北京商品房预售合同律师费怎么计算？

[律师回复] 向税务局查询具体情况

[律师回复] 商品房预售合同备案，是指开发企业在取得了预售许可证和预登记通知单后，并且在与承购人签订了合同之日起３０日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。商品房预售合同备案的时候需要商品房预售人申请去。办理商品房预售登记备案手续由预售人单方办理，并需要提交相关的材料。

[律师回复] 出卖人(甲方)：
买受人(乙方)：
鉴于：
1、甲方系本合同项下房屋的所有权人，甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，没有产权及债务纠纷，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意;
2、甲方愿意将房屋出卖给乙方;
3、乙方愿意购买上述房屋;
4、乙方已向甲方交付定金共　　　　　元整;
5、本合同项下房屋的《房地产权证》尚未办理。
根据国家有关法律、法规规定，甲乙双方在自愿、平等、诚实信用的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋订立本购房预售合同样本，以资双方共同信守履行。
一、标的房屋基本情况
1、位置： 市 区 路 号 。
2、户型： ;建筑面积： ，套内面积： 。
3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。
二、房屋价款
房屋的交易总价为：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。
本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。
公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。
三、付款方式及期限
甲乙双方同意以下列方式付款：
1、乙方已向甲方交付定金 元整，自本合同签订之日起____天内乙方支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方;
2、剩余房款人民币____拾____万____仟____佰____拾 元整于乙方取得该房屋的《房地产权证》之日起____天内支付。
四、房屋交付及产权登记的约定。
1、甲方应于本合同签订之日起____天内将本合同项下房屋全部交付给乙方，并应在交房当日将_________等费用结清。
2、甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后 日内，及时办理权属登记(指房屋的《房地产权证》)。
3、甲方应当在取得房地产权属证书(指房屋的《房地产权证》)之日起 日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下。
五、税费分担约定
1、甲方办理房地产权属证书所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担。
2、甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担。
六、违约责任
1、乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之 的违约金。
2、甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之 的违约金。

[律师回复] 北京预售许可预告详细信息包括项目名称，开发商名称，坐落位置，建设工程规划许可证编号，土地用途和使用年限，准许销售面积批准预售部位，审核日期等内容

[律师回复] 你好，起诉原则上需要到被告经常居所地或者户籍所在地法院起诉，建议您详述您的案件情况，必要时可以委托律师介入处理。

[律师回复] 通常没有签订合同，不构成违约，可以申请退款，通过协商解决。
　　
首先，可以和开发商协商解决，能协商好即可以退款；
　　
其次，看合同有没有约定可以退款的情形，你是否符合；如果没有退房的情形，开发商可以拒绝；
　　再次，看开发没有违约的情况，或者解除合同的情形，如果有，你可以解除合同并要求退还房款。
　　如果以上都通不通的话，这个时候违约很难要求退还定金和首付款。还不如继续办理按揭手续
然后转手卖掉。

[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 实际中，如果你确定要购买看中的房产，想要签订商品房预售合同的，需要首先确定商品房预售必须符合一定条件，只有这种的才能对外销售，只要开发商具备预售商品房的条件，你才可以和开发商签订预售合同。
按照法律上规定，开发商预售商品房需具备的条件包括下面几种：
1、预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。
2、预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
3、预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。
4、预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
5、预售方必须取得商品房预售许可证明。
相对于开发商，你也就是所谓的预购房也要具备一定的条件，具体包括下面几个：
首先你必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，实际中有两种特别情况：
1、根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，需要提交允许向境外销售的批准文件
2、按照规定，无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。因此，你要是没当地户口的人，那么想要买卖本地城镇房屋的，将取决于你当地政府制定的房屋买卖法规。

