开发商毁约退款合同范本中怎么确定违约金标准

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 预期违约下损害赔偿的范围
预期违约下损害赔偿的范围，我国《合同法》第113条第一款明确规定“损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”也就是所谓的可得利益。当然，该规定也没有说仅能够请求履行利益的赔偿，在特殊情形似应当允许当事人请求赔偿信赖利益作为替代。我认为预期违约损害赔偿的范围主要包括以下与违反合同行为有因果关系的损失项目：
1.现有财务的减少、损失、灭失等直接损失。这种财产损失是预期违约行为造成的实际损失、直接利益损失的主要部分。例如：甲、乙双方约定，甲方将一辆汽车交由乙方保管，保管期一个月，可乙方将该车停放在停车场外，致使该车当晚被盗，现甲方要求乙方赔偿该购车款。
2.有关现有为履行合同而支出的费用与财产的损失。这种金钱与财产的损失也是一种实际损失、直接损失，但它往往不是履行合同义务所交付的财产、提供服务本身的财产损失，而是与这些财产、服务相关的一些附属财产和费用的支出性损失。这种损失也是预期违约行为发生时就已经能够实际出现的、确定的。如上例中甲方为该车支付的保险费、养路费等损失。
3.可得利益损失。可得利益损失受合同一方当事人违反合同行为造成的对方当事人在合同权利义务关系正常履行的情况下，必然会得到的物质利益的丧失或减少。在预期违约行为发生时，这种利益还只是一种必然可以得到的未来利益，所以，可得的利益损失就不是违反合同造成的直接的、实际的损失，而属于未来可得利益的损失。
合同一方当事人预期违约造成对方当事人为了补救自己的合同利益而支付的合理费用，以及为了防止违反合同行为造成的损害进一步扩大而采取有关措施所支出的费用，也属于违反合同给对方当事人造成的财产损失。这种损失也属于实际的、直接的财产损失。其与前述为履行合同而支出的费用的损失十分相似，两者同属于受害方当事人支出，失去的实际财产损失，但两者的区别在于：本费用是因对方当事人违约使其不能获得相应的合同利益而产生的，有维护自己权益的作用;而前述的支出费用主要是为了履行自己的合同义务而产生的，具有为了对方当事人权益而支出的特点。
上述原则并不排除在例外的情形下，基于诚信原则，债权人有义务停止履行或者履行准备，或者进行填补易。比如债权人就其债务履行提不出任何值得合理考虑的合法利益，或者有充分的条件进行填补易，比如债权人尚未支付价款，并且很容易有交易机会，而不进行填补易显然将造成重大损失。 这还包括债务人主动提供了填补交易机会的情形。

[律师回复] 对于预期违约的损害赔偿范围要怎样确定这个问题，解答如下, 预期违约下损害赔偿的范围
预期违约下损害赔偿的范围，我国《合同法》第113条第一款明确规定“损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”也就是所谓的可得利益。当然，该规定也没有说仅能够请求履行利益的赔偿，在特殊情形似应当允许当事人请求赔偿信赖利益作为替代。我认为预期违约损害赔偿的范围主要包括以下与违反合同行为有因果关系的损失项目：
1.现有财务的减少、损失、灭失等直接损失。这种财产损失是预期违约行为造成的实际损失、直接利益损失的主要部分。例如：甲、乙双方约定，甲方将一辆汽车交由乙方保管，保管期一个月，可乙方将该车停放在停车场外，致使该车当晚被盗，现甲方要求乙方赔偿该购车款。
2.有关现有为履行合同而支出的费用与财产的损失。这种金钱与财产的损失也是一种实际损失、直接损失，但它往往不是履行合同义务所交付的财产、提供服务本身的财产损失，而是与这些财产、服务相关的一些附属财产和费用的支出性损失。这种损失也是预期违约行为发生时就已经能够实际出现的、确定的。如上例中甲方为该车支付的保险费、养路费等损失。
3.可得利益损失。可得利益损失受合同一方当事人违反合同行为造成的对方当事人在合同权利义务关系正常履行的情况下，必然会得到的物质利益的丧失或减少。在预期违约行为发生时，这种利益还只是一种必然可以得到的未来利益，所以，可得的利益损失就不是违反合同造成的直接的、实际的损失，而属于未来可得利益的损失。
合同一方当事人预期违约造成对方当事人为了补救自己的合同利益而支付的合理费用，以及为了防止违反合同行为造成的损害进一步扩大而采取有关措施所支出的费用，也属于违反合同给对方当事人造成的财产损失。这种损失也属于实际的、直接的财产损失。其与前述为履行合同而支出的费用的损失十分相似，两者同属于受害方当事人支出，失去的实际财产损失，但两者的区别在于：本费用是因对方当事人违约使其不能获得相应的合同利益而产生的，有维护自己权益的作用;而前述的支出费用主要是为了履行自己的合同义务而产生的，具有为了对方当事人权益而支出的特点。
上述原则并不排除在例外的情形下，基于诚信原则，债权人有义务停止履行或者履行准备，或者进行填补易。比如债权人就其债务履行提不出任何值得合理考虑的合法利益，或者有充分的条件进行填补易，比如债权人尚未支付价款，并且很容易有交易机会，而不进行填补易显然将造成重大损失。 这还包括债务人主动提供了填补交易机会的情形。

