妻子私自卖房给他人是否具有法律效力

最新修订 | 2024-02-20
浏览10w+
卢滨律师律师
卢滨律师律师
执业认证 平台保障
咨询我
评分5.0分服务:284人
专家导读 妻子私自卖房给他人是否具有法律效力?若是在法定期限内,夫妻另一方予以追认的,则认定该行为有效力。若法定期限内未作出表示,或直作出拒绝追认的表示,则该行为无效,另一方可主张返还房屋,但第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
{ArticleTitle}

一、妻子私自卖房给他人是否具有法律效力

妻子擅自将房屋卖了,若是在法定期限内,夫妻另一方予以追认的,则认定该行为有效力。若法定期限内未作出表示,或直作出拒绝追认的表示,则该行为无效,另一方可主张返还房屋,但第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。只能在离婚时,向其配偶主张赔偿

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释(一)》第二十八条;

一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

二、如何把握“第三人善意购买、支付合理对价”的认定

(1)“善意”的认定

所谓“善意”本是一种对第三人主观心理状态的判断,旁人很难对其内心进行具体而准确的窥探,所以究竟在何种情况下属于“善意”莫衷一是。但是目前主流的审判观点认为就不动产房屋而言,应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的主要标准。在通常情况下,只要第三人信赖了不动产登记,就应推定其为善意,除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。

一方面确实房屋权属登记情况不实的情况十分常见,无权处分伪造资料办理登记甚至是夫妻双方合意促成仅登记一方名字都会导致权属登记情况不实,而这一切并非是由第三人导致的,第三人也难以查证。虽然目前有些地方的房屋登记工作人员会在办理初始和变更登记时对婚姻状况等信息进行核对,但工作人员的实际落实情况参差不齐也会导致无法做到尽善尽美,难以避免登记不实的发生。

另外一方面,也是出于统一司法裁判权的考量,将登记簿记载的内容作为“善意”与否的判断标准简单明了,但是从大量的司法判例中,我们也能看到法官在实际审理的过程中也会考虑其他因素对于“善意”认定的,例如合同签订场所是否公开对于第三人注意义务的不同要求、买卖合同双方是否存在特殊关系、以及交易环节中的异常情况等等。

(2)合理对价的认定

“合理的对价”,是指房屋价款与实际价值相当,排除不合理低价或无偿出让等情形。对此,着重说明两点:

1、善意取得的前提是有偿交易,《中华人民共和国民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。首先是能够更周全保护真实权利人的利益。其次也更符合民众对所有权的安全与交易的安全之间平衡的预期。所以一般的无偿赠与行为显然是排除在“善意取得”的制度之外的。

2、对价“合理”的把握,主流观点认为要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理,一般应以主观标准为准,只要合同双方已经完成转移登记,即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下,法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。

当然,除开一方以货币形式购买房屋的情形之外,还存在有“以房尝债”“以物易房”等等情形,这就不仅仅要考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性,甚至还要考虑到其他法律关系对于房屋交易的影响。对此,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编司法解释(一)》第18条也规定“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质,数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

综述:夫妻一方擅自将夫妻共同共有房屋转让给他人,办理所有权变更登记是重要且明确的时间判断节点,房屋尚未办理所有权变更登记,买受人不构成善意取得,已办理所有权变更登记继而考虑第三人是否善意、对价是否合理的问题。

另外需要进一步着重提示的是,夫妻一方擅自处分共同所有房屋未追回所有权造成另一方损失时,夫妻另一方请求赔偿损失明确仅限定在提起离婚诉讼中,在不离婚的情形下,是不能单独提起损害赔偿诉讼的。

妻子私自卖房给他人是否具有法律效力?要看在规定期限内,另一方是否给予了追认。如果追认,那么就是有效的。反之则无效。但在无效的情况下,另一方也不一定能要求第三人返还房屋。要是在这方面有遇到什么问题,可以点击下方按钮咨询我们的专业律师

