。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:
　　
1.所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
　　2．周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
　　3．所在小区和所在板块的房价走势
　　4．被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
　　对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。
收费因地区不同而不同，具体询问当地评估机构

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则：1．价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。2．供求原则房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。进行房地产评估时，必须充分考虑房地产的供求状况。由于房地产具有地理位置的固定性。地区性和个别性，这种供求状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产供求变化时，除了要分析一定时间内供求总量的变化外，还要分析供求结构的变化。此外，由于房地产在某地区、某城市的供给量是有限的，故分析房地产供求，应侧重于分析房地产需求的总量与结构。3．房地分离评估、综合计价原则该原则是指分别对房屋和土地进行评估，然后把房和地两个因素进行综合分析，最终以一个价格体出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定的。房屋价格与土地价格的形成不同。房屋价格是房屋商品价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同，有一套评估制度，须通过一定的估价程序后获得。4．依法原则房地产价格评估，要以有关法律为依据，如《城市规划法》规定了土地的用途、容积率，建筑物高度与建筑风格等，房地产评估就必须考虑这些规定。评估人员必须熟悉有关的法律、法规，才能做到依法评估，保证评估结果的实际可靠。5．替代原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。房地产价格也符合这一规律。在评估中，房地产价格可由效用均等的替代房地产来决定。由于房地产具有个别性特性，很难找到完全相同的房地产。但是，在同一市场上，同类型房地产的效用可以相互替代，如住宅与住宅，办公楼与办公楼。在选择比较对象时，应选择具有较大替代性的房地产，替代原则是市场比较法的理论基础。6．最有效使用原则房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格。对当前最有效使用的确定，往往是基于对未来效用的预测并与当前效用对比的结果。预测的准确性直接关系到这种判断的可靠性。7、边际收益先递增后递减原则进行房地产投资时，一种生产要素可变，其他生产要素不变财，开始时每增加投入一单位该生产要素，收益递增。但收益达到某一数值后，如果再追加投资该生产要素，每增加一单位投入，其收益则递减。理解此原则，即可找出房地产的边际有效使用点。8、评估时日原则房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。9．预测原则及变动原则对房地产价格的评估，重要的并非过去，而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定的。预期收益越大，房地产价格越高。预测原则与变动原则是相关联的。变动原则的含义：房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动，房地产价格也必然随之增减。进行房地产估价时，应密切关注各种因素的动态，并对这些因素变动造成的房地产价格的波动作出合理的判断。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则：1．价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。2．供求原则房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。进行房地产评估时，必须充分考虑房地产的供求状况。由于房地产具有地理位置的固定性。地区性和个别性，这种供求状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产供求变化时，除了要分析一定时间内供求总量的变化外，还要分析供求结构的变化。此外，由于房地产在某地区、某城市的供给量是有限的，故分析房地产供求，应侧重于分析房地产需求的总量与结构。3．房地分离评估、综合计价原则该原则是指分别对房屋和土地进行评估，然后把房和地两个因素进行综合分析，最终以一个价格体出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定的。房屋价格与土地价格的形成不同。房屋价格是房屋商品价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同，有一套评估制度，须通过一定的估价程序后获得。4．依法原则房地产价格评估，要以有关法律为依据，如《城市规划法》规定了土地的用途、容积率，建筑物高度与建筑风格等，房地产评估就必须考虑这些规定。评估人员必须熟悉有关的法律、法规，才能做到依法评估，保证评估结果的实际可靠。5．替代原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。房地产价格也符合这一规律。在评估中，房地产价格可由效用均等的替代房地产来决定。由于房地产具有个别性特性，很难找到完全相同的房地产。但是，在同一市场上，同类型房地产的效用可以相互替代，如住宅与住宅，办公楼与办公楼。在选择比较对象时，应选择具有较大替代性的房地产，替代原则是市场比较法的理论基础。6．最有效使用原则房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格。对当前最有效使用的确定，往往是基于对未来效用的预测并与当前效用对比的结果。预测的准确性直接关系到这种判断的可靠性。7、边际收益先递增后递减原则进行房地产投资时，一种生产要素可变，其他生产要素不变财，开始时每增加投入一单位该生产要素，收益递增。但收益达到某一数值后，如果再追加投资该生产要素，每增加一单位投入，其收益则递减。理解此原则，即可找出房地产的边际有效使用点。8、评估时日原则房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。9．预测原则及变动原则对房地产价格的评估，重要的并非过去，而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定的。预期收益越大，房地产价格越高。预测原则与变动原则是相关联的。变动原则的含义：房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动，房地产价格也必然随之增减。进行房地产估价时，应密切关注各种因素的动态，并对这些因素变动造成的房地产价格的波动作出合理的判断。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在二手房交易过程中，购房人向银行提出贷款申请之后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。
一般来说，评估机构会根据房子的位置、年代等实际情况得出一个数值，也就是评估价。购买房子的价格和评估价之间存在一定的差异，房屋评估价一般情况下会小于房屋的实际成交价。
比如实际操作中评估值为房子实际成交价格的80-90。受到建筑年代、装修、位置等各方面因素的影响。综合评估机构给出的房屋估值，以及对于风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意申请人的申请，并发放贷款。同时也是后期缴纳税收的依据。
《资产评估法》
第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

