房屋买卖未签订书面合同是否有效

[律师回复] 房地产买卖应当签订书面合同，否则买卖无效。
我国《城市房地产管理法》规定，房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。同时，我国民法典也规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
【法律依据】
《城市房地产管理法》第四十条，房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。

[律师回复] 单说“口头房屋买卖合同是否成立”，毫无疑问成立。只要意思表示达成一致。但房屋买卖所涉及的交易金额、交易环节实际不宜通过口头方式订立合同，实践中的交易习惯也是签订书面协议，如果有关标的、买卖、金额、期限等核心内容无法通过口头留存的证据予以明确证成，很可能会导致合同不成立或合同不存在的司法认定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋非普通商品，交易金额往往巨大，涉及法律关系复杂因而法律法规政策对其规制不少。房屋买卖最好采用书面形式，而且房屋买卖合同也是法律规定的要式合同。签订书面的协议合同有利于交易的进行和避免不必要的纠纷。　　
1.房屋买卖合同是法定的要式合同，即根据法律规定房屋买卖合同应采用书面形式。　　
2.书面形式主要是起到固定证据，规范交易的作用，应尽量采用书面形式。　　
3.没有书面形式不影响合同的成立，法律规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。　　
4.房屋买卖合同应采用书面形式只是管理上的强制性规定，不是效力性强制性规定。不采用书面形式不影响合同的效力。

[律师回复] 不一定，只不过签订书面的协议合同有利于交易的进行和避免不必要的纠纷。 1.房屋买卖合同是法定的要式合同，即根据法律规定房屋买卖合同应采用书面形式。 2.书面形式主要是起到固定证据，规范交易的作用，应尽量采用书面形式。 3.没有书面形式不影响合同的成立。 4. 房屋买卖合同应采用书面形式只是管理上的强制性规定，不是效力性强制性规定。不采用书面形式不影响合同的效力。 【法律依据】 根据《民法典》第469条：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

[律师回复] 依据我国相关法律的规定，双方签订的房屋买卖协议，如果是双方自愿签订，没有期限行为，内容合法的就产生法律效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但是双方均以按照合同的约定履行了相应的义务。具体来说，你已支付了全部购房款，卖方也履行了交付义务，已经将房屋交给你实际占有及使用，因而双方的买卖行为是真实有效的。

[律师回复] 从形式上看,买卖合同没有成立。 房屋买卖合同须以书面形式签订。 双方未签字,所以书面合同未成立(少一方签字都不成立的)。 但司法实践是这样认定的: 甲与乙之间虽书面房屋买卖合同未成立,乙购房后尚未完成过户手续,但已实际居住,房款也已全部付清,应视为房屋已实际转移占有,甲与乙之间的“口头协议”应判定为有效合同。

[律师回复] 无效，但是若履行完毕，也没啥事

[律师回复] 根据合同的成立是否需要特定的形式的区别，可将合同划分为要式合同与非要式合同。所谓要式合同，是指根据法律规定，合同的成立需要具备特定的形式要件；而非要式合同则与此相反，并无特定形式要件的要求。
　　根据《合同法》第10条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。同时，《城市房地产管理法》第41条亦规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。结合上述两项规定，可以看出在当事人双方进行房地产转让，包括买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产所有权转移的行为时，均应采取书面合同的形式。质言之，房地产买卖合同、房地产赠与合同等涉及房地产所有权转移的合同，均为要式合同。
　　关于合同的形式要件问题，在我国合同法律制度发展过程中，经历了一个从绝对严格到相对宽松的演变过程。在《合同法》正式实行之前，一般采取严格的形式要件主义，即凡规定采取书面形式订立的合同，非经书面形式不发生效力。随着我国市场经济和法律制度的逐渐完善，此严格的规定逐渐有所放宽。1999年10月1日《合同法》正式实行，其中第36条明确规定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。
　　（二）合同欠缺条款的认定
　　《合同法》于总则部分，即第12条第1款规定了一般情形下合同应当包括的条款：
（1）当事人的名称或者姓名和住所；
（2）标的；
（3）数量；
（4）质量；
（5）价款或者报酬；
（6）履行期限、地点和方式；
（7）违约责任；
（8）解决争议的方法。同时该法分则部分亦根据合同具体类型的不同，对其他可以约定的条款进行了规定。从法律规定的文义理解，上述列举的条款并未合同成立的必需条款。问题也由此提出——合同成立至少应具备的条款为何？此问题在《合同法》颁布实施后一直有所争议。2009年最高人民法院在《合同法司法解释(二)》中对此问题予以明确，规定如双方当事人对合同是否成立产生争议，人民法院能够认定当事人姓名或名称、标的和数量的，则一般认定合同成立，但另有法定或约定的情形除外。
　　在根据上述规定对合同成立与否予以明确后，为保证合同的顺利履行，以及在纠纷发生后进行救济，还须对欠缺的条款予以认定。《合同法》第61条明确规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”而在司法实践中，还会出现当事人无法达成协议，或根据合同有关条款及交易习惯无法判断的情形，此时就应依据《合同法》第62条予以处理，分为以下几种情况：
（1）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（2）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（3）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（4）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（5）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（6）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

