留置权的效力是什么

[律师回复] 解答如下, 关于留置权的法律属性问题
一、留置权的从属性留置权的从属性又称附属性，是指留置权的成立和实现须以债权关系的先行存在为必要，其从属于该债权关系。留置权是为担保债权的受偿而依法发生的物权，是一种担保物权，自然具有从属于被担保债权的属性。留置权的成立，以债权的存在为前提，债权不存在或者不能确定或者无效的，不可能发生留置权。受留置权担保的债权，因为清偿、提存、抵消、免除、混同等原因消灭的，留置权随之消灭。而且，留置权的优先受偿性也具有从属性，留置权人只有在被担保的主债权范围内才能优先清偿。关于留置权是否可以同其他担保物权一样随同债权的转移而转移，我国法律并没有明确规定。但从留置权的从属性上看，留置权不应当与被担保的债权分离，如果主债务当事人未对债权转移有特殊的规定而且法律也没有禁止性规定的情况下，债权转让时，应当允许债权人一并转让留置权。应当注意的是，留置担保的债权已超过诉讼时效时，不影响留置权效力。留置担保债权因超过时效消灭的只是胜诉权，主债权仍然存在，留置权并没有消灭。因此，留置权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使留置权的，人民应当予以支持。
二、留置权的不可分性留置权的不可分性是指在留置关系中，债权人可以就留置物全部行使权利，留置物的分割、部分灭失或者毁损，债权分割或者部分让与、清偿，留置权均不受影响。具体而言，有以下几个方面：
1.如果留置物因某种原因分割或者让与一部分，在其之上的留置权不受影响。留置权人仍得就全部债权对全部留置物行使权利。
2.留置物部分灭失、毁损的，其剩余部分仍担保全部债权。
3.留置权所担保的债权，如果经分割或者让与一部分时，留置权并不因此受到影响。留置权所担保的债权分割以后出现的数个债权人对该留置权形成准共有。各债权人得就其应有部分，对于留置物之全部共同行使权利。
4.债权中部分受清偿，并不产生留置权部分消灭的效力。债权人仍可就其未受清偿的债权，于留置物的整体主张权利。应当注意的是，如果留置物为不可分物的，留置权人可以就留置物的全部行使留置权;但是，如果留置物可以分割为不同部分，且分割后的留置物足以担保债权的受偿，仍过分强调留置权行使的不可分性，对债务人未免有失公允。当留置权人的财产为可分物时，为求得留置权人和债务人的利益均衡，留置物的价值应当相当于债务的金额。
三、留置权的物上代位性留置权的物上代位性是指留置权的效力及于留置物因法定原因转化的代位物或者代替物。留置权的权利内容在于留置标的物和支配标的物的交换价值。留置权作为担保物权，具有支配标的物交换价值的效力，因此，不论标的物是否变化其原有形态或者性质，只要还能维持其交换价值，留置权基于其直接支配标的物的交换价值的效力，可以追及于代位物或者代替物。留置权以其物上代位性对债权提供担保，即因为留置物的灭失、毁损所取得的赔偿金或者对待给付，构成留置物的代位物或者代替物，受留置效力的支配。留置权人对因留置物的毁损或者灭失而取得之赔偿、保险给付或者其他对待给付，有优先受偿的权利。在留置物灭失、毁损或者被征用的情况下，留置权人可以就该留置物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。留置权人可依物上代位性直接对负有赔偿或者给付义务的第三人行使请求权，并得优先受偿。如果留置权所担保的债权未届清偿期，留置权人可以请求人民对保险金、赔偿金或者补偿金等代位物采取保全措施。负有给付代位物义务的任何人，应当向留置权人为给付，因为其恶意或者重大过失向债务人或者留置物所有人给付代位物的，不得以其给付对抗留置权人;在此情形下，留置权人可以继续请求负有给付代位物义务的人给付代位物，留置权人对取得的利益，有优先受偿的权利。