[律师回复]
1.以新车的基本价格和当前的价格作为基本的参考，年份、车况、手续等都是直接影响二手车价格的因素，另外品牌知名度、新车价格变动、维修、配件、油耗也都是影响二手车价格评估时的重要因素。二手车商家如何评估价格呢？
2.配置的高低对车辆的评估定价影响大么？消费者在购买新车时，发现某一车型的不同配置会有几种或十几种款式，而外形几乎是一样的。例如丰田花冠，根据配置不同花冠的价格在1
3.98万至1
8.48万元。车主的车辆并非均为基本型，配置的差异势必造成收购行情的变化。配置中增加的电动窗、电动后视镜、中控锁防盗器、真皮座椅、气囊、倒车雷达、液力式转向助力、高级音响、可调方向盘等，这些配置都会使车辆有所增值，但幅度不会很大。
3.二手车评估的基本折旧率，二手车商家一般会根据发动机排量、性能，结合配置的高低确定收购价。但有一点可以肯定的是，新车基本型和豪华型即使差5万元，但二手车可能仅差2万元左右。发动机方面，二手车商家会根据每个排量中最低配置款确定收购基础价，再根据高配置车型具体情况适当增值，济南二手车评估就去华瑞源二手车市场。

[律师回复]
(一) 营业税：根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税(2002)191号)对股权转让不征收营业税;
(二) 企业所得税：根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)的规定，企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税;
(三) 印花税：企业股权转让所立的书据，双方按照产权转移书据按所载金额万分之五各自贴花。

[律师回复] 二手房估价通常采用“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差5％~10％都是正常的。他同时还指出，房屋交易中买卖双方的因素，也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。
如买卖双方为利害关系人；或者卖家急于出售或买家急于购买的情况；或者买方或卖方对市场行情缺乏了解；或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。此外，不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。

