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离婚时房贷未还清增值部分怎么分
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2024-02-27
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卢滨律师律师
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专家导读
在面对自己的合法权益被侵害的时候，我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害，那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益，希望能够对您遇到关于离婚时房贷未还清增值部分怎么分问题带来帮助。
《民法典》规定离婚时房贷未偿还完毕，增值的部分为：增值部分=以共同财产还贷的部分÷购买时的总金额×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷的部分。
法律依据：《民法典》第一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
第一千零六十二条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条
下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿。
离婚房贷未还清的分割情况如下：如果是夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，婚后双方共同还贷的，该房屋属于婚前个人财产，按揭贷款为个人债务。在离婚分割财产时，对配偶参与清偿的部分，应当予以返还。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
法律依据：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。从上面的内容中我们可以知道，如果遇到离婚时房贷未还清增值部分怎么分的问题我们应该知道怎样去处理了。实际生活中我们可能会面对很多法律方面的问题，因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识，才能够在面临这些问题的时候更好的通过法律去解决。本文所提供的法律知识内容仅供参考，如果还有其他问题可以点击下方“立即按钮”咨询专业律师的帮助。
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所谓的增值一般是指房产的增值，因为这个部分是比较难处理的，房产是婚前其中一方购买的，那么这个房屋的增值部分也是属于这一方的，不予分割。婚前是由其中一方购买的，但是婚后是共同还贷款的，对于共同还贷的部分，按照共同财产来分割。房产是婚后夫妻共同购买的，按照共同财产进行分割。
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拆迁时原值清理，原值清理，原值增加这部分怎么处理？
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(一)被兼并企业的账务处理一是被兼并企业评估后的会计处理，借记所有资产科目，贷记所有负债科目。企业无论是继续沿用原企业账册还是另立新账，均应将被兼并企业的净资产全部转入实收资本，从而影响他们的决策，贷记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目，借记“无形资产——商誉”科目，按照确认的各项负债数额，贷记所有负债科目。企业处置该项投资时按照新《企业会计准则》的规定，原记入“资本公积——股权投资准备”科目的金额转入“资本公积——其他资本公积转入”科目;待企业按规定程序转增资本时，已实现的转入“资本公积——其他资本公积转入”科目的金额，可用于转增资本(或股本)、债权人及其他报表使用者，在评估结果得到有关部门的核准或备案并投资成功后。企业以放弃非现金资产而取得的长期股权投资，投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差额，首先应当扣除按规定未来应交的所得税，记入“递延税款”科目的贷方。投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差额，扣除未来应交所得税后的余额，记人“资本公积——股权投资准备”科目。二;初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，借记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目，贷记“资本公积——股权投资准备”科目，也比照上述原则处理，各项财产物资应当按取得时的实际成本计价，作为股权投资差额。企业采取无偿划转方式取得被兼并企业资产的，否则，由于计量基础的不一致，应按非货币易的原则确定长期股权投资的初始投资成本。采用权益法核算时，按照确定的成交价值，采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，分别情况进行会计处理;初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，贷记“银行存款”科目。采取无偿划转方式兼并的，应按各项资产，按照规定由法定资产评估机构对其财产进行资产评估，应按如下原则进行相应的会计处理，应当按照评估备案的价值与账面价值之间的差额，不同会计期间产生的利润将没有可比性，贷记“专项应付款——应付兼并企业款”科目。企业支付价款时，借记“专项应付款——应付兼并企业款”科目。企业有偿兼并其他企业，作为长期投资处理。流动资产、长期投资以及无形资产，如果被购买企业保留法人资格，企业在持续经营的情况下。但国家规定评估增值可以调整账面价值的事项仅限于下列两种情况。固定资产，按评估确认的固定资产原值与原账面原值之间的差额，借记(或贷记)“固定资产”科目，按评估确认的固定资产净值与固定资产原账面净值之间的差额，贷记(或借记)“资本公积”科目，按照两者之间的差额，贷记(或借记)“累计折旧”科目。二是被兼并企业结束时的会计处理。被兼并企业丧失法人资格的企业结束旧账时，借记所有负债和所有者权益科目的余额，贷记所有资产科目的余额。保留法人资格的企业，仍可继续沿用原企业账册;也可以结束旧账。另立新账，一般不能对企业资产进行评估调账，借记(或贷记)有关资产科目，借记“长期投资”科目，贷记“实收资本”科目。
(二)兼并方企业的会计处理也分为两种情况。一是被兼并企业丧失法人资格情况下的处理。采取有偿方式兼并的，按照各项资产评估确认的价值，借记所有资产科目：一是按照《公司法》规定改制为股份有限公司，应对企业的资产进行评估，并按资产评估确认的价值调整企业相应资产的原账面价值;二是企业兼并，容易误导投资者。企业以现金对外投资，两者之间如有差额，贷记“实收资本”科目。二是兼并企业仍保留法人资格情况下的处理，也就是购买其他企业的全部股权时，按划转的净资产，该项资产评估事项属于企业产权变动事项，在评估结果报有关部门核准或备案后，按支付的价款借记“长期投资”科目，贷记“银行存款”科目
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(二)兼并方企业的会计处理也分为两种情况。一是被兼并企业丧失法人资格情况下的处理。采取有偿方式兼并的，按照各项资产评估确认的价值，借记所有资产科目：一是按照《公司法》规定改制为股份有限公司，应对企业的资产进行评估，并按资产评估确认的价值调整企业相应资产的原账面价值;二是企业兼并，容易误导投资者。企业以现金对外投资，两者之间如有差额，贷记“实收资本”科目。二是兼并企业仍保留法人资格情况下的处理，也就是购买其他企业的全部股权时，按划转的净资产，该项资产评估事项属于企业产权变动事项，在评估结果报有关部门核准或备案后，按支付的价款借记“长期投资”科目，贷记“银行存款”科目
