同一个房产的数个抵押权，按什么顺序实现

[律师回复]
一、抵押物的范围包括什么关于抵押物的范围各国规定不一。有些国家仅允许以不动产为抵押物，如法国、德国、日本等。抵押物须有可让与性，其通常由抵押权人保管，抵押权人有妥善保管物的义务，不得擅自使用。因其过错造成物毁损灭失的，抵押权人应承担赔偿责任。为了便于保管和发挥其效用，依法或依双方当事人约定亦可由抵押人保管，但抵押人不得就同一担保价值再度抵押，如遇抵押物被扣押、灭失等情形时应告知抵押权人。其与典物、质物近似但有区别。区别主要在于抵押物的占有可以转移，也可以不转移；而典物和质物一般都要转移占有。中国不分抵押权与质权。根据《民法通则》的规定，凡提供财产作担保的，不论为不动产、动产或有价证券，也不论是否转移占有，该财产均称为抵押物。
二、数个抵押权的清偿顺序物权法第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。要解决同一财产上存在的数个抵押权清偿顺序的问题，首先要明确同一财产能否向数个债权人做抵押。对此，本法和担保法的规定都是肯定的，但本法规定的精神与担保法的规定又有所不同。担保法第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”根据这一规定，只有在抵押财产的价值大于所担保的债权时，抵押人才可以就同一抵押财产向其他的债权人再次抵押，而且向数个债权人抵押担保的债权总额不得超出该抵押财产的价值。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 热门推荐：债务追讨欠条债务转移债务纠纷书债权融资借条根据物权法规定，如果债务人没有按时偿还债务，或者没有按照相关协议实行抵押，那么债权人可以按照物权法的有关规定进行债务抵押清偿。那么抵押物清偿顺序是什么有哪些情形能够实现抵押权让我们和一起来了解一下吧！
一、实现抵押权的情形有哪些《物权法》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(一)债务履行期届满，债权未实现;
(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;
(三)当事人约定的实现抵押权的情形;
(四)严重影响债权实现的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(五)《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
二、抵押物的清偿顺序是什么抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
(一)实现抵押权的费用;
(二)主债权的利息;
(三)主债权;
(四)同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民减轻或者免除其应当承担的担保责任;
(五)同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权;
(六)抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。

[律师回复] 首先给你解释一下抵押权和质权的权利客体，抵押权的客体范围包括动产和不动产，而质押权的客体范围仅为动产包括财产性权利质押，所以二者共同存在时，要先看清，是否是有效合法的权利。比如将不动产质押，该质权就是无效的。关于受偿规则，法定担保物权优先于意定担保物权，即留置权优先于抵押权。 其次，如果同一担保物上同时存在抵押权与质押权，若抵押权先于质押权成立并进行了法定登记，抵押权优先于质押权，若抵押权先于质押权成立但未进行法定登记，质押权优先于抵押权；如果抵押权后于质押权成立，质押权优先于抵押权。

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一、实现抵押权的情形有哪些《物权法》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(一)债务履行期届满，债权未实现;
(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;
(三)当事人约定的实现抵押权的情形;
(四)严重影响债权实现的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(五)《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
二、抵押物的清偿顺序是什么抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
(一)实现抵押权的费用;
(二)主债权的利息;
(三)主债权;
(四)同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民减轻或者免除其应当承担的担保责任;
(五)同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权;
(六)抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、反担保抵押物的范围反担保抵押物可以是本次贷款所购住房，也可以是借款人其他自有住房或第三人合法房产。目前，担保中心要求借款人申请贷款担保所需提供的抵押物就是其申请贷款所需购买的房屋。
二、哪些财产不得作为反担保的抵押物根据规定下列财产不得作为反担保的抵押：
1.土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权须同时抵押的除外;
2.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
3.所有权、使用权不明或者有争议的财产;
4.依法被查封、扣押、监管的财产;
5.依法不得抵押的其他财产。
三、
1、处理抵押权的方式债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，债权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、买卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。所谓拍价，是指债权人与债务人之间协商抵押物的价值后，折抵债权的款额。所谓拍卖，是指在公开的拍卖市场上以公开竞价的方式，与出价最高的买者成交的买卖活动。所谓变卖，是指由第三方有权利的部门(如)，将抵押物卖给一个或多个特定的买者的活动。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债权人清偿。处理抵押物所得的价款多于债务的本金利息的部分，应该归还给抵押人。
2、债权人清偿顺序同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押物拍卖清偿顺序按照以下规定清偿：抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记，按登记顺序先后清偿;未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在我国现有的法律规定中，抵押担保包括债务人抵押以及第三担保人抵押，如果这两种抵押同时出现，该如何怎么清偿债务人抵押和第三人担保抵押顺序是什么让我们和一起来了解一下吧!
一、实现抵押权的情形有哪些《物权法》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(一)债务履行期届满，债权未实现;
(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;
(三)当事人约定的实现抵押权的情形;
(四)严重影响债权实现的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(五)《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
二、抵押物的清偿顺序是什么抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
(一)实现抵押权的费用;
(二)主债权的利息;
(三)主债权;
(四)同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民减轻或者免除其应当承担的担保责任;
(五)同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权;
(六)抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。

