业主委员会是否有自治权

[律师回复] 一般情况下，业主自治小组属于非正式的物业管理主体；但是业主大会在《业主大会议事规则》或者业主大会决议中明确业主自治小组的产生办法和职责义务，使之成为业主大会的正式组织机构之一。对于业主大会决定实行业主委员会自管的小区或大楼，业主委员会可以根据业主大会的决议成立业主自治小组，作为日常的管理机构，代表业主委员会实施业主大会的决定。
业主委员会是业主大会设立的正式组织机构，按照《业主大会议事规则》的规定由全体业主选举产生，按照《物权法》《物业管理条例》和《业主大会议事规则》履行职责。业主大会、业主委员会的决定对全体业主具有约束力。

[律师回复] 业主委员会是业主大会设立的正式组织机构，按照《业主大会议事规则》的规定由全体业主选举产生，按照《物权法》《物业管理条例》和《业主大会议事规则》履行职责。业主大会、业主委员会的决定对全体业主具有约束力。
业主自治小组和业主委员会都是按照业主大会的决定履行职责。没有成立业主大会的小区可以设立业主自治小组的临时组织代表全体业主履行管理职责。无论是业主自治小组还是业主委员会，代表业主与业主共同决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同，应该将合同的主要内容提交业主表决通过后实施。

[律师回复] 一般情况下，业主自治小组属于非正式的物业管理主体；但是业主大会在《业主大会议事规则》或者业主大会决议中明确业主自治小组的产生办法和职责义务，使之成为业主大会的正式组织机构之一。对于业主大会决定实行业主委员会自管的小区或大楼，业主委员会可以根据业主大会的决议成立业主自治小组，作为日常的管理机构，代表业主委员会实施业主大会的决定。

[律师回复]
1. 小区规模要小：小区规模越小越好管理，规模大的小区更不好管理;
2.有想法的物业经理或是业委会：物业经理或业委会要抱着奉献精神，同时还要有自身的想法;
3. 业主要配合、团结：如果业主不配合，那么工作很难开展;
4. 小区要有公有资产收入：有了公有资产才能更好的解决一些问题

[律师回复] 1、召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况; 2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同; 3、设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理; 4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算; 5、听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动; 6、监督公共建筑、公共设施的合理使用; 7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

[律师回复] 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第三十五条　业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
更多内容参见《业主大会和业主委员会指导规则》。这是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。

[律师回复] 实际当中，各个地区成立业主大会及业主委员会的条件不尽相同。
1、如根据《江苏省物业管理条例》及《南京市物业管理办法》的规定：物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当由所在区的物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
2、如根据《成都市物业管理业主大会规程》成房物管[2003]7号 相关条款规定：公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。
3、京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”
4、根据《上海市住宅物业管理规定》的第七条相关规定： 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
因此，一般来说，《物业管理条例》和《业主大会规程》对业主委员会的成立只做了原则性的规定，即小区成立业主大会及业主委员会需要以住房的出售面积达到建筑总面积的一半以上，但是各个地区，根据该地区的实际情况又有进一步具体的规定。

[律师回复] 我们想自治，小区可以实行业主委员会自治吗?只有一个业主（如企业内部职工住宅，业主为企业自己），可以不开业主大会，直接实施自治。

[律师回复] 业委会有自治的权利，这个和小区规模大小无关。但是小区实施自治，应召开业主大会，并有总数超过三分之二的业主书面同意业委会自治管理方案，方可实施自治。
只有一个业主（如企业内部职工住宅，业主为企业自己），可以不开业主大会，直接实施自治。

[律师回复] 若要管理自治，也必须征得百分之五十的业主同意，否则本质上也是不合法。执行起来也没有业委会具备合法性工作力度大。

[律师回复] 业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。理由是：根据我国《民事诉讼法》第三条规定，具备诉讼主体资格有三类主体，即自然人、法人以及其他组织。
（1）业主委员会显然不是自然人。
（2）业主委员会也不是法人，因为根据《物业管理条例》的规定，业主委员会只需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门办理登记，不属于社团法人，也无需向工商行政管理部门进行工商登记，不属于企业法人。
（3）业主委员会也不属于“其他组织”

[律师回复] 物业管理与业主自治并不矛盾，物业服务企业要在业主委员会或者业主大会的监督、指导、配合下，进行物业服务；而业主自治，要通过监督物业服务企业切实履行物业服务合约，精打细算，积极为业主好做各项服务服务来实现。
成立业主委员会或者业主代表大会，是做好业主自治的前提；监督物业服务企业的服务，只业主自治的主要工作。物业服务企业必须为业主做好合同规定的各项服务，才能续签物业服务合同，才能长期稳定经营。

[律师回复] 业委会有自治的权利，这个和小区规模大小无关。但是小区实施自治，应召开业主大会，并有总数超过三分之二的业主书面同意业委会自治管理方案，方可实施自治。
只有一个业主（如企业内部职工住宅，业主为企业自己），可以不开业主大会，直接实施自治