[律师回复] 您好，关于预期违约的损害赔偿范围应该如何确定这个问题，我的解答如下, 预期违约下损害赔偿的范围
预期违约下损害赔偿的范围，我国《合同法》第113条第一款明确规定“损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”也就是所谓的可得利益。当然，该规定也没有说仅能够请求履行利益的赔偿，在特殊情形似应当允许当事人请求赔偿信赖利益作为替代。我认为预期违约损害赔偿的范围主要包括以下与违反合同行为有因果关系的损失项目：
1.现有财务的减少、损失、灭失等直接损失。这种财产损失是预期违约行为造成的实际损失、直接利益损失的主要部分。例如：甲、乙双方约定，甲方将一辆汽车交由乙方保管，保管期一个月，可乙方将该车停放在停车场外，致使该车当晚被盗，现甲方要求乙方赔偿该购车款。
2.有关现有为履行合同而支出的费用与财产的损失。这种金钱与财产的损失也是一种实际损失、直接损失，但它往往不是履行合同义务所交付的财产、提供服务本身的财产损失，而是与这些财产、服务相关的一些附属财产和费用的支出性损失。这种损失也是预期违约行为发生时就已经能够实际出现的、确定的。如上例中甲方为该车支付的保险费、养路费等损失。
3.可得利益损失。可得利益损失受合同一方当事人违反合同行为造成的对方当事人在合同权利义务关系正常履行的情况下，必然会得到的物质利益的丧失或减少。在预期违约行为发生时，这种利益还只是一种必然可以得到的未来利益，所以，可得的利益损失就不是违反合同造成的直接的、实际的损失，而属于未来可得利益的损失。
合同一方当事人预期违约造成对方当事人为了补救自己的合同利益而支付的合理费用，以及为了防止违反合同行为造成的损害进一步扩大而采取有关措施所支出的费用，也属于违反合同给对方当事人造成的财产损失。这种损失也属于实际的、直接的财产损失。其与前述为履行合同而支出的费用的损失十分相似，两者同属于受害方当事人支出，失去的实际财产损失，但两者的区别在于：本费用是因对方当事人违约使其不能获得相应的合同利益而产生的，有维护自己权益的作用;而前述的支出费用主要是为了履行自己的合同义务而产生的，具有为了对方当事人权益而支出的特点。
上述原则并不排除在例外的情形下，基于诚信原则，债权人有义务停止履行或者履行准备，或者进行填补易。比如债权人就其债务履行提不出任何值得合理考虑的合法利益，或者有充分的条件进行填补易，比如债权人尚未支付价款，并且很容易有交易机会，而不进行填补易显然将造成重大损失。 这还包括债务人主动提供了填补交易机会的情形。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百零八条 拒绝履行。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。由上可以得知，商铺租赁合同不可以中途毁约，不然就要承当违约责任，给对方支付违约金，对于违约金，合同有约定的按约定，没有约定的按法律规定，并且要赔偿对方因违约而产生的损失。