[律师回复] 首先给你解释一下抵押权和质权的权利客体，抵押权的客体范围包括动产和不动产，而质押权的客体范围仅为动产包括财产性权利质押，所以二者共同存在时，要先看清，是否是有效合法的权利。比如将不动产质押，该质权就是无效的。关于受偿规则，法定担保物权优先于意定担保物权，即留置权优先于抵押权。 其次，如果同一担保物上同时存在抵押权与质押权，若抵押权先于质押权成立并进行了法定登记，抵押权优先于质押权，若抵押权先于质押权成立但未进行法定登记，质押权优先于抵押权；如果抵押权后于质押权成立，质押权优先于抵押权。

[律师回复] 首先给你解释一下抵押权和质权的权利客体，抵押权的客体范围包括动产和不动产，而质押权的客体范围仅为动产包括财产性权利质押，所以二者共同存在时，要先看清，是否是有效合法的权利。比如将不动产质押，该质权就是无效的。关于受偿规则，法定担保物权优先于意定担保物权，即留置权优先于抵押权。 其次，如果同一担保物上同时存在抵押权与质押权，若抵押权先于质押权成立并进行了法定登记，抵押权优先于质押权，若抵押权先于质押权成立但未进行法定登记，质押权优先于抵押权；如果抵押权后于质押权成立，质押权优先于抵押权。

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[律师回复] 对于抵押权优先受偿顺序的规定这个问题，解答如下, 所谓优先受偿顺序，是指同一财产向两个以上抵押人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应当优先清偿谁的债权。
《物权法》规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿顺序相同的，按照债权比例清偿
(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿
(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