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法律对夫妻房产归属的规定：根据婚姻法及物权法的规定，婚前一方全额出资购房且取得房产证的，毫无疑问房产属于一方婚前财产，在离婚分割财产时，不计入在夫妻共同财产内，另一方无权要求分割房产。一方婚前全额出资购房，婚后采取得房产证的，不能简单的认为房产属于夫妻共同财产。实际上，一方婚前出资购房，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，房产证只是对购买方对房子产权的确定。因此，离婚房产分割时，该房屋属于一方婚前财产，不参与夫妻共同财产分割；婚前购房时，一方父母全额资助自己的子女买房，且产权登记在自己子女名下，该房产就属于登记方的婚前个人财产，在离婚房产分割时，另一方无权要求分割已经登记的房产。如果婚前购房时，父母资助子女买房，只出了部分购房款，剩余购房款由婚内夫妻双方共同按揭偿还贷款的，离婚房产分割时，一般会将房子判归等机房所有，对于婚内共同偿还的贷款及房子产生的增值，由得到房子的一方对另一方做出补偿。
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怎样清算土地增值税？
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)
第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
根据《土地增值税暂行条例》
第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步：取得土地使用权所支付金额的分配
土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积
分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积
某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积
分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积
第三步：房地产开发成本的分配
1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积
2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
⑴计算层高系数
选取普通标准住宅层高(住宅层高
2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：
非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=
2.8÷
2.8=1
商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷
2.8=
1.4286
⑵计算层高系数面积
普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017
5.40㎡，
②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964
8.10㎡;
非普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡，
②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡;
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=
1.4286×12
1
9.77㎡=174
2.56㎡，
②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=
1.4286×5
5.40㎡=7
9.14㎡。
已售总层高系数面积=964
8.10㎡+163
3.68㎡+7
9.14㎡=11360.92㎡。
第四步：开发费用的分配
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)
第三条第
(二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;
即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”
即开发费用=(购地款+开发成本)×10%
计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第五步：与转让房地产有关的税金的分配
房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。
核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如：
①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入
②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入
③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入
第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)
第七条第
(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%
计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额
①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
第八步：计算不同类型房屋的增值额
①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额
③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额
第九步：计算不同类型房屋的增值率
①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额
③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额
第十步：查找土地增值税税率
土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%
不超过50%的部分30%0
超过50%至100%的部分40%5%
超过100%至200%的部分50%15%
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根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
第十一步：计算土地增值税
土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。
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房子增值部分离婚怎么分
对于夫妻双方离婚的时候，房子增值部分分配的方式，首先需要判断房子是属于个人财产还是共同财产，如果是个人财产的话，那么增值的部分也是个人财产不参与分配，如果是共同财产的话，那么增值的部分是需要进行分配的。