[律师回复] 解答如下,
1、主体不同。
商事留置权适用于商人之间因双方的商行为而产生的债权，因此其主体即债权人与债务人都必须为商人，而民事留置权无此要求。
2、成立要件上不同。
民事留置权要求债权的发生与债权人占有的债务人的动产具有牵连关系，而商事留置权一般不作此要求。易言之，商人之间因营业关系而占有的动产及其因营业关系所产生的债权，无论实际上是否存在牵连关系都视为存在牵连关系，只要该动产是债权人因商行为而占有的。之所以如此因为商人之间的相互交易非常频繁且常常维持相当长的一段时间，此间各种债权债务关系不断发生消灭，如果按照民法上留置权的要求，债权人必须精确地且逐一地证明每次交易所发生的债权与其所占有的债务人的动产之间存在个别牵连关系，非常困难。为了加强商业交易中的信用，确保交易的安全，故扩大了牵连关系的范围，各国商法典遂有此规定。
3、留置物的归属不同。
除非存在适用善意取得的可能，否事留置权中被留置的动产必须是债务人的，而商事留置权中债权人留置的动产可以不是债务人的，即便债权人明知该动产并非债务的，商事留置权依然有效存在。例如，日本商法中代理商、买卖行纪的商事留置权的成立不以留置物是否属于债务人所有为必要。最后，效力不同。在一些外国法上，商事留置权的效力强于民事留置权。例如，在日本法上，民事留置权仅具有留置效力而无优先受偿效力，故而于债务人破产时留置权不具有别除效力，而商事留置权却被视为特别的先取。因此在《物权法》颁布之前，一般意义上的商事留置权并不存在，而只有海商法确立了一种独特的商事留置权即船舶留置权。但是，《物权法》为了适应商业交往的需要，在我国民事立法上首次承认了一般意义上的商事留置权。

[律师回复] 1、留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。留置财产为可分物的、留置财产的价值应当相当于债务的金额。 　　
2、债务人逾期未履行债务的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。 　　
3、留置权人有权收取留置财产的孳息。所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。 　　
4、留置权人负有妥善保管留置财产的义务，因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 　　
5、债务人与债权人应当在合同中约定，债权人留置财产后，债务人应当在不少于两个月的期限内履行债务。债权人与债务人在合同中未约定的，债权人留置债务人财产后，应当确定两个月以上的期限，通知债务人该期限内履行债务。