[律师回复]
1.小区的规模太大或者太小。
当小区的户数3000-5000，甚至是5000户以上的，那要实行业主自治就特别困难。因为小区比较大，业主又多，需要的业主委员会队伍就比较大。对小区划分区域，每个区域由一支业主委员会队伍来服务，但是鉴于人多，各种各样的意见都有，众口难调，以少数服从多数的原则，势必还是会引起不少争吵，管理和工作落实不到位。
当小区户数太少，比如说200户的小区，也是见过这样子的小区实行业主自治，但是最后也失败。为什么呢？因为小区的物业管理费是0.6元/平米，假设每户100平米的前提下，那么一个月小区的物业收入是12000元，但是请的人工作人员是5个，1个物业负责人，2个保洁，2个保安，另外维修人员都不敢请，但是这每个月的物业费收入都不够给人员工资，更不要提绿化、公共设施建设和维修等等。
最好小区规模在500-1000户之间，管理起来会比较方便，业主生活区域也会比较紧密。
2.聘请的物业经理无法应对小区业主的各类需求
小区管理的服务对象是人，不同的人对服务又有着不一样的标准，这也是现在很多物业公司和业主的矛盾点。连同业主委员会自己聘请的项目经理，也同样出现这个问题。业主对物业服务有不同的要求，项目经理表示没办法处理，众口难调，每个人都有要求，没办法满足每一个业主。
小区自治所聘请的项目经理，一定要有很好的心理素质，才能承受住业主的各类指责。除了在小区的管理上要有想法，负责人，还要懂得调节业主之间的关系，以及业主与服务人员之间的关系。
3.业主委员会私心过重，没有奉献精神
这个原因占小区自治失败的比重较大，要实行业主自治，一定要有一批带头的人出来。这群人要挡得住小区其他业主各种质疑的同时，还要凡事亲力亲为，无偿付出时间精力。但是在现实中，还是存在有些业主委员会成员是为了个人利益，加入这个队伍，最后一颗老鼠屎坏一锅粥。
业主委员会或者有的小区是自管会，这几个人必须有无偿奉献的精神，只有业主给予了充分的信任，才能开展工作，这个工作很大程度是吃力不讨好的。这几个人还必须有魄力，懂坚持。不要被个别业主一闹，就歇菜了，那肯定都开展不下去了。
4.小区的业主不配合、不团结
小区业主的配合度和对业主委员会或自管会的拥护程度非常重要，决定着带头实施业主自治能否持续下去。但是在实际操作中，只要管理决策触碰到部分业主的利益时，这些业主就会闹起来。做管理的，就一定会得罪人，这是必定的。小区业主团结不团结，几乎可以决定这个小区能不能进行业主自治。
如果管理的决策确实从小区的角度出发是有利的，当部分业主起来质疑的时候，就需要一帮业主在业主委员会或自管会的背后支持，呼声要高于质疑声，不然自治很难进行下去。
5.小区没有公有资产收入
送钱到业主口袋容易，但是要从业主口袋拿钱难。一小区实行业主自治后，业主还是挺满意的，因为物业费比以前还低了，而且服务质量也挺好，大家都比较接受，但是当有业主向自管会提出，屋顶漏水需要人去维修，这可把自管会的几个人给难倒了，每月收的物业费也就差不多够开支，向来没什么剩余，他们手上没有钱可以动工。如果要动用维修基金，还需要全体业主开会表决。
有钱才好办事，没有钱小区自治很难走下去。

[律师回复] 业主委员会的法律地位没有明确规定。
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。
2007年《物业管理条例》修改之后取消了业委会是业主大会的执行机构的限制，把“业主委员会”规范为“业主委员会执行业主大会”。
社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
业主委员会不是法人代表，没有法人资格，难以作为民事主体资格提起诉讼，需要通过召开业主大会，达到专有面积和业主人数双过半才能获得授权进行诉讼。
由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位，所以即使成立了业主委员会，受委托的物业公司的地位仍然强势于作为委托人的业主和业主委员会。

[律师回复] 若要管理自治，也必须征得百分之五十的业主同意，否则本质上也是不合法。执行起来也没有业委会具备合法性工作力度大。

[律师回复] 《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读：一.业主大会的成立规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，可参照以下两项规定：京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”二.物业管理区域的划分规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”三.业主大会投票权确立规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。四、业主大会的开会要求和表决方式规定：
1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。
4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定:.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程

[律师回复] 若要管理自治，也必须征得百分之五十的业主同意，否则本质上也是不合法。执行起来也没有业委会具备合法性工作力度大。

[律师回复] 如果是业主公共所有的地上停车位，业主委员会可以收取，但收益必须归全体所有。

[律师回复] 不是监察对象，小区业主委员会是居民自我成立的服务组织，没有法人资格，没有公权力，而居民委员会是根据《村民自治法》选举成立的，服务群众过程中，有公权力。