关于物管费违约金的规定

[律师回复] 物业管理费，是服务性收费，服务性收费的，不能再收所谓违约金。物业收取所谓的管理费违约金，是乱收费行为，业主完全可以拒绝，并向物价部门举报。乱收费行为，不会被强制执行。法律链接：《物业服务收费管理办法》第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

[律师回复] 您好，关于物业管理的违约责任形式这个问题，我的解答如下, 物业管理合同的违约责任具体的形式就是指业主、业主大会、物业管理公司违反物业管理服务合同所应承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等民事责任。物业管理服务合同是物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件，依法共同遵守并履行物业管理服务合同的约定是业主、业主大会与物业管理公司双方合同当事人的基本义务。只要合同的双方当事人中有一方违反合同规定，另一方就可以按照法律的规定追究对方的合同违约责任。在物业管理不断走入市场化的今天，对物业管理服务合同的违约责任的正确认识，对于依法行使和维护业主、业主大会以及物业管理公司的合法权益有着重要的现实意义。
1、继续履行合同，即强制履行合同，是指业主、业主大会或物业管理公司违约后，另一方得请求强制违约方继续履行未履行的物业管理服务合同的合同义务，以实现物业管理服务合同预期目标。从合同的本质看，合同之所以存在，主要在于促进交易、保护交易、救助交易。当一项交易出现问题时，合同的作用就象医生治病一样尽力使交易脱离危险及重新获得新生，而不是动辄将其扼杀。继续履行合同是合同当事人不履行或不完全履行下的一种补救方法。在合同当事人一方违约后，请求强制履行合同是法律赋予另一方当事人的一项权利。
2、采取补救措施，是指合同当事人一方违约，另一方有权要求违约方采取补救措施予以补正。例如，物业管理公司未按物业管理服务合同的规定作好公用设施维修养护，业主、业主大会可以要求采取补救措施对公用设施重新进行维修养护或者进行修理、更换等等。合同当事人采取补救措施若于履行期内完成予以补正的，不承担其他违约责任;若于履行期届满后完成的，违约的合同当事人还应承担延迟履行的违约责任。
3、违约金，是指合同当事人在合同中约定的或者法律规定的一方违约后应向另一方支付的金额。例如，业主、业主大会违反招投标法的规定，不与中标的物业管理公司签署物业管理服务合同，或者在中标后要更改物业管理费这种招投标的核心内容，物业管理公司就有权按照招投标的约定要求违约的业主、业主大会支付违约金。又例如，在物业管理服务合同中双方约定，经过约定的期限，物业管理服务要达到某种程度的水平，而在期限届满后未达到，则应按照合同的约定，由违约方支付违约金。
4、赔偿损失，是指一方违约给对方造成损失时依法应承担的赔偿对方损失的违约责任。赔偿损失是最常用的重要救济措施。它既可以与其他责任形式并用，也可以单独适用。
赔偿损失的范围，在物业管理服务合同中有约定的依其约定。在物业管理服务合同中对赔偿范围的约定，可以是对具体赔偿数额的约定，也可以是对损失计算方法的约定。只要合同中有关于赔偿的约定，当事人就有权依约定请求违约方赔偿。在物业管理服务合同中未约定赔偿范围的，违约方应赔偿因违约所造成的全部损失，包括合同履行后可以获得的可得利益损失，但不能超过违反合同一方订立合同时能够预见到的损失。违约方违约后，对方可以采取适当措施防止损失的扩大而没有采取适当措施的，无权就因此而扩大的损失要求赔偿。合同当事人因违约方违约同时受到损失和利益的，在计算损失时应扣除其所受利益。赔偿损失，除物业管理服务合同另有约定外，应以支付赔偿金的方式进行。

[律师回复] 可委托我为你代理，依法追索违约金。

[律师回复] 违约金的计算公式，实际上是单利、复利的计算公式。违约金采用按日分段计算至付清之日的原则，天数计算为：应交物业费的最后一天的第二天至实际交物业费的前一天（含）。按单利计算违约金公式：利息（）本金（）×利率（）×计息期数（）按复利计算违约金公式：利息（）本金（）×(1)^-1次方这种方法计算违约金每天是递增的，即“利滚利”。其中：利息（）违约金本金（）当期的欠交物业费金额利率（）日利率计息期数（）应交物业费的最后一天的第二天至实际交物业费的前一天（含）以上就是关于我想咨询一下物业管理费违约金合理吗的具体回答！

[律师回复] 真没有特定的针对物业费的，通常各地的司法实践也有些不同，通常是按照合同约定走，如果违约金超过了欠费，法院会酌情帮你协调减免，当然你要是死皮拖欠了10几年，法院不会管你。
现在行业里常用的是日率万分之三至五，老旧合同里还有千分三至五。

