商品房的预售和现售的区别包括什么

[律师回复] 对于商品房预售包括什么程序这个问题，解答如下, 商品房预售许可办理程序<br/>(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。<br/>(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。<br/>(三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。<br/>(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。<br/>此外预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。在这里还要提醒大家要注意审查开发商的相关证件，避免自己购买的房子因为缺乏手续不能开工，除对有关证件进行查验外， 还应到开发项目所在地的县级土地行政管理部门查阅预购商品房所在土地的权属登记状况， 以防止该土地上已被抵押，致使自己的权利不能实现。

[律师回复] 食品生产主体必须是公司，尤其你这种销售范围广的，绝不能是小作坊，要不然解决不了工业产品生产许可证，也就无号。经营公司在网上销售预包装食品，只要有实体仓库就能够，不用注册电子商务公司，更何况你是生产公司呢。有限公司就是有限职责公司，以给钱额为限担欠债务职责，破产之后就不用非得还完债务。外国有无限职责公司，破产之后只要还活着就得偿还。你注册成有限职责公司和食品厂都能够，是相同的。无限定必须是哪一种，但必须是公司，要不然办不下来许可证。

[律师回复] 具体介绍如下：<br/>1、食品流通许可证。是对食品流通许可证的发放、发放条件、发放程序以及与食品卫生许可证的衔接等问题予以明确。<br/>2、营业执照。是工商行政管理机关发给工商企业，个体经营者的准许从事某项生产经营活动的凭证。<br/>3、税务登记证。是从事生产、经营的纳税人向生产、经营地或者纳税义务发生地的主管税务机关申报办理税务登记时，所颁发的登记凭证。营业执照增加经营范围需要哪些资料：<br/>1、营业执照正副本原件<br/>2、新的经营范围<br/>3、公章<br/>4、原公司章程简单来说营业执照变更流程即为领表咨询、申报登记、领取执照、审查、核准、发照。食品经营许可证需要提供的资料：<br/>1、法定代表人或负责人的身份证原件及复印件；<br/>2、企业营业执照原件及复印件<br/>3、法人或负责人的健康证（D类）原件及复印件；<br/>4、经营场所房产证复印件（加盖权利人公章）、租赁协议原件及复印件；<br/>5、食品安全管理人员、食品安全专业技术人员的聘用合同文件及身份证原件、复印件（由法人或负责人担任可不用提供）；<br/>6、经营场所空间布局平面图；（标明设备设施的位置、面积、用途等）<br/>7、供货、销售流程文件；<br/>8、与食品经营相适应的设备、工具清单；<br/>9、特殊食品含保健食品销售的还需提供保健食品生产厂家的营业执照、生产许可证、产品检测报告、产品批准证书（加盖生产厂家公章）。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>(一)迟延办理房屋所有权证及土地使用权证的行为开发商在商品房预售合同中均承诺将于正式交房办理入住手续后若干日为业主办理房屋产权证和土地所有权证但交房之后，部分开发商未按照合同约定为业主办理两证，有的甚至拖延四五年之久此类行为极易引发群体性诉讼<br/>(二)对房屋设施或户型结构进行单方变更的行为开发商在房屋建设过程中因种种原因单方改变房屋原设计，使最终交付业主的房屋在设施或户型结构等方面发生局部变更，业主不同意开发商的单方变更行为而与开发商发生纠纷<br/>(三)楼盘商业广告的夸大或虚假宣传行为开发商为推销其开发的商品房，在前期广告中进行夸大其词的宣传，甚至做出虚假承诺和保证，业主收房时才发现房屋和楼盘实际状况与广告宣传不符，从而引发纠纷<br/>(四)交付房屋质量达不到合同约定或法定标准的行为