[律师回复] 依据我国相关司法解释的规定，开发商不按时办理房产证时违约金过低的，购房者可以向要求按实际造成的损失进行赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 劳动合同约定违约怎么确定
一是违约金的数额应考虑双方当事人(特别是劳动者)的承受能力。
二是约定违约金时双方要对等。
如果劳动者认为用人单位要求支付的违约金偏高，可以向仲裁委员会申诉，仲裁委员会可以根据劳动者的违约程度、实际收入水平、用人单位的损失等情况综合考虑。对于违约金约定偏高显失公平的，仲裁委员会可以酌情降低。
根据的规定，只有两种情形下能约定由劳动者支付违约金。分别为：
1、用人单位为劳动者提供专项培训费用，对其进行专业技术培训的，可以约定服务期和违约金，劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
2、用人单位与劳动者约定条款的，可以约定违约金，劳动者违反竞业限制约定的，应当向用人单位支付违约金。并且在适用违约金条款时，规定违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用，用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。除上述两种情形外，用人单位不得要求劳动者支付违约金。因此，你如果没有上述两种情形，单位约定违约金是无效的，你可以拒绝交付。
相关知识
什么是违约金?
违约金是指合同中约定的，当事人一方不履行合同时向对方交纳的一定数额的金钱。在《合同法》中，几乎所有的合同都可以约定违约金，但《劳动合同法》对违约金实行了限制性规定。
能约定违约金的情形：
(1)劳动者违反服务期约定要求提前解除合同的，应当按照约定向用人单位支付违约金。违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。用人单位与劳动者约定服务期的，不影响按照正常的工资调整机制提高劳动者在服务期期间的劳动报酬。从此规定看，假如没有培训费就不能约定违约金。
(2)用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守商业秘密和与知识产权相关的保密事项。对负有保密义务的劳动者可以约定离职后竟业限制条款，为保证这些约定能够执行可以约定违约金。
除上述两种情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担的违约金。
《劳动合同法》的这些规定，有效地遏制了用人单位动辄在劳动合同中对劳动者约定高额违约金，阻碍劳动者自由择业、自由流动的权利，保障了劳动者的合法权利。

[律师回复] 租赁期间10年，为了履行约定，可以要求提供担保人保证或者约定较高的违约条款，明确不得反悔。

[律师回复] 根据《合同法》
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《合同法司法解释二》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民不予支持。

[律师回复] 您好，关于如何理解违约金,如何在合同中确定违约金这个问题，我的解答如下,
一、违约金的法律定义
当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何
中华人民共和国合同法 财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。违约金有两种
①惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。
②补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金，亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条
第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、如何在合同中确定违约金
1、违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。
2、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以到请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以到请求减少违约金。
3、违约金约定过高时如何确定违约金的数额。最高人民《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》
第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
可见，在合同中约定违约金一般不得超过损失的30%。若超过的，则当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。

[律师回复] 对于延迟违约金的适用范围这个问题，解答如下, 惩罚性违约金的适用，与实际损失无关，人民不能根据实际损失来调整违约金的数额。
《合同法》第114条规定了合同违约金的法律制度。从其逻辑关系来看，是以补偿性违约金为原则，以惩罚性违约金为例外的。该条第三款专门作出特别规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这一规定直接可以显示出，惩罚性违约金绝非损失赔偿额的预定，债权人除可以请求违约金外，还可请求本来的约定给付(继续履行债务)或代替给付的损失赔偿(填补赔偿)。须要注意的是，此处的“就迟延履行约定违约金”应当解释为针对迟延履行的纯粹的惩罚性违约金。法律在这里允许惩罚性违约金。
因而在债务人迟延履行的情况下，债权人在享有惩罚性违约金请求权的同时，还可以主张履行请求权，如果因债务迟延履行受到损害，则仍然有权请求赔偿损失(迟延赔偿)。因此，就惩罚性违约金而言，由于并非为损失赔偿，所以违约金的发生不以损失的发生为必要，无需举证损失。更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整。

