拆迁公告后房屋还能不能买卖

最新修订 | 2024-02-22
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专家导读 无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与拆迁公告后房屋还能不能买卖相关的法律知识,希望能对您有帮助。
拆迁公告后房屋还能不能买卖

一、拆迁公告后房屋还能不能买卖

拆迁公告后,房屋会有一年的冻结期,在冻结期内可以买卖房屋,但不能办理产权过户登记。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十六条房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;

违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

二、对拆迁补偿不满意,该怎么办

实际中,对拆迁补偿不满意的要按照以下处理:

首先,先不要签订任何拆迁安置协议。

因为拆迁安置协议属于合同,一旦基于自主的意思签订之后,意味着双方都要受契约的限制,即使事后反悔,到时候可能还得承担违约责任,最终将导致得不偿失的后果。

所以,既然对拆迁不满意,那么建议现在最好不要签订任何拆迁安置协议。

其次,提起行政裁决或行政复议,重新制定拆迁补偿方案。

实践中,如果对政府提出的拆迁补偿不满意,那么可以及时提起行政裁决或行政复议,一般地,要在拆迁补偿作出之日起60日内提出(法律另有规定的除外)。

并且,在申请行政复议时可以提出重新制定拆迁补偿方案,还可以从中提出自己的主张。

最后,可以至法院提起行政诉讼

一般来说,如果是跟开发商因拆迁补偿起纠纷的,那么便可以通过诉讼的方式解决赔偿纠纷。

不过,即使是跟政府部门起的纠纷,也可以通过起诉处理。

通过上述分析知道,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋征收范围确定后,会有一年的冻结期,在公告期限内,征收范围内的房屋可以买卖,但不能办理房屋过户登记。

日常生活中我们会面临很多法律问题,所以应该了解一些法律方面的知识,以免在遇到法律问题时无法维护自己的合法权益。相信上面文章的内容已经对拆迁公告后房屋还能不能买卖的问题作出了解答,如果您还需要咨询相关的其他问题,可通过点击下方“立即咨询”按钮,我们会匹配专业律师为您解答问题。

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我们的分项也获得了委托方的认可,分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解,评估结论和报告也便于各方审查核准。其中,不动产损失是要用于与政府主管部门谈判补偿,停产损失要为董事会和股东大会审议通过,并向政府主管部门申报搬迁费需由大股东核准并出资。在评估过程中,我们本着“科学合理,不重不漏”的原则,加大现场核查工作力度,按时高质量地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定,评估结论也为各方所接受。我们的作法是:
(一)不动产损失评估
搬迁企业的不动产包括:房屋建筑物、构筑物(设备基础,道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖,电、燃气、通讯、管理信息系统,安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准,只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价,非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动,但未对有关因素调整系数做出具体规定,本次评估对象为工业厂房,与住宅很难比对,加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻,故在与拆迁方协商后,决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。
(二)停产损失评估
《城市房屋拆迁管理条例》规定,因拆迁非住宅房屋造成停产,停业的,拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算,也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。
搬迁会造成停产,停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是,机械工厂的搬迁,其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例,产成品仍必须按合同兑现,原材料仍按计划采购,一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂搬迁损失的评估中,停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为:上年实际销售收入×(1前三年销售收入平均增长率)12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。
(三)搬迁费评估
工厂搬迁费评估是对随迁财产,包括机器设备,工装模具,工位器具。存货,在用低值易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中搬迁费不计资金成本。
搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师要针对不同的搬迁财产,经过深入调查研究,科学缜密,经济合理地设定一个搬迁方案,以此作为搬迁费用计价的基础。以机器设备为例,搬迁费一般应包括:拆卸费,包装费,吊装费,运费,卸车费,安装调试费,验收费,不可预见费,管理费,保险费。
搬迁费评估为计价所设定的运输方案,不是搬迁组织措施计划,更不是装车计划。
工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。注册资产评估师应针对搬迁企业行业和规模不同,以及评估报告使用要求的差异,关注到可能影响搬迁损失的所有层面。以本案为例,包括:
1 鉴于为搬迁损失给付补偿的部门不同,对应的搬迁损失评估报告特别是价值类型必须符合该部门的有关规定。例如房屋建筑物损失的评估要采用政府拆迁主管部门规定的方法进行,价值类型是“拆迁补偿价值”。而对于给付经济补偿的部门不承诺补偿的项目,如订单流失、信誉受损等形成的间接损失,则不列入评估范围内。
2 搬迁企业占地7.4万平方米,土地使用权依长期合同租赁取得。租赁费已一次付清,租金远低于现行市价。工厂搬迁失去了继续使用的权利,也享受不到租金的优惠。从而形成搬迁损失,并纳入本次评估范围。委托方拟在搬迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中,向有关部门申报经济补偿。
3在工厂搬迁损失评估中,注册资产评估师要加强现场清查核实。工业建筑要逐一核实建筑面积和结构机器设备要逐台设定运输方案,关注拆卸损失和不可预见损失存货除数量外,包括体积、重量,包装状态都要心中有数大量的在产品、在用低值易耗品、在用工装模具刃具和工位器具都要掌握其数量,体积和重量。所有这些都要作到“不重不漏”。
目前,该厂房迁损失的评估结果已为各方所接受,相关经济补偿顺利推进。工厂按计划完成搬迁,在新址已正式投入生产,并为当地政府树立为样板工程。
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(一)坚持纠纷化解原则。
1、不轻易认定农村拆迁安置类房屋买卖合同为无效合同。在《合同法》鼓励交易、尊重当事人意思自治、保护交易安全的司法理念下,认定农村拆迁安置类房屋买卖合同的效力时,应坚持当事人契约自由的原则和权利本位的立法理念,只要合同具备生效所须的各项要件,则不轻易将其认定为无效合同。
2、在尊重历史、立足现实的基础上解决农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大,城乡一体化进程迅速推进的大背景下产生的。相关部门监督和管理不力,农村集体经济组织相对涣散是造成农村房屋买卖纠纷不断增多的制度诱因,而国有土地市场价格的持续上扬,房屋拆迁补偿等利益的驱动是引起此类案件猛增的直接原因。因此,在解决农村拆迁安置类房屋买卖纠纷时,应实事求是地看待上述背景,既要考虑到目前城乡界限尚未完全突破、农村土地集体所有、农村集体经济组织仍具有一定的封闭性以及法律和政策限制宅基地使用权流转等现实,又要认识到农村土地和房屋产权制度改革已迅速在各地展开的新形势。
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虽然从物权法上来说,农村的民房是属于产权人的,产权人是可以自由处分的,但是因为农村建设的民房一般是建设在宅基地上的,而我国实行的是土地国有或集体所有的土地所有权政策,在“房地一体”的情况下,购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地,依照《土地管理法》的相关规定,宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
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