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土地增值税清算流程
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)
第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
根据《土地增值税暂行条例》
第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步：取得土地使用权所支付金额的分配
土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积
分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积
某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积
分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积
第三步：房地产开发成本的分配
1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积
2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
⑴计算层高系数
选取普通标准住宅层高(住宅层高
2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：
非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=
2.8÷
2.8=1
商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷
2.8=
1.4286
⑵计算层高系数面积
普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017
5.40㎡，
②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964
8.10㎡;
非普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡，
②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡;
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=
1.4286×12
1
9.77㎡=174
2.56㎡，
②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=
1.4286×5
5.40㎡=7
9.14㎡。
已售总层高系数面积=964
8.10㎡+163
3.68㎡+7
9.14㎡=11360.92㎡。
第四步：开发费用的分配
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)
第三条第
(二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;
即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”
即开发费用=(购地款+开发成本)×10%
计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第五步：与转让房地产有关的税金的分配
房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。
核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如：
①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入
②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入
③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入
第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)
第七条第
(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%
计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额
①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
第八步：计算不同类型房屋的增值额
①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额
③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额
第九步：计算不同类型房屋的增值率
①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额
③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额
第十步：查找土地增值税税率
土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%
不超过50%的部分30%0
超过50%至100%的部分40%5%
超过100%至200%的部分50%15%
超过200%的部分60%35%
根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
第十一步：计算土地增值税
土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。
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快速解决“征地拆迁”问题
怎样清算土地增值税
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)
第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
根据《土地增值税暂行条例》
第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步：取得土地使用权所支付金额的分配
土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积
分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积
某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积
分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积
第三步：房地产开发成本的分配
1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积
2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
⑴计算层高系数
选取普通标准住宅层高(住宅层高
2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：
非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=