[律师回复] 您好，针对您的商品房预售合同包括哪些内容问题解答如下, 商品房预售合同包括哪些内容<br/>卖方(以下简称甲方)：________________________<br/>买方(以下简称乙方)：________________________<br/>甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，已合法取得________市________区________(县) 地块的土地使用权，土地使用面积为________平方米，土地使用期限________年，自________________至________________止，国有土地使用证号为。甲方在上述地块上建设项目的名称为 ________________，现已具备规定的预售条件，经________市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为 ________________。乙方自愿购买甲方的________房屋，房屋用途为_______________。甲方已于________年________月_______日收到乙方预购房屋的定金________________元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。<br/>第一条　房屋，建筑面积为________平方米(含共有共用面积、分摊面积，房屋状况详见附件<br/>一)，国有土地使用面积_______平方米(含共有共用面积)，土地使用期限自房屋产权过户之日起至________年________月________日止。<br/>上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以________市房屋土地管理局实测面积为准。<br/>第二条　甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±________%(不含)时，按照本合同<br/>第三条所述房屋售价进行结算;实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±________%(含)时，自甲方向乙方出示________市房屋土地管理局实测面积文件之日起________日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率(付款币种为人民币)或按中国人民银行外汇贷款利率(付款币种为外汇)计算。<br/>第三条　双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米________币________元，价款合计为________币(大写)________仟________佰________拾________万________仟________佰________拾________元整(小写：___________________元)。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行账号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为________________ ，银行账号为________________。<br/>第四条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之________(大写数字)向甲方支付延期付款违约金。<br/>第五条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过________日(遇法定节假日顺延)乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。<br/>第六条　甲方须于________年________月________日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。<br/>第七条　除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日<br/>第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之________(大写数字)向乙方支付违约金。<br/>第八条　除不可抗力外，逾期________日(遇法定节假日顺延)甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率(付款币种为人民币)或按中国人民银行外汇贷款利率(付款币种为外汇)计算。<br/>第九条　因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过________日，超过时，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方(利息计算同第二条)。<br/>第十条　甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方(利息计算同<br/>第八条)。<br/>甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。<br/>第十一条　甲方同意按《建设工程质量管理办法(试行)》、《________市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。<br/>第十二条　乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。<br/>第十三条　本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到________市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。<br/>第十四条　本合同登记后至________年________月________日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到________市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。<br/>第十五条　双方同意房屋交付后三十日内共同到________市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。<br/>第十六条　办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。<br/>第十七条　本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第 种方式解决纠纷(用汉字填写)。<br/>(一)因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。<br/>(二)因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民。<br/>第十八条　本合同未尽事项，双方可签订补充协议。<br/>本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。<br/>第十九条　本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共________份，________市房屋土地管理局留存两份。<br/>甲方(签章)：_________________ 乙方(签章)：_______________<br/>法定代表人：___________________ 法定代表人：_________________<br/>地址：_________________________　 地址：_______________________<br/>联系电话：_____________________ 联系电话：___________________<br/>邮政编码：_____________________ 邮政编码：___________________<br/>授权代理人：___________________ 国籍：_______________________<br/>联系电话：_____________________ 身份证号码或护照号码：_______<br/>身份证号码或护照号码：_________ 代理人：_____________________<br/>联系电话：_____________________<br/>签约地点：_____________________<br/>签约时间：_____________________<br/>预售登记机关：(章)___________<br/>经办人：_______________________<br/>附件一 房产平面图<br/>附件二 付款方式<br/>附件三 装修标准、设备标准及其他交用条件<br/>附件四 背书栏<br/>外销商品房预售合同补充协议<br/>卖方(以下简称甲方)：___________<br/>中文全称：_______________________<br/>英文全称： ______________________<br/>法定代表人：_____________________<br/>注册地址：_______________________<br/>营业执照号码：___________________<br/>联系电话：_______________________<br/>传真：___________________________<br/>邮政编码：_______________________<br/>买方(以下简称乙方)：___________<br/>鉴于甲、乙双方共同认为，双方于________年_____月_____日就_____________房产预售、预购事宜所订立的编号为___________号的《________________市外销商品房预售合同》(以下简称“该合同”)存在未尽事宜，故双方依据该合同<br/>第十八条之规定，于该合同订立的同时，就该合同之未尽事宜经充分友好的协商，订立如下补充协议。<br/>第一条　该合同中所述的房价款(亦即购房价款)、定金及违约金皆以美元为货币单位。<br/>若以港元支付，则按支付当日的美元的换率计算。<br/>第二条　甲方有权用其他质量、价格相当的材料和设备替代合同附件三所列之内容。<br/>第三条　乙方逾期付款，甲方有权依该合同之规定终止该合同，没收乙方已交纳的定金;或甲方有权要求乙方根据合同之规定支付违约金，有权从乙方已付的购房价款中扣除该违约金，余款退还乙方。如乙方已付的购房价款不足以支付该违约金，甲方有权就不足部分向乙方追索。如甲方由此所遭致的损失大于该违约金，乙方还须就超过部分向甲方进行赔偿。<br/>第四条　甲方应按合同规定的时间和条件，将房屋交付给乙方(甲方向乙方发出房产交付使用通知书之日即为甲方向乙方交付房屋之日)。但若甲方遇有下列一种或多种情况，使甲方不能按期将房屋交付给乙方，甲方有权按实际影响的日期相应延迟交付而不承担延迟交付的责任：<br/>1.为遵守该合同签订后中华人民共和国或________市政府颁布的有关法律、法规与规定;<br/>2.市政府配套设施及安装的延误;<br/>3.其他非甲方所能控制