[律师回复] 对于留置权的效力范围包含哪些这个问题，解答如下,
1、留置权所担保的债权范围
留置权是法定担保物权，对于留置权所担保的债权范围，应当是由法律明确规定，而不能由当事人约定。我国《担保法》第83条规定，“留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。”根据此规定，留置权所担保的的债权范围包括以下几个方面：
(1)主债权。主债权是指留置权人基于合同而发生的要求债务人履行主要义务的权利，有时又被称为原债权或本债权。如承揽合同中定作方应当支付报酬，即是指债权人的主债权。
(2)利息。利息是主债权的法定孳息，既包括主债权履行期内的利息，也包括迟延履行时的迟延利息。
(3))违约金。违约金是合同当事人违反合同时，依照法律规定或合同的约定应向对方支付的款项，也是违约方应承担的民事责任。
(4)损害赔偿金。损害赔偿金应当包括债务人违反合同时所致的损害赔偿金和因留置物的瑕疵所导致的损害赔偿金。
(5)留置物的保管费用。此费用是指留置权人留置标的物期间，因保管留置物所支出的必要费用。
(6)实现留置权的费用。此笔费用是指留置权人因行使优先受偿权所发生的费用，如拍卖留置物时的申请费用、拍卖费等，留置物折价时的评估费用等。
2、留置权效力所及的标的物范围
留置权效力所及的标的物范围，一般包括主物、从物、孳息以及代位物等。
(1)主物。主物是留置权得以成立时债权人占有的动产。债权人占有的动产为不可分物时，留置权的效力及于该物的全部。债权人占有的动产为可分物时，债权人留置的留置物的价值应相当于债务的金额，留置权的效力仅及于债权人留置的财物，而不及于债权人占有的全部动产。
(2)从物。留置物如为主物，留置权的效力也及于从物。但是由于留置权以占有标的物为成立条件，只有在从物也为债权人占有时，留置权的效力才能及于从物。若债权人只占有主物而未依合同占有从物时，从物不在留置权效力所及范围之内。
(3)留置物的孳息。债权人在留置期间，可收取留置物的孳息，因此留置物的孳息也为留置权的效力所及范围之内。
(4)留置物的代位物。留置权有优先受偿的效力，且优先受偿为留置权的基本权能之
一，因此留置权具有物上代位性，留置权的效力当然也就及于留置物的代位物。如因留置物灭失所得的赔偿金，即为留置权效力所及。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、留置权所担保的债权范围
留置权是法定担保物权，对于留置权所担保的债权范围，应当是由法律明确规定，而不能由当事人约定。我国《担保法》第83条规定，“留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。”根据此规定，留置权所担保的的债权范围包括以下几个方面：
(1)主债权。主债权是指留置权人基于合同而发生的要求债务人履行主要义务的权利，有时又被称为原债权或本债权。如承揽合同中定作方应当支付报酬，即是指债权人的主债权。
(2)利息。利息是主债权的法定孳息，既包括主债权履行期内的利息，也包括迟延履行时的迟延利息。
(3))违约金。违约金是合同当事人违反合同时，依照法律规定或合同的约定应向对方支付的款项，也是违约方应承担的民事责任。
(4)损害赔偿金。损害赔偿金应当包括债务人违反合同时所致的损害赔偿金和因留置物的瑕疵所导致的损害赔偿金。
(5)留置物的保管费用。此费用是指留置权人留置标的物期间，因保管留置物所支出的必要费用。
(6)实现留置权的费用。此笔费用是指留置权人因行使优先受偿权所发生的费用，如拍卖留置物时的申请费用、拍卖费等，留置物折价时的评估费用等。
2、留置权效力所及的标的物范围
留置权效力所及的标的物范围，一般包括主物、从物、孳息以及代位物等。
(1)主物。主物是留置权得以成立时债权人占有的动产。债权人占有的动产为不可分物时，留置权的效力及于该物的全部。债权人占有的动产为可分物时，债权人留置的留置物的价值应相当于债务的金额，留置权的效力仅及于债权人留置的财物，而不及于债权人占有的全部动产。
(2)从物。留置物如为主物，留置权的效力也及于从物。但是由于留置权以占有标的物为成立条件，只有在从物也为债权人占有时，留置权的效力才能及于从物。若债权人只占有主物而未依合同占有从物时，从物不在留置权效力所及范围之内。
(3)留置物的孳息。债权人在留置期间，可收取留置物的孳息，因此留置物的孳息也为留置权的效力所及范围之内。
(4)留置物的代位物。留置权有优先受偿的效力，且优先受偿为留置权的基本权能之
一，因此留置权具有物上代位性，留置权的效力当然也就及于留置物的代位物。如因留置物灭失所得的赔偿金，即为留置权效力所及。

[律师回复] 留置权的效力及于从物。留置权所担保的债权范围是由法律明确规定。留置权所及的标的物的范围是主物、从物、孳息以及代位物等。所以留置权的效力及于从物，但前提是留置的是主物。
【法律依据】
《民法典》第四百五十二条
留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第四百五十三条
留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限，但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