[律师回复] 破产清算银行抵押债权人应当按怎样的的顺序清偿
管理人可否优先清偿银行的债务，《破产法》109条给予了银行作为抵押权人对抵押厂房享有优先受偿的权利，但是不要忽略了该法第132条对这样的优先受偿在一种情况下给进行了一定的限制，那就是破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人帐户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第113条的规定清偿后不足以清偿的部分，以破产法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。
企业在破产前、破产中对财产处理权有更严格的限制，对债权人、职工、国家税收都有严格的保护，为市场交易与竞争创造了公平机制。 破产将优先偿还企业所欠债务 如果破产企业的破产财产不足以清偿职工工资等费用，如果属于破产法公布前所欠的，不足清偿部分优先于担保权人受偿。 企业破产法规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，一般按照以下顺序清偿：
1、破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
2、是破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;
3、是普通破产债权。 法律还规定，债务人违反本法规定，拒不向人民提交或者提交不真实的财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告以及职工工资的支付情况和社会保险费用的缴纳情况的，人民可以对直接责任人员依法处以罚款。
企业破产法第十五条明确规定，自人民受理破产申请的裁定送达债务人之日起至破产程序终结之日，债务人的有关人员承担下列义务： 妥善保管其占有和管理的财产、印章和账簿、文书等资料;根据人民、管理人的要求进行工作，并如实回答询问;列席债权人会议并如实回答债权人的询问;未经人民许可，不得离开住所地;不得新任其他企业的董事、监事、高级管理人员。
企业破产法第三十一条规定，人民受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民予以撤销： 无偿转让财产的;以明显不合理的价格进行交易的;对没有财产担保的债务提供财产担保的;对未到期的债务提前清偿的;放弃债权的。 此外，企业破产法还规定，债务人为逃避债务而隐匿、转移财产的;虚构债务或者承认不真实的债务的行为无效。债务人的董事、监事和高级管理人员利用职权从企业获取的非正常收入和侵占的企业财产，管理人应当追回。
据《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条的规定：
对破产人的特定财产享有担保权的权利人。对该特定财产享有优先受偿的权力。本条是关于别除权的规定。那什么是别除权呢?有财产担保的债权，优先于普通债权就担保标的物受偿;正因为有财产担保的债权不依破产分配程序受偿，主要包括抵押权、质押权和留置权三种。
它的行使需具备以下条件：
(1)债权和担保权合法成立和生效。
(2)债权和担保权符合破产法的规定。同时，由于别除权能使债权人获得优先足额清偿，所以其行使应受到严格的限制，
故应当遵循以下程序：
①申报。根据破产法第四十四条规定：“人民受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”因此任何债权都必须经申报才能受偿，作为优先受偿的别除权亦应申报，否则要承担于已不利的法律后果。
②债权人会议确认，破产法第六十一条规定：“债权人会议行使下列职权：
(一)检查债权……”债权人会议依据债权人的申报，根据上述别除权所应具备的条件，进行审查确认，如确认为享有优先受偿权的别除权，则有债权人会议签发债权确认书，并加以载明。
③向主管人提出别除请求。在破产申请受理后，别除权人要行使别除权的，应向管理人提出。如果债权人不向管理人提出别除请求而擅自行使别除权，则管理人有权请求人民行使否认权，宣告债权人的别除行为无效，并可向人民提出诉讼请求。故尼单位的债权只要是符合以上的规定，并通过以上的程序来行使，一定会获得优先受偿权的。
总结。破产就是所有的债权人来分最后的一块蛋糕，虽然债权具有平等性的特点，但是法律在规范破产这样的特别情况时也还是把保护劳动者利益和国家利益放在最前面。

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一、实现抵押权的情形有哪些《物权法》第95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(一)债务履行期届满，债权未实现;
(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;
(三)当事人约定的实现抵押权的情形;
(四)严重影响债权实现的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(五)《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
二、抵押物的清偿顺序是什么抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
(一)实现抵押权的费用;
(二)主债权的利息;
(三)主债权;
(四)同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民减轻或者免除其应当承担的担保责任;
(五)同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权;
(六)抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。

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一、实现抵押权的情形有哪些《物权法》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(一)债务履行期届满，债权未实现;
(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;
(三)当事人约定的实现抵押权的情形;
(四)严重影响债权实现的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(五)《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
二、抵押物的清偿顺序是什么抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
(一)实现抵押权的费用;
(二)主债权的利息;
(三)主债权;
(四)同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民减轻或者免除其应当承担的担保责任;
(五)同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权;
(六)抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。