[律师回复] 您好，针对您的怎样确定退房的违约金问题解答如下,
一、退房违约金如何计算
(一)违约责任取决于合同约定和法律规定,且约定优先。
所以,合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的,从其约定;如果没有约定,按照法律规定处理,如:支付定金一方违约的,定金不予返还;收取定金一方违约的,双倍返还定金。双方都有过错的,按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的,可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
(二)退房违约金的协议
1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题,要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款,一般在该合同中都会有明确约定,那么您可依据本合同及开发商违约事实向提讼,要求开发商支付未履行合同的违约金。
2、至于退房协议的条款约定,没有统一格式,应一次性将双方权利义务约定清楚,并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任,这样对您的权益可以实现有效保护。
3、综上,开发商在
第一次违约时,应支付您违反房屋买卖合同的违约金,如在今后退款的过程中出现违约情形,仍需向您支付违约金。
二套房提高首付比例,三套房不贷款,贷款比例提高,直接导致了部分已签订合同的购房者因无力承担增加的首付而毁约;同时,也有部分购房者担心严厉的调控政策导致房价大幅下跌而宁愿损失定金直接退房。
二、商品房退房的流程是怎样的
第一步,买房人发出退房通知。
买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。
第二步,15天内办好各种手续。
买房人提出退房要求后15日内,开发商应当退还买房人已经支付的全部房款,并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
第三步,开发商退还房款。
开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购房款返还给买房人,并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容,自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日,开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。

[律师回复] 惩罚性违约金和补偿性违约金如何确定性质
人民根据《合同法》第114条规定调整过高的违约金时，应避免绝对地按照固定比例调整那种“一刀切”的简单做法，防止机械司法造成以偏概全，挂一漏万等实质不公平结果。对于双方当事人在合同中所约定的过高于违约所造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民应当根据最高人民法院《合同法司法解释
(二)》第29条“当事人主张约定的违约金过高于请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为《合同法》第114条2款规定的过‘过分高于造成的损失’”，综合衡量以下多种因素予以调整：
首先，“违约所造成的损失”为衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准，该因素要求人民应当查明违约所造成的损失;
其次，应考虑合同的履行程度，我国《合同法》对此虽未明确，但可以认为《合同法》第114条第2款所包含的该种因素，显然，几近履行完毕的合同与尚未履行的合同，违约所造成的结果有较大区别;
再次，应考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。《合同法》分则以诸多单行法规别规定违约责任过错责任的场合，无疑应当将过错作为违约金成立的要件。在违约金过高的场合，由于惩罚性违约金的目的在于给债务人心理上制造压力，促使其积极改造债务，在债务不履行的场合，表现为对过错的惩罚，因此债务人的过错自应成为惩罚性违约金的要件。
最后，人民应当考虑当事人缔约时对可得利益损失的预见(预期利益)、当事人之间的交涉能力是否平等(缔约地位强势)、是否使用格式合同条款、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况，综合衡量。
什么是惩罚性违约金和补偿性违约金
(一)惩罚性违约金。惩罚性违约金，是固有意义上的违约金，又称违约罚。此种违约金于违约时，债务人除须支付违约金外，其他因债之关系所应负的一切责任，均不因之而受影响。债权人除得请求违约金外，还可以请求债务履行或者不履行所生之损害赔偿。
(二)赔偿性违约金。赔偿性违约金，是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又叫做损害赔偿额的预定。由于债权人于对方违约而请求损害赔偿时，须证明损害及因果关系。而此类举证，不但困难，且易产生纠纷，因而当事人为避免上述困难及纠纷，预先约定损害赔偿数额或者其计算方法，不失为良策，一方面可以激励债务人履行债务，另一方面，如发生违约，则其责任承担简单明了。此种损害赔偿的预定，也是一种违约金。此种违约金，如相当于履行之替代，则请求此种违约金之后，便不能够再请求债务履行或者不履行的损害赔偿。
我国《合同法》第114条规定的违约金，属于赔偿性违约金。如此解释，并不等于否定惩罚性违约金在我国法上的地位。由于《合同法》奉行自愿原则(第4条)，当事人仍然可以明确约定惩罚性违约金，只要此种条款不违反法律的强制性规定，便仍然有效。当然，如果当事人的约定不明确，原则上推定为赔偿性违约金。