[律师回复] 违约金收取合法。但是一般物业也不愿意和业主关系太差，所以实践中可以协商、调解不支付违约金，物业大多会同意。

[律师回复] 《合同法》解释二
第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》
第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据以上法律规定可以知道，合同违约金约定过高时，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以减少，一般超过实际损失的百分之三十就会被认定为过高。法律依据：《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可以申请仲裁减少。

[律师回复] 你好，违约金需要有明确约定才需要支付，你可以仔细审查下违约金依据。

[律师回复] 1、业主逾期支付物业管理费，经物业公司催告后，在合理期限内仍然不支付的，物业公司可以主张违约金。
2、业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
3、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”,与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系,是截然不同的两件事。因此,从法律关系上来说,“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”《合同法》虽然规定了抵消,但是,是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点,但是,由于物业管理与开发商卖房是两个不同的法律关系,法律主体不同,因此,不能适用《合同法》规定的抵消。

[律师回复] 物业公司和小区业主签订服务合同，业主负有缴纳物业费的义务，而物业公司负有按照合同规定履行职责的义务。 如果物业公司不履行其规定职责，是否构成违约，在业主找到物业进行商谈、提建议的过程物业公司态度嚣张蛮横，拒绝修正违约行为。致使无法就有关违约事项进行商谈的情况下，业主可否拒绝交付下一年的物业费，要求物业消除违约行为。 看到很多有关的帖子都说物业费和物业公司的不履行合同职责的行为是两个法律关系，这种说法令人感到质疑，物业公司和业主之间建立的就是物业服务合同，一方履行服务职责，一方缴纳物业费，现在物业在履行合同义务的过程中已经不符合约定了，基于合同法的规定其行为已经构成违约，业主是否有权与物业公司解除合同，不再向该物业公司缴纳物业费。

[律师回复] 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。根据上述规定，如果物业服务合同中约定可以预收，则业主应当预交，但不能超过半年。

[律师回复] 由于大多数买房人对相关的知识、规定及法律都知之不多，稍有不慎，就可能导致利益受损，所以两位律师特别提醒买房人，在开发商提出以物业费抵违约金时，要注意三点：
第
一、鉴于物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为；第
二、鉴于有关法规规定，禁止物业公司一次性收取一年以上物业费，所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”，最多也只要折抵一年的“物业管理费”即可，其余仍应要求支付违约金；第
三、鉴于开发商可能否认逾期交房的违约行为，业主在办理入住手续时，应留存相关的开发商逾期交房的书面违约证据。以上就是我关于物业管理违约金合法吗这个问题的回答，望采纳。

[律师回复] 《合同法》解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
根据以上法律规定可以知道，合同违约金约定过高时，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以减少，一般超过实际损失的百分之三十就会被认定为过高。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可以申请仲裁减少。

[律师回复]
1、违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。
2、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。
违约金约定过高时如何确定违约金的数额?
最高人民法院《关于适用amp;lt;中华人民共和国合同法amp;gt;若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
可见，在合同中约定违约金一般不得超过损失的30%。若超过的，则当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

[律师回复] 如果与物业管理部门之间有协议，并且在协议中规定有违约金的，就能收。否则他们是没有权力收取的。

[律师回复] 业主延迟交纳物业费违约金的比例明显高于物业公司服务不到位违约金的比例，这就造成了合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法的基本原则。在现实生活当中这样的物业服务合同一旦发生相关违约金诉讼，法院一般不支持物业公司相关违约金的请求。这是充分考虑到合同法当中当事人双方的权利与义务平等的基本原则。

[律师回复] 法律依据:《合同法》第一百八十二条　用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

[律师回复]
首先，物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。从法律关系上来说，“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。
其次，对于“债务转移”应签订协议。《》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为，即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”也就是说，开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业管理公司承担，即折抵一至两年“物业管理费”，要经债权人购房人同意。而且在司法实践中，一般也要经债务受让人物业管理公司的同意。第三，折抵一年以上物业管理费也是违法的。相关文件规定，物业在收取管理费时，不得一次性预收多年物业管理费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一至两年以上“物业管理费”的行为，事实上是变相收取一年以上物业管理费。所以这种做法是违法的。
最后，用物业管理费折抵延期交房违约金还有可能侵犯小区其他业主的合法权利。所以提醒消费者，在办理入住手续时，应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据，以便在日后进一步处理该问题时能得到法律保护。

[律师回复] 违约金具有补偿性和惩罚性，约定本身是合法的。因为法律规定，违约方不申请调减违约金，那么应该按约定的标准主张，不作调整。请求调减，才可能会支持。但这个标准比较高，达到月息15％，年息180％。违约方申请调减，肯定会予以支持。调减到人民银行同期贷款利率的四倍，甚至更低。