与中介签合同需要注意什么

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）
4、土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）
5、市政规划是否影响（是否在动迁红线内）
6、房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）。
7、单位房屋是否侵权（福利分房等）
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是房）
9、中介公司是否违规（黑心中介吃差价等）
10、合同约定是否明确（违约赔偿责任）

[律师回复]
1、
首先，你应要求见房东，中介公司不安排的，你可要求中介公司提供房东的身份证明，房屋建设审批证明，房东委托中介公司的委托书。原则上要看原件，务必留存复印件，并要求中介公司在复印件中加盖公章或经办人签字。
2、
其次，你要审核房东是否有出租权。包括该房屋是否还有其他共有人（如房东的配偶等），其他共有人是否同意出租等。如很难审核，可在与中介公司订立的合同中约定，中介公司承担此义务。
3、再次，可要求在与中介公司订立的合同中约定，“如因不可归责于乙方（承租人）的原因，导致该合同不能完全履行的，甲方（出租人）应承担双倍返还押金的违约责任并赔偿乙方另行租房的损失。”同时，你还要在合同中明确：“甲方对房屋中的设施及物品承担维修责任。”（《合同法》第220条规定，维修义务可通过约定由承租人承担）
4、另外，你应列出财产清单，将房屋中的物品一一注明，并要求中介公司在清单上签字。其实，订立合同是很专业的事情，要具体问题具体分析，而且即使订立了完备的合同，也会由于种种原因导致合同不能履行或不完全履行，对此你要有思想准备。