文章涵盖面广,如需要针对性解答,可立即咨询小助手
咨询助手
24小时在线
立即咨询 >
本文4.8k字,预估阅读时间15分钟
浏览全文
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
问题没解决? 125200人选择咨询律师
3626位律师在线平均3分钟响应99%好评
妻子私自卖房给他人是否具有法律效力
一键咨询
  • 166****8067用户2分钟前提交了咨询
    148****4778用户4分钟前提交了咨询
    145****2565用户1分钟前提交了咨询
    162****4560用户1分钟前提交了咨询
    164****3075用户2分钟前提交了咨询
    泰州用户1分钟前提交了咨询
    133****2638用户2分钟前提交了咨询
    174****5656用户4分钟前提交了咨询
    150****3546用户4分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    154****3177用户3分钟前提交了咨询
    连云港用户2分钟前提交了咨询
    常州用户4分钟前提交了咨询
    南京用户3分钟前提交了咨询
    扬州用户1分钟前提交了咨询
  • 徐州用户3分钟前提交了咨询
    连云港用户2分钟前提交了咨询
    常州用户3分钟前提交了咨询
    175****1130用户4分钟前提交了咨询
    连云港用户3分钟前提交了咨询
    153****2673用户4分钟前提交了咨询
    常州用户1分钟前提交了咨询
    148****7243用户1分钟前提交了咨询
    130****6272用户4分钟前提交了咨询
    147****4631用户1分钟前提交了咨询
    苏州用户1分钟前提交了咨询
    南京用户4分钟前提交了咨询
    131****8211用户1分钟前提交了咨询
    南通用户4分钟前提交了咨询
    镇江用户4分钟前提交了咨询
律图法律咨询
汇聚全国海量律师、律师实名认证
快速问律师
无需等待
最快9秒回复、24小时不限次沟通
优选律师
根据问题为您优选专业律师
服务保障
亿万用户使用好评率98%
正在服务的律师
孙术校律师 孙术校律师
河北英利律师事...
易轶律师 易轶律师
北京家理律师事...
郑小克律师 郑小克律师
重庆瀚沣律师事...
罗钟亮律师 罗钟亮律师
浙江绣湖律师事...
吴伟涛律师 吴伟涛律师
海南国社律师事...
胡静律师 胡静律师
四川胡云律师事...
李胜春律师 李胜春律师
湖南公言(深圳...
谭海波律师 谭海波律师
广东江湾律师事...
信金国律师 信金国律师
北京家问律师事...
薛小玲律师 薛小玲律师
天津德敬律师事...
邓霞律师 邓霞律师
重庆海力律师事...
都燕果律师 都燕果律师
四川循定律师事...
韩佩霞律师 韩佩霞律师
江苏大昶律师事...
张嘉宝律师 张嘉宝律师
广东生龙律师事...
邢环中律师 邢环中律师
上海金茂凯德律...
黄谊欣律师 黄谊欣律师
广东广荣律师事...
彭彦林律师 彭彦林律师
四川兴蓉律师事...
郑桃林律师 郑桃林律师
湖北楚同律师事...
立即问律师 99%用户选择

