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拆迁补偿是按建筑面积还是占地面积计算？
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2024-08-28
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专家导读
拆迁补偿是按建筑面积计算的，若被拆迁方已经获得了房产证，那么是按照房产证上记载的面积进行补偿。征收范围确定之后，被征收方不得擅自实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。
1、拆迁补偿是按建筑面积计算的。
房屋建成以后相关部门会进行验收的，通过验收才能办理房屋产权证书。而房屋产权证书上会记载面积，这个面积就是房屋的建筑面积，拆迁补偿时一般会按照产权证书上的面积登记补偿。
第十五条
房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
2、房屋拆迁补偿不合理可以向市、县级人民政府投诉维权。
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
二、征收范围确定之后，可以改建房屋吗?
1、征收范围确定之后，不可以改建房屋。
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
房屋被拆迁之前，被拆迁方一般就可以获得拆迁补偿，此类补偿金可能是按照即将被拆迁的房屋面积来计算的。公民、单位在知道自己的房屋即将被拆迁之后，不得因为想要获得更多的拆迁补偿，就实施房屋的改建、或者是扩建等的行为。
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根据国有土地上房屋征收与补偿条例与国有土地上房屋征收评估办法，补偿包括三部分：
1、被征收房屋价值的补偿（对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格）；
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿（根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿）。
4、如果是国有出让土地，对土地还应该进行补偿，如果是国有划拨土地一般是没有补偿的。
对于补偿标准不满意或者认为征收行为不合法的，被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
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农村土地征收补偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。
一、土地补偿费
土地征收的土地补偿费是如何计算的呢土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
二、土地征收的安置补助费
按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
三、青苗补偿标准
对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。
四、其他附着物的补偿标准
征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。
农村征地补偿标准要求
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。
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三、青苗补偿标准
对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。
四、其他附着物的补偿标准
征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。
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1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。
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（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同，除非有整套图纸。．法律法规，不予支持：1，合同有约定的：得房率=75，房屋实际面积大于合同约定面积的，按照约定处理：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。买受人同意继续履行合同，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足.16/解;94.45=79：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同，除非有整套图纸。．法律法规，不予支持：1，合同有约定的：得房率=75，房屋实际面积大于合同约定面积的，按照约定处理：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。买受人同意继续履行合同，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足.16/解;94.45=79：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人
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(
1)房屋赔偿费(房屋重置费)，用于赔偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计量。
(
2)周转赔偿费，用于赔偿被拆迁房屋住户临时寓居房或自找临时住处的不便，以临时寓居要求划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(
3)奖励性赔偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁赔偿费的各项准则由当地人民政府根据本地的事实上情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位赔偿价、被拆迁房屋重置成新价构计量公式为：房屋拆迁赔偿价宅基地区位赔偿价×宅基地表积被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁赔偿计量准则(
1)房屋拆迁货币赔偿合法拥有房屋评估价格房屋装修装饰商定赔偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰赔偿金额)(
2)房屋拆迁赔偿差价合法拥有房屋评估价格房屋装修装饰商定赔偿金额或经评估确定的房屋装修装饰赔偿金额)-被拆迁人得到调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计量准则(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费乔迁补贴费无提供周转房情况下的临时安置补贴费超出过渡时限的临时安置补贴费非住宅房屋因停产、停业导致的损失赔偿费注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人寓居，则公式第二项补贴费为0
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0
3、被拆迁人得到赔偿，表明该房屋由其自用。
(
1)房屋赔偿费(房屋重置费)，用于赔偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计量。
(
2)周转赔偿费，用于赔偿被拆迁房屋住户临时寓居房或自找临时住处的不便，以临时寓居要求划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(
3)奖励性赔偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁赔偿费的各项准则由当地人民政府根据本地的事实上情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位赔偿价、被拆迁房屋重置成新价构计量公式为：房屋拆迁赔偿价宅基地区位赔偿价×宅基地表积被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁赔偿计量准则(
1)房屋拆迁货币赔偿合法拥有房屋评估价格房屋装修装饰商定赔偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰赔偿金额)(
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[律师回复] 您好，针对您的被拆迁房屋的建筑面积如何确定问题解答如下, 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途)和面积。对房屋性质、面积认定应当注意以下几点：
(1)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
(2)对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