[律师回复] 解答如下,
一、决策的定义
决策，指决定的策略或办法。语出《韩非子·孤愤》：“智者决策於愚人，贤士程行於不肖，则贤智之士羞而人主之论悖矣。”
在管理学中，　“决策”一词的英语表述为De
cisio
M
ki
，意思就是作出决定或选择。时至今日，对决策概念的界定不下上百种，但仍未形成统一的看法，诸多界定归纳起来，基本有以下三种理解：
一是把决策看作是一个包括提出问题、确立目标、设计和选择方案的过程。这是广义的理解。
二是把决策看作是从几种备选的行动方案中作出最终抉择，是决策者的拍板定案。这是狭义的理解。
三是认为决策是对不确定条件下发生的偶发事件所做的处理决定。这类事件既无先例，又没有可遵循的规律，做出选择要冒一定的风险。也就是说，只有冒一定的风险的选择才是决策。这是对决策概念最狭义的理解。以上对决策概念的解释是从不同的角度作出的，要科学地理解决策概念，有必要考察决策专家赫伯特·A在决策理论中对决策内涵的看法。
一般理解，决策就是做出决定的意思，即对需要解决的事情做出决定。按汉语习惯，“决策”一词被理解为“决定政策”，主要是对国家大政方针做出决定。但事实上，决策不仅指高层领导做出决定，也包括人们对日常问题做出决定。如某企业要开发一个新产品，引进一条生产线，某人选购一种商品或选择一种职业，都带有决策的性质。可见，决策活动与人类活动是密切相关的。
二、决策的原则
差距、紧迫和“力及”原则（在确定决策目标时运用）差距：现实与需要之间的差距问题。紧迫：决策目标不但是需要解决的差距性问题，并且具有紧迫性，是影响工作的主要矛盾。力及：解决是力所能及的，主客观条件允许的，有解决的可实现性。
瞄准和差异原则（准备备选方案是需要运用的原则）瞄准：方案必须瞄准决策目标。差异：备选方案所采取的路线、途径和实施必须是互不相同的。
“两最”、预后和时机原则（方案选优是运用）两最：利益最大，弊失最小和可靠性最大，风险最小预后：有应变性的预防措施，对可能出现的威胁的预测和对策。时机：决策应该在信息充分或根据充足的时机做出。
跟踪和反馈原则（在决策实施过程中运用）跟踪：决策实施后要随时检验查证。反馈：决策于客观情况一旦有不适应，要及时采取措施，进行必要的修改和调整。
外脑和经济原则（在决策的全过程必须运用）外脑：在决策过程中必须重视利用参谋、顾问、智囊团等。发挥集体智慧，防止个人专断，把决策建立在科学的基础上。经济：决策全过程要求节约人、财、物力。
系统原则。应用系统理论进行决策，是现代科学决策必须遵守的首要原则。
信息原则。信息是决策的基础。
可行性原则。决策能否成功，取决于主客观等方面的成熟，科学决策不仅要考虑市场的组织发展的需要，还要考虑到组织外部环境和内部条件各方面是否有决策实施的可行性。
满意原则。由于决策者不可能掌握很充分的信息和做出十分准确的预测，对未来的情况也不能完全肯定的，因此，决策者不可能作出“最优化”的决策。
三、决策的依据
决策离不开信息。信息的数量和质量直接影响决策水平。收集数据、处理数据、产生信息的成本应低于信息所带来的效益.有明确的决策目标。
.若干可行的备选方案.方案可进行评价和比较
.决策结果合理或满意.决策的主体是管理者.决策是一个分析判断过程

