租二手房东合同有效吗

[律师回复] 我国《合同法》第五十二条对合同无效作了明确具体的规定：<br/>(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;<br/>(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;<br/>(三)以合法形式掩盖非法目的;<br/>(四)损害社会公共利益;<br/>(五)违反法律、行政法规的强制性规定。<br/>我国《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该条是否说明承租人就无权转租呢?法律如此规定其本意是为了保护出租人的利益的情况下，赋予出租人享有解除合同选择权。为了防止承租人在未经出租人同意的情况下，利用租赁物转租渔利，搅乱市场价格;也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动，损害社会公共利益。订立租赁合同转移的是租赁物的占有、使用和收益权，承租人取得租赁物的目的也是为了使用、收益，所以在当事人没有特别约定的情况下，承租人依租赁合同取得租赁物后，有使用和收益的权利，出租人不得进行不当干涉。所以承租人进行转租，是取得收益的一种方法，也是在租赁合同目的范围内应有的权利，不应该加以否定。所以应当认为出租人与承租人在未对租赁物是否可以转租时，承租人未经出租人同意对租赁物进行转租，并不属于无权处分，而是正当行使收益权，转租合同应为有效合同，仅出租人才享有解除其与承租人租赁合同权利。只有出租人与承租人已经明确约定承租期内承租人不能转租时，承租人对租赁物进行转租，违反了诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，才属于无权处分行为，出租人不予追认，转租合同才为无效合同。<br/>对于我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释<br/>(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。因建设部《城市房屋租赁管理办法》属部门规章，其性质是行政管理行为，而不是司法行为。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 有效的。但签订的时候需要得到原房东的同意，在原房东同意的情况下才有效。从法律的角度上来说“二房东”的行为是非法的，但如果合同上原房东与二房东签订的协议中，原房东明确表示同意二房东实施转租，那么目前的法律机制上无法限制二房东的行为。若合同上原房东明确表示不允许转租等调理，那么租客与二房东的合同则视为无效，若原房东与二房东之间的合同并未明确写明允许不允许转租，那么最终由判定。<br/>如今二房东越来越多，那么我们如何避免因二房东而造成不必要的纠纷与损失呢 首先尽量选择正规的中介公司或网站平台，可以尽量避免对方是二房东。如果找房的时候还是遇到二房东，你要注意他也是从房主那租的房子，这时候你有权要求让原房东一同到场签约，注意看他们双方的租赁合同。确认房东是允许他再租的，并且仔细核实房东和二房东的身份证明。可以不用重新和房主签定合同，如果是合租，二房东先把房子整个租下来，之后二房东再找合租的租客，所以你不可能再和业主签合同。这种情况正常是不允许的，因为这样就相当于一房两租了。<br/>《中华人民共和国合同法》第四十四条<br/>依法成立的合同，自成立时生效。<br/>法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