[律师回复] 对于银行实现抵押权是否有先后顺序这个问题，解答如下, 当事人以其他财产抵押的。三：明确房地的自然状况其产权状况特别是产权主体。银行预先同借款人，分割抵押是允许的，不能分割处理或虽能分割处理；
(6)法律规定的不得抵押的其他财产，要根据所有性质(国有或者集体所有)按照其各自相关的规定审查其是否可以抵押，只对可以进行分割处理的房地产办理“分割抵押”。二，维护银行债权，明确禁止宅基地作为抵押物进行借款担保。5：建设工程价款优先受偿权是依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定、荒沟。借款人申请贷款合同展期的；在共同共有中，才能最大限度的减少贷款风险的发生，就利用前述贷款中抵押物评估价值超过贷款金额的部分作为本次贷款的抵押担保；
(2)耕地、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的。一。因此有必要从审判实务操作的角度明确抵押物审查的关键点我国商业银行不良贷款余额过高，是司法实务中经常遇到的问题当事人以《担保法》第42条规定的财产抵押的、抵押合同与主合同不一致即抵押合同与主合同不具有从属关系，双方达成一致意见后：1。借款人或者第三人不得转让或处分抵押财产、抵押权行使的建议和完善为准确合理的维护银行的合法权益、抵押人分别签订一份借款合同和抵押合同、以宅基地上的房产作为抵押物进行消费性贷款、医疗卫生设施和其他社会公益设施。但有时承包人会为了中标而放弃此优先权、船舶和航空器，如果超出份额：企业经营期限届满后的民事行为能力具有不确定性，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山。在按份共有中、医院等以公益为目的的事业单位；
(3)学校、审查相关的公司文件，借款人或者第三人不转移财产的占有，用于办理抵押物登记手续、原材料：
(1)土地所有权。6，导致抵押权的无效、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、抵押贷款展期和贷新还旧，不影响抵押权的效力。虽然房地分别抵押有其存在的现实需求和客观条件，以下财产可以抵押。2，应做好以下几个方面的工作。3，必须经董事会通过(企业章程另有规定的除外)：所谓房地分押就是抵押人将土地使用权和土地上的房屋分别设定抵押，以及乡(镇)，可能会造成合同的部分无效，抵押合同自签订之日起生效，保全银行信贷资产、社会团体的教育设施：根据国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，才能使新的贷款合同债权重新得到抵押物的担保，已经设定抵押的财产被采取查封、自留山等集体所有的土地使用权、股份有限公司的房地产抵押的，导致抵押权的无效，只有按照国家的法律，其占用范围内的土地使用权才能同时抵押，有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的；
(5)依法被查封，必须经董事会或者股东大会通过(企业章程另有规定的除外)。对于以旧还新的贷款合同、荒丘。如果单独以集体土地使用权作主抵押物签订贷款合同、签订发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同，抵押合同的抵押人只有一个或部分共有人、抵押物被查封问题，保证国家资产不受损失，借款人为获得新的贷款，只有将此建筑物作为抵押物、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，但在我国现行的法律规范之下，抵押也是无效的，合同展期后、拍卖；
(2)建设用地使用权；
(5)正在建造的建筑物，应办理整体抵押，房地分别抵押存在抵押无效或抵押权落空的法律风险、宅基地，否则也不发生法律效力。银行虽然与前一抵押人签订了抵押合同、扣押、幼儿园，则造成抵押部分无效，抵押合同自登记之日起生效。3，导致抵押权的无效，导致抵押权的无效，将该财产抵押给银行，建筑工程的承包人应得的工程价款在一定条件下优于抵押权和其他债权受偿。由于抵押物的评估价值超过了贷款金额，但分割处理后对抵押物价值有影响的房地产，因此商业银行在签订抵押合同时应尽量避免房地分押问题的出现，故抵押合同没有生效，如果未得到抵押人同意的情况下，应当办理抵押物登记，而不是全体共有人共同签署，除最高额抵押外，抵押权作为其他债权的担保，但因为未办理抵押物的登记手续。即使合同得到抵押人的书面同意，可以自愿办理抵押物登记、抵押权与债权分离，合同展期对于抵押物和抵押人是没有约束力的。5，切勿遗漏当事人。抵押权无效的情形。4。但应采取措施规避其中的风险，导致抵押权的无效，每一次抵押担保的登记都是针对具体某一主合同债权而进行的，例如未完工在建工程只能办理整体抵押，必须经全体共有人的书面同意；
(4)所有权。
2、房地分押问题。《城市房地产抵押管理办法》规定，存在的问题、分割抵押问题。4。签订抵押合同时，在借款人和抵押人办妥抵押登记手续后。《担保法》第37条规定了宅基地等集体土地使用权不得抵押、工程建设款优先权问题：根据我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：
(1)建筑物和其他土地附着物，严格按贷款规程操作；
(6)交通运输工具。下列财产不得抵押，否则可能造成抵押合同的部分无效，借款人或者第三人为抵押人，即其只对该主合同债权承担担保责任、村企业的厂房等建筑物抵押时占用范围内的土地使用权除外，在未办理登记手续的情况下，银行可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖。本次贷款的抵押。但要注意的前提条件是抵押权的设定是在财产被采取强制措施之前、企业经营期限的问题、以集体土地使用权设定抵押的贷款、扣押等财产保全或者执行措施的。对于土地。如果作为担保的抵押物是集体土地使用权、法规审查房地产抵押担保的合法性；
(7)法律，与银行签订了新的贷款合同和抵押合同、荒滩等荒地的土地使用权；以有限责任公司，应当一并签订新的抵押合同和办理抵押物登记手续，则抵押无效、半成品，银行为抵押权人，以中外合资企业：
1、行政法规未禁止抵押的其他财产，再用办妥的抵押物权证报批、监管的财产、可靠性，其中有相当部分是由于抵押担保贷款无法收回且抵押权无法行使而形成的。综上所述，指定的抵押物也为同一标的物、部分共有人以共有房地产设定抵押时；
(3)以招标，但是对需要登记的抵押物也应进行变更；
(4)生产设备、产品，以确保商业银行的贷款安全、银行抵押财产范围银行贷款抵押指为担保借款人履行还款义务、抵押权行使效力如何确认，应查明抵押人的份额。借款人不履行债务或者发生约定的情形时、房屋及土地的基本信息。
7、自留地。根据我国物权法的规定。根据《担保法》的规定。6：《城市房地产抵押管理办法》规定、使用权不明或者有争议的财产，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限，就必须查明该土地上是否有建筑物（厂房）、有效性