(3)对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
(1)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
(2)对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
(3)对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
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拆迁是按照宅基地证上面积还是建筑面积计算
[律师回复] 您好！房屋拆迁补偿，应当由当地的拆迁部门公告补偿标准以及补偿方式。房屋拆迁补偿包括：房屋补偿与宅基地补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。有营业执照的门面房，个体户，经营用房应当按照商业用房性质补偿。商业用房补偿比住宅用房要高很多，要补偿停产停业损失、装修费用、拆迁过渡费、安置等，应积极争取。如果补偿额过低或者补偿不合理，建议聘请专业拆迁维权律师通过要求政府信息公开、行政复议、行政诉讼、谈判、与央视等知名有影响力的媒体合作曝光等多种方式来维权。由于拆迁存在巨大利益，因此各级政府层层截留，建议主动采取措施，才能获得更多的补偿。根据我们专业拆迁征收律师多年的经验，一般主动会比没获得补偿更多，甚至翻番。详情可来电来访。
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拆迁的土地证面积大于房屋建筑面积，有无补偿？
[律师回复] 你好，集体土地上宅基地房屋征收拆迁，根据《土地管理法》第四十七条规定：征用宅基地的，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定，被征收土地上的附着物，也由省、自治区、直辖市规定。即具体的宅基地征收补偿标准还需根据地域的划分参见各地方的立法。当地政府会公布补偿标准，原则上按公布标准进行补偿，全国并没有全国的统一标准，拆迁补偿安置有一个基本原则，就是保障居民的生活会平不降低。特别提醒：如果认为补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，如有疑惑请来电做进一步解答。
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宗地面积与建筑面积拆迁补偿有什么区别宗地面积与建筑面积不一致，拆迁补偿按照什么补偿
[律师回复] 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。拆迁补偿建筑面积赔偿一般有：
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1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
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2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
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3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
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1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
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2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
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3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
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拆迁补偿究竟是按建筑面积、套内建筑面积还是公摊面积算？
在房屋征收实践中，所谓“面积”指的是建筑面积，而非套内建筑面积或者单纯的使用面积。相关法律规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。
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征地拆迁
建筑面积异议，估价方法宜选收益法和成本法两种估价方法，只用了成本法（土地使用权价值没按估价规则测算）被征收房屋价值低。请求复核评估，不予理睬。周围都拆平了，我该怎么办？
[律师回复] 划拨土地使用权价格，一般为通过划拨方式取得并开发至相应基础设施状态下的土地资产价格。国土资源部于2001年2月3日下发的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处理审批办法的通知》指出“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产”。可见，划拨土地使用权价格由两方面构成：一个是划拨土地的取得成本，这里主要是指取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等;另一个是在该划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整等改善土地利用条件的费用。 在具体评估改制企业土地资产价格时，应根据土地的不同处置方式、不同评估目的，采取相应的评估方法。改制企业土地资产处置方式可以根据行业类型和改革需要，经有批准权的人民政府批准，分别采用出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨用地方式处置。总体而言，可分为保留划拨和有偿使用两类进行评估： 依据1998年2月17日原国家土地管理局印发的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，改制后土地仍保留划拨性质的，按照国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，因而只需评估改制前企业划拨土地使用权的取得成本、所投入的开发成本和两项成本利息等。 经有批准权批准的人民政府批准以出让、租赁、作价出资(入股)等有偿方式处置土地资产的，在评估时，依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，按改制后的规划用途，将土地有偿使用年限设定为从估价之日算起至规划用途的法定最高出让年限，分别评估拟评估宗地处置时的出让土地使用权市场价格，和拟处置时的划拨土地使用权权益价格，两项评估的差值即为拟评估宗地的土地出让金额，并在评估报告中予以特别说明。雪儿得分：10分00主人回答：谢谢你的回答，替我解决了问题，太感谢了
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快速解决“征地拆迁”问题
我的被征收房屋占地面积是87平方，建筑面积为170，为一宅两户，共计人口6口人，拆迁工作主只答应补偿200平米安置，请问是否符合鹰潭市地方拆迁政策
[律师回复] 占地面积是指经规划许可和施工许可的建筑物实际可占用土地的面积，也可理解为空白地皮的平米面积，即地块总面积。而建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积，即建筑面积使用面积辅助面积结构面积。共有建筑面积，是指包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室和值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙包括山墙水平投影面积一半的建筑面积。现在所说的购房面积都是建筑面积，它是套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积和共有建筑面积的总和。
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被拆迁房屋的建筑面积能怎么确定
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途)和面积。对房屋性质、面积认定应当注意以下几点：
(1)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
(2)对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
(3)对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
(1)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
(2)对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
(3)对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
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