[律师回复] 解答如下,
一、决策的定义
决策，指决定的策略或办法。语出《韩非子·孤愤》：“智者决策於愚人，贤士程行於不肖，则贤智之士羞而人主之论悖矣。”
在管理学中，　“决策”一词的英语表述为De
cisio
M
ki
g，意思就是作出决定或选择。时至今日，对决策概念的界定不下上百种，但仍未形成统一的看法，诸多界定归纳起来，基本有以下三种理解：
一是把决策看作是一个包括提出问题、确立目标、设计和选择方案的过程。这是广义的理解。
二是把决策看作是从几种备选的行动方案中作出最终抉择，是决策者的拍板定案。这是狭义的理解。
三是认为决策是对不确定条件下发生的偶发事件所做的处理决定。这类事件既无先例，又没有可遵循的规律，做出选择要冒一定的风险。也就是说，只有冒一定的风险的选择才是决策。这是对决策概念最狭义的理解。以上对决策概念的解释是从不同的角度作出的，要科学地理解决策概念，有必要考察决策专家赫伯特·A在决策理论中对决策内涵的看法。
一般理解，决策就是做出决定的意思，即对需要解决的事情做出决定。按汉语习惯，“决策”一词被理解为“决定政策”，主要是对国家大政方针做出决定。但事实上，决策不仅指高层领导做出决定，也包括人们对日常问题做出决定。如某企业要开发一个新产品，引进一条生产线，某人选购一种商品或选择一种职业，都带有决策的性质。可见，决策活动与人类活动是密切相关的。
二、决策的原则
差距、紧迫和“力及”原则（在确定决策目标时运用）差距：现实与需要之间的差距问题。紧迫：决策目标不但是需要解决的差距性问题，并且具有紧迫性，是影响工作的主要矛盾。力及：解决是力所能及的，主客观条件允许的，有解决的可实现性。
瞄准和差异原则（准备备选方案是需要运用的原则）瞄准：方案必须瞄准决策目标。差异：备选方案所采取的路线、途径和实施必须是互不相同的。
“两最”、预后和时机原则（方案选优是运用）两最：利益最大，弊失最小和可靠性最大，风险最小预后：有应变性的预防措施，对可能出现的威胁的预测和对策。时机：决策应该在信息充分或根据充足的时机做出。
跟踪和反馈原则（在决策实施过程中运用）跟踪：决策实施后要随时检验查证。反馈：决策于客观情况一旦有不适应，要及时采取措施，进行必要的修改和调整。
外脑和经济原则（在决策的全过程必须运用）外脑：在决策过程中必须重视利用参谋、顾问、智囊团等。发挥集体智慧，防止个人专断，把决策建立在科学的基础上。经济：决策全过程要求节约人、财、物力。
系统原则。应用系统理论进行决策，是现代科学决策必须遵守的首要原则。
信息原则。信息是决策的基础。
可行性原则。决策能否成功，取决于主客观等方面的成熟，科学决策不仅要考虑市场的组织发展的需要，还要考虑到组织外部环境和内部条件各方面是否有决策实施的可行性。
满意原则。由于决策者不可能掌握很充分的信息和做出十分准确的预测，对未来的情况也不能完全肯定的，因此，决策者不可能作出“最优化”的决策。
三、决策的依据
决策离不开信息。信息的数量和质量直接影响决策水平。收集数据、处理数据、产生信息的成本应低于信息所带来的效益.有明确的决策目标。
b.若干可行的备选方案c.方案可进行评价和比较
d.决策结果合理或满意e.决策的主体是管理者f.决策是一个分析判断过程

[律师回复] 具体火灾后房屋检测内容如下：
（1）火灾现场调查
主要了解火灾起因及部位，灭火的方法和手段，并对火场残留物、结构外观特征进行观察，判断火场的作用范围。
（2）受火区域外观质量检测
对办公楼外观质量进行肉眼观察，同时辅以放大镜进行检测，进而判断房屋的损伤情况。全面检测构件的外观缺陷，如：变形、开裂、破损、受潮、锈蚀、裂缝等。用照片和文字形式予以纪录。检测结果可按照严重缺陷和一般缺陷记录，对严重缺陷处还应记录缺陷的部位、范围等信息，以便在抗力计算时考虑缺陷的影响。
（3）办公楼轴网尺寸及构件结构尺寸复核
根据委托方提供的该建筑物的建筑、结构设计图纸等资料进行复核，对于结构布置、建筑构造可能有别于原始图纸的进行现场测绘。
（4）建筑物整体变形检测
使用全站仪对该办公楼的整体倾斜及沉降测量，并分析倾斜和沉降是否符合规范要求。
（5）混凝土材料强度检测
使用超声回弹法综合法或回弹法等非破损方法对混凝土梁、柱等构件进行砼强度测试。
（6）节点及钢筋检测
现场通过肉眼并辅以放大镜对该办公楼进行连接节点检测配筋情况检测；另对于混凝土构件配筋情况的检测应包括钢筋的种类、位置、数量和直径等检测，主要受力构件配筋情况的检测宜采用全数普查和重点抽查相结合的方法进行，用雷达波法或电磁感应法进行非破损普查，重点部位用凿开混凝土的方法进行抽查。现场对钢筋位置、型号分布情况、露筋的部位和长度，构件烧损破坏程度和位置，并用钢筋探测仪测试构件保护层厚度。
（7）构件变形检测
对结构构件进行倾斜和变形测量，如结构梁挠度、柱垂直度及其它节点变形进行测量等，均采用无棱镜反射全站仪进行测量。
（8）房屋整栋承载力验算
本根据检测的具体情况，依据现场实测的数据建立验算模型，计算出办公楼的安全等级，若存在安全隐患，进而提出相关加固处理建议。