[律师回复] 商品房预售指的是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售是一种附加期限的交易行为，即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。正因为这样的一个特点，说明商品房预售的不同之处。那么，购买预售商品房要交定金吗如果不需要的话，购房者又该如何签订商品房预售合同呢对于这些问题，下面为大家详细介绍。
一、商品房预售的条件是什么根据我国法律的相关规定，商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）取得商品房预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。
二、商品房预售的程序有哪些
（一）订立预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
（二）登记备案。预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
（三）收取预付款。开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。
（四）办理商品房的权属登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
三、购买预售商品房要交定金吗签订商品房预售合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房预售合同履行的必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房预售合同。在购买商品房时，最好将该项目了解清楚，然后直接与开发商签订买卖合同，这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见，或者又发现了对自己不利的新问题，都可全身而退，不必再为解决定金的问题而烦恼，也避免了可能的定金损失。或者在签认购书时加上“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金”、“在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回”的约定。
四、如何签订商品房预售合同
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
五、预售商品房能转让吗我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”说明预售商品房可以转让，但同时也说明转让是有条件的：
1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让。
2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，预售合同未经登记备案，其合同标的的商品房不得转让。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，应按商品房买卖关系处理。
4、预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则转让无效。
5、预售商品房转让必须签订转让合同，并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, （试行）为贯彻落实《郑州市商品房预售款监管办法》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则。
一、监管协议的签订：
（一）预售人在办理商品房预售许可前预测绘后，应与商业银行签订统一格式的《监管协议》，明确双方的权利、义务和责任。
（二）《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。
（三）预售人依据《办法》要求，根据建设项目的实际情况选择监管银行，并设立商品房预售款专用存款帐户。
（四）监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额（120）〕。
二、监管协议的备案：
（一）预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内，预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。
1、《郑州市商品房预售款监管协议》（一式三份）
2、项目规划总平面图
3、需要提交的其它资料。
（二）商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。
（三）《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。
三、预售款的收入：
（一）预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。
（二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内，按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。
（三）分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限。
四、预售款的使用：
（一）预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。
（二）监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实：
1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》
2、预售人编制的本次用款计划书
3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明
4、监管银行用款计划意见
5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料
6、需要提交的其它资料。
（三）商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后，出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见，依据建设项目所需逐项拨付。
（四）有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款:
1、与《办法》第十五条规定不符的
2、前次用款计划未按规定使用的
3、未按规定将预售款存入监管账户的。
（五）预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。
1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》
2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明
3、监管银行对预售款调用的书面意见
4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后，出具书面的核实意见，监管银行按核实后的意见拨付。
（六）预售人在销售中若发生退款的，凭相关手续到监管银行申请办理。
（七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，预售人凭监理部门的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。
五、监管账户的管理：
（一）监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内，应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。
（二）商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查，对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。
（三）预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。
1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》；
2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后，预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》，办理帐户注销手续。
（一）市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。
（二）各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见，并在2010年2月28日前实施。

[律师回复] 房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。投资新建的商品房，对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。
(一)房屋买卖合同网签备案
1、二手房买卖合同网签备案从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。
2、增量房合同网签备案在增量房买卖合同(通常称为商品房买卖合同)中，合同一方当事人是房地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。
(二)房屋买卖合同网签的法律效力无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。

[律师回复]
一、商品房预售合同的性质商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。
二、预售合同与预约合同的区别商品房交易预约合同是预约合同，而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，相当于商品房认购书。商品房预售合同是本合同，当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务，不是约定将来订立本合同的义务。在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同，因为在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1.所谓的商品房销售许可证就是房地产开发商销售时的必要证书。商品房要取得了预售才能开盘售房。销售许可证要五证!五证指的是房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工　程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，这五证简称“五证”。 2.只有开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，才能具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。购房者在签合同前需要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内。 办理都需要哪些材料 在办理商品房销售许可证的时候需提交以下申报材料：商品房预售许可申请书;开发企业的营业执照、资质证书、组织机构代码证;法人、经办人身份证复印件;委托书、证明书原件;发改委立项批准文件、国有土地使用权证;土地出让合同;建设工程规划许可证、施工许可证;工程施工合同及关于施工进度的说明;商品房预售方案等。 办理《商品房预售许可证》所需提交资料《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份);开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件);相关报建批准文书等。

[律师回复] 根据订立合同目的的不同，合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同是一种以约定将来订立一定合同为目的的合同，其在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划；本约合同则是对双方当事人特定权利义务的明确约定。商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

[律师回复] 你好，关于你咨询的北京工资税后计算怎么计算这个问题，回答如下：工资-五险一金-应缴税额=税后工资，应缴税额=(工资薪金所得 -“五险一金”-扣除数)×适用税率-速算扣除数