[律师回复] 但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式，对于违约责任的承担方式约定相对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。
《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。
另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：
1、出卖人恶意违约。具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。
2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 所谓违约损害赔偿，是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法和依据合同的规定而应承担损害赔偿的责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
1、损害赔偿原则上仅具有补偿性而不具有惩罚性。违约损害赔偿是民事责任的一种，理应和其他民事责任一样，从法律本性而言只具有补偿功能而摒弃惩罚功能。再者，从民法等价有偿原则出发，任何民事主体，一旦造成他人损害都必须以等量的财产予以补偿，一方违约后，违约方必须赔偿对方因违约而遭受的全部损失。违约损害赔偿也完全适用这一原则，亦即：损害赔偿应当具有补偿性，其主要目的在于弥补或填补债权人因违约行为所遭受的损害。
2、损害赔偿以赔偿受损方因对方违约行为而遭受的全部损害为原则。一方不适当履行或不履行合同，另一方不仅会遭受现有财产减少的损失，而且会遭受期待利益的损失。这些损失理应得到全部赔偿。我国《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。
3、损害赔偿具有一定的任意性。当事人订立合同时，可以预先约定一方当事人在违约时应向对方当事人支付一定数额的金钱。这种方式可以对违约赔偿的范围和数额进行约定，也可以对损害赔偿的计算方法进行约定。同时，当事人也可以预先约定免责条款免除其未来的违约责任，包括损害赔偿责任。当然，这种约定以不违反法律和社会公共秩序为限。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 合同违约是指不履行、不适当履行、迟延履行合同义务的情形，不履行合同主要原因有三点，当事人法律意识淡薄、文化知识局限、对主要条款重视不够，合同执法偏宽客观上纵容了违约行为的发生。合同的违约有损于合同的严肃性，不利于保证交易安全，有损于企业的信誉和形象，也可能失去国际市场，不利于对外交流与合作。入世后需要加大对合同纠纷案件的执法力度。在审理中，应明确以下一些问题：
1、违约责任的构成及归则原则
过错责任的原则是指发生合同违约责任后，只有违约方有过错的情况下，才能承担违约责任。
违约方虽有违约事实，但其对违约没有故意或者过失的过错，则不承担违约责任，过错责任虽有一定的合理之处但也有弊端，增加守约方举证的困难，增加了认定事实的难度，适用它有很大的随意性，因违约发生的纠纷，违约方违约过错程度很难有一个准确的量化标准按过错大小的划分实际上为审判人员主观确定带来较大的随意性，也不能排除人情关系对过错责任认定使其更大程度上的随意性。
2、无过错原则
根据《合同法》第107条之规定，民事审判合同案件中，只要查明当事人确没有履行合同的事实，只要排除了不可抗力的外在原因，即可认定当事人的违约成立，不需要有反复举证从过错原则到无过错原则是合同法制度的重大改革。

[律师回复] 对于开发商违约交房，不给违约金该如何办这个问题，解答如下,
一、开发商延期交房不给违约金
1、找当地房管部门或消协投诉，协商索赔
2、交房后，拒交物业费管理费或采暖费(延期交房问题解决后再补交)
3、协商未果，依法，要求开发商赔偿损失。
二、延期交房违约金的确定
我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定，购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失，则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
关于违约金，一般是有约定就遵照约定，如果没有约定就根据法律规定主张相应的违约金。
三、注意事项
应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开放商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
购房者应依合同约定行使权力，对于开发商逾期交付房屋的，购房者应根据自己所要达到的目的，结合合同的具体约定，来行使自己的权力。解除权的行使期限为，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的，一般按照约定处理。在合同中对逾期交房的处理没有约定，或约定不明确，或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的，按照相关法律规定处理。购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的，仍可以追究开发商的违约责任。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商逾期交付，购房者催告后应给予三个月的合理期限，期限届满时，开发商仍不能按时交付的，购房者请求解除合同方能得到支持。

