认定二手房买卖合同无效的情形

一、认定二手房买卖合同无效的情形

1、非房屋产权人出卖他人房屋的。

2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的。

3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。

4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。

《民法典》第四百零六条

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

二、私下签订的二手房买卖合同有效吗

私下签订的二手房买卖合同有效。有效的二手房买卖合同要求当事人具有相应的民事行为能力、意思表示自愿真实；合同内容合法、符合法律规定的形式；买卖关系的成立不得损害国家集体或第三人利益、不得以合法形式掩盖非法目的。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百零二条

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

三、二手房买卖合同代签是不是有效的

二手房买卖合同卖方找人代签经授权有效。卖方授权第三人代签的、或卖方虽不知情但事后仍对该合同进行追认的，代签合同应当认定为有效；第三人未经卖方的授权用其名义代签合同，合同对卖方不发生法律效力，所产生的一切后果由使用其名义的第三人承担。

合同代签的法律效力的认定主要要看代签人是否有代理权。代理权是能够据之进行代理并使行为的效力直接归属于被代理人的权限。代理权并不属于民事权利，而是一种权限、资格或法律地位。在代理关系中，代理权的最为重要，不仅代理人的地位取决于它，而且代理人代理民事法律行为的范围，也取决于代理权。

代理权的基本特征如下：

一、代理行为必须是具有法律意义的行为。

二、代理人在代理权限内独立为意思表示。

三、代理人以被代理人的名义为民事法律行为。

四、被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。

凡依法律规定，或依法律行为的性质、或当事人的约定，必须由本人亲自进行的行为，不得代理。如婚姻登记、设立遗嘱、具有人身性质的债务的履行，等等。

代理权依产生的根据不同，分为以下几种：

一、委托代理，又称意定代理，即代理人依照被代理人授权进行的代理。

二、法定代理，即根据法律直接规定而产生代理权的代理，如父母对未成年子女的代理。

三、指定代理，即代理人依照有关机关的指定而进行的代理，如在民事诉讼中，当事人一方为无行为能力人或限制行为能力人而没有法定代理人，或法定代理人之间相互推诿，或法定代理人与被代理人之间有利害冲突的，由法院另行指定代理人的代理。

《民法典》第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

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