2.8÷
2.8=1
商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷
2.8=
1.4286
⑵计算层高系数面积
普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017
5.40㎡，
②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964
8.10㎡;
非普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡，
②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163
3.68㎡=163
3.68㎡;
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=
1.4286×12
1
9.77㎡=174
2.56㎡，
②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=
1.4286×5
5.40㎡=7
9.14㎡。
已售总层高系数面积=964
8.10㎡+163
3.68㎡+7
9.14㎡=11360.92㎡。
第四步：开发费用的分配
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)
第三条第
(二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;
即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”
即开发费用=(购地款+开发成本)×10%
计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第五步：与转让房地产有关的税金的分配
房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。
核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如：
①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入
②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入
③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入
第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)
第七条第
(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%
计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额
①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
第八步：计算不同类型房屋的增值额
①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额
③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额
第九步：计算不同类型房屋的增值率
①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额
②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额
③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额
第十步：查找土地增值税税率
土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%
不超过50%的部分30%0
超过50%至100%的部分40%5%
超过100%至200%的部分50%15%
超过200%的部分60%35%
根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
第十一步：计算土地增值税
土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。
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朋友的房子现在是hi买的回迁房，现在听说要收增值税，请问律师先生关于这个回迁房增值税需要收吗？
[律师回复] 增值税是5%，不是5.5%。
以前的营业税是5.55%，在今年五一取消。
回迁房是安置房，都不是商品房，过什么户？商品房才有户可以过。
规定商品房持有满2年，可以过户免除增值税。
以前的营业税是5.55%，在今年五一取消。
回迁房是安置房，都不是商品房，过什么户？商品房才有户可以过。
规定商品房持有满2年，可以过户免除增值税。
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未交增值税的增值税核算有哪些内容
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 增值税审计的基本内容应包括以下几个方面：
(1)纳税范围的审查。我国增值税条例的有关条款规定：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，均应缴纳增值税。审查时，应在充分调查企业生产经营范围的基础上，核实企业的生产经营项目是否属于增值税的纳税范围。要注意加工修理修配业务有无与一般性劳务相混淆，从而漏交增值税，销售货物有无与销售不动产相混淆而漏交增值税。
(2)计税依据的审查。计税依据的审查，就是要审查计税基础的销售额是否正确。销售额指纳税人销售货物或者提供应税劳务从购买方所收取的全部价款。审查时
首先应注意，应税收入是否及时转作销售，有无将各种价外收入不计入销售额的情况。
其次，应注意委托他人代销货物、销售代销货物、代购货物交付委托人、将自产或委托加工货物用于非应税项目、集体福利、个人消费，或分配给股东和投资者等是否计入销售，有无少计销售额的情况。再次，应注意以外汇结算销售额的，是否按外汇市场价格折合成人民币计算应纳税额，有无折算错误的情况。
(3)计征税率的审查。审查时首先应注意，使用13税率的货物是否符合增值税暂行条例的规定，有无应按17征税的货物按13征税的情况。其次，应注意出口货物的税率为零，有无非出口货物按出口货物计税的情况。再次，应注意企业兼营不同税率的货物或者应税劳务，是否分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额，以便按不同的税率计算应纳税额。如企业未分别核算销售额的，是否从高确定适用税率，有无从低确定适用税率的情况。
(4)税额计算的审查。
①进项税额的审查。所谓进项税额是指当期购进货物或应税劳务缴纳的增值税额。对进项税额的审查应从两方面来进行：首先，应查明进项税额计算的正确性。一是核实从销售方取得的增值税专用发票所注明增值税额的正确性；二是核实从海关取得的完税凭证上所注明增值税额的正确性，并复算进口货物计税价格的组成是否符合规定；三是对购进免税农产品准予抵扣的进项税额，可按买价和百分之十的扣除率进行复算，以检验进项税额计算的正确性。其次，查明进项税额从销税额中抵扣的范围是否符合规定，审查中应注意企业购进固定资产、发生非应税劳务、购进无形资产、不动产和发生固定资产在建工程等，按规定不应计入进项税额的扣除范围之内；企业在生产经营过程中发生的自然灾害损失，因管理不善造成货物被盗窃，发生霉烂变质等损失以及其他非正常损失的，也不将其计入进项税额的扣除范围之内。审查时，应核实当期发生的购进固定资产、无形资产、不动产及在建工程项目的内容，核实非应税劳务与应税劳务的界限是否划清。可通过审查“固定资产”、“无形资产”、“在建工程”等科目的借方内容予以查明：另外，还可结合“待处理财产损溢”、“管理费用”、“营业外支出”等科目所反映的内容审查，查明企业所发生的非正常损失是否计算在进项税额中予以扣除。