[律师回复] 与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的及义务、违约责任“差价”如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。
无效房介条款你有权说“不”在二手房交易中，绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者，下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的义务关系。由于双方信息的不对称，中介公司通常在交易中占有优势地位，并制定出一些“一边倒”的合同条款。在发生纠纷后，许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字，便应当按照事先的约定解决问题，至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知，并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的，法律赋予了委托人对无效条款说不的。
无效条款
一：“自己交易条款”
所谓“自己交易条款”，就是指中介公司与委托人设定一个交易底价，并约定在中介公司向委托人支付了该底价后，中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时，则有权解除当事人的委托。在这种情况下，中介公司利用自己特有的地位，人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时，中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时，中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来，中介公司将交易的风险完全推给了委托人。
【点评】其实，委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的，居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此，中介公司与委托人签订的“自己交易条款”违反了《合同法》的，属于无效条款。在房价大幅上涨时，卖房者在不损害第三人利益的前提下，有权宣告中介公司的购房行为无效，并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时，买房者在不损害第三人利益的前提下，同样可以宣布中介公司的售房行为无效，并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：“无效果付酬条款”
所谓“无效果付酬条款”，就是指中介公司与委托人约定，即使未达成房产交易，委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中，中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易金，并和委托人约定，即使交易不成功，这部分金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下，非但不认为自己可以拿回已经预交的交易金，反而在合同应当恪守的中选择了放弃。
【点评】其实，在交易失败的情况下，委托人有权拿回交易金的全部或部分。《合同法》，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”;“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的。因此，中介公司与委托人订立的“无效果付酬条款”是无效的。在交易失败的情况下，委托人可以要求中介公司返还预缴的交易金，而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额，则应当由中介公司通过加以证明。
赎楼
房产应在产权清晰无任何抵押贷款债务的情况下进行交易
如房产已抵押应先还清贷款赎出房产证方可交易，否则不能交易
如无法自还贷款，可通过中介借款付利息的方式或寻求其他帮助下进行交易，或在找到合适买家的情况下进行协商交易
赎楼还款的相关：
1.还款方法
贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的，可选择等额本息、等额本金或累积还款等方法来归还贷款本息。
2、利率调整
(1)贷款期间的利率变动按中国人民银行的执行。贷款期限在1年以内(含1年)的，遇利率调整，不调整贷款利率，继续执行实行合同利率;贷款期限在1年以上的，遇利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
(2)借款合同约定，签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇贷款利率调整时，贷款帐户开立时执行最新贷款利率。
3、分期还款计划调整
(1)贷款发放后，若贷款利率变化，在下年1月1日进行利率调整，并按当日未到贷款余额、调整后的贷款利率与剩余期限重新计算分期还款额;
(2)提前还款后，提前还款额达到贷款行的额度后，可以选择重新计算分期还款额或不改变分期还款额继续还款。
4、首期还款
个人商业用房贷款采取分期还款方式时，一般采取按期计息方式。在放款当期一般并不要求借款人归还借款，而采取于下个结息期归还应还款项。一般将个人住房贷款放款日当期实际加计下个结息期为贷款首期。
5、提前贷款的原则
(1)提前还款是指借款人具有一定能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前贷款的行为。提前还款应视同借款人违约(即未按合同办理)，需要时银行可收取违约金。
(2)提前还款的前提条件：借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清;若有拖欠本金、利息及违约金的情况，应先归还拖欠及当期利息。
(3)贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并根据原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。
(4)贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用计收览信息。
6、延长贷款期限的原则
(1)借款人因某种原因，需要延长贷款还款期限，必须提前20个工作日向贷款行提交《个人住房借款延长期限申请书》和相关证明;
(2)条件:一是贷款期限尚未到期，二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金。
(3)借款人申请延期只限一次;
(4)原借款期限与延长期限之和最长不超过30年;
7、贷款利率及还款额详情请见还款方法
还款方法
贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。
贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。
，所有细节请咨询购房楼盘贷款相关人员。
客户看房须注意几点
一.客户看房很重要
1、要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要
卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉，如有必要也可重新粉涮一下对于卖出的价格影响很大.
二.客观看待自己的房子
1、找出自家房子的十个缺点，十个优点。在卖房的过程中尽量扬长补短。
2、每看一个不同客户都会有不同的态度，多了解客户的态度印象表情变化，分析别人的评价客观看待问题。
三.接下来就要有耐心
1、等待扑天盖地的看房电话安排好统一看房时间(制造一个客户相互竞争的现象)
2、对自己的房子充满信心，银行贷款利率等待客户对你房子的品头论足，挑毛病
3、不同的客户和中介一便一便的和你砍价，在这时候一定要保持冷静
4、适当的举例(朋友卖的房子或自己知道的市场行情)夸大一点也可抬高自己的房价。
四.最重要的：
1、中介在代理过程中有几种情况会带假客户看房：
(1)报价价格低于市场价，中介有意收购赚取差价转卖他人，小心在这大部分中介都是办公证手续而不是正式过户，因为国家购房未满五年的要打营业税，这样一来中介哪还有利润空间，凡事小心。
(2)为了签定代理合同，带假客户：按照行业规则往往中介需要在售房前，先与售房业主签定委托协议，可往往业主在放盘过程中是很多家中介公司同时代理销售，为了省去不必要的麻烦售房业主往往希望当遇见真正有购买客户时在签定代理协议，所以中介为了提前保障自己的安全性和利益带假客户看房以证明自己的实力后，先签定代理合同在进行全面销售。
(3)业主一定要求中介有客再看房，其实中介也很为难没看过房很难帮推销的(应该相互理解)。
(4)业主房子报价太高一段时间没人看只好带假客户去您家砍价。
五.对待客户的无理或给价太低不要激动保持冷静争取达到双赢。