[律师回复] 您好，针对您的商品房预售契约样本问题解答如下, 商品房预售契约
卖方(以下简称甲方)：
买方(以下简称乙方)：
甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法取得北京市______区(县)______地块的国有土地使用权，土地使用面积为_
商品房预售契约
卖方(以下简称甲方)：
买方(以下简称乙方)：
甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法取得北京市______区(县)______地块的国有土地使用权，土地使用面积为______平方米，土地使用年限______年，自______年______月______日至______年______月______日止，国有土地使用证号为______。甲方在上述地块上建设的 ，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，商品房销售许可证号为京房内证字第______号。
乙方自愿购买甲方的______房屋，房屋用途为______。乙方预购房屋的定金为人民币______元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本契约。
第一条 ______房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为______平方米(包括：套内建筑面积______平方米，分摊的共有共用建筑面积______平方米)，共有共用部份详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。 甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方，土地使用面积(含分摊的共有共用面积)为______平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。 土地使用期限自房屋产权过户之日起至______年______月______日止。
第二条 甲乙双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±______ %(含)时，按照本契约
第三条所述房屋单价据实结算;房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起______日内，甲乙双方同意按下述第______种(大写)方式处理：
000
1.乙方有权解除本契约，契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效，甲方除在契约解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按______利率计算。
000
2.按照本契约第三条所述房屋单价据实结算。
000
3._________________________________________。
第三条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币______元，价款合计为人民币(大写)______ 仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整(小写) 元。付款方式见本契约附件三。乙方同意按双方签订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为______，银行帐号为______。
第四条 乙方如未按本契约附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定的付款期限
第二日起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之______(大写数字)向甲方支付延期违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)乙方仍未付款的，甲方有权解除本契约。契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第五条 甲方向乙方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据;若双方约定交付初装修房屋的，须按照《北京市公共建筑工程实施初装修质量核定规定(试行)》、《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定(试行)》的要求，提交建设工程质量监督部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款所述条件后，甲方交付房屋的日期为 年 月 日。甲方交付的房屋被建设工程质量监督部门认定不合格的，乙方有权解除本契约，甲方在契约解除之日起30日内除向乙方双倍返还定金外，还应全部退还乙方已付的房价款及利息，利息按______ 利率计算。
第六条 甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，甲方同意按______向乙方补偿。
第七条 除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自本契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已无能为力付房价款金额的万分之______(大写数字)向乙方支付违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)甲方仍未交付房屋的,乙方有权解除本契约.。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除契约之日起30日内须将乙方已支付的房价款及利息全部退还乙方，并向乙方双倍返还定金(利息计算同
第五条)
第八条 本契约签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于______日内书面通知乙方.乙方于收到通知之日起______日内有权解除本契约.契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除契约之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方(利息计算同第五条)，并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本契约，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息(利息计算同第五条)，并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。
第九条 甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第十条 乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。
第十一条 双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市 房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。
第十二条 本契约签订后至房屋交用前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因转让，须经甲方同意并签订预售转让书面协议，报市房屋土地管理局批准。
第十三条 双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。
第十四条 本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第______种(大写)方式解决纠纷。
1、提交北京仲裁委员会仲裁。
2、任何一方均可向房地产所在地人民提讼。
第十五条 本契约未尽事宜，双方可签订补充协议。本契约的附件和双方签订的补充协议为本契约不可分割的组成部分，具有同等法律效力 。
第十六条 本契约正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本共______份，房地产交易管理部门壹份，__________________________。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份证号码：身份证号码：
地址：地址：
联系电话：联系电话：
邮政编码：邮政编码：
代理人：代理人：
联系电话：联系电话：
______年 ______月______ 日 ______年______ 月______ 日
预售登记机关：(章)
经办人：

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房买卖预售合同怎么写 出售方(甲方)： 地 址：___________________________________ 邮 码：_______________ 电话：_____________ 购买方(乙方)：_________________________ 姓名： 性 别： 出生 年 月 日 国藉： 身份证号码： 地址： 邮 码： 电话： 协 议 书 第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。 地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。 第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____㎡，土地面积/㎡(其中：基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡)。 第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。 如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天： 1.人力不可抗拒的自然灾害; 2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决; 3.其他非甲方所能控制的因素。 上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。 第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元/㎡，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。 付款方式：乙方按甲方指定收款银行： 帐户名称：________________帐号：_______________ 分期(一次)付款(见附表一)。 第五条 乙方如未按本合同 第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。 第六条 甲方如未按本合同 第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日 第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。 第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。 第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。 乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。 第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。 乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。 第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。 第十一条 后面的附表 一、二均为本合同内容的组成部分。 第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列( )项解决： 1.由仲裁机关仲裁; 2.由人民裁判; 第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。 甲 方：____________ 　乙 方：____________ 代 表：____________ 　代 表：____________ 年 月 日 　年 月 日