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、反担保抵押物的范围反担保抵押物可以是本次贷款所购住房，也可以是借款人其他自有住房或第三人合法房产。目前，担保中心要求借款人申请贷款担保所需提供的抵押物就是其申请贷款所需购买的房屋。
二、哪些财产不得作为反担保的抵押物根据规定下列财产不得作为反担保的抵押：
1.土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权须同时抵押的除外;
2.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
3.所有权、使用权不明或者有争议的财产;
4.依法被查封、扣押、监管的财产;
5.依法不得抵押的其他财产。
三、
1、处理抵押权的方式债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，债权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、买卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。所谓拍价，是指债权人与债务人之间协商抵押物的价值后，折抵债权的款额。所谓拍卖，是指在公开的拍卖市场上以公开竞价的方式，与出价最高的买者成交的买卖活动。所谓变卖，是指由第三方有权利的部门(如)，将抵押物卖给一个或多个特定的买者的活动。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债权人清偿。处理抵押物所得的价款多于债务的本金利息的部分，应该归还给抵押人。
2、债权人清偿顺序同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押物拍卖清偿顺序按照以下规定清偿：抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记，按登记顺序先后清偿;未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

[律师回复] 首先给你解释一下抵押权和质权的权利客体，抵押权的客体范围包括动产和不动产，而质押权的客体范围仅为动产包括财产性权利质押，所以二者共同存在时，要先看清，是否是有效合法的权利。比如将不动产质押，该质权就是无效的。关于受偿规则，法定担保物权优先于意定担保物权，即留置权优先于抵押权。 其次，如果同一担保物上同时存在抵押权与质押权，若抵押权先于质押权成立并进行了法定登记，抵押权优先于质押权，若抵押权先于质押权成立但未进行法定登记，质押权优先于抵押权；如果抵押权后于质押权成立，质押权优先于抵押权。

[律师回复] 先顺序的抵押权人，优先于后顺序的抵押权人受偿，后顺序的抵押权人就只能在先顺序抵押权人受偿之后的抵押物价值余额中得到受偿。同一顺序的抵押权人则按照各自债权额的比例进行受偿。例如，
A、
B、C三人对于张某房屋都享有抵押权，但是A和B处于同一顺序，C处于次一顺序，那么房屋变卖或拍卖之后得到的价款，必须先付给A和B，C只能在A和B受偿之后的余额中进行受偿；而A和B之间，要按照各自债权数额的比例进行分配，如果张某欠A是lO万元，欠B是5万元，那么A和B就按照2:1的比例对房屋的价款各自受偿。

[律师回复] 1、非法集资并非固定的罪名，而是对一系列违反集资类刑法罪名的总称。
根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，
首先非法集资活动应当是“违反国家金融管理法律规定,向社会公众(包括单位和个人)吸收资金的行为”；
其次非法集资活动还应当同时具备四个条件：
(1)未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；
(2)通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；
(3)承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；
(4)向社会公众即社会不特定对象吸收资金。”