售楼谈价的注意事项
价格一般是售房人最关心最的话题。
谈价的注意事项：
1.确定买房客户可以做主的情况下再进行深一步谈价。
往往很多购房客户在看房过程中或见面过程中经常会提及价格，在这种情况下轻易降价对业主而言并不能很快成交，往往这种人只是想先谈好一个最低价回去后好和能做主的人商量，在最终确定购买意想后在从最低价上进一步砍价。所以售房过程中业主请勿轻易叫价，讲价，降价应以被动变主动逼买房先出价或加价.
2.中介在议价过程中往往做协调工作。但作为业主而言价格是最关心的方面，所以在与买方谈价过程中最好先与中介签好代理协议，在此基础上与真正买方见面三方一起进行磋商。
3.
(1)找出房子的十大优点加以强化突出回避自己房子的不足之处
(2)不急不噪，心平气和
(3)凡事考虑不要立刻答应(如客户出到自己理想价已无加价可能应当机立断)
(4)表明态度有其他客人看也在考虑之中
(5)卖房但不是急心卖房
确定成交价
1.首先要确定成交价格是买房人确定的真实价格，如果是通过中介在反馈信息那么要确保价格的真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。
2.在确定价格前应先确定好，自己的税费金额和与买方的价格里是否包含其他条件
3.确定买房人不是中介人员或炒楼客
4.可以冷静确定成交价是合理的价是自己接受的价格
5.一切谈妥便可立刻确定成交价格。
签合同—10个事项不可缺
一.在双房价格谈定的基础上尽量不要签(净收价)或(实收价)二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“实收价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“实收价”。
二.(买卖双方见面)就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。
在此过程中介可能为了个人利益，有时安排见面的是假客户这里就需要业主本人自己小心为妙，不是见面人签字做主的尽量不要答应或承诺签署任何东西。
三.为了交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均可办理。
四.合同内容必须有中介重要条款(不吃差价一经发现愿承担一切法律责任并倍赔偿损失)
专家提醒：见不到买客，最好不卖房;即使见到买客，也一定要看对方的身份证，以确定真实性非中介搞鬼或炒楼。
一，在签订二手房买卖合同时，以下10个事项不可或缺：
(1)买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。
(2)房屋的、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。
(3)房屋总价款、付款方式、付款条件等。
(4)交房时间和条件;各种税费和其他费用的分摊方式。
(5)违约责任及违约金、免责等事宜。
(6)约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
(7)合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。
(8)合同中止、终止或解除的条件。
(9)约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的条款
(10)中介不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违约责任和赔偿方式.
(11)附件。自此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。
如果可能，聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
收定金—了解自己的和责任
一.定金是在与买方签定认购合同后收到的一定数目的款项，
二.退定金的几种情况
1.卖方原因导致无法进行交易：
2.如转卖第三人，
3.后期改变意图不售了
4.卖方资料不齐或产权不清无法进行交易
此种情况不但需退回定金还需双倍赔偿
三.不退定金的几种情况
1.买房主动或被动先放弃购买
2.因中介方疏忽导致交易无法进行
3.因买房因素无法进行交易
此种情况部分中介在转定金期间会私自压一部分不转给售房业主，所以业主在收到由中介转来的买方定金时，最好了解清楚自己的责任和。例如(中介收到客户10000定金转给业主3000其余中介保留，如因买方原因无法交易，业主有全3000但余下7000元便成了中介的利润。)
出新证收尾款
二手房产交易普遍21个工作日出新证，出证后最好与中介、买房一起将房产证送到贷款银行进行抵押，银行大约15个后会将尾款放致买方指定帐户。
在房屋买卖中，买方以《房产证》抵押银行获取贷款的方式，卖方确实存在一定风险。有可能《房产证》和《土地证》都过户给买方后，买方却不能从银行贷到款，或者买方违约。卖方在签订房屋买卖合同时要考虑到这一点。
交房—全部手续交接清楚
一.一次易
1.卖房节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名
2.如此房出租应先与承租客办理正式交接手续
3.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品
全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方
二.按揭交易
1.出新证后先将买方房产证交与贷款银行进行抵押提供卖房帐户给银行
2.银行经15个工作日后审批将尾款放与卖方
3.卖房可选择在银行放款前或放款后节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名等交房手续
4.如此房出租应先与承租客办理正式交接手续
5.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品
全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 跟中介签合同注意什么
第
一、注意合同内容。
目前中介机构没有统一的合同文本，多为中介公司自己印制，其条款难免对中介公司更为有利。所以签订购房租房合同时，消费者一定要把协议内容搞清搞细。比如租房，需要提供什么样的信息，包括房屋所处地域范围、房屋使用面积大小，看房要不要交看房费、交多少等。如客户认为条款不清，有权要求修改或补充。要明确双方权、责、利。如果条件允许，最好先找一位对这方面比较熟悉的律师做咨询或代理办理。
第
二、选择正规中介机构。
一定要选择在工商局注册领取营业执照和在房屋管理部门获取房屋中介资质的公司，同时尽量选择大的信誉好的中介连锁机构，避免被黑中介欺骗。
定金和违约金的区别
定金与违约金都是当事人一方应向另一方交付的款项,并且都有担保合同履行的作用。但定金与违约金是不同的。其主要区别有以下几项：
1、根本目的不同。定金是以确保债权的实现为根本目的,因此定金属于担保的一种形式。而违约金根本目的是制裁违约行为,是民事责任的承担方式。
2、交付的时间不同。定金只能在合同履行之前交付,而违约金只能在当事人一方违约后交付。所以,定金具有预先给付和征约的作用,而违约金不具有这些作用。
3、发生的根据不同。定金是由当事人双方在定金合同中约定的,而违约金一般是当事人自己约定的。
4、确定的标准不同。定金的数额不能超过法律规定的数额,根据担保法的规定,定金最高不能超过合同标的额的20%,超过部分无效。而违约金因具有预定赔偿金的性质,是根据违约可能造成的损失额来确定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 跟中介签合同注意什么
第
一、注意合同内容。
目前中介机构没有统一的合同文本，多为中介公司自己印制，其条款难免对中介公司更为有利。所以签订购房租房合同时，消费者一定要把协议内容搞清搞细。比如租房，需要提供什么样的信息，包括房屋所处地域范围、房屋使用面积大小，看房要不要交看房费、交多少等。如客户认为条款不清，有权要求修改或补充。要明确双方权、责、利。如果条件允许，最好先找一位对这方面比较熟悉的律师做咨询或代理办理。
第
二、选择正规中介机构。
一定要选择在工商局注册领取营业执照和在房屋管理部门获取房屋中介资质的公司，同时尽量选择大的信誉好的中介连锁机构，避免被黑中介欺骗。
定金和违约金的区别
定金与违约金都是当事人一方应向另一方交付的款项,并且都有担保合同履行的作用。但定金与违约金是不同的。其主要区别有以下几项：
1、根本目的不同。定金是以确保债权的实现为根本目的,因此定金属于担保的一种形式。而违约金根本目的是制裁违约行为,是民事责任的承担方式。
2、交付的时间不同。定金只能在合同履行之前交付,而违约金只能在当事人一方违约后交付。所以,定金具有预先给付和征约的作用,而违约金不具有这些作用。
3、发生的根据不同。定金是由当事人双方在定金合同中约定的,而违约金一般是当事人自己约定的。
4、确定的标准不同。定金的数额不能超过法律规定的数额,根据担保法的规定,定金最高不能超过合同标的额的20%,超过部分无效。而违约金因具有预定赔偿金的性质,是根据违约可能造成的损失额来确定。

