夫妻一方擅自卖房签订的房屋买卖合同有效吗

[律师回复] <br/>1、只有夫妻一方签订的房屋买卖合同，是完全有效的。因为夫妻双方对共有财产，有平等的处置权。<br/>2、《婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。<br/>3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释<br/>（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：<br/>（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。<br/>（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。<br/>4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释<br/>（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 若房产为其婚后取得属于共同财产，夫妻任何一方处分共同财产，必须经过另外一方的同意才可以。另外，根据《婚姻法司法解释三》的规定：一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。同时，根据《最高人民法院关于民法通则若干问题意见》第八十九条的规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。<br/>《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款也规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。

[律师回复] 对于丈夫擅自出卖共有房屋，妻子能否追回？这个问题，解答如下, 按照《婚姻法》等相关法律规定，属于夫妻共有的房产，如无特殊约定，应当认定为夫妻共同所有。不论登记何方名下，均不影响夫妻共同财产的评判。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条明确规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”另外《物权法》第一百零八条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：<br/>（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；<br/>（二）以合理的价格转让；<br/>（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”　　因此，根据法律规定，张女士夫妻共有房屋虽被丈夫出卖，但房屋还未过户，买受人不能构成善意取得，所以你现在能追回该房屋。但根据合同法规定，你们可能面临合同违约的问题。

[律师回复] 婚姻法司法解释<br/>(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，<br/>第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。这一款的适用有以下几个条件：<br/>第<br/>一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;<br/>第<br/>二，买受人支付了合理对价;<br/>第<br/>三，买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。根据以上规定，可以看出。首先要确定这三个条件是否成立，若三个条件都成立，那么房屋买卖合同是有效的，这时妻子想要收回房屋是不予支持的。相反，只要证明了其中某一个条件不成立，那么妻子就有机会收回房屋。在买卖合同无效的情况下怎么收回房屋概括起来，法律对无效合同的处理主要是：<br/>(1)返还财产或折价赔偿;<br/>(2)赔偿损失。法律上根据以下原则进行以上两种处理。<br/>(1)公平原则房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节，承租方既便没有过错，但其确实也使用了出租方的房屋，属实际受益人，应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。<br/>(2)避免累讼原则房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。

[律师回复] 根据婚姻法的相关规定，夫妻双方婚后购买的房屋，即使登记在一人名下，仍为夫妻共同财产。法律规定，出售共有财产，必须经全体共有人同意。但是，《物权法》又规定了善意取得制度，规定出售人无处分权，但第三人善意、有偿取得不动产并登记的，确认其取得物权的效力，相应的合同也是有效的。同时，《婚姻法司法解释三》就此问题又做了详细规定，即：一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。即：对于登记在一方名下的夫妻共同房产，一方未经对方同意擅自出售，该行为是否有效的情况，应该分以下情形，区别对待：<br/>（<br/>1）房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是否明知出卖人有其他共有人，如果不是明知，则该买卖合同有效；如果是明知，则合同除经共有人追认外，合同无效。对此，房屋出卖人和其他共有人负有举证责任。<br/>（<br/>2）如果房屋买受人是善意的，而且办理了过户手续，则买受人依照不动产善意取得制度，取得了房屋所有权。其他共有人只能要求行为人承担侵权责任，而不能要求买受人返还房屋。