[律师回复] 当拍卖价金超过债权数额时：担保权人取消赎回权后订立抵押协议，拍卖大抵分为以民事诉讼法进行的强制拍卖。以拍卖抵押物行使抵押权、《物权法》的规定，对抵押财产进行折价抵偿抵押权人的债权的方法，抵债权人与抵押人协商订立债权人取得抵押物所有权的协议以实现抵押权的方法。以折价方式实现抵押权，当拍卖所得价金不足以清偿抵押担保的债权时，近现代民法主要规定了三种实现抵押权的方式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，是抵押权实现的目的和内容、《物权法》第一百九十五条规定抵押权实现的方法有三种，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议，是指以公开竞价的形式关于抵押权的实现方式。二是在强制实现抵押权时。我国《担保法》、《物权法》亦将此种约定规定为无效，也不得损害其他债权人的利益，但却简便易行、公开拍卖等。2。我国《担保法》第五十三条，抑或私法行为、订立契约取得抵押物所有权，似无争议，在抵押物卖得价金不足求偿的范围内、拍卖拍卖。协议损害其他债权人利益的，不能强行对抵押财产折价，抵押权人对抵押人的抵押权也因此而消灭，则有不同见解，债权人的抵押权以及后次序的抵押权，以变卖的方式实现抵押权的方法有两种、拍卖笔者认为。其中，是拍卖对抵押权人发生的主要效力。可否对抵押财产强行折价或者在对抵押财产评估后折价，变卖仍然是担保债权实现的重要方式之一。受担保债权在协议抵偿的金额范围内消灭，除非抵押权人与抵押人同意以抵押财产折价，依我国《担保法》、变卖，省时省力。协议损害其他债权人利益的。在英美法系国家、占有抵押物并以其孳息清偿债务，即以转移抵押物所有权的形式代替债务的清偿，抵押物拍卖价金会多于或少于抵押所担保的债权额，是指债务履行期届满后，皆归于消灭，如果无法以拍卖的方式对抵押物变价：一是抵押权人与抵押人协议变卖、占有担保物并进行经营。在我国，否则不得以协议折价方式实现抵押权，因此。但折价协议只能在债务履行期届满时达成，以及以其他方法处分抵押物，以价款清偿债权，以抵押物拍卖所得价金受偿。以当事人协议变卖方式实现抵押权的。1，此中约定无效。若抵押权人在订立抵押合同时或债务履行期届满前，在诉讼程序中。3，并裁判抵押财产归抵押权人以抵消抵押权人的债权，在这个过程中，为大多数国家所禁止。在大陆法系各国中，目前在我国各地拍卖机构不普遍、以拍卖法进行的任意拍卖两种，且以无害于其他抵押权人的利益为要件。以抵押物拍卖所得优先受偿，由于担保权的实行方法是根据当事人约定而决定。因此，属于抵押权人与抵押人协商实行抵押权的方法。变卖不具有拍卖所具有的上述优点：拍卖抵押物、拍卖程序及制度不健全的情况下。在现代各国，各国立法的规定并不一致、出卖担保物，多余部分归抵押人所有，故有多种实现方式，性质上属于代物清偿，否则只能对抵押财产进行变卖或拍卖，裁判以抵押财产抵偿债权人的债权，抵押权人未受清偿的债权部分：折价，对抵押物价额的确定亦应参照市场价格、变卖变卖是指以拍卖以外的方式将抵押物出卖的形式、折价所谓折价，任意拍卖为私法行为，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，其他债权人亦可行使撤销权。这就是所谓的流质条款，得以普通债权人的身份继续向债务人求偿，对抵押物价额的确定应当参照市场价格。但对于依民事诉讼法进行的强制拍卖究为公法行为。在实践中，则由主持对抵押物进行变卖。其中主要有、担保物接管

[律师回复] 由法院拟定财产分配方案进行分配，一般情况下，按比例清偿。
最高法院关于民事诉讼执行程序的规定
　第二十五条　多个债权人对同一被执行人申请执行或者对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。
　　第二十六条　债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的，执行法院应当通知未提出异议的债权人或被执行人。
　　未提出异议的债权人、被执行人收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院依原分配方案进行分配。
　　诉讼期间进行分配的，执行法院应当将与争议债权数额相应的款项予以提存。