[律师回复] 你好，还是有一定的风险，建议谨慎处理

[律师回复] 您好，关于房东与中介怎样签合同这个问题，我的解答如下,
1、寻找合适的中介。如果在房屋租赁过程中，要通过中介机构，那么最好先确定中介机构，而选择中介机构需要谨慎，可以从中介的规模，中介的收费标准是否明确和中介的口碑等方面进行参考。
2、确定出租人的合法身份。审查出租人的有效合法身份证，房屋所有权证等证件，确保不是非法出租，以免上当受骗。委托他人出租房屋的，房屋所有人应当出具授权委托书，并与受托人签订房屋出租委托合同。代理人代理出租，应当向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授权证明，代收租金的，应当由相关的委托文件。
3、签订合同前，应当着出租人的面清点房屋内的家具。为了日后发生不必要的纠纷，承租人应当事先清点屋内家具，包括家具的数量和检查家具的好坏。
4、检查房屋租赁合同的内容是否完整，是否有需要约定的特别事项以及约定是否明确。根据《合同法》的相关规定，房屋租赁合同应该包括的内容有：租赁当事人的姓名或者名称、住所；房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；房屋用途；房屋交付日期；租赁期限；租金数额、支付方式和期限；房屋使用要求和维修责任；房屋返还时的状态；转租的约定；变更和解除合同的条件；违约责任；争议的解决方式；租赁当事人约定的其他内容。

[律师回复] 刑法中规定了教唆罪。教唆罪，是指以劝说、利诱、授意、怂恿、收买、威胁等方法，将自己的犯罪意图灌输给本来没有犯罪意图的人，致使其按教唆人的犯罪意图实施犯罪，教唆人，即构成。教唆罪的特征是教唆人并不亲自实施犯罪，而是教唆其他人去实施自己的犯罪意图。教唆犯和被的人形成共犯关系。结合题主的问题，如果对方事先没有盗窃的意图，因为介绍人的言语使其具有盗窃意图，那么成立盗窃罪无疑。如果对方事先已有盗窃意图，介绍人提供的信息只是帮助其锁定了盗窃目标，亦成立盗窃罪的共犯。并不因为是否参与分赃而免除刑罚。君子爱财，取之有道，切勿与小人为伍！