[律师回复] 您好，针对您的师范生赔四年违约金是多少问题解答如下, 相关事宜如下：
1、按照规定，对毕业后未按协议从事教师工作或从教时间未满服务期限免费师范生，违约记录记入档案，还将面临退还学费并交违约金的罚款。
2、2007年起，教育部首次在部属6所师范类大学推出免费师范生计划，当年，北京共有近20名京籍考生分别被陕西师范大学和东北师范大学录取。市教委介绍，按照教育部要求，免费师范生毕业后应从事中小学教育工作10年。按照协议，京籍免费师范生毕业后将到北京市中小学任教，履行国家义务，服务期不少于10年，并鼓励毕业生到远郊区县农村、山区中小学任教。到城镇中小学工作的，应安排到农村学校任教服务2年。在农村学校任教服务期间仍享受派出学校原工资福利待遇。3，免费师范毕业生经考核符合要求的，可录取为教育硕士研究生，在职学习。免费师范生毕业前及在协议规定服务期内，一般不得报考脱产研究生。任教学校要对免费师范生在职攻读教育硕士学位给予支持。4，毕业后未按协议从事中小学教育工作的免费师范生，应在违约处理决定公布1个月内，一次性向市教委退还所享受的免费教育费用，并缴纳该费用50%的违约金。超过时限须按每天1‰的比例缴纳滞纳金。毕业生从事中小学教育工作未满10年，且未经市教委同意，离开教育岗位的，自离开教育岗位之日，按不足服务年限（包括离开当年）每年10%的比例一次性向市教委退还所享受的免费教育费用，并缴纳该费用50%的违约金，超过时限须按每天1‰的比例缴纳滞纳金。