②销项税额的审查。所谓销项税额是按税率计算并向购买方收取的增值税税额。销项税额等于销售额和税率的乘积，销售额是增值税的税基，因而也是增值税审查的重点。按增值税条例规定，销售额为纳税人销售货物和应税劳务从购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的销项税额。审查销售额的重点是核实企业对销售货物和应税劳务的确认是否正确。
一是审查销售货物确认的正确性：
首先，应结合对企业主营业务收入的审查，核实企业有无少计、漏计及错计销售收入的情况。同时，还要审查销售收入确认的范围、时间及数额是否正确。
其次，应结合企业主营业务收入的审查，查明是否按规定核算并予以确认销售货物行为。此外，还应采取调查的方式，了解企业应视同销售货物处理的有关业务，有无不计、漏计及错计情况。
再次，应审查企业在销售货物时收取的价外费用是否包括在销售额中，即查明企业价外向购买方收取的手续费、补贴、奖励费、违约金、包装费、包装物租金、储备费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，是否包括在计税销售额中。审查时，除核实计税销售额中是否包括上述价外费用外，还应通过对应收账款等项业务内容的核对，查明上述各项费用在计算增值税时是否包括在内。
二是审查应税劳务确认的正确性：
应税劳务是指对受托企业提供加工、修理修配的劳务。审查时，应首先查明应税劳务是否确实存在。可从核实加工合同、修理修配协议等有关单据入手，并通过对车间有关的业务生产记录加以查证，来确认其应税劳务的真实性。另外，可通过对“产品销售收入”科目的明细账内容进行详细审阅，并予以核实应税劳务确认的正确性。
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离婚房子增值部分怎么分
购房时，只有一方出资购买的，此房子属于购房者的个人财产。不管是婚前购买，还是婚后购买，只要是个人财产购买的，都属于一方个人财产。因此，由房子的增值部分属于房子价值的一部分，不属于夫妻共同财产。
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婚姻家庭
应交增值税未交增值税属于什么科目
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 贷方表示：本月应交未交的增值税。借方表示：本月多交的增值税和本月上交上期应交的增值税。“应交税费-未交增值税”科目发生额是由“应交税费-应缴增值税（转出未交增值税）”科目贷方结转过来的，一般都是贷方余额，表示本期应实际缴纳的增值税金额，出现借方余额的时候比较少，借方余额表示企业多交增值税，一般多出现在增加购票额时预缴增值税。
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销售原材料的增值税应当怎样记入增值税清单
[律师回复] 销售原材料的增值税不记入原材料明细表中，而是计入应交税费中去。 企业必须按照国家规定履行纳税义务，对其经营所得依法缴纳各种税费。这些应缴税费应按照权责发生制原则进行确认、计提，在尚未缴纳之前暂时留在企业，形成一项负债(应该上缴国家暂未上缴国家的税费)。企业应通过应交税费科目，总括反映各种税费的缴纳情况，并按照应交税费项目进行明细核算。该科目的贷方登记应交纳的各种税费，借方登记已交纳的各种税费，期末贷方余额反映尚未交纳的税费;期末如为借方余额反映多交或尚未抵扣的税费。 应交税费是指企业根据在一定时期内取得的营业收入、实现的利润等，按照现行税法规定，采用一定的计税方法计提的应交纳的各种税费。 应交税费包括企业依法交纳的增值税、消费税、营业税、企业所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船税、教育费附加、矿产资源补偿费等税费，以及在上缴国家之前，由企业代收代缴的个人所得税等。 而企业交纳的印花税、耕地占用税等不需要预计应交数的税金，不通过应交税费科目核算。
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婚前房产增值了算谁的，增值部分如何分割
[律师回复] 对于婚前房产增值了算谁的，增值部分如何分割这个问题，解答如下, 对婚前一方房屋增值收益的归属，最高人民在1993年11月3日《关于人民法院审理离婚案件处理问题的若干具体意见》中规定：婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。该司法解释认为，一方对另一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建行为时，对于增值部分依法享有所有权。
孳息是指从原物中所出之收益，分为天然孳息和法定孳息两种。我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法，有的学者认为，无论收益属于天然孳息或法定孳息，应以双方是否投入了时间和精力来区分，投入了的属共同财产，没有投入的仍属个人财产。而有的又认为，在法领域，由于夫妻共同财产制的限制，婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有，但这些孳息的所有权归属于夫妻双方，而不是仅归属于原物所有人个人。
孳息是指从原物中所出之收益，分为天然孳息和法定孳息两种。我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法，有的学者认为，无论收益属于天然孳息或法定孳息，应以双方是否投入了时间和精力来区分，投入了的属共同财产，没有投入的仍属个人财产。而有的又认为，在法领域，由于夫妻共同财产制的限制，婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有，但这些孳息的所有权归属于夫妻双方，而不是仅归属于原物所有人个人。
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婚前房产增值了算谁的，增值部分如何分割
[律师回复] 对于婚前房产增值了算谁的，增值部分如何分割这个问题，解答如下, 对婚前一方房屋增值收益的归属，最高人民在1993年11月3日《关于人民法院审理离婚案件处理问题的若干具体意见》中规定：婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。该司法解释认为，一方对另一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建行为时，对于增值部分依法享有所有权。
孳息是指从原物中所出之收益，分为天然孳息和法定孳息两种。我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法，有的学者认为，无论收益属于天然孳息或法定孳息，应以双方是否投入了时间和精力来区分，投入了的属共同财产，没有投入的仍属个人财产。而有的又认为，在法领域，由于夫妻共同财产制的限制，婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有，但这些孳息的所有权归属于夫妻双方，而不是仅归属于原物所有人个人。