[律师回复] 对于房屋中介费注意事项有什么这个问题，解答如下, 主要注意事项如下：
1、中介的忽悠使一些买卖双方不熟悉政策规定情况而上当受骗。
2、合同不规范或模棱两可，发生纠纷后，难以调解。
3、中介公司人员在买卖双方签订合同前的热情与收到中介费后出现问题需要中介处理时的态度截然不同。
4、投诉人因自身原因，对所购房子没有仔细看清或合同内容没有看清弄懂，就草率签字，事后又主动反悔的也不在少数。
5、消费者在商品房和二手房买卖中处于弱势地位，主要缺乏相应的购房知识或对有关政策不了解，导致权益受损而难以维权。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、审查中介的资质
选择有营业执照的房产中介公司比较可靠。
2、签订书面合同
中介公司是为买卖双方服务的，所以不要轻信中介公司服务人员的口头承诺。
3、签订两方协议
最好与中介公司直接签订两方协议，不签订买方、卖方和中介公司的三方协议。
4、必要时签订补充协议
建议应在特别约定中对有关事项予以明确，并以书面形式留存，特别是针对中介的虚假承诺。
5、要求中介公司进行房源真实性核验
在居间合同里约定：因房源真实性有误导致买方损失的，就当承担赔偿责任，赔偿的额度是多少。
6、要求中介公司核实房屋权利人身份
要求中介公司安排与房屋权利人见面，当面核对房屋产权证或不动产权证与身份证、户口本是否一致。
7、把中介公司提供的文件，作为合同的附件
比如中介公司提供房屋的户型图，房产证复印件，以及其他证明资料可以作为居间合同的附件。
8、保留中介公司经办人信息
可以要求跟中介公司索要经办人的胸卡复印件，工作卡的复印件，或索要经办人名片。
9、明确中介公司的服务事项
如提供房地产信息、实地看房、房源真实性核验、代拟合同等。
法律依据：
《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》
四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。
房地产咨询费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。
口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。
书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普遍咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5％。
以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。

[律师回复] 您好，关于中介买房有哪些需注意什么这个问题，我的解答如下,
1、一定要多跑几家，看看价格的差距，别做了冤大头。
2、认真查看房屋产权
一定要确定房屋产权是否合法。确定卖房人有权卖房。看清房地产中介机构有没有在其经营场所明显的位置公示以下要件：
由工商局颁发的企业法人营业执照或者营业执照;
由国土资源和房屋管理局颁发的房地产中介服务单位备案证明;房地产中介服务收费标准;服务内容、服务标准、执业规范及投诉电话。
3、小心细致签订合同
签订合同的时候一定要每一条都明白是什么意思，有条件最好带律师。一定要确保合同是公平的，不要时候吃亏。
4、办理过户手续
5、不要和任何非房东的人签订任何合同。
这一点非常重要!当然，中介很可能会要求和购房者签订关于定金的合同，签订这些合同没有问题，但是一定要给一个购房者自己觉得合适的价格，或者稍低于自己觉得合适的价格的价格。
6.中介挪用房款恶习难改 不要把房款交给中介
目前在二手房交易中，买卖双方应当面交割房款，中介只是履行监督职能。一些中介工作人员常常用各种方法劝说客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司又以各种理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟利，一些中介占用客户房款长达二三个月，给买卖双方都带来很大不便。
另外，如果买卖双方在二手房交易过程中，资金是通过中介来收付的，那么遇到小中介关门、倒闭，将是件非常危险的事情。一旦发生此类事件，二手房买卖双方的资金很难收回来。
有问题，但是在交易的过程中房东可以将贷款还清或是利用买方的首付款结清，房子仍可以继续交易。
7.交购房定金要慎重
需要注意的是交定金的同时要签买卖合同，这个时候就要对价格、付款方式、屋内设备等进行确认，中介往往会说只是意向其他可以再商量之类的话给你吹风，让你赶紧签字。此时要注意，一旦钱交出去中介就有了制约你的砝码。
交定金的时候一定要写明定金是什么时候交的，什么时候还，逾期怎么办，违约怎么赔，然后是尽量少交。
还有就是二手房买卖一般会在合同中写上赠送原有固定装修，这是一个非常笼统的观念，极易发生纠纷，到底哪些属于固定，哪些属于移动根本没有明确的界定。所以只有在合同中明确，比如，空调、热水器等原有房屋中的装修和家具家电都要写明归属。
8.确认产权是否明晰
有的中介工作人员会说，“这房子产权不会有问题，你把定金交了，我们马上就会去做产权调查”。这话千万不能相信!务必等产权调查出来之后再交定金。比较可行的操作办法是在同一天和中介一起去做产权调查，确认了之后再交定金。
如果产权有问题，被抵押、查封等，你惊出一身冷汗，质问中介，中介会说：“房东跟我说没问题的呀，这人怎么这样”。此时，除了生气，你是一点办法没有。
这里面有一点比较特别就是贷款问题。按道理，贷款没还清，房屋就抵押给了银行，就应该算产权。
9.签订买卖合同写明违约责任
其实如果前面都理顺了，到签合同应该是已经比较轻松的事情了，多数中介都有统一的制式合同，需要注意的是补充条款，一般都会写明双方应尽的责任，但是没有写违约责任。买卖双方应就违约责任提前约定，需要注意的是，应该把中介方的违约责任也提前约定。
签二手房合同，应该遵循的原则是：“先小人，后君子”，有话提前说。
10.中介费最后付清
从多次发生的房产纠纷来看，购房者应该坚持房产交易全部搞定了再付中介费，要在合同书中写清楚。一般中介的合同书中都写着在签订买卖合同时付全部中介费，还有一些中介工作人员常说，“你放心，全部交了中介费之后，我们仍然会为你好好服务的”，事实证明， 这种话最好不要轻易相信。