[律师回复] 解答如下,
一、什么是留置权留置权，是指债权人合法占有债务人的动产后，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产，并就该财产优先受偿的权利。长期以来，我国民法通则、担保法规定的留置权行使的必备条件有：
1、须债权已届清偿期;
2、须债权人占有属于债务人之动产;
3、须债权人合法占有债务人的财产;
4、债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系;
5、法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。我国物权法于2007年10月1日施行后，对留置权的行使条件作了一定的变动。行使留置权的债权不再受保管合同、运输合同、加工承揽合同的限制，不当得利之债、无因管理之债或者侵权之债同样可以行使。企业之间留置亦不再受同一法律关系限制。《中华人民共和国物权法》第231条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”
二、什么是同一法律关系同一法律关系，就是指同一债权债务关系。例如：甲帮乙运输一批货物，此时乙没有支付给甲运费，此时甲可以留置乙的这批货物的，这就是说占有的动产(留置的货物)与债权(支付运费)是同一个法律关系(运输关系)，假设之前甲借用了乙的一辆汽车，此时不可以针对汽车进行留置的，因为这不是同一法律关系。但是如果甲乙都是企业，那么之前借的汽车就可以留置了。
三、债务债权双方均为企业的情况下是否可以不受同一法律关系的限制债务债权双方均为企业的情况下留置动产可以不受同一法律关系的限制。企业间债务是属于商业性质。商品经济中的企业间交易频繁，要确保交易安全，要运用包括留置在内的多种形式维护权益，如果严格限制企业间留置也必须与债权基于同一法律关系，则有悖于交易安全迅速之原则。甲公司在1月份与乙公司签订运输合同，委托乙运输自己的货物到码头;结果乙公司把货物运送到目的地后，甲公司未按照合同约定支付运费;在11月份甲公司又委托乙运输另一批货物，签订了运输合同，在运送货物后，乙要求甲公司支付上一次的运费，甲公司不同意，于是乙公司就留置了这一批货物;这是可以的，虽然乙行使留置权是基于第二个合同关系，已经不是原来的债权债务，但是企业间可以不受“行使留置权要基于同一债权债务关系”的约束。留置权中的同一法律关系到底该如何解释，相信大家也有了一定的了解法。我国《物权法》中关于留置权成立要件明确规定了债权人留置的动产应当与债权属于“同一法律关系”.这种界定应仅限于“同一个法律关系”,而不能将其扩大解释为“同一种法律关系”.但由于《物权法》此规定的概念语义范围较小,它在一定程度上限制了留置权的适用范围,如果您还有问题，可以来电咨询的相关律师。

[律师回复] 留置权的效力：
　　留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。
　　留置财产为可分物的、留置财产的价值应当相当于债务的金额。
　　债务人逾期未履行债务的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
　　留置权人有权收取留置财产的孳息。所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
　　留置权人负有妥善保管留置财产的义务，因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
　　债务人与债权人应当在合同中约定，债权人留置财产后，债务人应当在不少于两个月的期限内履行债务。债权人与债务人在合同中未约定的，债权人留置债务人财产后，应当确定两个月以上的期限，通知债务人该期限内履行债务。
　　同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿；同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿；质权与未登记抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。[1

[律师回复] 1、留置权抵押权质权发生冲突时留置权效力更高。留置权、抵押权和质权的效力优先顺序为留置权、已登记的抵押权、质押权、未登记的抵押权，在留置权人优先受偿后，抵押权和质押权的优先顺序取决于抵押权是否登记。
2、法律依据：《民法典》
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百二十九条 质权自出质人交付质押财产时设立。
第四百四十七条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第四百五十六条 同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

[律师回复] 民法典改变了民法典原来的规定，质权不再优于抵押权优先受偿，两者同时并存的按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百一十五条　同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

[律师回复] 1、留置权抵押权质权发生冲突时留置权效力更高。留置权、抵押权和质权的效力优先顺序为留置权、已登记的抵押权、质押权、未登记的抵押权，在留置权人优先受偿后，抵押权和质押权的优先顺序取决于抵押权是否登记。
2、法律依据：《民法典》
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百二十九条 质权自出质人交付质押财产时设立。
第四百四十七条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第四百五十六条 同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

[律师回复] 留置权的效力及于从物。留置权所及的标的物的范围是主物、从物、孳息以及代位物等。所以留置权的效力及于从物，但前提是留置的是主物。
留置权的效力主要体现为留置权人的占有权和优先受偿权。
【法律依据】
《民法典》第四百四十七条，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

[律师回复] 留置权〉登记的抵押权〉质权〉未经登记的抵押权〉保证（一种债权）
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条，同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。
同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。
物权法第一百七十六条　被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