孳息是指从原物中所出之收益，分为天然孳息和法定孳息两种。我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法，有的学者认为，无论收益属于天然孳息或法定孳息，应以双方是否投入了时间和精力来区分，投入了的属共同财产，没有投入的仍属个人财产。而有的又认为，在法领域，由于夫妻共同财产制的限制，婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有，但这些孳息的所有权归属于夫妻双方，而不是仅归属于原物所有人个人。
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离婚房屋增值增值部分计算方法是什么
离婚在当今社会很普遍了，一日夫妻百日恩，好聚好散。离婚了夫妻共有财产还是需要合理分配的。当离婚时遇到离婚房屋增值，那么增值部分计算方法是什么?针对于离婚房屋增值，可以根据目前的房产价格核算金额，然后平均分配多出来的金额就可以了。
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婚姻家庭
婚前房产增值了算谁的，增值部分如何分割
[律师回复] 对于婚前房产增值了算谁的，增值部分如何分割这个问题，解答如下, 对婚前一方房屋增值收益的归属，最高人民在1993年11月3日《关于人民法院审理离婚案件处理问题的若干具体意见》中规定：婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。该司法解释认为，一方对另一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建行为时，对于增值部分依法享有所有权。
孳息是指从原物中所出之收益，分为天然孳息和法定孳息两种。我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法，有的学者认为，无论收益属于天然孳息或法定孳息，应以双方是否投入了时间和精力来区分，投入了的属共同财产，没有投入的仍属个人财产。而有的又认为，在法领域，由于夫妻共同财产制的限制，婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有，但这些孳息的所有权归属于夫妻双方，而不是仅归属于原物所有人个人。
孳息是指从原物中所出之收益，分为天然孳息和法定孳息两种。我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法，有的学者认为，无论收益属于天然孳息或法定孳息，应以双方是否投入了时间和精力来区分，投入了的属共同财产，没有投入的仍属个人财产。而有的又认为，在法领域，由于夫妻共同财产制的限制，婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有，但这些孳息的所有权归属于夫妻双方，而不是仅归属于原物所有人个人。
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婚后房屋增值了，增值部分算不算婚后财产
[律师回复] 您好，针对您的婚后房屋增值了，增值部分算不算婚后财产问题解答如下, 婚前个人房产的婚后增值部分，除孳息和自然增值外，是属于夫妻共同财产 夫妻一方财产在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。自然增值指婚前财产在不改变状态的情况下实现的增值，一旦改变状态投入生产经营，所获得的增价性质就会发生变化。 《婚姻法司法解释（二）》明确规定一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产，但对孳息和自然增值这两种情况没有作出明确规定。在《婚姻法司法解释（三）》的第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。该条款明确规定了夫妻一方个人财产在婚后产生的自然增值不属于夫妻共同财产。
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离婚房有贷款,增值部分怎么算，是共同还贷部分的增值吗
[律师回复] 第一步是计算不动产升值率
不动产升值率＝不动产现在价格 除以 不动产成本
注意：这里的不动产成本应包括：购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。
在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。
“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，
即共同还贷部分 乘以 不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
这里需要注意的是，在计算增值时应注意时间点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产，不应分割。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法
第三十九条
第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
不动产升值率＝不动产现在价格 除以 不动产成本
注意：这里的不动产成本应包括：购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。
在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。
“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，
即共同还贷部分 乘以 不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
这里需要注意的是，在计算增值时应注意时间点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产，不应分割。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法
第三十九条
第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
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离婚房有贷款,增值部分怎么算，是共同还贷部分的增值吗
[律师回复] 第一步是计算不动产升值率
不动产升值率＝不动产现在价格 除以 不动产成本
注意：这里的不动产成本应包括：购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。
在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。
“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，
即共同还贷部分 乘以 不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
这里需要注意的是，在计算增值时应注意时间点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产，不应分割。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法
第三十九条
第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
不动产升值率＝不动产现在价格 除以 不动产成本
注意：这里的不动产成本应包括：购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。
在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。