[律师回复] 北京市工业品买卖合同
合同编号：
出卖人：
签订地点：
买受人：
签订时间：

第一条 标的物 （注：空格如不够用，可以另接）
标的物名称 商标 规格型号
生产厂家 计量 单位 数量 价
款
单
价 总 价






合计人民币金额（大写）： ￥： 第二条 质量要求： 。 第三条 包装标准、包装物的提供与回收： 。 第四条 随附必备品、配件、工具的数量及提供办法： 。 第五条 合理损耗标准及计算方法： 。 第六条 标的物所有权自（交付／ ）时起转移，但买受人未履行（支付价 款／ ）义务的，标的物仍属于出卖人所有；标的物毁损、灭失的风险自交付时起由买受人承担。 第七条 交付（提取）标的物或提取标的物单证的方式、时间、地点： 。 第八条 运输方式及到达站（港）和费用负担： 。 第九条 验收标准、方法、地点及期限： 。 第十条 成套设备的安装与调试： 。 第十一条 出卖人对标的物质量负责的条件及期限： 。 第十二条 结算方式、时间及地点：协商解决 。 第十三条 担保方式（也可另立担保合同）： 。 第十四条 本合同解除的条件： 。 第十五条 出卖人违约责任： 。 买受人违约责任： 。 第十六条 合同争议的解决方式：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商 或调解不成的，按下列第
（二） 种方式解决：（只能选择一种）
（一）提交 仲裁委员会仲裁；
（二）依法向 朝阳区 人民法院起诉。 第十七条 本合同自 起生效。 第十八条 其他约定事项： 。 出 卖 人 出卖人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 买 受 人 买受人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 北京市工商行政管理局制定 北京市工业品买卖合同
合同编号：
出卖人：
签订地点：
买受人：
签订时间：

第一条 标的物 （注：空格如不够用，可以另接）
标的物名称 商标 规格型号
生产厂家 计量 单位 数量 价
款
单
价 总 价






合计人民币金额（大写）： ￥： 第二条 质量要求： 。 第三条 包装标准、包装物的提供与回收： 。 第四条 随附必备品、配件、工具的数量及提供办法： 。 第五条 合理损耗标准及计算方法： 。 第六条 标的物所有权自（交付／ ）时起转移，但买受人未履行（支付价 款／ ）义务的，标的物仍属于出卖人所有；标的物毁损、灭失的风险自交付时起由买受人承担。 第七条 交付（提取）标的物或提取标的物单证的方式、时间、地点： 。 第八条 运输方式及到达站（港）和费用负担： 。 第九条 验收标准、方法、地点及期限： 。 第十条 成套设备的安装与调试： 。 第十一条 出卖人对标的物质量负责的条件及期限： 。 第十二条 结算方式、时间及地点：协商解决 。 第十三条 担保方式（也可另立担保合同）： 。 第十四条 本合同解除的条件： 。 第十五条 出卖人违约责任： 。 买受人违约责任： 。 第十六条 合同争议的解决方式：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商 或调解不成的，按下列第
（二） 种方式解决：（只能选择一种）
（一）提交 仲裁委员会仲裁；
（二）依法向 朝阳区 人民法院起诉。 第十七条 本合同自 起生效。 第十八条 其他约定事项： 。 出 卖 人 出卖人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 买 受 人 买受人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 北京市工商行政管理局制定 北京市工业品买卖合同
合同编号：
出卖人：
签订地点：
买受人：
签订时间：