大家也在问

为你推荐
私自将夫妻财产卖给他人合法吗?
私自将夫妻财产卖给他人,显然是不合法的。离婚时,一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产,或伪造债务企图侵占另一方财产的,分割夫妻共同财产时,对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方,可以少分或不分。离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。
10w+浏览
婚姻家庭
廉租房买卖合同的效力是否具有法律效力
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 一类主要针对城中村改造,征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”。另一类还建房是指,国有土地上的房屋拆迁进行还建,一般通过划拨方式取得建设用地,并且具备开发所需要的五证。一般来说,如果是重大城建拆迁的还建房,将来是可以办两证的。该类房屋也分为两种:一种是经济适用房性质,一种是商品房性质。区别是经适房办两证后,需要满5年才能上市交易,而商品房只要办证后就可以随时交易。所以,买卖还建房是否有效,关键是看买的是 第一种集体土地上还建的房屋,还是 第二种还建房,如果是第一种,则合同无效,第二种则合同有效。还需要注意的是,如果是划拨性质的还建房,合同是有效的,对于出售房屋的时间一般有限制,而且还需要补缴一定的土地出让金。 我国《建筑法》以及《城市房地产管理法》对“违章建筑”不予保护。若未按照相应法律规定的程序开发建设的建筑,不具有合法性。双方通过签订买卖合同进行交易,不具有合法性,应属于无效的合同。 《城市房地产管理法》 第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。 违反本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。 《建筑法》 第六十四条 违反本法规定,未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的,责令改正,对不符合开工条件的责令停止施工,可以处以罚款。
浏览更多不如直接问
获取专业解答,125200 人正在咨询
私自卖刀具犯法吗
私自销售管制刀具涉嫌非法经营罪,根据相关法规,任何人均不得未经许可经营专营、专卖品或其他限制买卖物品,否则将扰乱市场秩序,情节严重者将面临五年以下有期徒刑或拘役,并处违法所得一倍至五倍不等的罚款。
10w+浏览
诉讼仲裁
夫妻忠诚协议具有法律效力吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 夫妻忠诚协议是否具有法律效力
根据2020年修订的《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。”
夫妻之间应该相互忠实,《婚姻法》允许夫妻对双方有关财产的归属进行约定,对双方具有约束力,若您和李某的“忠诚协议”是双方真实意思表示,那么该协议并不违反法律规定,是合法有效的,会得到法律的支持。
夫妻间忠诚协议约定孩子监护权是否有效
网友提问:我和我老公结婚时曾签署一份忠诚协议,约定如果一方违反忠诚义务,双方就必须离婚,婚生子由无过错方抚养,过错方丧失监护权,我老公现在出轨了,请问我能不能要求履行这份忠诚协议呢?
律师回答:该忠诚协议中约定:“一方违反忠诚义务,双方就必须离婚”是违反婚姻法的规定的,婚姻关系是不能受合同法约束,该约定违背了婚姻自由中的离婚自由原则;另外,离婚并不意味着父母一方丧失对子女的监护权,监护权是一种法定权利,不因离婚而丧失,也不能通过协议约定排除,而抚养权是根据双方协商、孩子意愿、双方经济条件等各种情况进行确定的,也可以变更。
签订夫妻忠诚协议时应该注意什么问题
目前对于忠诚协议的效力在法学界仍有较大争议,如果个人感觉确实需要一份忠诚协议来保护自己的权益,那么先签署一份这样的协议也未尝不可,但需要注意以下问题:
(1)应在双方自愿的情况下制定、签署,不能存在胁迫等情形。
(2)协议内容不能限制人身权利,如离婚自由权、孩子抚养权等和人身关系密切联系的权利。
(3)约定的赔偿数额不能明显畸高;家庭财产的分配也应保障一方的基本生活,像“净身出户”等约定很难获得的支持。
(4)一般情况下,忠诚协议只有在判决离婚时才有可能获得支持。
夫妻间打欠条具有法律效力吗
[律师回复] 您好,关于夫妻间打欠条具有法律效力吗这个问题,我的解答如下, 夫妻间打欠条具有法律效力吗
夫妻之间关于欠条的约定有效,虽然发生在夫妻关系存续期间,但欠条的性质属于民法上的合同,是双方当事人意思自治的结果,因此离婚时应按照约定处理。其理由有:
一、所借款项属于夫妻共同财产。我国《婚姻法》明确规定,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有”,“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”。同时对夫妻个人特有财产也有规定:
(1)明确规定一方的婚前财产为夫妻特有财产;
(2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;
(3)遗嘱或赠予合同确定只归夫或妻一方的财产;
(4)一方专用的生活用品。
二、夫妻可以对共同财产进行约定。夫妻约定财产制,是指夫妻通过书面协议的方式,对婚前、婚后财产的权利进行约定的法律制度。这里指的财产权利,包括对财产的占有、使用、管理、收益、处分,以及将来婚姻关系终止时财产的归属等等。我国新婚姻法第十九条规定:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。
三、夫妻之间可以约定处分财产。夫妻约定财产是一种民事法律行为,具体地说,属于合同行为,该约定发生法律效力仍然必须符合合同成立、生效必须要件,具体包括:
(1)约定必须是当事人双方真实的意思表示;
(2)约定内容必须符合法律和行政法规规定;
(3)约定应当遵守社会公德,不扰乱社会经济秩序,不损害社会公共利益,不规避法律、法规,如不得逃避对外债务,逃避抚养子女、赡养老人的义务等;
(4)附条件的约定,在条件成就时生效。不得恶意促使条件成就或恶意阻止条件成就。附期限的约定,应在期限届至时生效,期限届满后失效;
(5)婚前订立的约定应在婚姻缔结时才生效,虽订立约定,但未缔结婚姻或婚姻被宣布无效和撤销的,当事人的夫妻身份都没得到法律的认可,该约定无效。和其他合同一样,有效的夫妻财产约定对当事人有法律效力,无效的夫妻财产约定从订立起就无效。欠条属于夫妻双方之间签订的一份借款协议。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释
(三)第十六条规定:“夫妻之间订立借款协议,以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的,应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为,离婚时可按照借款协议的约定处理。”
问题紧急?在线问律师 >
3626 位律师在线,高效解决问题
私自把夫妻共同财产卖给他人合法吗
随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着私自把夫妻共同财产卖给他人合法吗的问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
10w+浏览
婚姻家庭
问题未解决?即刻提问 >
已帮助 3亿+ 用户解决法律难题
私自将夫妻财产卖给他人是否是合法
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对私自将夫妻财产卖给他人是否是合法进行了解答,希望能解答您的问题。
10w+浏览
婚姻家庭
夫妻财产约定是否具有法律效力?
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 婚内财产约定协议书有效吗 相信这是很多人都不太了解的问题。夫妻约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,并以书面形式表现出来。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方都具有约束力。因为夫妻约定的婚内财产协议,也是合同的一种,只要是依法成立的合同,自成立时生效。
但是在婚内财产协议书中出现的以下约定无效:
(1)财产归子女
很多伴侣在作财产约定时,会考虑日后子女的抚育问题,会约定某一部分的财产归子女所有。但在实际生活中,虽然做了此类财产约定,但这些财产仍然是由父母掌控着。从法律上来看,赠与没有履行。当然,没有完成的赠与便不生效。实践中,此类无效约定屡见不鲜,当然均以无效认定而告终。
(2)不动产归一方但未作产权变更
将一方名下的婚前房产等不动产约定为婚后共有,但实际又办理产权更名手续,同样是一种赠与未完成的行为。在最终发生争议时,同样无法得到确认。
(3)谁提离婚谁无财产
“谁提离婚,谁便净身出户”往往会成为婚内财产协议中的恩爱信诺,以使任何一方都打消离婚的念头,一心一意地经营好婚姻。实际上,此类约定往往会认为限制离婚自由权,而被认定为无效。
《中华人民共和国婚姻法》第十九条
夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。
问题紧急?在线问律师 >
3626 位律师在线,高效解决问题
私自买卖他人车辆判几年
擅自出售他人汽车属刑事犯罪,如仅借用后出售则构成侵权。按《刑法》第270条,利用职务或工作关系非法占有他人财物且拒不归还将受罚。盗窃车辆再出售则构成盗窃罪,按《刑法》第264条处理,将面临不同程度的有期徒刑、拘留、罚金或没收财产。此类案件需受害者提起诉讼,法院才会审理。
10w+浏览
刑事辩护
工伤赔偿私了协议具有法律效力吗
[律师回复] 您好,关于工伤赔偿私了协议具有法律效力吗这个问题,我的解答如下, 工伤赔偿私了协议是否具体法律效力