[律师回复] 是的。同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。先设立质权或者抵押权，后成立质权时，顺位规则是留置权优先于质权、抵押权。先成立留置权，后设立质权或者抵押权时，此时若动产所有人以自己的名义再设立质权、抵押权，则先成立的留置权优先于后成立的抵押权、质权。
《民法典》第四百五十六条?同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

[律师回复] 1、留置权与抵押权、质权冲突时留置权效力最高。无论抵押权、质押权和留置权的设立时间先后，留置权一律优先于抵押权、质押权受偿，经依法登记的抵押权优先于质押权受偿。
2、法律依据：《民法典》
第三百九十四条  为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百二十九条 质权自出质人交付质押财产时设立。
第四百四十七条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第四百五十六条 同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

[律师回复] 1、已经设立抵押的房屋能否进行租赁呢抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。
2、“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。同时应当注意，出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。

[律师回复] 质押权与留置权的区别：
1、成立的条件不同。依双方当事人的合意而成立；而留置权是依法律直接规定。
2、占有的条件不同。两者虽然都是以担保物的占有及移转为要件，但质权在设定时才移转占有，担保物与债权事先没有占有的关系；
而留置权的债权事先就与担保物有法律上的牵连。即债权人事先占有是留置权成立的前提条件。
3、法律关系的客体不同。质权的标的包括动产还有财产权利；而留置权的标的仅为动产。
4、权利的实现不同。质权在债权已届清偿期而未受清偿时，就可以当然行使质权；
而留置权则在债权已届清偿期而未受清偿时，还必须具备法律规定的程序，才可实现留置权。
5、消灭不同。质权不因债务人另行提供担保而消灭；而留置权则在债务人另行提供担保时消灭。
法律效力方面：留置权的效力优先。
【法律依据】
《民法典》第四百四十七条，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

[律师回复] 通说：同一标的物上留置权>抵押权>质权
抵并根据实际分为以下情形:
1、先质后留
即在质物上设定留置权。
(1)债权人在取得动产质权后，又基于其他法律关系对质物加工、修理等原因而对该财产享有留置权。这种情况，原则上留置权优先，但在不损害第三人利益的情况下，权利人可以选择哪一权利行使，因为此时质权人和留置权人的身份是重合的。
(2)债权人在取得动产质权后，为保存质物等原因，将质物交给他人加工、修理、保管，在无力支付费用的情况下，他人取得留置权。这种情况，留置权优先。
2、先留后质
即在留置物上设定质权。
(1)留置权人在取得留置权后，又将留置物出质。如前述留置权人“先留后押”，第三人善意取得抵押权情形，质权的效力优先于留置权。
(2)留置权成立后，动产所有人为担保同一债权人的其他债权又以该留置物为其设定质权。这种情况与先质后留的第一种情况处理相同。
3、同时质、留
“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 关键词：拆迁安置房屋买卖转让合同过户不得转移效力2005年2月，甲与乙签订买卖协议，约定乙将其即将交付的拆迁安置房一套卖给甲，房屋面积125平方米,总价款12万元。协议签订后，甲按约支付了定金，乙也于同年6月1日交付房屋。2005年11月，乙领取房产证和土地证后拒绝履行协议，不协助办理过户手续，并提出拆迁安置房未经批准不能转卖，主张原协议无效。试问该份合同是否有效甲应如何处之房地产律师解答：依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第九条
第一款规定：“依照合同法
第四十四条
第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因《城市房地产管理法》
第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。实践中，拆迁安置房屋买卖交易双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。综上所述，甲跟乙签订的《房屋买卖协议》有效，根据我国合同法的有关规定，甲可以要求乙继续履行协议，协助办理房屋产权过户手续，或者退房并承担相应的违约责任。相关问题：
1、拆迁安置房能否买卖
2、拆迁安置房买卖合同效力如何
3、拆迁安置房如何办理过户手续

[律师回复] 1、拆迁安置房买卖合同效力的认定是双方一经签字盖章即生效。
双方当事人就拆迁安置房买卖合同内容达成一致时合同成立，一般以双方签字盖章之日作为合同生效时间。拆迁安置房买卖合同的生效不以登记为前提，是否在房管部门进行备案登记不影响合同债权的法律效力。拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。