[律师回复] 您好，关于违约损害赔偿的范围是什么这个问题，我的解答如下, 违约损害赔偿的范围是什么
案情：
1995年1月6日，原告王某以购房缺乏资金为由，向农行吉水县支行申请借款30000元，借款期限至1995年12月10日。1995年6月1日，原告王某持现金10000元欲还给农业银行吉水县支行(以下简称农行)。在农行营业厅，被告刘某恰遇原告王某，刘某得知王某向农行的借款尚未到期，请求王某将此款转借给他，并承诺由其向农行清偿借款本息。在得到刘某的承诺并由在场的农行工作人员见证下，王某将现金10000元借给了刘某。刘某于1996年12月3日及1998年2月24日以原告王某的名义两次向农行交纳了借款利息。之后，刘某以经济困难为由拒绝向银行归还该10000元贷款。农行多次向王某催收无果，于是向提讼。判决由王某向农行清偿借款本金及利息，并承担诉讼费。判决生效后，王某未主动履行判决，强制执行了该案，王某为清偿此笔借款多付出了诉讼费、执行费用等1820元。王某以刘某违约造成其损失为由向提讼，提出了两项诉讼请求：
(1)判决由刘某付清尚欠王某的借款本息。
(2)要求刘某赔偿王某因此而支付的诉讼费、执行费用1820元。
争议：
本案在审理过程中，对原告提出的
第一项诉讼请求应当支持无争议，但对原告提出的
第二项诉讼请求即被告是否应赔偿原告多支付的诉讼费、执行费用1820元存在两种观点：第一种观点认为：原告的第二项诉讼请求是由于被告违约造成的经济损失，被告应予赔偿。第二种观点认为：原告第二项诉讼请求不应支持。原因是原告明知被告违约，而自己不及时向银行清偿借款，导致银行，判决后又不主动履行，强制执行。该项请求是原告故意扩大的损失，因而不予支持。
笔者同意第二种观点。理由如下：
一、原、被告之间的借款合同是在农行营业厅订立的口头合同，合同条款可以归纳为以下几点：
1、原告借给被告现金10000元，利率按原告向银行借款的利率计算。
2、借款期限同原告与银行签订的借款合同一致，即在1995年12月10日前还清。
3、被告代原告向银行归还借款。根据双方订立的口头协议，被告应在1995年12月10日前还清借款，并代原告交至银行。被告代为还款，实际上是
第三人代为履行债务，如第三人履行债务不适当，原告仍应履行其与银行签订的借款合同。
二、我国《民法通则》规定的有关违反合同的民事责任所指的损害赔偿，又称为违约损害赔偿，指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法和依据合同的规定应承担损害赔偿的责任。《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时《民法通则》还有减轻损失的规定，在第一百一十二条、第一百一十四条中规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”减轻损失的规则，依据诚实信用原则产生，未尽到减轻损害的义务，已构成对诚实信用原则的违反。按照过错责任原则的要求，一方在另一方违约后，未能采取合理措施防止损失扩大，其本身也具有过错的，应当对自己的过错承担责任。《民法通则》的规定与《合同法》规定的精神是一致的。本案中原、被告之间的借款合同履行期限应认定为1995年12月10日。被告未在此期限内向银行代原告履行还款义务，又未将借款还给原告，说明被告已违约。原告王某应积极向银行履行还款义务，但原告并未尽此义务。在判决后，原告既不向提供享有第三人到期债权，又不履行判决，引起了强制执行，依法收取了执行费，损失进一步扩大。很显然原告的第二项诉讼请求是原告没有采取措施，消极对待而扩大的损失。原告对此本身有过错，应对自己的过错承担责任。
三、本案损害赔偿的范围，仅限于因被告违约而导致原告多支付给银行的逾期利息。被告刘某未按照与原告的约定，代其向银行还清借款。导致了原告与银行签订借款合同的逾期履行，原告因此而支付了逾期利息，该逾期利息即是被告违约使原告遭受的损失。我国《民法通则》规定的违约损害仅具有补偿性而不具有惩罚性。其主要目的在于弥补或填补债权人因违约行为而所遭受的损害后果。原告的第二项诉讼请求，是依法收取的诉讼费、执行费及执行费用。是财政拨款单位，所收费用进入国库，向原告收取的执行费等，并不是原告可得利益的损失。因此，原、被告之间合同的损害赔偿范围仅限原告与银行签订借款合同产生的逾期还款利息。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题可能导致“开发商延期交房”的情况，对于开发商的延期交房，购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。
那么，购房人应如何行使合同解除权解除合同呢
首先，应注意解除权行使的期限，
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭。
据此，在合同没有约定的情况下，解除权行使的期限为3个月或一年。
其次，如何行使合同解除权呢
根据合同法等法律规定，行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，据此，行使合同解除权应当向对方发出合同解除的书面通知。
如果购房人不想解除合同，那么可以追究开发商逾期交房的违约责任，要求开发商支付违约金或赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同违约是指不履行、不适当履行、迟延履行合同义务的情形，不履行合同主要原因有三点，当事人法律意识淡薄、文化知识局限、对主要条款重视不够，合同执法偏宽客观上纵容了违约行为的发生。合同的违约有损于合同的严肃性，不利于保证交易安全，有损于企业的信誉和形象，也可能失去国际市场，不利于对外交流与合作。入世后需要加大对合同纠纷案件的执法力度。在审理中，应明确以下一些问题：
1、违约责任的构成及归则原则
过错责任的原则是指发生合同违约责任后，只有违约方有过错的情况下，才能承担违约责任。
违约方虽有违约事实，但其对违约没有故意或者过失的过错，则不承担违约责任，过错责任虽有一定的合理之处但也有弊端，增加守约方举证的困难，增加了认定事实的难度，适用它有很大的随意性，因违约发生的纠纷，违约方违约过错程度很难有一个准确的量化标准按过错大小的划分实际上为审判人员主观确定带来较大的随意性，也不能排除人情关系对过错责任认定使其更大程度上的随意性。
2、无过错原则
根据《合同法》第107条之规定，民事审判合同案件中，只要查明当事人确没有履行合同的事实，只要排除了不可抗力的外在原因，即可认定当事人的违约成立，不需要有反复举证从过错原则到无过错原则是合同法制度的重大改革。