[律师回复] 对于跟二房东签订的租赁合同是否有效这个问题，解答如下, 跟二房东签订的租赁合同有效吗<br/>在原房东同意转租的情况下有效。<br/>相关知识——房屋租赁合同的法律特征<br/>1.房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回权。<br/>2.房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。<br/>3.房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。<br/>转租合同生效条件<br/>转租合同是房屋租赁合同的一种，因此其生效<br/>首先应当符合房屋租赁合同的一般生效条件，如当事人具有相应的行为能力、意思表示真实、采取法定的形式并经过法定的程序，等等。除此之外，根据合同法及其他有关房屋租赁法律、法规和规章的规定，房屋转租合同的生效还必须符合下列条件：<br/>(一)房屋租赁合同有效且尚未终止<br/>首先，房屋转租合同以房屋租赁合同为基础，只有房屋租赁合同合法有效且尚未终止的，房屋转租合同才可能生效。<br/>其次，房屋转租合同中的转租人是房屋租赁合同中的承租人，只有承租人享有合法的租赁权，才有资格将其承租的房屋转租给第三人。如果房屋租赁合同无效，承租人对房屋就没有租赁权，当然无权将房屋转租;如果房屋租赁合同已经终止，承租人的租赁权已经消灭，也不再具有转租的资格。转租人无权转租房屋的，转租合同也就当然无效。<br/>(二)经出租人同意<br/>尽管转租的权利基础是承租人的租赁权，但转租必然会影响出租人的利益，同时，出租人与承租人签订房屋租赁合同时，除非有特别约定，通常情况下都是认可承租人自己使用、收益租赁房屋。因此，为了保护出租人的利益，也为了坚持意思表示真实的原则，承租人将承租的房屋转租的，必须经出租人同意。合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”<br/>所谓经出租人同意，既可以是在签订房屋租赁合同时，出租人表示允许承租人转租，也可以是房屋租赁合同签订后，出租人同意承租人转租。但是，无论何时同意，均应当采取明示的方式，不可以默示同意。同时，转租房屋的数量、期限，用途等均应当经出租人同意，不可超出出租人同意的范围。此外，城市房屋转租合同应当经出租人书面同意，并办理登记备案手续。<br/>未经出租人同意，承租人擅自将承租房屋转租，或者未办理转租登记备案的，转租行为无效，出租人有权解除合同。出租人解除房屋租赁合同的，房屋转租合同当然也随之解除。<br/>(三)次承租人须符合法定的条件<br/>次承租人其实就是房屋转租合同中的承租人，其法律地位就是承租人，称其为次承租人只是为了使其与房屋租赁合同中的承租人相区分，从而明确其与出租人和承租人之间的关系。因此，次承租人必须完全符合法律关于承租人的主体资格要求，法律、法规和规章对承租人主体资格有限制的，完全适用于次承租人。<br/>(四)房屋转租合同的内容与房屋租赁合同的内容相适应<br/>房屋转租合同是以房屋租赁合同为基础的合同，因此，房屋转租合同的内容必须与房屋租赁合同的内容相适应，否则无法生效。例如，除非出租人与转租合同的双方另有约定，转租合同的标的物只能是房屋租赁合同标的物的一部或者全部，不能超出房屋租赁合同的范围;转租合同的期限必须在房屋租赁合同期限届满前届满，不能超过房屋租赁合同约定的期限。<br/>总之，房屋转租合同只有既符合房屋租赁合同生效的一般要件，又符合上述特别要件，才能发生法律效力。

[律师回复] 您好，关于跟二房东签的租赁合同有法律效力吗这个问题，我的解答如下, 如果经原房东同意，那么签订的房屋租赁合同是有效的如果未经原房东同意，那么原房东是可以解除租赁合同的。在签订合同时，应注意原房东是否同意二房东出租房屋，可以让二房东拿出他与原房东的租赁合同，看上面有没有写明同意转租，或者直接征得原房东的同意后再签合同。<br/>签订租赁合同时要注意：<br/>1、双方当事人的情况<br/>合同中应写明出租人和承租人的姓名、身份信息及住址等个人情况。<br/>2、住房具体情况<br/>住房的具置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室住房面积住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况等。<br/>3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。<br/>4、租赁期限<br/>5、房租及支付方式。<br/>6、住房修缮责任。<br/>7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施。<br/>8、转租的约定。<br/>9、违约责任。<br/>10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款。<br/>《合同法》第二百二十四条<br/>承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。<br/>承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

[律师回复] 您好，关于跟二房东签的租赁合同有法律效力吗这个问题，我的解答如下, 如果经原房东同意，那么签订的房屋租赁合同是有效的如果未经原房东同意，那么原房东是可以解除租赁合同的。在签订合同时，应注意原房东是否同意二房东出租房屋，可以让二房东拿出他与原房东的租赁合同，看上面有没有写明同意转租，或者直接征得原房东的同意后再签合同。<br/>签订租赁合同时要注意：<br/>1、双方当事人的情况<br/>合同中应写明出租人和承租人的姓名、身份信息及住址等个人情况。<br/>2、住房具体情况<br/>住房的具置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室住房面积住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况等。<br/>3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。<br/>4、租赁期限<br/>5、房租及支付方式。<br/>6、住房修缮责任。<br/>7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施。<br/>8、转租的约定。<br/>9、违约责任。<br/>10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款。<br/>《合同法》第二百二十四条<br/>承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。<br/>承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。