房屋买卖合同要注意什么事项呀

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 你好，房屋买卖合同注意事项如下： ( 1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 ( 2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 ( 3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 ( 5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 ( 7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 ( 10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 你好，房屋买卖合同注意事项如下： ( 1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 ( 2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 ( 3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 ( 5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 ( 7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 ( 10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。