一,判断某一协议是否有效,应该以该协议是否符合有效或无效协议的要件为判断标准。
《工伤保险条例》
第五十四条规定,职工与用人单位发生工伤待遇方面的争议,按照处理劳动争议的有关规定处理。
《中华人民共和国劳动法》
第七十七条规定:“用人单位与劳动者发生劳动争议,当事人可以依法申请调解、仲裁、提讼,也可以协商解决。”
此两项规定表示劳动者和用人单位发生工伤待遇方面的争议可以自行协商解决,法律认可此解决途径。但,最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释
(三)》(法释[2020]12号)
第十条规定,劳动者与用人单位达成的协议存在重大误解或显失公平情形,当事人请求撤销的,人民法院应予支持。显失公平的合同、协议是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。

二,从立法的精神和目的来看,法律设定但书条款(最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释
(三)》(法释[2020]12号)第十条规定,劳动者与用人单位达成的协议存在重大误解或显失公平情形,当事人请求撤销的,人民法院应予支持。),目的在于保护弱势方在紧急情况下签订的不公平协议能得到法律公正的保护,显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等,经济利益上不平衡,因而违反了公平合理原则。法律规定显失公平的合同应予撤销,不仅是公平原则的具体体现,而且切实保障了公平原则的实现。
案例:
6月11日21时许,被害人肖起在去上班的路上被一拖拉机撞翻,昏迷不醒,肇事司机逃逸。肖起在一家电子公司上班,电子公司一直未与肖起签订劳动合同,也未为其参加工伤保险。电子公司在肖起送医院抢救的过程中用去3万余元,肖起家人也用去了8000多医疗费,但肖起一直没有苏醒过来,肖起家人要求电子公司继续出钱抢救肖起,但电子公司称除非肖起家人同意与公司签下“电子公司一次性付肖起家属6万元,无论肖起能否苏醒,均不再与公司有任何联系”等内容的书面协议。因为救人心切,急需教医药费,肖起的家属扔不情愿的在协议上签了字,但肖起最终未能苏醒过来。之后肖起的家属在进行工伤认定后向电子公司要求支付肖起因工死亡的相关待遇,电子公司以已与肖起家属签订了书面协议为由,拒绝支付相关待遇。
分歧
案件审理过程中,对电子公司与肖起家属签订的书面协议是否有效存在以下两种意见。
第一种意见认为,该协议有效,肖起家属不得再向电子公司要求肖起因工伤死亡的相关待遇。理由是根据《中华人民共和国劳动法》第七十七条规定:“用人单位与劳动者发生劳动争议,当事人可以依法申请调解、仲裁、提讼,也可以协商解决。” 《工伤保险条例》第五十四条规定,职工与用人单位发生工伤待遇方面的争议,按照处理劳动争议的有关规定处理。依据《劳动争议调解仲裁法》
第四十一条规定,当事人双方可以自行和解。肖起家属是完全民事行为能力人,对签订的书面协议具有完全的认知能力,对其产生的法律效力应具有预见性,因而签订的该协议为有效协议。
第二种意见认为,该协议无效。理由是最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释
(三)》(法释[2020]12号)第十条规定,劳动者与用人单位达成的协议存在重大误解或显失公平情形,当事人请求撤销的,人民法院应予支持。电子公司提出的协议是在肖起昏迷不醒,继续用钱的情况下,肖起家属不懂法律,加上救人心切,才签下这份协议,而且协议内容规定的一次性支付6万元就与此事无关,与工伤待遇四五十万甚至更多的赔偿金额悬殊过大,该协议显失公平,应属无效协议。
浏览更多不如直接问
获取专业解答,125200 人正在咨询
律图 > 法律知识 > 婚姻家庭 > 财产分割 > 妻子私自卖房给他人是否具有法律效力