“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，
即共同还贷部分 乘以 不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
这里需要注意的是，在计算增值时应注意时间点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产，不应分割。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法
第三十九条
第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
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离婚房屋增值增值部分计算方法是什么
在现实生活中，很多人常常因为对法律知识了解的很少，而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识，本篇文章为您整理了一些关于离婚房屋增值增值部分计算方法是什么的法律知识，请阅读文章详细内容了解。
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婚姻家庭
房产增值部分怎么计算，离婚时房产增值部分怎么算，离婚
[律师回复] 离婚时房产纠纷一直是离婚财产纠纷的焦点，但是现实生活中房子的情况千差万别、各种各样，具体情况不同，处理结果也不同。本文针对几种特殊情况进行分析介绍，如个人房产婚后的增值怎么分婚前个人购买，婚后共同还贷的房子怎么分呢如果是婚后共同购买的房子，那么增值部分又该怎样分割呢还有房子具体增值多少谁说了算离婚时房产增值部分怎么算呢房子本身的价值怎样确定呢以上这些问题我们将一一为您解答。
一、个人房产婚后的增值怎么分此处说的婚前个人财产购买是指婚前一方以个人财产全额购买房屋。按照婚姻法及其司法解释的规定，婚前个人财产购买的房屋属于婚前财产。婚内房产增值的部分也属于一方个人财产，不属于夫妻共同财产。因此，离婚时对于婚后房产增值部分不予分割，只归属与房子的产权人。
二、婚前购买婚后共同还贷的房子怎么分婚前个人财产购买的房产，即使婚后由夫妻共同财产进行还贷，在房屋的权属上，还是属于夫妻个人财产。因此，离婚时房屋增值部分分为两部分：共同还贷的升值部分和未偿还贷款的部分。此时，对于共同还贷的升值部分，在离婚时按照夫妻共同财产进行分割。由个人偿还的增值部分则属于一方个人财产，离婚时此增值部分不予分割。
三、婚后共同购买的房子增值部分怎么分此时，由于是婚后夫妻共同财产购买的房产，婚后共同还贷的，此房产属于夫妻共同财产，离婚时房屋此时的价值就按照夫妻共同财产进行分割，房产增值部分御用单独列出来进行分割。其实，离婚房产增值部分怎么分并不是很复杂。总结起来就是，房子归谁，离婚房产增值部分属于个人财产，就归房子的所有人。夫妻一方有付出的，也需要考虑一方的付出，付出部分的增值属于付出方的财产。因此，离婚时房产增值部分一般是按照上文所说的方式进行分割。但是在实际操作中，在地区也有着差别，此时需要做的就是找个专业的律师，在律师的帮助下解决离婚时房产增值部分怎么分得疑问。
四、离婚时房产增值部分怎么算离婚时房产增值部分需要分割的，需要聘请专业的评估机构进行评估，也就是房屋评估部门。经过评估后，才可以确定离婚时房产增值部分能分多少。具体的增值部分怎么算有着地域的差别，具体的还是需要咨询当地的评估机构，这里就不能为您提供准确答案了。
五、离婚时房产的价值如何确定答：可以先由双方协商确定，协商不下可以竞价，也可以根据评估确定。但是，按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则，所以竞价需要同时满足以下条件：
（
1）双方同意竞价；
（
2）双方经济、住房等条件基本相同。离婚时房屋增值部分怎么分割的问题已经解答完毕，希望给您提供到一些帮助。对于离婚时房产增值部分怎么分，需要分情况进行分析，如，房子是婚前的个人财产还是婚后共同购买的，是夫妻共同还贷还是一方还贷等等。在具体纠纷中，这些情况需要大量证据作支持，如果您有类似的问题，建议咨询专业的婚姻家庭律师，律师可以指导您如何取证，帮助您维护权益。
一、个人房产婚后的增值怎么分此处说的婚前个人财产购买是指婚前一方以个人财产全额购买房屋。按照婚姻法及其司法解释的规定，婚前个人财产购买的房屋属于婚前财产。婚内房产增值的部分也属于一方个人财产，不属于夫妻共同财产。因此，离婚时对于婚后房产增值部分不予分割，只归属与房子的产权人。
二、婚前购买婚后共同还贷的房子怎么分婚前个人财产购买的房产，即使婚后由夫妻共同财产进行还贷，在房屋的权属上，还是属于夫妻个人财产。因此，离婚时房屋增值部分分为两部分：共同还贷的升值部分和未偿还贷款的部分。此时，对于共同还贷的升值部分，在离婚时按照夫妻共同财产进行分割。由个人偿还的增值部分则属于一方个人财产，离婚时此增值部分不予分割。
三、婚后共同购买的房子增值部分怎么分此时，由于是婚后夫妻共同财产购买的房产，婚后共同还贷的，此房产属于夫妻共同财产，离婚时房屋此时的价值就按照夫妻共同财产进行分割，房产增值部分御用单独列出来进行分割。其实，离婚房产增值部分怎么分并不是很复杂。总结起来就是，房子归谁，离婚房产增值部分属于个人财产，就归房子的所有人。夫妻一方有付出的，也需要考虑一方的付出，付出部分的增值属于付出方的财产。因此，离婚时房产增值部分一般是按照上文所说的方式进行分割。但是在实际操作中，在地区也有着差别，此时需要做的就是找个专业的律师，在律师的帮助下解决离婚时房产增值部分怎么分得疑问。
四、离婚时房产增值部分怎么算离婚时房产增值部分需要分割的，需要聘请专业的评估机构进行评估，也就是房屋评估部门。经过评估后，才可以确定离婚时房产增值部分能分多少。具体的增值部分怎么算有着地域的差别，具体的还是需要咨询当地的评估机构，这里就不能为您提供准确答案了。
五、离婚时房产的价值如何确定答：可以先由双方协商确定，协商不下可以竞价，也可以根据评估确定。但是，按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则，所以竞价需要同时满足以下条件：
（
1）双方同意竞价；
（
2）双方经济、住房等条件基本相同。离婚时房屋增值部分怎么分割的问题已经解答完毕，希望给您提供到一些帮助。对于离婚时房产增值部分怎么分，需要分情况进行分析，如，房子是婚前的个人财产还是婚后共同购买的，是夫妻共同还贷还是一方还贷等等。在具体纠纷中，这些情况需要大量证据作支持，如果您有类似的问题，建议咨询专业的婚姻家庭律师，律师可以指导您如何取证，帮助您维护权益。
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离婚房有贷款,增值部分怎么算，是共同还贷部分的增值吗
[律师回复] 第一步是计算不动产升值率
不动产升值率＝不动产现在价格 除以 不动产成本
注意：这里的不动产成本应包括：购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。
在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。
“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，
即共同还贷部分 乘以 不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
这里需要注意的是，在计算增值时应注意时间点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产，不应分割。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法
