农村土地评估多少钱一亩?

最新修订 | 2024-02-20
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专家导读 农村土地评估多少钱一亩,根据土地前三年平均产值的6~10倍来进行确定的,我们国家法律的规定,可以委托专业的机构,对于与产值等相关的状况来评估的。农村土地评估多少钱一亩,这个问题可以参考本文内容。
农村土地评估多少钱一亩?

一、农村土地评估多少钱一亩?

农村土地评估多少钱一亩,根据土地前三年平均产值的6~10倍来进行确定的,

1、征收耕地补偿标准:旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜-田平均每亩补偿15万元。

2、征收基本农田补偿标准:旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜-田平均每亩补偿15.6万元。

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

二、征地工作程序是怎么样的

1、告知征地情况。

在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。

2、确认征地调查结果。

国土资源部门会同交通、林业部门,对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

3、组织征地听证

在征地依法报批前,国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

4、签订征地补偿协议。

国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准,与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议,并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

5、公开征地批准事项。

经依法批准征收的土地,除涉及国家保密规定等特殊情况外,省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县(市)国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定,在被征地所在村、组公告征地批准事项。

6、支付征地补偿安置费。

征地补偿安置方案经市、县ZF批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

三、公民与谁签征地补偿协议?

农民应当与政府的土地管理部门签订征地补偿协议,因为土地的所有权是属于国家的。

房屋征收部门应当是事先由市、县级人民政府确定的负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门。政府征收集体经济组织的地,就只需要和政府(或者国土管理部门)签协议就好。

农村土地评估多少钱一亩,这个问题在上述文章中给出了明确的解答,征收土地的情况之下,是需要了解到土地前三年的平均产值的状况,只有这样才能够准确的确定补偿的标准。希望本篇文章内容能够对您有所帮助,如果您还有其他相关问题可以点击下方“立即咨询”按钮,咨询律图专业律师


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4、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据,为补偿提供可靠的依据。
5、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料,提出作价评估意见,具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。
6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后,由复核员到实在进行复核,复核后报审批人员进行审批。
二、房屋拆迁评估方法
(一)市场法
按照现行规定,农民对农村宅基地只享有使用权,其所有权属于所属集体经济组织,所以无法形成类似城市房屋的房地产交易市场,房屋买卖仅仅局限在集体经济组织成员之间,也就不存在统一的市场价格。因此,在房屋价值评估中无法使用市场法。但是市场法在日前实践中大量出现的小产权房交易中应用较多。
(二)收益法
农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法,收集果体土地类似企业的收人和投人成本等用以计算客观收益,但是实践中农村没有形成统一的房地产市场,可以收集的资料很少,导致收益法也不适用农村房屋价值评估。
(三)假设开发法
假设开发法又被称为“剩余法”,预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把据待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房地产的经营方式。然而,农村房屋并没有明确再开发计划,自然就无法适用。
(四)成本法
指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。
1、《房地产估价规范》规定,房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行。
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见;第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
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6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后,由复核员到实在进行复核,复核后报审批人员进行审批。
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(二)收益法
农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法,收集果体土地类似企业的收人和投人成本等用以计算客观收益,但是实践中农村没有形成统一的房地产市场,可以收集的资料很少,导致收益法也不适用农村房屋价值评估。
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假设开发法又被称为“剩余法”,预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把据待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房地产的经营方式。然而,农村房屋并没有明确再开发计划,自然就无法适用。
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END
二、拆迁评估的作用
1
在拆迁过程中,拆迁评估所占的比重较大,是拆迁过程中必不可少的一个程序,其中,拆迁评估是为争取合理拆迁补偿做铺垫的一个基础性程序,而拆迁补偿谈判对于拆迁双方来说是具有挑战性的一种双方拉锯过程,为了各自争取更大的空间双方都需要一个公平公正的中间人帮助拨动天平砝码,而拆迁评估就是这样的一个过程。
END
三、怎么选择评估机构?
1
原则上,评估机构由被征收人选择,这就给予被征收人一项重大的权利。由于拆迁机构需要具有有关部分颁发的资质,因此在选择评估机构的时候,还是由有关部门选择,就会导致公信力不足。允许被征收人选择评估机构,实际上就是在征收方与被征收人之间形成一种相互制约和平衡。考虑到被征收人往往是多数,可能无法达成一致意见,在这种情况下,可以通过其他具体程序性规定来选择评估机构,如多数决定、抽签等。不管什么方法决定评估机构,都应该体现尊重被征收人的意愿。
法条链接:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
拆迁评估需注意的问题,你知道几个?
END
四、拆迁评估的流程
1
在房屋拆迁过程中,关于被拆迁房屋的市场价值进行评估,要遵循一定的流程,包括:选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定,每一个环节被拆迁人都可以参与,每一个环节也都是法定要求必不可少的。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说,公开、透明成为了拆迁评估的必要原则。
END
五、拆迁评估的组成部分
住宅房屋评估通常由四部分组成:一是房屋占用范围内的土地价格;二是建筑物重置价格;三是建安费用;四是装修装饰部分的费用。
1.房屋占用范围内的土地价格一般以省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况,制定区位基准价。
2.建筑物重置价格则以评估价格为准,具体计算公式:估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格
评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格,然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素,对该基准价格进行适当的修正,由此得出不同房屋的评估价格。其中,市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例,另对比与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的建筑市场价,就是我们常说的被拆迁房屋周边类似房地产的市场交易价格。
3.建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。
4.房屋装修装饰部分的价格则与当地积极发展水平密切相关,应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。具体计算公式:房屋装修装饰部分评估价格=房屋装修装饰重置价格×(耐用年限-实际使用年限)÷耐用年限。
其中,各类房屋装修装饰的耐用年限:住宅8年;办公用房7年;商场、店铺、餐馆等营业性用房5年;厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况,根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外,建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。
非住宅房屋评估宜采用两种以上的估价方法,比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难,只能采用一种方法的,应当说明理由。而且,对于非住宅房屋的评估,若采用市场比较法,也应当以收集同一供需圈内的市场交易实例为原则。没有条件采用市场比较法评估的,也可采用收益法。采用收益法评估时,房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。
END
六、对评估结果不满意怎么办?
1
对于评估确定的被拆迁房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。应当自收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估。对于复核结果有异议的,自收到书面复核结果之日起10日内向评估机构专家委员会申请鉴定。如果鉴定后依旧对于拆迁补偿有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定来处理。
法条链接:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
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