[律师回复] 法律对2018年二手房评估原则是没有规定的，但是行业规则是会有规定的，
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

[律师回复] 解答如下,
一、决策的定义
决策，指决定的策略或办法。语出《韩非子·孤愤》：“智者决策於愚人，贤士程行於不肖，则贤智之士羞而人主之论悖矣。”
在管理学中，　“决策”一词的英语表述为De
cisio
M
ki
g，意思就是作出决定或选择。时至今日，对决策概念的界定不下上百种，但仍未形成统一的看法，诸多界定归纳起来，基本有以下三种理解：
一是把决策看作是一个包括提出问题、确立目标、设计和选择方案的过程。这是广义的理解。
二是把决策看作是从几种备选的行动方案中作出最终抉择，是决策者的拍板定案。这是狭义的理解。
三是认为决策是对不确定条件下发生的偶发事件所做的处理决定。这类事件既无先例，又没有可遵循的规律，做出选择要冒一定的风险。也就是说，只有冒一定的风险的选择才是决策。这是对决策概念最狭义的理解。以上对决策概念的解释是从不同的角度作出的，要科学地理解决策概念，有必要考察决策专家赫伯特·A在决策理论中对决策内涵的看法。
一般理解，决策就是做出决定的意思，即对需要解决的事情做出决定。按汉语习惯，“决策”一词被理解为“决定政策”，主要是对国家大政方针做出决定。但事实上，决策不仅指高层领导做出决定，也包括人们对日常问题做出决定。如某企业要开发一个新产品，引进一条生产线，某人选购一种商品或选择一种职业，都带有决策的性质。可见，决策活动与人类活动是密切相关的。
二、决策的原则
差距、紧迫和“力及”原则（在确定决策目标时运用）差距：现实与需要之间的差距问题。紧迫：决策目标不但是需要解决的差距性问题，并且具有紧迫性，是影响工作的主要矛盾。力及：解决是力所能及的，主客观条件允许的，有解决的可实现性。
瞄准和差异原则（准备备选方案是需要运用的原则）瞄准：方案必须瞄准决策目标。差异：备选方案所采取的路线、途径和实施必须是互不相同的。
“两最”、预后和时机原则（方案选优是运用）两最：利益最大，弊失最小和可靠性最大，风险最小预后：有应变性的预防措施，对可能出现的威胁的预测和对策。时机：决策应该在信息充分或根据充足的时机做出。
跟踪和反馈原则（在决策实施过程中运用）跟踪：决策实施后要随时检验查证。反馈：决策于客观情况一旦有不适应，要及时采取措施，进行必要的修改和调整。
外脑和经济原则（在决策的全过程必须运用）外脑：在决策过程中必须重视利用参谋、顾问、智囊团等。发挥集体智慧，防止个人专断，把决策建立在科学的基础上。经济：决策全过程要求节约人、财、物力。
系统原则。应用系统理论进行决策，是现代科学决策必须遵守的首要原则。
信息原则。信息是决策的基础。
可行性原则。决策能否成功，取决于主客观等方面的成熟，科学决策不仅要考虑市场的组织发展的需要，还要考虑到组织外部环境和内部条件各方面是否有决策实施的可行性。
满意原则。由于决策者不可能掌握很充分的信息和做出十分准确的预测，对未来的情况也不能完全肯定的，因此，决策者不可能作出“最优化”的决策。
三、决策的依据
决策离不开信息。信息的数量和质量直接影响决策水平。收集数据、处理数据、产生信息的成本应低于信息所带来的效益.有明确的决策目标。
b.若干可行的备选方案c.方案可进行评价和比较
d.决策结果合理或满意e.决策的主体是管理者f.决策是一个分析判断过程