[律师回复] 　　根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。你和该客户之间虽然未订立租赁合同，但存在事实上的租赁关系，但因未采用书面形式，应视为不定期租赁。双方当事人都可以随时解除合同。　　根据你的叙述，你们在2008年5月对租赁费和赔偿事宜的协商达成一致。而且，租赁物已灭失，使合同目的不能实现，可以认定为承租人已解除合同，你们之间的租赁合同应视为在2008年5月已终止。所以你有权向该客户主张2007年7月至2008年5月的设备租金。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 与中介签购房合同有法律效力的。
通过中介买房一般会有两个合同。“买卖居间合同”合同是有法律效力的，主体是卖方、买房及中介居间方，和“房屋买卖合同”合同的主体是卖方和买方，“房屋买卖合同”里约定买卖双方谁违约谁就要负违约责任，违约责任合同条款里肯定都有约定的。另外，“居间合同”有法律效力，但“居间合同”主要约定是保证中间方的利益，就是谁违约谁就要赔中介费。居民要尽量在公共场合且在有见证人的情况下签订合同。买卖合同不违反国家法律法规，又不损害其他人合法利益，且不违背当事人真实意思表示的情况下，签订的合同合法有效，具有法律效力。同时，适用定金罚则，交付定金的一方不履行义务的，丧失定金。收受定金的一方不履行义务的，双倍返还定金。因此，依法成立的合同受法律保护，具备合法要件的合同受法律保护，与是否在中介处签订的无关。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

[律师回复] 房产抵押是担保的一种形式，所有权并没有转移，不影响房主的居住或出租增值。现权利主体变更，凭租赁合同中止。可由新主人重新协商续订。但是，在拍卖中买受人无异议，表示默认，租
赁合同继续生效，如果买受人解除合同，属于违约，应承担违约责任。因为，你连租赁合同一起
买下来了。

[律师回复] 解答如下, 符合合同生效条件的分家协议具有法律效力。
分家析产协议属于当事人自愿处分自己财产的行为，一般是父母将自己的财产分给子女。分家析产协议只要是当事人意思表示，没有处分他人财产，不具备违反法律的强制性或禁止性规定等无效情形的，或不具备欺诈等可变更、可撤销情形的，就自全体协议人签字时起生效。而婚姻法规定，父母对子女有抚养教育的义务子女对父母有赡养扶助的义务。子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。该协议不能免除其他子女应尽的赡养义务，对于赡养问题建议协商解决。
不公正的房产分割协议也是有效的。
协议有效不等于就发生了物权变动的效力，对于不动产签订了分割协议，还要依法进行登记。看一个合同是否生效主要看以下要件：
第
一、双方主体适格。精神、智力健全的完全民事行为能力人或者有营业执照的法人。
第
二、意思表示真实。不存在欺诈、胁迫、乘人之危或者显失公平。
第
三、内容不违背法律的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

[律师回复] (摘录:)今年以来由于房价回升，一些二手房主在签了合同之后反悔，业内人士建议购房人在签了合同、付了定金或首付款之后，可以通过房屋所有权预先登记将房产证先期“预订”下来。从去年7月开始，本市可以办理房屋所有权预告登记，不过，11个月以来办理这项业务的市民很少。“朝阳区是房地产开发大户，也是本市办理房屋交易量最多的区县，一年办理15万件，但申请房屋所有权预告登记的只有二三百件。”朝阳区房屋权属登记中心主任李春凤告诉记者，现在朝阳区房屋所有权登记七成是二手房，却没有二手房房主申请预告登记的。如果买房人担心开发商一房两卖，或者二手房卖房人反悔，可以通过预告登记提前把房产证“锁定”。两个月前，宋女士在黄寺看中一套二手房，和房主王先生商量好总价是66万元，宋女士支付房主两万元定金，双方还签订了购房合同。但在办理按揭贷款之前，王先生发现自己的房子可以卖到70万元，不愿意以66万元的价格卖给宋女士了。北京市房屋权属登记中心主任周润娟介绍，无论是新房还是二手房，签了合同之后都可以先把房产证“预订”下来，五到十个工作日即可办妥。据了解，办理房屋所有权预告登记的手续并不复杂，关键的前提是买卖双方要在买卖合同中，或单独对预告登记有专门的“约定”。如果是新房，除了身份证，申请时还要带上购房合同、网上联机备案表、买卖双方关于预告登记的约定，在建工程已经抵押贷款的，需要银行方面同意。申请预告的时候，买房人和开发企业一起申请，如果开发商拒绝，买房人可以单方面申请，但买卖双方约定的预告登记附加条件要满足，买房人申请时要提供满足条件的证明材料。如果是二手房，买卖双方除了身份证、房产证、网上签约的购房合同原件，还要带上双方关于预告登记约定的原件，如果是央产房，要提交上市出售确认表和物业费、供暖费交清的证明。（记者刘扬）（网：房产买卖纠纷小产权房买卖纠纷）