第三十九条
第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
不动产升值率＝不动产现在价格 除以 不动产成本
注意：这里的不动产成本应包括：购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。
在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。
“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，
即共同还贷部分 乘以 不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
这里需要注意的是，在计算增值时应注意时间点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产，不应分割。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法
第三十九条
第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
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离婚按揭房屋增值的增值部分怎么分配合理
[律师回复] 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。
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房产增值部分怎么算
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。该房产属于《婚姻法》
第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。
2、夫妻一方在婚前支付首付款并按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷。根据《婚姻法》司法解释三
第十条的规定，在夫妻双方不能协商一致的情况下，“人民可以判决该不动产归产权登记一方”，虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是司法实践中基本都是判给产权登记方，目前尚未发现判给非产权登记方的例外情形。同时该条
第二款也对此种房产的增值部分做了规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法
第三十九条
第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据此条，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的。实践中支付首付款一方“以婚后还房贷用的个人工资或者个人经商、经营公司收入”等为抗辩理由主张不分割增值部分则是不成立的，因为个人工资或者个人经营收益也是夫妻共同财产。
3、夫妻一方在婚前签订购房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷。其处理方式同上一种情形。因为支付首付款一方是房屋买卖合同的主体，由于我国的商品房预售制度的存在导致房款支付与房屋产权证的办理之间可能存在较长的期间，但是支付全部房款后即取得房屋产权证是支付首付款一方的可期待权利，因此实践中仍将产权盼归支付首付款的一方。
4、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”为了应对《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在该司法解释出台后的一段时间里，全国纷纷上演了房产证加名(即房屋产权人由夫妻一方变更为夫妻双方)一幕，财政部和国家税务总局曾专门发文，房屋、土地的权属由夫妻一方变更为夫妻双方的免征契税。这一规定等于认可了在房产证上加名后，一方的婚前财产就变成了夫妻双方的共同财产。从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。
5、一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的。这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二
第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行。待房屋产权确定后，处理方式参照以上几种情形。
1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。该房产属于《婚姻法》
第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。
2、夫妻一方在婚前支付首付款并按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷。根据《婚姻法》司法解释三
第十条的规定，在夫妻双方不能协商一致的情况下，“人民可以判决该不动产归产权登记一方”，虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是司法实践中基本都是判给产权登记方，目前尚未发现判给非产权登记方的例外情形。同时该条
第二款也对此种房产的增值部分做了规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法
第三十九条
第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据此条，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的。实践中支付首付款一方“以婚后还房贷用的个人工资或者个人经商、经营公司收入”等为抗辩理由主张不分割增值部分则是不成立的，因为个人工资或者个人经营收益也是夫妻共同财产。
3、夫妻一方在婚前签订购房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷。其处理方式同上一种情形。因为支付首付款一方是房屋买卖合同的主体，由于我国的商品房预售制度的存在导致房款支付与房屋产权证的办理之间可能存在较长的期间，但是支付全部房款后即取得房屋产权证是支付首付款一方的可期待权利，因此实践中仍将产权盼归支付首付款的一方。
4、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”为了应对《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在该司法解释出台后的一段时间里，全国纷纷上演了房产证加名(即房屋产权人由夫妻一方变更为夫妻双方)一幕，财政部和国家税务总局曾专门发文，房屋、土地的权属由夫妻一方变更为夫妻双方的免征契税。这一规定等于认可了在房产证上加名后，一方的婚前财产就变成了夫妻双方的共同财产。从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。
5、一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的。这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二
第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行。待房屋产权确定后，处理方式参照以上几种情形。
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