[律师回复] 解答如下, 通过中介买二手房需要注意以下几点：
1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）；
4、土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）；
5、市政规划是否影响（是否在动迁红线内）；
6、房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）；
7、单位房屋是否侵权（福利分房等）；
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）；
9、中介公司是否违规（黑心中介吃差价等）；
10、合同约定是否明确（违约赔偿责任）。建议尽量选择一家全国连锁的正规品牌中介机构，更有保障。

[律师回复] 答：有效。
为了更好地约定交易双方权利义务,你们双方最好经过协商一致起草合同,因为中介公司毕竟不是房产所有人,不涉及自己的切身利益,有些东西可能不会太用心去做。二手房交易,最重要的是要确定房屋的权属、是否为共同共有、共有人是否全部同意出卖、房子有无抵押、房屋是否存在二次出卖等事实。
《合同法》第三十二条 【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
《合同法》第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好，我们这边律师可以为您处理哦，为您争取最大的权益

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 中介卖房花招多
“知己知彼”才能“百战百胜”，因此提前了解中介卖房的花招是很重要的。
1、 订立“霸王”合同
委托中介售房需要签订委托合同，但是你签订的这份合同很可能是一份“霸王”合同。中介一般都希望你能将房屋交易的所有权利委托给他们，以方便他们给自己争取更多的利益，因此就会在合同中写上“全权委托”等字样，但其实这就是“霸王”条款。
2、 不办事先交钱
委托中介售房就需要给中介支付一定金额的委托费用，按理说，这笔费用应该在交易完成之后再支付，但一些中介为了赚取利益，往往会要求你先交钱，否则就不帮你售房，多数人为了能够更好地卖房就只能交钱。
3、 吃差价
吃差价是中介最常用的手段，他们会一边以房价太高不好出手为借口劝你降价，一边又以房主坚持不降价为由劝购房者加价，等到交易完成之后，他们就可以将中间的差价收入囊中。
中介卖房
委托售房需谨慎
为了不上当受骗，你在委托中介卖房时还是需要多加注意，并且学习一些应对方法。
1、 坚持合理委托
即使中介说得天花乱坠，告诉你全权委托有多好多好，你也要坚持使用合理委托的方式售房。所谓“合理委托”就是指授权范围要合理，而且授权时间也不能过长，最好是按照交易进行的环节来授权。
2、 绝不轻易支付中介费
中介费的金额和支付方式必须提前商议好，不要听信中介的话，选择先付钱再办事的方式，即使他们拍着胸脯向你保证一定可以办好，中介费应该是事后再支付，如果协商一致就记得一定要在合同中写明。
3、 争取与买家面对面
中介不想让你和买家见面无非就是为了不让你们谈价，这恰恰也说明了房屋交易价是有问题的，所以你最好主动要求与买家面对面，参与到卖房过程中去，这样也就让中介没有了动手脚的机会，自然也降低了你上当受骗的概率。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 主要注意事项如下：
1、中介的忽悠使一些买卖双方不熟悉政策规定情况而上当受骗。
2、合同不规范或模棱两可，发生纠纷后，难以调解。
3、中介公司人员在买卖双方签订合同前的热情与收到中介费后出现问题需要中介处理时的态度截然不同。
4、投诉人因自身原因，对所购房子没有仔细看清或合同内容没有看清弄懂，就草率签字，事后又主动反悔的也不在少数。
5、消费者在商品房和二手房买卖中处于弱势地位，主要缺乏相应的购房知识或对有关政策不了解，导致权益受损而难以维权。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）
4、土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）
5、市政规划是否影响（是否在动迁红线内）
6、房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）。
7、单位房屋是否侵权（福利分房等）
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是房）
9、中介公司是否违规（黑心中介吃差价等）
10、合同约定是否明确（违约赔偿责任）