第一条 标的物 （注：空格如不够用，可以另接）
标的物名称 商标 规格型号
生产厂家 计量 单位 数量 价
款
单
价 总 价






合计人民币金额（大写）： ￥： 第二条 质量要求： 。 第三条 包装标准、包装物的提供与回收： 。 第四条 随附必备品、配件、工具的数量及提供办法： 。 第五条 合理损耗标准及计算方法： 。 第六条 标的物所有权自（交付／ ）时起转移，但买受人未履行（支付价 款／ ）义务的，标的物仍属于出卖人所有；标的物毁损、灭失的风险自交付时起由买受人承担。 第七条 交付（提取）标的物或提取标的物单证的方式、时间、地点： 。 第八条 运输方式及到达站（港）和费用负担： 。 第九条 验收标准、方法、地点及期限： 。 第十条 成套设备的安装与调试： 。 第十一条 出卖人对标的物质量负责的条件及期限： 。 第十二条 结算方式、时间及地点：协商解决 。 第十三条 担保方式（也可另立担保合同）： 。 第十四条 本合同解除的条件： 。 第十五条 出卖人违约责任： 。 买受人违约责任： 。 第十六条 合同争议的解决方式：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商 或调解不成的，按下列第
（二） 种方式解决：（只能选择一种）
（一）提交 仲裁委员会仲裁；
（二）依法向 朝阳区 人民法院起诉。 第十七条 本合同自 起生效。 第十八条 其他约定事项： 。 出 卖 人 出卖人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 买 受 人 买受人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 北京市工商行政管理局制定 北京市工业品买卖合同
合同编号：
出卖人：
签订地点：
买受人：
签订时间：

第一条 标的物 （注：空格如不够用，可以另接）
标的物名称 商标 规格型号
生产厂家 计量 单位 数量 价
款
单
价 总 价






合计人民币金额（大写）： ￥： 第二条 质量要求： 。 第三条 包装标准、包装物的提供与回收： 。 第四条 随附必备品、配件、工具的数量及提供办法： 。 第五条 合理损耗标准及计算方法： 。 第六条 标的物所有权自（交付／ ）时起转移，但买受人未履行（支付价 款／ ）义务的，标的物仍属于出卖人所有；标的物毁损、灭失的风险自交付时起由买受人承担。 第七条 交付（提取）标的物或提取标的物单证的方式、时间、地点： 。 第八条 运输方式及到达站（港）和费用负担： 。 第九条 验收标准、方法、地点及期限： 。 第十条 成套设备的安装与调试： 。 第十一条 出卖人对标的物质量负责的条件及期限： 。 第十二条 结算方式、时间及地点：协商解决 。 第十三条 担保方式（也可另立担保合同）： 。 第十四条 本合同解除的条件： 。 第十五条 出卖人违约责任： 。 买受人违约责任： 。 第十六条 合同争议的解决方式：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商 或调解不成的，按下列第
（二） 种方式解决：（只能选择一种）
（一）提交 仲裁委员会仲裁；
（二）依法向 朝阳区 人民法院起诉。 第十七条 本合同自 起生效。 第十八条 其他约定事项： 。 出 卖 人 出卖人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 买 受 人 买受人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 北京市工商行政管理局制定 北京市工业品买卖合同
合同编号：
出卖人：
签订地点：
买受人：
签订时间：

第一条 标的物 （注：空格如不够用，可以另接）
标的物名称 商标 规格型号
生产厂家 计量 单位 数量 价
款
单
价 总 价






合计人民币金额（大写）： ￥： 第二条 质量要求： 。 第三条 包装标准、包装物的提供与回收： 。 第四条 随附必备品、配件、工具的数量及提供办法： 。 第五条 合理损耗标准及计算方法： 。 第六条 标的物所有权自（交付／ ）时起转移，但买受人未履行（支付价 款／ ）义务的，标的物仍属于出卖人所有；标的物毁损、灭失的风险自交付时起由买受人承担。 第七条 交付（提取）标的物或提取标的物单证的方式、时间、地点： 。 第八条 运输方式及到达站（港）和费用负担： 。 第九条 验收标准、方法、地点及期限： 。 第十条 成套设备的安装与调试： 。 第十一条 出卖人对标的物质量负责的条件及期限： 。 第十二条 结算方式、时间及地点：协商解决 。 第十三条 担保方式（也可另立担保合同）： 。 第十四条 本合同解除的条件： 。 第十五条 出卖人违约责任： 。 买受人违约责任： 。 第十六条 合同争议的解决方式：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商 或调解不成的，按下列第
（二） 种方式解决：（只能选择一种）
（一）提交 仲裁委员会仲裁；
（二）依法向 朝阳区 人民法院起诉。 第十七条 本合同自 起生效。 第十八条 其他约定事项： 。 出 卖 人 出卖人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 买 受 人 买受人（章）： 营业执照号码： 住所： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 税号： 邮政编码： 北京市工商行政管理局制定