[律师回复] 一、具有法律效力的合同一般要满足：双方当事人应具有实施法律行为的资格和能力。当事人应是在自愿的基础上达成的意思表示一致。合同的标准的和内容必须合法。合同必须符合法律规定的形式。

[律师回复] 甲方（卖方）：签名 乙方（买方）：签名
身份证号码： 身份证号码：
联系电话： 联系电话：
甲方乙方就某地房屋买卖相关事项，经过友好协商达成一下协议。
1、甲方自愿将坐落在某市某区某地一座房子买给乙方，其中与房产相关的土地所有权一并卖给乙方（附上房产复印件）
2、甲方必须保证房产的所有权清楚。
首先要还清银行按揭到房管局办理解除抵押手续，去银行办理手续时务必带上相应资料，解除房产抵押后一般随时都可以办理房产过户。
3、双方协议的上述房屋及相关建筑总共万元，在签订合同后乙方需要支付甲方定金万元，即万元。
4、由于房屋不支持按揭买卖，在协议书签订后2个月之内，乙方将支付房屋总额除定金之外的所有金额
5、办理房产的一些列相关手续费都由甲方承担。
6、当乙方支付了定金后，甲方需要积极配合乙方办理房屋过户相关手续，乙方接手房产后尽快向甲方支付剩余金额。
7、甲方要在办理完所有手续一个月之内将房子交给乙方，并保证房屋无任何担保，无人出租。无水费、电费、物业费拖欠等。
8、协议书一经签订即产生法律效应，在乙方支付过定金后，双方无论哪一方毁约，需要向对方支付五十万人民币，逾期一日加五百。
9、房屋在过户之前，甲方不得毁坏房屋结构、不能移动的设施如墙壁、地面、柱子等。可移动的家具除外。
甲方：签名 乙方：签名
签订日期：某年某月某日

[律师回复] 根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。你和该客户之间虽然未订立租赁合同，但存在事实上的租赁关系，但因未采用书面形式，应视为不定期租赁。双方当事人都可以随时解除合同。　　根据你的叙述，你们在2008年5月对租赁费和赔偿事宜的协商达成一致。而且，租赁物已灭失，使合同目的不能实现，可以认定为承租人已解除合同，你们之间的租赁合同应视为在2008年5月已终止。所以你有权向该客户主张2007年7月至2008年5月的设备租金。

[律师回复] 对于农村房屋买卖合同纠纷，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时会有不同情况： 第一，对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这个身份排除了宅基地不能进行流转的障碍。 第二，对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定应慎重，因为虽然我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但考虑到法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也并无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，应倾向于认定合同有效， 第三，对农村集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效，在《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，因此这种情况下，合同应为无效合同。

[律师回复] 合同有效，法院要对证据的真实性进行审查的。
如果是房产买卖协议见证，那么协议自双方签订后生效，与律师见证或者公证都无直接关联，律师见证和公证都只是证明签名的真实性而已，对合同效力都无权证明。
所以从这个意义上来说律师见证是有效的，能够起到证明作用，当然在办理房屋登记手续的时候，如果不是双方到场，登记部门基本上会认公证，而不认律师见证。

[律师回复] 解答如下, 符合合同生效条件的分家协议具有法律效力。
分家析产协议属于当事人自愿处分自己财产的行为，一般是父母将自己的财产分给子女。分家析产协议只要是当事人意思表示，没有处分他人财产，不具备违反法律的强制性或禁止性规定等无效情形的，或不具备欺诈等可变更、可撤销情形的，就自全体协议人签字时起生效。而婚姻法规定，父母对子女有抚养教育的义务子女对父母有赡养扶助的义务。子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。该协议不能免除其他子女应尽的赡养义务，对于赡养问题建议协商解决。
不公正的房产分割协议也是有效的。
协议有效不等于就发生了物权变动的效力，对于不动产签订了分割协议，还要依法进行登记。看一个合同是否生效主要看以下要件：
第
一、双方主体适格。精神、智力健全的完全民事行为能力人或者有营业执照的法人。
第
二、意思表示真实。不存在欺诈、胁迫、乘人之危或者显失公平。
第
三、内容不违背法律的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。